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Zu den lästigen Begleiterscheinungen eines Umzugs gehört die Mietkaution für die neue Bleibe. Welche Regeln gelten dafür und was ist von Alternativen wie Mietbürgschaften und Kautionsversicherungen zu halten? Hier beantworten wir häufige Fragen zum Thema.
Mietkaution und Bürgschaft freischalten
- Testergebnisse für 37 Kautionskonten für Vermieter
- Testergebnisse für 28 Kautionskonten für Mieter
- Testergebnisse für 23 Mietbürgschaften
Das Geschäft mit der Kaution
Dafür ist die Kaution da. Drei Nettokaltmieten (Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten) müssen in der Regel beim Einzug auf ein eigenes oder das Kautionskonto des Vermieters eingezahlt werden. Die Kautionssumme ist das Pfand für den Vermieter. Insbesondere nach dem Auszug darf er darauf zugreifen: etwa wenn Mieten nicht gezahlt, Nebenkostenabrechnungen nicht beglichen oder Schäden in der Wohnung angerichtet wurden.
Alternativen wenig sinnvoll. Leider bieten einige Kreditinstitute keine Kautionskonten mehr an. Andere versuchen, Mietern vermeintlich vorteilhafte Bürgschaften unter Namen wie Kautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung als Alternative zur Kaution schmackhaft zu machen. Die Stiftung Warentest hat untersucht, welche Banken noch kostenlose Kautionskonten anbieten und welche Kosten durch Mietkautionsversicherungen und Mietbürgschaften entstehen können (nach Freischalten des Tests verfügbar).
Alle Fragen im Überblick
- Mein Vermieter möchte, dass die Kaution auf sein Kautionskonto kommt. Kann ich verlangen, dass sie auf mein Kautionskonto gezahlt wird?
- Ich bin Vermieter, in Ihrer Übersicht der Kautionskonten für Vermieter finde ich die Hausbank München nicht. Warum?
- Meine Bank bietet auf ihrer Internetseite gar kein Mietkautionskonto mehr an. Kann das sein?
- Wie kann ich überprüfen, ob mein Vermieter die Kaution insolvenzsicher angelegt hat?
- Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
- Darf mein Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
- Kann ich verhindern, dass der Vermieter nach meinem Auszug auf mein Kautionskonto zugreift?
- Was sind Kautionsversicherungen und Mietbürgschaften, die als Alternative zum Kautionskonto angeboten werden?
- Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung?
- Was kosten solche Mietbürgschaften?
- Was hält die Stiftung Warentest von Mietbürgschaften?
- Aber bietet die Mietbürgschaft für mich als Mieter nicht den Vorteil, dass ich damit in einem Streit mit dem Vermieter aus allem fein raus bin?
- Kann ich als Mieter die Zahlung des Bürgen an den Vermieter verhindern?
- Prüft denn der Bürge vor der Auszahlung nicht, ob der Mieter dem Vermieter wirklich noch Geld schuldet?
- Was ist für Mieter die rechtlich vorteilhaftere Bürgschaftsform?
- Gibt es eine Situation, in der eine Mietbürgschaft eine sinnvolle Lösung sein kann?
- Meine Tochter will in eine eigene Wohnung ziehen. Die Vermieterin verlangt eine Kaution und außerdem von uns Eltern eine Bürgschaftserklärung. Darf sie das?
Mietkaution
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Mein Vermieter möchte, dass die Kaution auf sein Kautionskonto kommt. Kann ich verlangen, dass sie auf mein Kautionskonto gezahlt wird?
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Hier zählt, was im Mietvertrag vereinbart ist. In der Praxis kommen beide Varianten vor:
Vermieterkonto. Oft ist im Mietvertrag geregelt, dass das Geld auf einem Kautionskonto des Vermieters liegt. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution auf einem Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen – getrennt von seinem Vermögen. Dieses „Treuhandkonto“ trägt einen Vermerk, damit Gläubiger nicht an das Geld kommen, sollte der Vermieter pleitegehen. Die Kaution auf einem Vermieterkonto wird von Vermietern oft bevorzugt, weil sie so einen einfachen Zugriff auf die eingezahlte Geldsumme haben.
