Mieterhöhung ohne Mietspiegel Meldung

Vermieter haben jetzt weniger Spiel­raum, wenn sie die Miete erhöhen wollen und dabei kein Vergleich mit einem Miet­spiegel möglich ist. Sie dürfen sich nicht ohne weiteres an den Mieten anderer Wohnungen orien­tieren. Das hat der Bundesgerichts­hof (BGH) entschieden. test.de sagt, was bei Mieterhöhungen zu beachten ist.

Streit bis in die letzte Instanz

Eine Familie aus Karlsruhe hatte ihren Fall nach Niederlagen vor dem Amts- und Landgericht bis vor den Bundesgerichtshof getrieben: Sie wohnt seit 2005 in einer fast 200 Quadratmeter großen Wohnung. Bis 2009 zahlte sie 1 250 Euro Kaltmiete. Das sind 6,46 Euro pro Quadratmeter. Ab Oktober 2009 wollte der Vermieter dann 1 450 Euro und damit 7,49 Euro je Quadratmeter – 16 Prozent mehr. Zur Begründung verwies das Wohnungsunternehmen auf drei ähnlich große Wohnungen in der Umgebung, für die jeweils noch mehr Miete zu zahlen sei. Die Mieter wollten den Aufschlag trotzdem nicht akzeptieren – und so erhob der Vermieter Klage. Das Amtsgericht und das Landgericht gaben ihm Recht. Mehr noch: Sie bescheinigten dem Vermieter, dass er sogar noch mehr hätte verlangen dürfen. Dabei stützten sich die Richter auf das Gutachten eines Sachverständigen. Doch das geht nicht so ohne weiteres, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Korrektur vom Bundesgerichtshof

Soweit klar: Ein Vermieter darf die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete in den 15 Monaten zuvor nicht gestiegen ist. Obergrenze sind 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren – und vor allem die so genannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. Das sind die Mieten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren üblich waren.

Vergleich schwer zu ermitteln

Einfacher ist es, wenn ein sogenannter Mietspiegel existiert, also ein amtliches Zahlenwerk zur Höhe der Mieten. Zu prüfen bleibt dann noch, ob der Vermieter den Mietspiegel korrekt angewendet hat und ob wegen Besonderheiten der Wohnung etwas mehr oder weniger als im Mietspiegel ausgewiesen zu zahlen ist. Gibt es keinen Mietspiegel, etwa weil die betroffene Wohnung in einer kleinen Ortschaft liegt oder eine ungewöhnliche Größe hat, dann kann es kompliziert werden. Dann sind vergleichbare Wohnungen zur Ermittlung der “ortsüblichen Vergleichsmiete“ rar.

Lücken im Gutachten

Klar ist nur: Formal reicht es aus, wenn der Vermieter drei einzelne, höhere Vergleichsmieten als Begründung für eine Mieterhöhung nachweist. Der Vermieter darf die Miete aber nicht durch die gezielte Auswahl besonders teurer Vergleichswohnungen hochtreiben. Wenn er auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagt, muss er im Zweifel beweisen, dass seine Forderung die Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das kann mit dem Gutachten eines Sachverständigen gelingen – oder auch nicht. Dem Bundesgerichtshof jedenfalls genügte das Gutachten nicht, das der Vermieter im Streitfall ins Felde geführt hatte. Der Sachverständige hatte anhand von elf anderen Wohnungen eine Vergleichsmiete zwischen 6,05 und 8 Euro je Quadratmeter ermittelt. Der Bundesgerichtshof hat das Landgerichtsurteil aufgehoben. Die Richter dort müssen den Fall jetzt neu verhandeln und entscheiden.

Mieterhöhung nur nach bestimmten Regeln

Die Bundesrichter nahmen den Fall zum Anlass, Regeln für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aufzustellen:

  • Daten. Grundlage für die Ermittlung der Vergleichsmiete sollen möglichst alle verfügbaren Daten sein. Besonders hohe und niedrige Mieten sind von vorneherein nicht zu berücksichtigen. Die Bundesrichter finden es dabei in Ordnung, wenn solche Mieten außen vor gelassen werden, die 20 und mehr Prozent vom Mittelwert abweichen. Es müssen aber Neu- und Bestandsmieten im angemessenen Verhältnis vertreten sein.
  • Vergleichsmiete. Aus den verbleibenden Vergleichsmieten muss der Vermieter oder im Streitfall das Gericht mit Unterstützung eines Sachverständigen unübliche Mieten aussortieren. Meist wird es dabei angemessen sein, die Spanne um das teuerste und billigste Sechstel der Vergleichswohnungen zu kappen.
  • Einzelvergleichsmiete. Im letzten Schritt ist die besondere Lage und Ausstattung der fraglichen Wohnung zu bewerten und die Wohnung innerhalb der verbleibenden allgemein üblichen Mieten einzuordnen sowie eine Einzelvergleichsmiete zu ermitteln. Wenn auch dabei noch Spielraum verbleibt, ist jede Forderung des Vermieters innerhalb der Spanne berechtigt.

Tipp. Wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, sollten Sie die Forderung vom Mieterverein oder einem im Mietrecht erfahrenen ortsansässigen Rechtsanwalt prüfen lassen. Beachten Sie: Wenn Sie die Zustimmung zu Unrecht verweigern und verurteilt werden, müssen sie die Kosten des Rechtsstreits zumindest teilweise übernehmen. Größter Posten ist dabei oft das Honorar für den Sachverständigen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 346/10

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