Tipps für Mieter

Die neue Kappungs­grenze für Miet­erhöhungen in Bayern, Berlin und Hamburg wirken auch bei Miet­erhöhungs­verlangen, die Vermieter schon bis zu zwei Monate vor Inkraft­reten der Mietbremse verschickt haben. test.de erklärt, wie Sie sich als Mieter am besten verhalten.

  • Geltung. Schauen Sie in der Tabelle nach, ob und ab wann die neue Ober­grenze für Miet­erhöhungen für Sie gilt. Nicht betroffen sind Miet­erhöhungen wegen Energiespar-Investitionen und anderer Modernisierungen. Die sind weiter zusätzlich und über eine „normale“ Miet­erhöhung hinaus zulässig.
  • Berechnung. Maßgeblich ist die Miete, die in Ihrem Miet­vertrag ausgewiesen ist. Ob es sich um eine Warm- oder Nettokaltmiete handelt, spielt keine Rolle. Teilen Sie die neue Miete durch die Miete, die Sie drei Jahre vor dem Termin zahlen mussten, ab dem Ihr Vermieter die neue erhöhte Miete haben will. Kommt dabei mehr als 1,15 heraus, ist die Miet­erhöhung zu hoch. Sie müssen dann nur den Betrag zahlen, der sich aus der Multiplikation der Miete drei Jahre vor Inkraft­treten der Miet­erhöhung mit 1,15 ergibt. Für Gebiete ohne Mietbremse liegt die Grenze bei genau 1,2.
  • Wirk­samkeit. Sie müssen der Miet­erhöhung unabhängig von dieser Kappungs­grenze nur zustimmen, wenn sie auch sonst zulässig ist. Zuweilen sind Miet­erhöhungs­verlangen aus formalen Gründen unwirk­sam. Außerdem darf die neue Miete nicht über der für eine vergleich­bare Wohnung üblichen Miete liegen. Sie ist anhand des jeweils gültigen Mietspiegels oder anhand von Vergleichs­wohnungen zu ermitteln. Genauere Tipps liefert das Special Mieterhöhung: Was geht und was nicht geht. Lassen Sie sich im Zweifel vom Mieter­ver­ein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechts­anwalt beraten.
  • Rück­wirkung. Wenn Sie bereits einer – wegen der verringerten Ober­grenze nunmehr unzu­lässigen – Miet­erhöhung zuge­stimmt haben, können Sie trotzdem noch verlangen, dass die neue Miete bis auf den höchst­zulässigen Betrag herab­gesetzt wird. Schreiben Sie Ihrem Vermieter per Einschreiben mit Rück­schein und setzen Sie ihm eine Frist von mindestens zwei Wochen ab Zugang. Sprechen Sie mit dem Mieter­ver­ein oder einem Miet­rechts-Anwalt, wenn Ihr Vermieter die Herab­setzung inner­halb der Frist verweigert.
  • Rest­risiko. Wenn sich heraus­stellt, dass eine für Ihren Wohn­ort geltende Miet­erhöhungs­brems-Verordnung rechts­widrig ist, kann Ihr Vermieter doch wieder bis 20 Prozent mehr fordern, als drei Jahre zuvor fällig war. Ob es Vermietern in Berlin oder München oder anderen bayerischen Kommunen vor Gericht gelingt, Zweifel an der „Gefähr­dung der Versorgung mit bezahl­barem Wohn­raum“ zu belegen, lässt sich kaum abschätzen.

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