Mieterkonto. Manchmal sind Vermieter einverstanden damit, dass die Kaution auf ein Kautionskonto oder Sparbuch der Mieterin oder des Mieters eingezahlt wird. Das Guthaben wird anschließend an den Vermieter verpfändet. Bis zum Ende des Mietverhältnisses haben grundsätzlich nur Vermieterinnen und Vermieter Zugriff. Das heißt: Mieter dürfen die Kaution nicht „abwohnen“, indem sie einfach drei Monate vor ihrem Auszug die Mietzahlung einstellen.
Die Stiftung Warentest hat Banken befragt, ob sie Kautionskonten anbieten. Es gibt einige Konten, die vom Mieter (Kautionskonten für Mieter) oder Vermieter (Kautionskonten für Vermieter) kostenfrei eröffnet werden können. Bei einigen Banken kostet die Eröffnung bis zu 50 Euro einmalig. Laufende Kosten entstehen bei einem Kautionskonto in der Regel nicht, Zinsen – wegen des derzeitigen Zinstiefs – auch nicht.
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Ich bin Vermieter, in Ihrer Übersicht der Kautionskonten für Vermieter finde ich die Hausbank München nicht. Warum?
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Die Hausbank München ist ein großer Anbieter von Kautionskonten für Vermieter. Die Hausbank arbeitet bundesweit mit Hausverwaltern zusammen. Auch private Vermieter können dort Kautionskonten eröffnen, allerdings nur, wenn sie mindestens fünf Mieteinheiten vermieten und aus der Großregion München kommen. Ein Kautionskonto bei der Hausbank München kostet jährlich bis zu 20 Euro.
In unserer Übersicht der Anbieter von Kautionskonten sind nur Banken genannt, an die sich auch Vermieter mit nur einer einzigen vermieteten Einheit wenden können.
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Meine Bank bietet auf ihrer Internetseite gar kein Mietkautionskonto mehr an. Kann das sein?
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Leider ja. Fragen Sie aktiv bei Ihrer Bank nach einem Kautionskonto. Einige Banken haben es noch im Angebot, bewerben auf ihren Webseiten aber lieber teure Alternativprodukte wie eine Kautionsversicherung, an deren Vertrieb sie verdienen.
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Wie kann ich überprüfen, ob mein Vermieter die Kaution insolvenzsicher angelegt hat?
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Sie haben jederzeit das Recht, vom Vermieter einen Beleg über die insolvenzsichere Anlage der Kaution zu verlangen (Bundesgerichtshof, Az. IX ZR 132/06). Liefert der Vermieter den Nachweis nicht, können Sie Miete in Höhe der Kaution einbehalten, bis er seine Pflicht erfüllt hat.
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Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
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Dafür gibt es keine feste Frist. Als Faustregel gilt: Der Vermieter muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug mit Ihnen abrechnen und Ihnen die Kautionssumme anschließend auszahlen. Ist die Wohnung bei Auszug einwandfrei und bestehen keine Betriebskostennachforderungen, können Sie schon nach wenigen Wochen eine Kautionsabrechnung und die Auszahlung der Kaution verlangen. Ist bei Auszug – wie oft – noch eine Betriebskostenabrechnung offen und ist, wie in den Jahren zuvor mit einer Nachzahlung zu rechnen, kann sich die Auszahlung der Kaution oder eines Teils von ihr bis zu einem Jahr nach Auszug hinziehen.
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Darf mein Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
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Nur, wenn er eine Forderung gegen Sie hat, die Sie nicht bestreiten oder die ein Gericht festgestellt hat. Das heißt: Streiten Sie während der Mietzeit mit dem Vermieter über eine Betriebskostennachzahlung, darf der Vermieter sich nicht aus der Kaution bedienen. Hat der Vermieter wegen der Forderung aber gegen Sie geklagt und gewonnen, darf er auf die Kaution zugreifen. Anschließend müssen Sie die Kaution wieder auf den alten Betrag auffüllen.
