Miet­erhöhung Was zulässig ist und was nicht

Miet­erhöhung - Was zulässig ist und was nicht
Vermieter dürfen regel­mäßig Miet­erhöhungen fordern. Zulässig ist das aber nur in gesetzlich geregelten Grenzen. © Getty Images / Oliver Strewe

Bis zu 20 Prozent Miet­erhöhung inner­halb von drei Jahren sind zulässig. Ober­grenze ist die Vergleichs­miete. Häufig machen Vermietern Fehler, Mieter können sich wehren.

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Miet­erhöhung: Regeln für Mieter und Vermieter

Hier erklären die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest, wie oft und mit welchen Einschränkungen Vermieter berechtigt sind, die Miete zu erhöhen, warum es immer wieder Streit gibt – und wie Vermieter und Mieter ihre Rechte wahren. Wenn Sie Fragen zum Thema Miet­erhöhungen wegen Modernisierung haben, finden Sie vertiefende Infos in unserem Special Modernisierung: Wenn der Vermieter investiert. Auch für Sozial­wohnungen gelten besondere Regeln – wenn Sie Zweifel haben, ob eine Miet­erhöhung berechtigt ist, wenden Sie sich an die zuständige Behörde! Einen schnellen Über­blick liefert unsere Tabelle Die Regeln für Mieterhöhungen. Miet­erhöhungen bei Neuvermietung sind Thema in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen überhöhte Mieten wehren.

Immobilienkauf kann lohnen

Auf lange Sicht kann es sich für Mieter lohnen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Einzel­heiten dazu in unserem Special Immobilien Kaufen oder Mieten.

Keine weitere Erhöhung bei Staffelmiete ...

Ausgeschlossen sind nach­trägliche Miet­erhöhungen, wenn schon im Miet­vertrag Steigerungen fest vereinbart sind. Bei einem Staffelmiet­vertrag sind von bestimmten Zeit­punkten an höhere Mieten zu zahlen. Staffelmiet­verträge sind zulässig. Sie können aber gegen die Miet­preisbremse verstoßen. Weder die erste noch für später vorgesehene Mieten dürfen höher liegen als nach den gesetzlichen Regeln zulässig. Ausführ­liche Erläuterungen dazu finden Sie in unserem Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

... und bei Indexmiete

Bei einem Indexmiet­vertrag steigt die Miete parallel zum Verbraucher­preis­index. Ihn errechnet das Statistische Bundes­amt aus den zu Lebens­haltungs­kosten gesammelten Daten und veröffent­licht ihn einmal jähr­lich. Der Vermieter teilt dem Mieter mit, wie sich der Index verändert hat und wie sich daraus die neue Miete errechnet. Die neue Miete müssen Mieter dann ab dem über­nächsten auf die Mitteilung folgenden Monat zahlen.

Zu beachten: Die Anpassung der Miete ist bei Indexmiet­verträgen auch Pflicht, wenn die Lebens­haltungs­kosten mal sinken sollten und sich dementsprechend eine Senkung der Miete ergibt. Auch ein Indexmiet­vertrag kann gegen die Miet­preisbremse verstoßen. Klar ist aber: Wenn nicht schon die Ausgangs­miete über­höht ist, kann nur ein geringer Betrag unzu­lässig sein.

Recht auf Zustimmung der Mieter

Der Vermieter allein kann die Miete nicht erhöhen. Das ist eine Änderung des Miet­vertrags und erfordert daher die Zustimmung des oder der Mieter. Allerdings: Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung – nach Ablauf bestimmter Zeiten und unter Beachtung der Ober­grenzen – fordern. Auf diese Zustimmung darf er auch vor Gericht klagen. Die erhöhte Miete ist zwar erst fällig, nachdem Mieter zuge­stimmt haben. Wenn Mieter die Zustimmung nicht recht­zeitig erteilt haben, müssen sie dem Vermieter aber dadurch entgangene Zahlungen als Verzugs­schaden ersetzen.

