Mieter­schutz Special

Wenn Vermieter eine Wohnung ­modernisieren, dürfen sie seit Januar 2019 die Jahres­miete nur noch um 8 Prozent der Modernisierungs­kosten erhöhen. Zudem müssen sie in Gebieten mit Miet­preisbremse neuen Mietern Auskunft geben, ob sie sich bei der Miethöhe auf eine Ausnahme­regelung stützen. Das hat der Bundes­tag beschlossen. test.de erläutert die Kern­punkte der Miet­rechts­reform.

Reaktion auf drastische Miet­steigerungen

Brandenburg 2018: Ein Vermieter lässt einen Aufzug anbauen und erhöht die Miete um 40 Prozent. München 2015: Ein Vermieter steigert die Miete nach einem Anbau von Balkon und Aufzug um 45 Prozent. Bauarbeiten wie diese geschehen oft gegen den Willen der Bewohner und treiben die Miete dauer­haft nach oben. Ein neues Mietrecht soll diese Entwick­lung bremsen. Finanztest stellt die wichtigsten Änderungen vor.

Mietwahn­sinn in deutschen Groß­städten

Bloß nicht umziehen. Die neue Bleibe könnte teuer werden. Kostete in Berlin eine 100-Quadrat­meter-Wohnung in guter Lage im Jahr 2010 noch 750 Euro Miete, waren es 2018 schon 1 310 Euro.

Mieter­schutz Special

Unser Rat

Modernisierung. Das neue Mietrecht entlastet Mieter bei Miet­erhöhungen wegen einer Modernisierung. Es gilt nun: Der Vermieter kann die Jahres­miete dauer­haft nur um 8 statt bisher 11 Prozent der Modernisierungs­kosten anheben. Da nicht jede vom Vermieter als „Modernisierung“ bezeichnete Baumaß­nahme auch wirk­lich zur Miet­erhöhung berechtigt, sollten Mieter sich von einem Anwalt oder Mieter­ver­ein beraten lassen, sobald der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat.

Miet­preisbremse. Wer sehr viel Miete zahlt und in einem Gebiet mit Miet­preisbremse wohnt (Miet­grenze bei Einzug: 110 Prozent der orts­üblichen Vergleichs­miete), kann die Miete vielleicht bremsen. Wo die Miet­preisbremse gilt und wie Sie vorgehen sollten, wenn Sie einen Verstoß gegen die Bremse vermuten, steht in unserem Special Mietpreisbremse.

Modernisierungs­umlage 8 Prozent

Seit 2019 dürfen Eigentümer die jähr­liche Miete nach Modernisierungen nur noch um 8 Prozent statt wie bisher um 11 Prozent der Baukosten dauer­haft erhöhen.

Beispiel Miet­erhöhung. Der Vermieter lässt 2019 sein vermietetes Mehr­familien­haus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamt­wohn­fläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadrat­meter. 8 Prozent der Dämm­kosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahres­miete pro Quadrat­meter erhöht sich für jeden um 8 Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadrat­meter aus. Mieter A, der bisher für seine 80-Quadrat­meter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauer­haft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach altem Recht wären es rund 73 Euro gewesen.

Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monats­miete inner­halb von sechs Jahren maximal um 3 Euro pro Quadrat­meter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als 7 Euro pro Quadrat­meter, darf die Monats­miete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal 2 Euro je Quadrat­meter steigen.

Beispiel güns­tige Wohnung. Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadrat­meter 6,25 Euro. Mieter A profitiert vom Extra­schutz für güns­tige Wohnungen. Durch Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren darf seine Miete um maximal 2 Euro pro Quadrat­meter steigen. Da die Dämm­arbeiten die Wohn­kosten bereits um rund 67 Cent pro Quadrat­meter ange­hoben haben, kann der Vermieter die Miete für Modernisierungen in den folgenden sechs Jahren um höchs­tens 1,33 Euro je Quadrat­meter erhöhen.

Kleine Modernisierung einfacher

Vermieter können beim Durch­führen einer Modernisierung und bei anschließender Miet­erhöhung recht­lich viele Fehler machen. Um es insbesondere Privatvermietern leichter zu machen, baut der Gesetz­geber recht­liche Hürden für kleinere Arbeiten ab, deren Kosten pro Wohnung höchs­tens 10 000 Euro betragen. Der Vermieter kann sie im „vereinfachten Verfahren“ durch­setzen. Die Vorteile dieses Verfahrens sind:

Ankündigungs­schreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebs­kosten machen.

Erleichterte Berechnung. Normaler­weise müssen Vermieter bei Modernisierungs­miet­erhöhungen die in den Baukosten enthaltenen „Erhaltungs­maßnahmen“ benennen und deren Kosten­anteil heraus­rechnen. Im vereinfachten Verfahren erfüllt der Vermieter seine Pflicht bereits, wenn er einfach pauschal 30 Prozent von den Gesamt­kosten für Erhaltungs­arbeiten abzieht.

Erhaltungs­maßnahmen. Darunter sind insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude zu verstehen. Diese sind laut Gesetz allein Vermietersache. Angenommen ein Vermieter lässt die Hausfassade für insgesamt 100 000 Euro dämmen. In der Summe sind 25 000 Euro für das aufgestellte Baugerüst enthalten, das aber nicht nur für die Dämm­arbeiten, sondern auch für Reparaturen am Außenputz genutzt wird. Aus diesem Grund kann der Vermieter von den Baukosten nur 75 000 Euro für die Miet­erhöhungen heran­ziehen. Das vereinfachte Verfahren erspart Vermietern mit dem pauschalen 30-Prozent-Abzug die zum Teil komplizierte Berechnung der Kosten von Erhaltungs­maßnahmen.

Beispiel Badmodernisierung. Lässt der Vermieter das Bade­zimmer für 10 000 Euro über das vereinfachte Verfahren modernisieren, kann er nach Abzug der Pauschale 7 000 Euro für die Miet­erhöhung heran­ziehen. Die Jahres­miete erhöht sich um 560 Euro (8 Prozent von 7 000 Euro), also um rund 47 Euro pro Monat.

Kein Härte-Einwand mehr. Weiterer Vorteil für Vermieter: Im vereinfachten Verfahren kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete über­fordere ihn.

Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetz­buch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentums­wohnungen: Hier sind Miet­erhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

Schaden­ersatz: Schikanen am Bau

Mieter können unter Umständen Schaden­ersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungs­arbeiten pflicht­widrig verhalten. Ein solches Fehl­verhalten kann etwa sein:

  • monate­langes Verhängen von Fens­tern mit einer blick­dichten Plane, ohne Baufort­schritt;
  • das länger­fristige Abstellen von Wasser;
  • das lang­fristige Aushängen der Haustür;
  • laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.

Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nach­voll­zieh­bare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät statt­fanden. Absicht­liches „Heraus­modernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerding ist es schwer, Vermietern die Absicht nach­zuweisen.

Dieser Artikel erschien erst­mals am 3. Dezember 2018 auf test.de. Er wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 22. Januar 2019.

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