Mietkaution Test

Bürgschaft statt Kaution – dafür werben Versicherer zurzeit stark. Doch die Kaution ist meist die bessere Lösung. Finanztest klärt wichtige Fragen für Mieter und Vermieter.

Wann bin ich als Mieter verpflichtet, eine Kaution zu zahlen?

Sie müssen nur dann eine Kaution zahlen, wenn im Mietvertrag eine solche Sicherheit vereinbart worden ist. Hat der Vermieter vergessen, die Kaution in den Vertrag aufzunehmen, kann er zwar nachträglich eine Vereinbarung aufsetzen. Sie sind aber dann nicht zur Unterschrift verpflichtet.

Wie viel Kaution darf mein Vermieter maximal verlangen?

Drei Monatsnettokaltmieten. Als Nettokaltmiete bezeichnet man die Miete ohne die monatliche Vorauszahlung für die Heizkosten und sonstige Betriebskosten. Wenn Sie laut Mietvertrag zum Beispiel 800 Euro Kaltmiete pro Monat zu zahlen haben, kann der Vermieter 2 400 Euro verlangen. Sie dürfen in drei Monatsraten zahlen.

Was ist von den Kautionsversicherungen zu halten, die derzeit so stark beworben werden?

Die Angebote sind teuer. Die vier Versicherer in unserem Test verlangen zwischen 480 und 590 Euro, wenn sie eine Kaution von 2 000 Euro für fünf Jahre Mietdauer absichern sollen.

Kautionsversicherungen sind nichts anderes als Bürgschaften. Der Mieter bezahlt Jahresbeiträge dafür, dass der Versicherer dem Vermieter für drei Monatsmieten als Bürge zur Verfügung steht.

Kündigen Sie zum Beispiel Ihre Wohnung und renovieren nicht, obwohl Sie dazu verpflichtet sind, kann der Vermieter sich vom Versicherer Geld auszahlen lassen, um die Handwerkerarbeiten zu bezahlen. Die ausgezahlte Summe müssen Sie dem Versicherer anschließend erstatten.

Die für die Bürgschaft gezahlten Beiträge bekommen Sie nach dem Auszug nicht zurück. Zinsen gibt es auch nicht.

Haben Sie genug Geld zur Verfügung, kommen Sie mit der Kaution günstiger weg. Wenn der Vermieter einverstanden ist, können Sie das Geld auf ein eigenes Kautionskonto einzahlen und dem Vermieter verpfänden. Die meisten Banken bieten solche Konten kostenfrei oder günstig an.

Brauchen Sie doch eine Bürgschaft, fragen Sie besser bei den Banken an Ihrem Wohnort nach. Die Mietbürgschaften der Banken sind oft viel günstiger als die Versicherungen. Das zeigt unsere Umfrage bei 66 Banken (siehe Tabelle).

Mein künftiger Vermieter will, dass ich ihm bei Abschluss des Mietvertrags schon die gesamte Kautionssumme übergebe? Darf er das?

Nein, eigentlich darf er zunächst nur eine Rate verlangen und diese auch erst zu Beginn des Mietverhältnisses, also bei Einzug und Übergabe der Schlüssel. In der Praxis habern Sie trotzdem schlechte Karten. Wenn Sie stur bleiben und nicht zahlen, riskieren Sie womöglich, dass der Vermieter den Vertrag nicht unterschreibt.

Ist der Mietvertrag schon unterschrieben, bevor Sie das Geld übergeben, haben Sie rechtlich eine stärkere Position. Sie könnten dem Vermieter zum Einzug nur die erste Rate zahlen. Er dürfte Ihnen die Wohnungsschlüssel nicht verweigern. Beide Parteien sollten sich aber gut überlegen, ob sie ihr Geschäftsverhältnis gleich mit einem Streit um die Kaution beginnen.

Ist es gesetzlich vorgeschrieben, wie die Kaution angelegt werden muss?

Nein. Sie können mit dem Vermieter frei vereinbaren, wie das Geld angelegt werden soll und ob Sie oder er ein Konto dafür eröffnen.

Meist will der Vermieter, dass das Geld auf sein Konto kommt. Dann ist er verpflichtet, die Kautionssumme auf einem Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, und zwar getrennt von seinem Vermögen. Das Konto bekommt einen Vermerk, damit kein Gläubiger an das Geld kommt, wenn der Vermieter pleitegeht.

Die Zinsen für Kautionskonten sind derzeit im Keller. Meist bewegt sich der Zins bei 0,25 bis 0,5 Prozent. Nur selten zahlt eine Bank mal 1 Prozent.

Die mageren Zinsen erhöhen die Sicherheit des Vermieters. Sie können sich den Zins nicht während der Mietzeit auszahlen lassen. Erst wenn der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses keinen Grund hat, auf die Kaution zuzugreifen, bekommen Sie die Summe plus Zinsen zurück.

Kann die Kaution auf ein besser verzinstes Tagesgeldkonto einer Direktbank eingezahlt werden?