Achtung: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, ist es nicht empfehlens­wert, einfach nur still­schweigend den Dauer­auftrag anzu­passen. So laufen Sie Gefahr, dass der Vermieter Sie verklagt, weil er von Ihrer Zustimmung nicht recht­zeitig erfährt.

Höchs­tens ein Mal im Jahr

Nach der Miet­erhöhung ist vor der Miet­erhöhung. Frühestens ein Jahr nach der letzten Miet­erhöhung darf der Vermieter erneut eine Miet­erhöhung fordern, die dann frühestens nach drei weiteren Monaten in Kraft tritt. Oft kommt also alle 15 Monate wieder Post vom Vermieter: Andere Wohnungen seien noch teurer, steht da meist sinn­gemäß. Jetzt sei auch für diese Bleibe eine höhere Miete fällig. Als Begründung für eine Forderung auf Zustimmung einer Miet­erhöhung reicht das im Grunde aus. Der Vermieter muss aber erläutern, wie er darauf kommt, das andere Mieter für vergleich­bare Wohnungen mehr bezahlen. Er darf sich dabei auf Mietspiegel, die Auskunft aus einer Miet­daten­bank, Gutachten vereidigter Sach­verständiger und Mieten von mindestens drei Vergleichs­wohnungen beziehen.

Höchs­tens 15 oder 20 Prozent in drei Jahren

Um mehr als 20 Prozent inner­halb von drei Jahren dürfen Mieten nicht steigen. Etwas zusätzliche Erleichterung bringen Mietern in Ballungs­gebieten sogenannte Kappungs­grenzen­ver­ordnungen. Die Landes­regierungen dürfen darin Gebiete fest­setzen, in denen „die Versorgung (...) mit Miet­wohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen (...) besonders gefährdet ist“, heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch. In solchen Gebieten dürfen Vermieter die Miete nur um höchs­tens 15 Prozent inner­halb von drei Jahren erhöhen. Für so ziemlich alle Groß­städte und die umliegenden Kommunen gibt es solche Verordnungen.

Höchs­tens „orts­übliche Vergleichs­miete“

Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen oder Häusern dürfen die Miete stets nur bis zur sogenannten orts­üblichen Vergleichs­miete erhöhen. Das heißt: Mieter müssen es sich nicht gefallen lassen, wenn der Vermieter für ihre Wohnung auf einmal mehr will, als andere Mieter für eine solche Wohnung durch­schnitt­lich zahlen.

Mietspiegel hilft bei Orientierung

Wie viel das ist, ergibt sich vor allem in Groß­städten aus dem Mietspiegel. Am leichtesten haben es Vermieter und Mieter in Städten, für die es einen Online-Mietspie­gelrechner gibt. Sie geben die Daten ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt an, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durch­schnitt­lich kostet. Gibt es den Mietspiegel nur als Text, ist es schwieriger, die orts­übliche Vergleichs­miete heraus­zufinden.

Manchmal muss ein Gericht entscheiden

So oder so gilt: Potenzial für Streit bieten wohn­werterhöhende und wohn­wert­vermindernde Merkmale wie „Moderne Entlüftung“, “Wohn­räume über­wiegend schlecht belichtet“ oder „Aufwendig gestaltetes Wohn­umfeld“. Da können die Meinungen auseinander­gehen. Wenn Vermieter und Mieter sich nicht einigen können, hat das zuständige Gericht das letzte Wort.

Vergleichs­wohnungen und Gutachten

Vermieter dürfen sich zur Begründung von Miet­erhöhungs­forderungen auch auf Miet­daten­banken, Sach­verständigen­gut­achten und Vergleichs­wohnungen beziehen. Was in solchen Fällen geht und nicht geht, ist kompliziert. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich einge­hend beraten lassen.