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Kann ich verhindern, dass der Vermieter nach meinem Auszug auf mein Kautionskonto zugreift?
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Das ist schon einigen Mietern gelungen, mit einem gerichtlichen Schnellverfahren gegen den Vermieter (etwa Landgericht Darmstadt, 11 T 11/04; Landgericht Wuppertal, Az. 9 S 194/03). Die Rechtsprechung ist sich aber nicht einig, ob das geht. Manche Gerichte sind der Ansicht, dass der Vermieter nach dem Ende der Mietzeit auf das zu seinen Gunsten verpfändete Mieterkautionskonto auch dann zugreifen darf, wenn der Mieter die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche bestreitet (etwa Landgericht Berlin, Az. 18 T 45/13; Amtsgericht Frankfurt am Main, Az. 33 C 3695/ 17 (26)). Sie sind der Ansicht, dass der Vermieter erst einmal an das Geld heran kann und der Mieter den Vermieter anschließend auf Rückzahlung verklagen muss, wenn er der Ansicht ist, dass der Vermieter keine mietrechtlichen Ansprüche gegen ihn hat.
Beispiel Renovierungskosten. Ein Mieter zieht aus, ohne die Wohnung renoviert zu haben. Der Vermieter behauptet, dass der Mieter laut Mietvertrag hätte renovieren müssen. Er lässt Handwerker die Wohnung malern und tapezieren. Dem Mieter kündigt er an, dass er auf das Kautionskonto zugreifen wird, um die Renovierungskosten zu bezahlen. Der Mieter will die Auszahlung verhindern. Er ist der Ansicht, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, er also ohne Maler- und Tapezierarbeiten ausziehen durfte. Der Mieter könnte versuchen, dem Vermieter den Zugriff mit einem Schnellverfahren („einstweiliger Rechtsschutz“) verbieten zu lassen. Gelingt das nicht, muss er den Kontozugriff zunächst dulden und den Vermieter anschließend auf Rückzahlung der vom Kautionskonto abgehobenen Summe verklagen.
Für solche Fälle ist eine Rechtsschutzversicherung inklusive Mietrechtsschutz hilfreich (Vergleich Rechtsschutzversicherung).
Kautionsversicherung und Mietbürgschaft
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Was sind Kautionsversicherungen und Mietbürgschaften, die als Alternative zum Kautionskonto angeboten werden?
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Diese Versicherungen und Bürgschaften werden etwa über Internetseiten wie Eurokaution.de, Kautionskasse.de, Kautionsfrei.de oder Kautionsfuchs.de beworben und vertrieben. Die Anbieter kooperieren mit Versicherungsgesellschaften wie der Allianz oder der R+V. Auch viele Banken wie die DKB bieten solche Alternativen an, etwa unter dem Begriff „Mietaval“.
Statt der Kaution bezahlt der Mieter eine Bank oder Versicherungsgesellschaft dafür, dass diese dem Vermieter als Bürge zur Verfügung steht, falls der Mieter später etwa auszieht, ohne seine Schulden aus dem Mietverhältnis zu begleichen.
Der Vorteil für Mieter besteht darin, dass sie beim Einzug dem Vermieter keine Mietkaution in bar übergeben müssen. Das klingt verlockend. Denn nach einem Umzug in eine neue Wohnung sind Mieter oft knapp bei Kasse. Deshalb bewerben Anbieter von Kautionsversicherungen und Mietbürgschaften ihre Produkte mit Slogans wie „Spar Dir die Kaution“.
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Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung?
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Falls der Vermieter einverstanden ist, kann der Mieter ihm statt der Mietkaution in bar auch eine Bürgschaft in Höhe von drei Nettokaltmieten anbieten. Schließt der Mieter dafür einen Kautionsversicherungsvertrag ab, ist der Bürge eine Versicherungsgesellschaft. Schließt er einen Bürgschafts- oder ein Avalkreditvertrag ab, ist der Bürge eine Bank. In der Funktionsweise gleichen sich die beiden Vertragsarten. Im Kern handelt es sich um Bürgschaften. Wir nennen beide Vertragsarten in diesem Text daher Mietbürgschaft.