Nein, weder Sie noch der Vermieter können die Kaution auf diese Weise anlegen. Das geht aus rechtlichen Gründen oft nicht.

Sie als Mieter können kein Tagesgeldkonto dafür nehmen, weil die Kreditinstitute die Verpfändung des Guthabens meist in den Geschäftsbedingungen ausschließen.

Und Ihr Vermieter kann ein Tagesgeldkonto nicht für die Kaution nutzen, weil er das Konto als Treuhandkonto führen müsste. Die Direktbanken verweigern in aller Regel die Nutzung ihrer Tagesgeldkonten als Treuhandkonten. Nur auf einem Treuhandkonto ist die Kaution aber getrennt vom Vermögens des Vermieters angelegt, wie es Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches fordert.

Was passiert, wenn mein Vermieter das Geld doch als Tagesgeld anlegt?

Die Kaution ist dann nicht geschützt, weil sie nicht getrennt vom Vermietervermögen angelegt ist. Geht Ihr Vermieter pleite, könnte die Bank oder ein anderer Gläubiger auf die Kaution zugreifen. Sie sehen Ihr Geld dann womöglich nie wieder.

Auch aus Sicht des Vermieters ist es nicht ratsam, die Kaution auf ein Tagesgeldkonto zu legen. Insbesondere dann wenn er privat in finanzielle Schwierigkeiten gerät, könnte ihm der strafrechtliche Vorwurf der Untreue gemacht werden.

Ich habe gehört, dass auch die Tagesanleihe der Bundesrepublik Deutschland als Mietsicherheit eingesetzt werden kann. Wie geht das?

Ja, das geht. Dafür müssen Sie bei der Deutschen Finanzagentur in Frankfurt am Main ein Schuldbuchkonto eröffnen und die Tagesanleihe in Höhe der geschuldeten Kaution kaufen. Anschließend ermächtigen Sie den Vermieter, den Betrag einzuziehen.

Zwar liegt derzeit auch die Verzinsung der Tagesanleihe am Boden (0,23 Prozent am 1. Februar), aber anders als bei den Kautionskonten steigt der Zins der Tagesanleihe automatisch, sobald der Marktzins steigt.

Wie kann ich als Mieter überprüfen, ob der Vermieter die Kaution insolvenzsicher angelegt hat?

Sie haben jederzeit das Recht, vom Vermieter einen Beleg über die insolvenzsichere Anlage der Kaution zu verlangen (Bundesgerichtshof [BGH], Az. IX ZR 132/06). Liefert der Vermieter den Nachweis nicht, können Sie Miete in Höhe der Kaution einbehalten, bis er seine Pflicht erfüllt hat.

Wird von den Zinsen auf die Kaution Abgeltungsteuer abgezogen?

Ja. Liegt die Kaution auf einem Vermieterkonto, führt die Bank ein Viertel der Erträge ans Finanzamt ab. Der Vermieter kann für das Treuhandkonto keinen Freistellungsauftrag stellen. Er erhält eine Steuerbescheinigung, die er dem Mieter gibt. Hat dieser den Sparerfreibetrag noch nicht ausgeschöpft, kann er sich die Steuer mit der Steuererklärung zurückholen.

Führen Sie selbst als Mieter das Kautionskonto, können Sie einen Freistellungsauftrag für das Konto stellen.

Kann ich auch eine andere Geldanlage als Sicherheit wählen?

Ja, mit dem Vermieter zusammen können Sie grundsätzlich alle Geldanlagen als Mietsicherheit vereinbaren. Ist der Vermieter einverstanden, können Sie in Höhe der Kautionssumme sogar Fondsanteile oder Aktien kaufen und das Guthaben an den Vermieter verpfänden. Da der Wert dieser Anlagen zum Teil stark schwankt, sind Wertpapiere als Mietsicherheit aber kaum geeignet.

Ich habe einen neuen Vermieter, weil meine Wohnung verkauft wurde. Von wem bekomme ich nach dem Auszug denn meine Kaution wieder?

Beim Auszug können Sie die Summe zunächst vom Käufer der Wohnung verlangen. Für Ihren Anspruch spielt es keine Rolle, ob er vom alten Eigentümer Ihre Kaution bekommen hat oder nicht.

Können Sie beim Käufer der Wohnung nichts erreichen, dürfen Sie die Kaution vom alten Eigentümer fordern. Und zwar auch dann, wenn er beim Verkauf der Wohnung die Kaution tatsächlich weitergegeben hat. Diese mieterfreundlichen Regeln gelten für Mieter, deren Wohnung nach dem 31. August 2001 verkauft wurden.

Hat der neue Eigentümer das Haus vor diesem Zeitpunkt erworben, kann der Mieter das Geld vom Käufer nur verlangen, wenn er beweisen kann, dass dieser die Kaution vom Alteigentümer beim Kauf der Wohnung tatsächlich bekommen hat.

