Nicht in jedem Fall kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Nämlich dann nicht, wenn laut Mietvertrag nicht die Wohnfläche sondern die Anzahl der vermieteten Räume als Maßstab für die Mietberechnung gelten. Das hat der Bundesgerichtshof heute entschieden.

Mietminderung ist nicht rechtens

Der Vermieter einer Potsdamer Dachwohnung hatte im Mietvertrag die Wohnfläche mit ca. 54,78 Quadratmetern angegeben. Die tatsächliche Größe beträgt nach Messung eines Gutachters aber nur knapp 43 Quadratmeter. Daraufhin hat die Mieterin die Miete gekürzt. Das durfte sie nicht, sagen die Richter am Bundesgerichtshof. Denn im Mietvertrag hatten beide Parteien ausdrücklich vereinbart, dass nicht die Wohnfläche sondern die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage der Miethöhe dient. Wortlaut Mietvertrag: „Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Wann Mietminderung berechtigt ist

Mieter dürfen aber die Miete kürzen, wenn die Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben und wenn die Miete laut Vertrag nach Quadratmetern berechnet wird. Bei der Berechnung ist die Fläche unter Dachschrägen nach den Regeln der Zweiten Berechnungsverordnung nur teilweise zu berücksichtigen: Bei einer Raumhöhe unter zwei Metern zählt die Fläche darunter nur zur Hälfte, bei einer Höhe unter einem Meter gar nicht. Es kommt nicht darauf an, ob im Mietvertrag von Wohnfläche oder „Mietraumfläche“ die Rede ist (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 244/08). Auch bei Einfamilienhäusern mit Garten darf die im Mietvertrag genannte Wohnfläche nicht mehr als 10 Prozent größer sein als die tatsächliche Wohnfläche. Sonst darf der Mieter die Miete anteilig kürzen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 164/08).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2010
Aktenzeichen: VIII ZR 306/09

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