Hat der Mieter die Mietbürgschaft abgeschlossen, stellt der Bürge (Versicherer oder Bank) eine Bürgschaftsurkunde aus, die der Vermieter erhält. Hat der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis (etwa wegen Mietrückständen oder nicht bezahlter Betriebskosten), kann er unter Vorlage der Bürgschaftsurkunde vom Bürgen Geld verlangen, maximal die Summe von drei Nettokaltmieten. Hat der Bürge gezahlt, holt er sich das Geld vom Mieter wieder (Regress).
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Was kosten solche Mietbürgschaften?
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Bei den meisten Anbietern kostet eine Mietbürgschaft jährlich zwischen 3 und 5 Prozent der eigentlichen Kautionssumme. Ein Beispiel: Sie zahlen als Mieter eine Nettokaltmiete von monatlich 666 Euro. Normalerweise müssen Sie Ihrem Vermieter eine Kaution in Höhe von rund 2 000 Euro stellen (drei Nettokaltmieten).
Schließen Sie die Mietbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung ab, die als Gebühr 4,7 Prozent der Kautionssumme verlangt, zahlen Sie jährlich 94 Euro. Und zwar jedes Jahr, bis Sie ausziehen. Die Gebühr für die Bürgschaft bekommen Sie nach dem Ende eines Mietverhältnisses nicht erstattet. Bei der klassischen Mietkaution erhalten Mieter ihre Sicherheit natürlich zurück – sofern zwischen Mieter und Vermieter keine Forderungen mehr offen sind.
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Was hält die Stiftung Warentest von Mietbürgschaften?
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Wegen der Kosten rät die Stiftung Warentest vom Abschluss einer Mietbürgschaft ab. Wer einen finanziellen Engpass hat und zu Beginn eines Mietverhältnisses die Kaution nicht aufbringen kann, schließt besser einen Ratenkredit in Höhe der Kautionssumme ab. Bei den derzeitig niedrigen Zinsen ist das billiger als die Bürgschaft.
Kredit für die Mietkaution aufnehmen
So viel kostet ein Kredit. Wenn Mieter für die Kaution einen Ratenkredit aufnehmen, zahlen sie Zinsen. Bei einer Kreditsumme von 2 000 Euro für die Kaution und 4 Prozent effektivem Jahreszins zahlt ein Mieter bei fünf Jahren Laufzeit monatlich rund 37 Euro für den Kredit ab. Am Ende hat er rund 206 Euro Zinsen gezahlt. Bei 4 500 Euro Kredit beträgt die Monatsrate rund 83 Euro und die Gesamtzinsbelastung 464 Euro. Wenn es keinen Streit zwischen den Mietparteien gibt, bekommt der Mieter den Kreditbetrag nach seinem Auszug zurück. Anbieter von günstigen Ratenkrediten finden Sie in unserem Ratenkredit-Vergleich. Zur Zahlung einer Mietkaution über einen längeren Zeitraum das Girokonto zu überziehen, ist nicht ratsam. Teilweise liegen die Dispozinsen über 9 Prozent (Vergleich Dispozinsen).
So viel kostet eine Mietbürgschaft/Kautionsversicherung. Eine Kautionsversicherung kostet Mieter bei fünf Jahren Mietzeit und einer Bürgschaftssumme von 2 000 Euro für die Kaution am Ende je nach Anbieter zwischen 390 und 550 Euro, bei einer Bürgschaft von 4 500 Euro zwischen 878 und 1 238 Euro. Beim Auszug gibt es nichts zurück. Mietbürgschaften der Banken sind oft billiger, können aber oft nur von Bestandskunden abgeschlossen werden. Die Kosten von Mietbürgschaften und Kautionsversicherungen zeigt unsere Tabelle: Mietbürgschaften (nach Freischaltung des Tests verfügbar).
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Aber bietet die Mietbürgschaft für mich als Mieter nicht den Vorteil, dass ich damit in einem Streit mit dem Vermieter aus allem fein raus bin?
