Miet­erhöhung Special

Die Mieten steigen vieler­orts rasant. Bis zu 20 Prozent Erhöhung inner­halb von drei Jahren sind zulässig, bei Modernisierungen kann die Miete sogar noch stärker steigen. Doch häufig unter­laufen Vermietern Fehler und Mieter können sich wehren. Finanztest erklärt, nach welchen Regeln Vermieter die Miete erlaubter­weise erhöhen dürfen und gibt Mietern Tipps, wie sie sich am besten gegen unlautere Miet­erhöhungen zur Wehr setzen.

Alle 15 Monate Post vom Vermieter

Nach der Miet­erhöhung ist vor der Miet­erhöhung. Oft kommt alle 15 Monate wieder Post vom Vermieter: Andere Wohnungen seien noch teurer, steht da meist sinn­gemäß. Jetzt sei auch für diese Bleibe eine höhere Miete fällig. Steht im Vertrag nichts zur Miet­erhöhung, können Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen die Miete bis zur sogenannten orts­üblichen Vergleichs­miete erhöhen. Maximal darf die Miete inner­halb von drei Jahren um 20 Prozent steigen. Anders ausgedrückt: Inner­halb von nur gut elf Jahren kann sich die Miete verdoppeln. Mehrere Miet­erhöhungen nach­einander wirken nämlich wie Zins und Zinseszins.

Änderung des Miet­rechts

Miet­erhöhung Special

Die Entwick­lung der Mieten in Berlin

Bei Miet­verträgen mit einer Staffel- oder einer Indexmiete dagegen steigt die Miete auto­matisch. Entweder erhöht sie sich, wie es die Staffel­ver­einbarung im Vertrag vorsieht, oder entsprechend einem Index wie dem für die allgemeinen Lebens­haltungs­kosten. Miet­erhöhungen aus anderem Anlass sind bei solchen Miet­verträgen nur ausnahms­weise möglich siehe Tabelle. Andere Regeln gelten für Sozial­wohnungen. Die Höhe der Miete ergibt sich aus den von den Kommunen oder Land­kreisen genehmigten Kosten. Etwas Erleichterung für Mieter kann eine vom Bundes­tag beschlossene Änderung des Miet­rechts bringen. Danach dürfen die Landes­regierungen per Verordnung Gebiete fest­setzen, in denen „die Versorgung (...) mit Miet­wohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen (...) besonders gefährdet ist“. In solchen Gebieten dürfen Vermieter die Miete nur noch um höchs­tens 15 Prozent inner­halb von drei Jahren erhöhen. Allerdings muss das Gesetz noch in den Bundes­rat. Die Länder­vertreter können Einspruch erheben. Den kann der Bundes­tag über­stimmen. Die Regelung wirkt ohnehin nur und erst, wenn die Landes­regierungen entsprechende Verordnungen verabschiedet haben. Das kann noch mal Monate zusätzlich dauern.

Häufig Fehler bei der Miet­erhöhung

Trotz der eigentlich klaren Rege­lungen lohnt sich der Widerstand oft. Der Mieter­ver­ein Berlin entdeckte bei jeder vierten geprüften Miet­erhöhung Mängel. Die Vermieter wenden zuweilen den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ein ungültiges Zahlen­werk. Unwirk­sam ist eine Miet­erhöhung beispiels­weise, wenn der Vermieter sie nicht von allen verlangt, die als Mieter im Vertrag stehen. Im Detail ist die Rechts­lage vertrackt und für Laien undurch­schaubar. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbe­dingt von einem Miet­rechts­spezialisten beraten lassen (siehe Unser Rat). Falsch zu reagieren, kann teuer werden. Stimmt der Mieter zu, gilt eine Mieter­erhöhung auch dann, wenn der Vermieter sie gar nicht verlangen durfte. Verweigert er dagegen die Zustimmung, obwohl die Miet­erhöhung korrekt ist, kann der Vermieter klagen und der Mieter muss dann auch noch Gerichts­kosten und Rechts­anwalts­honorare tragen.

Keine Modernisierung in Härtefällen

Bei Modernisierungen dürfen Vermieter 11 Prozent der Investition auf die Jahres­miete umlegen. Die Begrenzung der Miet­erhöhung auf höchs­tens 20 Prozent in drei Jahren zählt hier nicht. Der Einbau einer Gasetagenhei­zung für 10 000 Euro in einen bisher ofenbeheizten Altbau führt so zu einer Miet­steigerung von 92 Euro monatlich. Dabei zählen aber nur Investitionen, die die Energieeffizienz oder den Wohn­wert auf Dauer verbessern. Kosten für Reno­vierungen und Reparaturen dürfen Vermieter nicht umlegen. Wer sich gegen steigende Miete nach einer Modernisierung wehren will, sollte sich schon bei Ankündigung der Maßnahme beraten lassen. Wenn die Modernisierung für ihn eine Härte darstellt, kann er sie und die Miet­erhöhung stoppen. Besonders heftig steigt die Miete meist bei Umzügen. Betroffene können sich kaum wehren. Sie müssen zahlen, was der Vermieter fordert – oder weitersuchen. Mehr als 20 Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete zu verlangen, ist eigentlich als Miet­wucher verboten. Doch das Verbot greift nur, wenn der Vermieter einen Mangel an Wohn­raum ausnutzt, um über­höhte Miete zu kassieren. Beweisen müssen das Mieter, und das gelingt nur sehr selten.

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