Mietkauf Teurer Traum

Teure Beratung

Unter 120.000 Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen könnten Interessenten ihre Traumimmobilie auswählen, versprechen Vermittler der Euro AG in Zürich. Die Vertriebsfirma arbeitet im Auftrag der Zeder Immobilien Treuhand AG (Zeder AG) in Hamburg. Gemeinsam wollen sie möglichst viele Mietkäufer mit Haus- oder Wohnungsbesitzern zusammenbringen.

Doch bevor Mieter eine Eigentumswohnung oder ein Haus aussuchen können, müssen sie erst einmal eine Gebühr von 3.300 Mark an die Zeder AG zahlen.

Dafür bietet die Zeder AG ein Beratungsgespräch über das Immobilien-Finanzierungs-Konzept sowie die Recherche nach einer geeigneten Immo-bilie an. Ihre Rechercheergebnisse und mögliche Immobilien-Empfehlungen will sie dem Kunden monatlich liefern. Doch dies sind alles Dienstleistungen, für die professionelle Immobilienmakler und Finanzberater kein Geld verlangen. Die Zeder AG verpflichtet sich noch nicht einmal zum Nachweis und zur Vermittlung einer geeigneten Immobilie.

Schlimmer noch: Wer den mit der Zeder AG abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag kündigt, hat keinen Anspruch auf Rückerstattung der gezahlten 3.300 Mark. Das Geld ist also auch dann futsch, wenn es gar nicht zum Mietkauf kommt. Zurückgezahlt werden diese 3.300 Mark nur, wenn die Zeder AG die versprochenen Dienstleistungen nicht erbringt, also zum Beispiel gar keine Wohnungen oder Häuser anbietet.

Riskantes Geschäft

Wenn es tatsächlich zu einem Mietkauf kommt, soll er nach dem Konzept der Zeder AG folgendermaßen funktionieren: Nach Einzug in die zunächst gemietete Eigentumswohnung mit einem Wert von beispielsweise 300.000 Mark zahlt der Mietkäufer eine Monatsrate von 1.200 Mark, und dies gleichbleibend über 20 Jahre, behaupten Vermittler in Werbeblättern. Sie vergessen dabei, dass die Zeder AG in den ersten zehn Jahren eine Mietsteigerung von jährlich 1 Prozent vorsieht.

In der Rechnung der Vermittler werden 800 Mark pro Monat als Nettokaltmiete an den Vermieter überwiesen. Die restlichen 400 Mark wandern in einen Aktienfonds. Nur bei einer jährlichen Rendite von 10,3 Prozent kommen nach zwanzig Jahren mit diesem Fonds 300.000 Mark zusammen, wie Finanztest nachgerechnet hat. Damit soll dann die Immobilie bezahlt werden. Das Mietverhältnis endet nach 20 Jahren mit dem Kauf.

Das Koppelungsgeschäft aus Miete, Kauf und Fondssparplan geht noch weiter. Auf den Namen des Mietkäufers wird eine Risikolebensversicherung abgeschlossen, die der Mieter an den Verkäufer abtritt. Die Versicherungsprämie sowie eine laufende Gebühr von monatlich knapp 50 Mark, die der Mietkäufer 20 Jahre lang für die Tätigkeit der Zeder AG berappen muss, kommen also noch zur Monatsrate hinzu.

Besonders problematisch ist jedoch der Fondssparvertrag, den der Mietkäufer von vornherein an den Vermieter und Noch-Eigentümer abtritt. Die Zeder AG kalkuliert mit einer Fondsrendite von 10 Prozent. In der Vergangenheit habe das Fondsdepot eine Rendite von sogar nachweislich 20,42 Prozent gebracht, erklärte die Geschäftsleitung der Zeder AG gegenüber Finanztest.

Doch was passiert, wenn die Rechnung nicht aufgeht und der Fonds weniger Geld bringt als geplant, verschweigen die Werbeblättchen der Vertriebsgesellschaft Euro AG.