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So schätzen wohl viele Mieter das Produkt ein, aber das ist falsch. Die Mietbürgschaft wird von einigen Versicherungsgesellschaften als Kautionsversicherung angeboten. Das Wort Versicherung verleitet Mieter womöglich zu der Fehlannahme, dass mit dem Abschluss der Mietbürgschaft alle Forderungen, die der Vermieter gegen sie haben könnte – etwa wegen einer vermüllten Wohnung oder nicht beglichener Nebenkostenabrechnungen – erledigt sind.
Die rechtliche Lage sieht anders aus: Wenn der Vermieter sich vom Bürgen – der Bank oder Versicherung – Geld auszahlen lässt, weil der Mieter mehrere Monatsmieten nicht bezahlt hat, wird der Bürge an den Vermieter zwar zunächst zahlen. Aber anschließend verlangt er sofort vom Mieter Ersatz. Dieser sogenannte Regress ist bei einer Bürgschaft üblich, kommt aber für Mieter zum Teil völlig überraschend.
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Kann ich als Mieter die Zahlung des Bürgen an den Vermieter verhindern?
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Das wird nur in Ausnahmefällen gelingen. Sobald der Vermieter Geld aus der Bürgschaft von der Bank oder Versicherung fordert, wird der Mieter bei den meisten Anbietern informiert. Es folgt eine Frist von in der Regel zwei bis vier Wochen. Erst nach Ablauf dieser Frist wird das Geld an den Vermieter ausgezahlt.
Mieter, die der Ansicht sind, dass dem Vermieter aus dem Mietverhältnis gar keine Ansprüche mehr zustehen, sollten die Wochen bis zur Auszahlung nutzen, um dem Bürgen alle Fakten mitzuteilen, die aus ihrer Sicht gegen eine Auszahlung sprechen.
Nachsendeauftrag stellen. Wichtig: Informieren Sie die Bank oder Versicherung, bei der Sie die Mietbürgschaft zugunsten des Vermieters abgeschlossen haben, nach Ihrem Auszug über Ihre neue Wohnadresse. Nur so kann der Bürge (Versicherung/Bank) Sie auch rechtzeitig über das Auszahlungsbegehren des Vermieters informieren. Stellen Sie bei der Post zudem einen Nachsendeauftrag.
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Prüft denn der Bürge vor der Auszahlung nicht, ob der Mieter dem Vermieter wirklich noch Geld schuldet?
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Das hängt davon ab, welche Form der Bürgschaft der Mieter abgeschlossen hat. Es gibt zwei Arten: die „selbstschuldnerische Bürgschaft“ und die „Bürgschaft auf erstes Anfordern“.
Selbstschuldnerische Bürgschaft. Eine solche bietet etwa der Versicherer R+V an, die unter Namen wie „Mietkautionsbürgschaft“ von Portalen wie Eurokaution.de, Kautel.de oder Kautionsfrei.de vertrieben wird.
Bei dieser Form der Bürgschaft kann der Mieter alle Einwände, die rechtlich gegen den Anspruch des Vermieters sprechen, gegenüber dem Versicherer vorbringen und so die Zahlung an den Vermieter möglicherweise verhindern. Vor der Auszahlung wird die R+V den Mieter daher nach Belegen und Einwänden fragen, die gegen die Auszahlung sprechen.
Beispiel: Der Vermieter will nach dem Auszug des Mieters Geld aus der Bürgschaft, weil der Mieter während der Mietzeit für längere Zeit wegen Schimmelbildung aus seiner Sicht zu Unrecht die Miete gemindert hat. Der Mieter sieht die Mietkürzung als berechtigt an, weil nach seiner Meinung die Bausubstanz des Gebäudes Ursache des Schimmels war. Ist der Mieter im Besitz eines Gutachtens, das seine Rechtsposition stützt, kann er damit eventuell die Auszahlung verhindern.
