Miet­erhöhungen: Bayern und Berlin bremsen

Höchs­tens 15 Prozent in drei Jahren

Über­all in Deutsch­land gilt derzeit: Bis zu 20 Prozent Miet­erhöhung inner­halb von drei Jahren ist zulässig. Doch die Miet­rechts­reform erlaubt Landes­regierungen ab Mai, Miet­erhöhungen bei Mangel an bezahl­barem Wohn­raum auf 15 Prozent inner­halb von drei Jahren zu begrenzen. In Bayern und Berlin sind bald Wahlen. Prompt haben die Landes­regierungen per Verordnung „Gebiete mit Mangel an bezahl­barem Wohn­raum“ identifiziert. Den Auftakt machten Mitte Mai das Berliner und das Münchener Stadt­gebiet. Zum 1. August folgten 89 weitere Städte und Gemeinden in Bayern. Seit Anfang September ist nun auch das Hamburger Stadt­gebiet dran. Dort dürfen die Mieten inner­halb von drei Jahren nur noch um 15 und nicht mehr um 20 Prozent steigen. Die test.de-Tabelle Mietpreisbremsen zeigt alle Städte und Gemeinden, für die eine verschärfte Miet­preisbremse gilt.

Bremse gilt zwei Monate rück­wirkend

Keine ausdrück­liche Regelung trifft die Miet­rechts­reform zur Frage, ob die neue Ober­grenze für Miet­erhöhungen auch gilt, wenn der Vermieter die Erhöhung bereits gefordert hat und diese erst später wirk­sam werden soll. Hier fehlt eine gesetzliche Über­gangs­regelung. Mieterbund-Experte Hermann-Josef Wüste­feld meint: „Entscheidend ist meines Erachtens die Rechts­lage an dem Zeit­punkt, an dem der Mieter zustimmen soll.“ Mietern steht eine Über­legungs­frist zu: Zwei Monate ab Ende des Monats, in dem sie das Zustimmungs­verlangen erhalten. Danach gilt die gesenkte Kappungs­grenze für alle Miet­erhöhungs­verlangen, die Mietern frühestens im vorletzten Monat ab Inkraft­treten der Miet­preisbremse für ihre Kommune zugegangen sind. Beispiel: Die Miet­preisbremse tritt am 1. September in Kraft. Sie gilt dann für Miet­erhöhungs­verlangen, die ab 1. Juli bei den Mietern im Brief­kasten steckten.

Wenig „Brems­wirkung“

Die Miet­erhöhungs­bremse wird allerdings wohl nur wenigen Mietern helfen. „Das ist vor allem Wahl­propaganda“, kommentiert Rechts­anwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Haus- und Wohnungs­eigentümer­verbands Haus und Grund in München, den Beschluss der Staats­regierung. Hintergrund der Kritik: Eine Miet­erhöhung ist ohnehin nur zulässig, so lange die fällige Miete unter der für vergleich­bare Wohnungen liegt. Diese Vergleichs­miete ergibt sich aus dem Mietspiegel. Und die Werte des Münchener Mietspiegels etwa liegen laut Stürzer aus politischen Gründen um fast ein Drittel unter den tatsäch­lich gezahlten Mieten. Viele Mieter zahlen also ohnehin schon mehr, als im Mietspiegel für vergleich­bare Wohnungen ausgewiesen ist. Die Erfahrung des Eigentümer­verbandes aus rund 40 000 Rechts­beratungen: Bei allenfalls fünf Prozent der Miet­erhöhungen spiele die Kappungs­grenze über­haupt eine Rolle.

Das planen die anderen Bundes­länder

Auch Nord­rhein-West­falen will auf die Miet­preisbremse treten. Die Ministerial­beamten in Düssel­dorf glauben allerdings: Vor 2014 ist eine gerichts­feste Miet­preis­begrenzungs­ver­ordnung nicht zu schaffen. Das Saar­land, Sachsen und Sachsen-Anhalt sehen derzeit keinen Bedarf. Die übrigen Länder über­legen noch, ob sie Verordnungen erlassen können und wollen.

Extra-Erhöhung bei Modernisierung

Ärgerlich für Mieter: Die Kappungs­grenze für Miet­erhöhungen gilt nicht für Miet­erhöhungen wegen Energiespar-Investitionen. Elf Prozent der Kosten einer solchen Modernisierung darf der Vermieter auf die Jahres­miete umlegen – zusätzlich zu „normalen“ Miet­erhöhungen.

Hamburg will Grenzen für die Neuvermietung

Der Mieter­schutz­bund und die Mieter­ver­eine fordern vor allem für Neuvermietungen eine Miet­preisbremse. Das Bundes­land Hamburg hat vorgeschlagen, zusätzlich zur Preisbremse auch eine Verschärfung der Miet­wucher-Regelung ins Auge zu fassen. Sie verbietet Vermietern bereits jetzt, unter Ausnutzung von akutem Wohnungs­mangel Mieten zu kassieren, die mehr als 20 Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete liegen. Der Wohnungs­mangel muss allerdings in weitem Umkreis herr­schen – und das war in den vergangen Jahren nie der Fall. Außerdem liegt derzeit Wucher nur vor, wenn der Vermieter mehr verlangt, als er für die Wohnung aufwenden muss. Laut Haus und Grund kosten Eigentums­wohnungen in München wegen hoher Baukosten und Grund­stück­preise im Durch­schnitt 5 000 bis 6 000 Euro je Quadrat­meter. Kosten­deckende Mieten liegen dann trotz der aktuell güns­tigen Zins­sätze um 20 Euro pro Quadrat­meter.

test.de-Tabelle:Mietpreisbremsen.

[Update 02.09.2013] Neufassung der Meldung zur Miet­preisbremse für Bayern und Berlin vom 30.07.2013, nachdem inzwischen auch Hamburg die Miet­preisbremse angezogen hat.