Die neue Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bayern, Berlin und Hamburg wirken auch bei Mieterhöhungsverlangen, die Vermieter schon bis zu zwei Monate vor Inkraftreten der Mietbremse verschickt haben. test.de erklärt, wie Sie sich als Mieter am besten verhalten.
- Geltung. Schauen Sie in der Tabelle nach, ob und ab wann die neue Obergrenze für Mieterhöhungen für Sie gilt. Nicht betroffen sind Mieterhöhungen wegen Energiespar-Investitionen und anderer Modernisierungen. Die sind weiter zusätzlich und über eine „normale“ Mieterhöhung hinaus zulässig.
- Berechnung. Maßgeblich ist die Miete, die in Ihrem Mietvertrag ausgewiesen ist. Ob es sich um eine Warm- oder Nettokaltmiete handelt, spielt keine Rolle. Teilen Sie die neue Miete durch die Miete, die Sie drei Jahre vor dem Termin zahlen mussten, ab dem Ihr Vermieter die neue erhöhte Miete haben will. Kommt dabei mehr als 1,15 heraus, ist die Mieterhöhung zu hoch. Sie müssen dann nur den Betrag zahlen, der sich aus der Multiplikation der Miete drei Jahre vor Inkrafttreten der Mieterhöhung mit 1,15 ergibt. Für Gebiete ohne Mietbremse liegt die Grenze bei genau 1,2.
- Wirksamkeit. Sie müssen der Mieterhöhung unabhängig von dieser Kappungsgrenze nur zustimmen, wenn sie auch sonst zulässig ist. Zuweilen sind Mieterhöhungsverlangen aus formalen Gründen unwirksam. Außerdem darf die neue Miete nicht über der für eine vergleichbare Wohnung üblichen Miete liegen. Sie ist anhand des jeweils gültigen Mietspiegels oder anhand von Vergleichswohnungen zu ermitteln. Genauere Tipps liefert das Special Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht. Lassen Sie sich im Zweifel vom Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten.
- Rückwirkung. Wenn Sie bereits einer – wegen der verringerten Obergrenze nunmehr unzulässigen – Mieterhöhung zugestimmt haben, können Sie trotzdem noch verlangen, dass die neue Miete bis auf den höchstzulässigen Betrag herabgesetzt wird. Schreiben Sie Ihrem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein und setzen Sie ihm eine Frist von mindestens zwei Wochen ab Zugang. Sprechen Sie mit dem Mieterverein oder einem Mietrechts-Anwalt, wenn Ihr Vermieter die Herabsetzung innerhalb der Frist verweigert.
- Restrisiko. Wenn sich herausstellt, dass eine für Ihren Wohnort geltende Mieterhöhungsbrems-Verordnung rechtswidrig ist, kann Ihr Vermieter doch wieder bis 20 Prozent mehr fordern, als drei Jahre zuvor fällig war. Ob es Vermietern in Berlin oder München oder anderen bayerischen Kommunen vor Gericht gelingt, Zweifel an der „Gefährdung der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum“ zu belegen, lässt sich kaum abschätzen.
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