Bürgschaft auf erstes Anfordern. Eine solche Bürgschaft bietet die Allianz Versicherung („Moneyfix Mietkaution“, Vertrieb über Deutsche Kautionskasse), die Axa („Mietkautionsversicherung“, Vertrieb über Heysafe.de), die Basler Versicherungen („Mietkautions-Police“), die Société Générale („Mietbürgschaft“, Vertrieb über Inzmo.com) und der Versicherer Württembergische („Kautionsbürgschaft“, Vertrieb etwa über Kautionsfuchs) an. Bei dieser besonderen Form der Bürgschaft muss der Bürge grundsätzlich zahlen, sobald der Vermieter die Bürgschaftsurkunde vorlegt. Eine inhaltliche Anspruchsprüfung durch den Bürgen findet grundsätzlich nicht statt. Der Bürge muss also nicht vorher prüfen, ob der Vermieter wirklich einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hat.
Diese Form der Bürgschaft ist für Mieter „überaus riskant“, sagt der Mannheimer Rechtsanwalt Ulf-Gerson Kemper, der zum Thema Kautionsversicherung promoviert hat. Denn sobald der Bürge an den Vermieter gezahlt hat, wird er Regress beim Mieter nehmen.
Beispiel: Der Bürge darf im obigen Schimmelbeispiel auf Verlangen des Vermieters Geld für die behaupteten Mietrückstände auszahlen. Der Mieter muss dem Bürgen anschließend die Summe erstatten, auch wenn die beiden Mietparteien noch über die Schimmelursache und die Berechtigung zur Mietkürzung streiten. Beharrt der Mieter auf seiner Rechtsposition, dass er zur Mietminderung wegen Schimmels berechtigt war – der Vermieter also zu Unrecht auf die Bürgschaft zugegriffen hat – muss er den Vermieter auf Rückzahlung der Bürgschaftssumme verklagen.
Der Mieter kann bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern die Zahlung des Bürgen an den Vermieter nur in Ausnahmefällen verhindern: Wenn der Auszahlungswunsch des Vermieters offensichtlich rechtsmissbräuchlich ist. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Vermieter beim Versicherer mit dem Argument Auszahlung fordert, dass der Mieter sein Auto im Hof zerkratzt habe. Ein solcher Schadenersatzanspruch resultiert offensichtlich nicht aus dem Mietverhältnis. Gleiches gilt, wenn der Mieter dem Bürgen Urkunden („liquide Beweismittel“) vorlegt, die beweisen, dass der vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachte Anspruch nicht existiert. „Verlangt ein Vermieter beispielsweise wegen angeblicher Mietrückstände Auszahlung aus der Bürgschaft, kann der Mieter aber mit einer vom Vermieter ausgestellten Quittung nachweisen, dass er die fragliche Miete schon bezahlt hat, dürfte der Bürge ebenfalls wegen offensichtlichem Rechtsmissbrauch die Zahlung verweigern“, so Kemper.
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Was ist für Mieter die rechtlich vorteilhaftere Bürgschaftsform?
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„Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist tendenziell mieterfreundlicher, weil der Mieter bei dieser Bürgschaftsform wesentlich mehr Möglichkeiten hat, um die Auszahlung an den Vermieter zu verhindern“, sagt Rechtsanwalt Kemper. Demgegenüber ist die „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ für den Mieter „recht gefährlich“, so Kemper, weil der Vermieter über diese Bürgschaft selbst dann einfach und schnell an Geld kommt, wenn der zugrunde liegende Mietrechtsstreit (beispielsweise über die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung wegen Schimmelbefalls) noch gar nicht geklärt ist.
Hat der Vermieter das von ihm geforderte Geld aus der Bürgschaft bekommen, wird der Mieter vom Bürgen in Regress genommen und hat anschließend die Mühe, das Geld vom Vermieter im eigentlichen Rechtsstreit zurückzubekommen.
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Gibt es eine Situation, in der eine Mietbürgschaft eine sinnvolle Lösung sein kann?
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Mietbürgschaften eignen sich allenfalls als Übergangslösung für wenige Monate. Etwa wenn Sie sich keine weitere monatliche Kreditrate über Jahre zumuten möchten und noch auf die Mietkaution aus Ihrem alten Mietverhältnis warten.