Unser Vermieter ist pleite, das Mietshaus steht unter Zwangsverwaltung. Wer zahlt die Kaution zurück, wenn wir jetzt ausziehen?

Der Zwangsverwalter muss zahlen, sofern die Kautionsrückzahlung während seiner Verwaltung fällig wird. Er muss Ihnen die Kaution auch dann zurückgeben, wenn er das Geld vom Eigentümer nie bekommen hat (BGH, Az. VIII ZR 330/03).

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, wenn ich ausziehe?

Es gibt keine feste Frist. Der Vermieter hat die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen, wenn er keine Ansprüche mehr an Sie hat, also wenn zum Beispiel keine Betriebskostennachforderung mehr möglich ist.

Gibt es keine offenen Streitpunkte zwischen Ihnen beiden, sollten Sie die Kaution schon wenige Wochen nach Auszug wiederhaben. Mussten Sie in den Jahren zuvor aber immer Betriebskosten nachzahlen, kann sich die Auszahlung bis zu einem Jahr nach Auszug hinziehen.

Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?

Nur, wenn er eine Forderung gegen Sie hat, die Sie nicht bestreiten oder die ein Gericht festgestellt hat. Zahlen Sie zum Beispiel eine Betriebskostennachzahlung zu Unrecht nicht und verklagt der Vermieter Sie erfolgreich, könnte er sich die Nachforderung aus Ihrer Kaution holen. Anschließend müssten Sie die Kaution wieder auf den alten Betrag auffüllen.

Ich bin ausgezogen und der Vermieter will an die Kaution ran, weil ich die Miete wegen Schimmels gemindert hatte und das angeblich nicht durfte. Kann ich die Auszahlung verhindern?

Ob Sie vorab etwas dagegen tun können, hängt von der Art des Kautionskontos ab. Liegt die Kaution auf einem Treuhandkonto des Vermieters, wird es schwer. Denn der Vermieter hat in aller Regel allein und jederzeit Zugriff auf die Summe. Die Banken prüfen in der Regel nicht, ob der Vermieter tatsächlich einen Anspruch gegen den Mieter hat, der ihn berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen.

Liegt das Geld auf einem von Ihnen eröffneten Kautionskonto und haben Sie den Auszahlungsanspruch an den Vermieter verpfändet, sind Sie wahrscheinlich etwas besser dran. Die meisten Banken prüfen zwar ebenfalls nicht nach, ob der Vermieter einen Anspruch gegen Sie hat. Viele informieren die Mieter aber wenigstens über den Auszahlungswunsch des Vermieters und halten die Auszahlung je nach Institut bis zu vier Wochen zurück.

Während dieser vier Wochen können Sie versuchen, vor Gericht eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter zu erreichen, die es ihm untersagt, auf die Kaution zuzugreifen. Dafür werden Sie normalerweise die Hilfe eines Anwalts benötigen.

Was gilt, wenn der Vermieter eine Mietbürgschaft von einer Bank oder Versicherung in Anspruch nimmt? Ist die besser vor seinem Zugriff geschützt?

Nein, meistens nicht. Nur in Einzelfällen sind die Regeln mieterfreundlicher.

Plant der Vermieter, die von Ihnen gestellte Mietbürgschaft in Anspruch zu nehmen, haben Sie je nach Anbieter bis zu einem Monat Zeit, um gerichtlich gegen den Vermieter vorzugehen.

Schwierig wird es mit „Bürgschaften auf erstes Anfordern“, wie sie die Deutsche Kautionskasse und Eurokaution, aber auch viele Banken anbieten. Hier müssen Sie im Schnellverfahren gegen den Vermieter vorgehen und eine einstweilige Verfügung erwirken. Diese müssen Sie dem Bürgen, also der Bank oder Versicherung vorlegen.

Mieterfreundlicher ist die Bürgschaft von Kautionsfrei, hinter der die R+V Versicherung steht. Der Mieter kann nicht nur mit einer einstweiligen Verfügung, sondern auch mit anderen überzeugenden Nachweisen eine Auszahlung verhindern.

Sind Sie zum Beispiel im Besitz eines Schimmelgutachtens, welches belegt, dass Sie zu Recht die Miete gemindert haben, und war auch die Minderungshöhe in Ordnung, bekäme der Vermieter bis zur Klärung des Streits nichts ausgezahlt. Das erklärte die R+V auf Anfrage von Finanztest.

Was kann ich tun, wenn ich es nicht verhindern konnte, dass der Vermieter das Geld zu Unrecht ausgezahlt bekommen hat?

Dann bleibt Ihnen nur, die zu Unrecht eingezogene Summe vom Vermieter zurückzuverlangen – notfalls per Klage.

Eine Kaution bekommt der Mieter wieder, wenn alles gutgeht. Die Gebühr für eine Kautionsversicherung oder Bankbürgschaft ist für immer weg.

Dieser Artikel ist hilfreich. 270 Nutzer finden das hilfreich.