Dabei ist eine sichere Fondsrendite zu einem bestimmten Stichtag eine Illusion. Wird die erwartete zweistellige Fondsrendite nicht erreicht, geht die Rechnung der Zeder AG nicht auf. Bei einer Rendite von nur fünf Prozent pro Jahr erreicht der Mieter zum Beispiel erst nach rund 28 Jahren die Kaufsumme. Er muss also entweder nach 20 Jahren weiter Miete und Fondssparraten zahlen oder den fehlenden Betrag aus eigener Tasche bezahlen. Dazu muss er dann wahrscheinlich einen Kredit aufnehmen.

Für den Fall, dass der Mietkäufer den Immobilienkauf bereut oder aus irgendwelchen Gründen die monatlichen Kosten nicht mehr zahlen kann, muss er dem Vermieter und Eigentümer eine Entschädigung zahlen. Denn der Eigentümer hat auf den Verkauf der Immobilie an den Mietkäufer vertraut und diese deshalb nicht weiter angeboten. Die Entschädigung wird aus dem Fondsguthaben bezahlt. Reicht das Guthaben nicht, muss der Mietkäufer den Restbetrag noch zuzahlen.

Die Höhe der Entschädigung ergibt sich aus der Differenz zwischen ortsüblicher und tatsächlicher vereinbarter Miete, erklärte Stefan Welk, Mitglied der Geschäftsleitung der Zeder AG. Die Miete für Mietkäufer sei nämlich grundsätzlich niedriger als für normale Mieter, weil diese die Immobilie deutlich besser pflegen würden. Betrage die ortsübliche Miete zum Beispiel 15 Mark pro Quadratmeter und die tatsächliche Miete 12 Mark, so erhalte der Vermieter die Differenz von 3 Mark für die abgelaufene Mietzeit. Zusätzlich würden dem Mieter 12 Prozent Verzugszinsen in Rechnung gestellt.

Milchmädchenrechnung

Nicht nur die angenommene Entwicklung des Aktienfonds, auch Miete und Kaufpreis sind Teil einer Milchmädchenrechnung: Der Mietkäufer soll monatlich beispielsweise 800 Mark für eine Eigentumswohnung zahlen, die ihm nach 20 Jahren ganz gehört. Die Miete soll in den ersten zehn Jahren Jahr für Jahr steigen und bleibt dann bis zur geplanten Beendigung des Vertrages unverändert. So steht es in einem von der Zeder AG übermittelten Entwurf für einen Mietvertrag. Der Kaufpreis der Wohnung, der zu Beginn des Mietkaufs festgesetzt wird, bleibt in den nächsten zwanzig Jahren gleich.

Warum aber sollte ein Vermieter bei diesem Modell mitmachen und freiwillig ein Jahrzehnt lang auf Wertsteigerungen verzichten und sich zusätzlich der Gefahr aussetzen, dass der Aktienfonds den Kaufpreis für die Immobilie nicht erwirtschaftet?

Die erst im Juni 1999 gegründete Zeder AG behauptet, sie habe Kontakt zu Immobilieneigentümern, die ihre Immobilien über ihr Finanzierungskonzept veräußern wollen. Eine fünfstellige Anzahl von Wohnungen könne sie schon anbieten. Die Wohnungen gehörten hauptsächlich Bauträgern und zum geringen Teil Privatpersonen, erklärt die Zeder AG.

Steuerfalle

Dabei bringen auch Steuervorteile oder Fördermittel, die es sonst für Immobilien gibt, weder Mieter noch Vermieter voran. Die begehrte staatliche Eigenheimzulage von jährlich 5.000 / 2.500 Mark bei Neubauten / Gebrauchtimmobilien plus 1.500 Mark pro Kind bekommen nur Bauherren und Käufer von Eigenheimen, die Anschaffungskosten von mindestens 100.000 Mark nachweisen. Mieter oder Mietkäufer sind davon ausgeschlossen. Sie sollten sich nicht darauf verlassen, dass solche Zulagen beim Kauf in zwanzig Jahren noch gezahlt werden.