Diese Zwischenlösung funktioniert so: Ist der Vermieter einverstanden, schließen Sie zu seinen Gunsten erst einmal die Mietbürgschaft ab. Günstige Angebote finden Sie in unserem Vergleich Mietbürgschaften. Zeitgleich müssen Sie in einer Ergänzung zum Mietvertrag vereinbaren, dass Sie die Mietbürgschaft durch eine Kaution ersetzen dürfen.
Sobald Sie über die Kaution aus Ihrem alten Mietverhältnis verfügen, lösen Sie die Kautionsversicherung ab. Entweder legen Sie das Geld auf ein Kautionskonto, welches Sie an den Vermieter verpfänden. Oder Sie geben dem Vermieter die Kautionssumme, damit er das Geld auf sein Kautionskonto einzahlt. Anschließend gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen zurück.
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Meine Tochter will in eine eigene Wohnung ziehen. Die Vermieterin verlangt eine Kaution und außerdem von uns Eltern eine Bürgschaftserklärung. Darf sie das?
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Nein. Die Mietsicherheit, die von Mietern zu stellen ist, darf die Summe von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Wenn die Vermieterin schon eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten erhalten hat, darf sie keine weiteren Sicherheiten verlangen. Haben Sie auf Drängen der Vermieterin dennoch eine Bürgschaft unterschrieben, ist diese unwirksam. Das heißt: Verlangt die Vermieterin von Ihnen Geld aus der Bürgschaft, müssen Sie nicht zahlen. Wenn Ihre Tochter im Mietvertrag steht, haftet sie gegenüber der Vermieterin allerdings unbegrenzt für Schulden und Schäden, die sie hinterlässt.
Von dem oben beschriebenen Grundsatz gibt es eine Ausnahme: Bieten Sie der Vermieterin freiwillig und zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft an, etwa weil ihre Tochter die Wohnung sonst nicht bekommen würde, gilt die Bürgschaft. Es kommt also entscheidend darauf an, ob Sie die Bürgschaft freiwillig anbieten oder ob die Vermieterin sie fordert. Um für mögliche Rechtsstreitigkeiten gerüstet zu sein, sollten Sie Schriftverkehr seitens des Vermieters aufheben, aus dem Forderungen nach einer Bürgschaft hervorgehen.
Weitere Alternativen zum Kautionskonto (Fondsdepot)
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Kann ich auch eine andere Geldanlage als Mietsicherheit wählen?
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Sie allein können das nicht, aber in Abstimmung mit dem Vermieter ist das möglich. Die Art der Anlage ist Verhandlungssache. So bietet etwa der Berliner Vermögensverwalter Growney in Zusammenarbeit mit der Sutor Bank als Alternative zum klassischen Kautionskonto ein Mietkautionsdepot an.
Growney hat zuletzt in unserem Test der sogenannten Robo-Advisor mit der Note „Gut“ abgeschnitten (Test-Depot 40 000 Euro; siehe Digitale Vermögensverwaltung im Test). Wie Ulf Mayer, Betreiber der Internetseite Mietkautionskonto.info, berichtet, kann aber auch bei anderen Banken und Brokern das Fondsdepot als Mietsicherheit genutzt und zugunsten des Vermieters verpfändet werden.
Das Mietkautionsdepot von Growney funktioniert so: Der Kautionsbetrag, der normalerweise auf einem Konto des Mieters oder Vermieters zum Sparzins von derzeit nahezu null landen würde, fließt dort in börsengehandelte Fonds. Der Mieter wählt eine Geldanlagestrategie und Growney kümmert sich dann um die Vermögensverwaltung. Mieter und Vermieter unterschreiben – ähnlich wie beim verpfändeten Kautionskonto – eine Verpfändungserklärung.
Endet das Mietverhältnis und hat der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, kann er die Auszahlung des Depotwerts an sich verlangen. Growney informiert den Mieter über diesen Auszahlungswunsch. Anschließend erhält der Vermieter das Geld, aber frühestens vier Wochen nach der Information an den Mieter.
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Empfiehlt die Stiftung Warentest die Anlage der Kaution in Wertpapiere?