Den Vermietern bleiben hohe Steuerersparnisse verwehrt, wenn sie nicht die so genannte Überschusserzielungsabsicht nachweisen können. Sie müssen also klar machen, dass sie mit ihrer Immobilie während der Vermietung auch Gewinne erzielen.

Das Mietkaufmodell des ehemaligen Kölner Dr. Amann aus den achtziger Jahren platzte jedoch, weil die Finanzämter steuerliche Verluste in einer dort nur fünfjährigen Vermietungsphase nicht anerkannten.

Das Bundesfinanzministerium wies mit Schreiben vom 23. Juli 1992 (IV B 3 ­ S 2253 ­ 29/92) darauf hin, dass eine Überschusserzielungsabsicht bei Mietkaufmodellen verneint werde, wenn die Immobilie in der Absicht gekauft wurde, Steuervorteile in Anspruch zu nehmen, und sie kurze Zeit danach wieder zu veräußern.

Die Zeder AG geht freilich davon aus, dass es sich bei ihrem Mietkaufmodell nicht um ein Steuersparmodell im klassischen Sinn handelt. Doch Zweifel sind angebracht.

Zwar wird in dem Mietkaufkonzept der Zeder AG der Verkauf erst nach 20 Jahren angepeilt. Die geringen Mieteinnahmen liegen aber mit Sicherheit deutlich unter der Summe aus Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Zinskosten, falls eine hohe Fremdfinanzierung erfolgt.

Eine von der Zeder AG vorgelegte Beispielrechnung für den Vermieter einer 90 Quadratmeter großen und voll fremdfinanzierten Neubau-Eigentumswohnung in Glienicke bei Berlin weist schon im ersten vollen Vermietungsjahr einen steuerlichen Verlust von rund 30.000 Mark aus. Bei einer Mietsteigerung von 1 Prozent pro Jahr und fehlender Tilgung summiert sich der steuerliche Totalverlust im Laufe von 20 Jahren nach Berechnungen von Finanztest auf über 450.000 Mark. Da der Vermieter also während der Laufzeit des Vertrags nie und nimmer Gewinn machen wird, ist eine Überschusserzielungsabsicht nicht erkennbar. Unangenehme Folge für den Vermieter, der später verkaufen will: Steuervorteile gibt es nicht.

Ohne die ersehnten Steuerersparnisse rechnet sich die vermietete Immobilie mit Verkaufsangebot an den Mieter aber nicht. Wer für eine Immobilie laufend Miete bekommt, aber deutlich mehr an Zins- und Instandhaltungskosten zahlen muss, macht ein sicheres Minusgeschäft.

Viel Geld für Vermittler

Das Mietkaufkonzept lohnt sich weder für Vermieter noch Mieter. Die Angebote der seit 1999 auf dem Markt auftretenden Aktiengesellschaften Zeder und Euro haben zwar ihre Bewährungsprobe noch vor sich. Doch Reinfälle sind zu befürchten. Auch die notarielle Beurkundung von Miet-, Kauf- und Fondsvertrag bewahrt den Mietkäufer nicht vor möglichen finanziellen Verlusten.

Der Verdacht drängt sich auf, dass die Zeder AG es in erster Linie auf die hohen Vorabgebühren von 3.300 Mark pro Vertrag abgesehen hat. 10.000 Mietkäufer in spe spülen immerhin schon satte 33 Millionen Mark in die Kasse der Initiatoren.

Diesen Verdacht nährt auch die Euro AG, die die Dienstleistungen der Zeder AG vertreibt. Sie wirbt Vermittler mit großzügigen Versprechen: Nebenberufler, die monatlich vier Kunden gewinnen, erhalten eine Vergütung von rund 7.400 Mark und zusätzlich die Möglichkeit, ihre Wunschimmobilie nur durch Mietzahlung zu erwerben, heißt es in den Werbeblättchen für Vermittler der Euro AG.

Noch attraktiver sollen die Verdienstaussichten für die rund hundert Hauptberufler sein, die als Bezirksleiter jeweils 23 nebenberufliche Mitarbeiter betreuen. Sie können laut Werbung der Euro AG mit Vergütungen von monatlich 44.000 Mark rechnen.