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Die Anlage des Kautionsbetrags in Aktien oder Fonds ist nur etwas für risikobereite Mietparteien. Der Wert des Depots unterliegt den Wertschwankungen der Börse. Hat der Mieter bei Einzug in die Wohnung zum Beispiel 4 500 Euro ins Mietkautionsdepot eingezahlt und ist der Depotwert bei Auszug um 30 Prozent gesunken, stehen dem Vermieter nur noch 3 150 Euro als Mietsicherheit zur Verfügung. Ist der Depotwert um 30 Prozent gestiegen, kann er auf 5 850 Euro zugreifen.
Auch die Kosten eines solchen Depots sind zu beachten: Die Verpfändung des Mietkautionsdepots kostet einmalig 29,75 Euro. Die Gebühr wird direkt aus dem Mietkautionsdepot beglichen. Vom Depotwert nimmt sich Growney zudem jährlich 0,68 Prozent als „Servicegebühr“ weg. Bei einem Depotwert von 4 500 Euro wären das rund 31 Euro.
Mietkaution und Bürgschaft freischalten
- Testergebnisse für 37 Kautionskonten für Vermieter
- Testergebnisse für 28 Kautionskonten für Mieter
- Testergebnisse für 23 Mietbürgschaften
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- Wer auf Wohnungssuche ist, muss nicht nur Gehaltsbescheinigungen vorlegen, sondern häufig auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter.
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- Laut Gesetz zahlt der Vermieter alle Reparaturen in der Wohnung. Unter bestimmten Voraussetzungen darf er Reparaturkosten bis 100 Euro aber auf den Mieter abwälzen.
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- Wann darf ich untervermieten? Wir erklären die Rechtslage. Mit Musterschreiben-Antrag auf Untermieter-Genehmigung. Neu: Untervermietung auch bei Ein-Zimmer-Wohnung.
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Kommentarliste
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@Börsenspecht: Vielen Dank für Ihre Informationen.
Sparda West bietet laut Service Telefon keine neuen Kautionskonten für Vermieter mehr an. Stand 31. Mai 2022
Und bei VR Coburg ist kein online Abschluss möglich, man müsste nach Coburg anreisen und mit einem Berater sprechen...
@Gutmensch: Es gibt hierzu keine höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH an die unteren Gerichte gebunden sind. Eine mieterfreundliche Auslegung des Gesetzes, kommt dazu, dass es sich bei der Anlage der Mietkaution seitens des Vermieters um eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters nach § 551 Abs. 3 BGB handelt. Und somit hat auch der Vermieter die damit verbundenen Kosten zu tragen.
Einige Banken verlangen für die Einrichtung eines Kautionskontos für Vermieter einen (einmaligen) Einrichtungspreis. Darf der Vermieter diese Kosten auf den Mieter umlegen?
@naddemc: Dieser Artikel richtet sich an diejenigen, die vor dem Problem stehen, dass sie nicht genug Geld für die Kaution haben. Also an diejenigen, die vor der Wahl stehen: Ratenkredit oder Bürgschaft.
Diejenigen, die sich die Kaution leisten können, haben keinen Fremdfinanzierungsbedarf und haben natürlich mehr Spielraum. Diese können auch darauf spekulieren, dass das Geld im ETF-Sparplan lang gut verbleibt, um Erträge zu erzielen, die über den Gesamtkosten der Bürgschaft liegen.
Je nachdem, wie lange für die Bürgschaft gezahlt wird (und der ETF-Sparplan) läuft, sind die Chancen, mit dem ETF-Sparplan ein Plus zu erzielen höher oder niedriger. Bei einer Anlagedauer von 5 Jahren ist das Verlustrisiko sehr viel höher als bei einer Anlage von 20 oder 30 Jahren. Wir empfehlen für einen ETF-Sparplan eine Anlagedauer von mindestens 10 Jahren.
Als sichere Anlage bezeichnen wir nur Geldanlagen, die ganz ohne Verlustrisiko daherkommen. ETF sind zwar zum langfristigen Vermögensaufbau geeignet, bergen aber ein zwischenzeitliches Verlustrisiko, das bei kurzen Laufzeiten besonders hoch ist.