Häufig Fehler bei der Miet­erhöhung

Trotz der eigentlich klaren Rege­lungen zu Miet­erhöhungen im Bürgerlichen Gesetz­buch gibt es oft Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Jede vierte Miet­erhöhungs­forderung ist unwirk­sam

Laut Mieter­ver­einen verlangen Vermieter in etwa einem Viertel der Fälle mehr als Ihnen zusteht. Die Vermieter wenden zuweilen den Mietspiegel falsch an oder berufen sich auf ein ungültiges Zahlen­werk. Von vorneherein unwirk­sam ist ein Miet­erhöhungs­verlangen beispiels­weise, wenn der Vermieter sie nicht von allen verlangt, die als Mieter im Vertrag stehen.

Mieter sollten recht­lichen Rat einholen

Im Detail ist die Rechts­lage vertrackt und für Laien undurch­schaubar. Wer eine Erhöhung nicht akzeptieren will, sollte sich unbe­dingt von einem Miet­rechts­spezialisten beraten lassen. Falsch zu reagieren, kann teuer werden. Stimmt der Mieter zu, gilt eine Mieter­erhöhung auch dann, wenn der Vermieter sie gar nicht verlangen durfte. Verweigert er dagegen die Zustimmung, obwohl die Miet­erhöhung korrekt ist, kann der Vermieter klagen und der Mieter muss dann auch noch Gerichts­kosten und Rechts­anwalts­honorare tragen.

Tipps für Mieter

Rechts­rat einholen. Lassen Sie sich unbe­dingt vom Mieter­ver­ein oder von einem auf die Vertretung von Mietern spezialisierten Anwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren. Ob ein Miet­erhöhungs­verlangen formal wirk­sam ist, können Laien nicht zuver­lässig beur­teilen. Und wenn der Vermieter Ihnen ein unwirk­sames Miet­erhöhungs­verlangen geschickt hat, ist es meist richtig, gar nicht zu antworten. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nämlich auch nicht korrigieren, und die Miete bleibt erst mal noch unver­ändert.

Belege einfordern. Als Mieter einer Sozial­wohnung können Sie vom Vermieter Auskunft über die Ermitt­lung und Zusammenset­zung der Kostenmiete verlangen und sich die Genehmigung zeigen lassen. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Stelle, wenn der Vermieter nicht oder unzu­reichend antwortet. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig. Hat der Vermieter mehr als zulässig kassiert, muss er das über­zahlte Geld mit Zinsen erstatten.

Tipps für Vermieter

Form wahren. Bereiten Sie Miet­erhöhungen gut vor. Lassen Sie im Zweifel die Forderungs­schreiben von den Juristen eines Vermieter- oder Haus­besitzer-Verbands oder einem erfahrenen Vermieter­anwalt prüfen. Besonders ärgerlich sind formale Fehler, die zur Unwirk­samkeit Ihres Forderungs­schreibens führen.

Behörde einschalten. Wenden Sie sich an die zuständige Behörde, wenn Sie im sozialen Wohnungs­bau errichtete Wohnungen haben und mit der Miete nicht auskommen, um die Kosten zu bestreiten. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig.

Urteile und Einzel­heiten

Mietspiegel muss nicht vorliegen. Vermieter müssen den Mietspiegel, auf den sie sich beziehen, wenn sie eine höhere Miete verlangen, nicht unbe­dingt vorlegen. Es reicht aus, wenn dieser allgemein zugäng­lich ist. Es ist auch nicht nötig, dass sie Mieter auf Spielräume hinweisen. So hat es der Bundes­gerichts­hof für einen Fall aus Nürn­berg erschienen. Der Mietspiegel dort nennt einen Basis­preis, der nur von der Größe der Wohnung abhängt. Ausstattung, Lage, Baujahr und weitere Faktoren führen zu Zu- oder Abschlägen. Die Vergleichs­miete liegt dann laut Nürn­berger Mietspiegel bei dem sich aus Basismiete mit Zu- und Abschlägen ergebenen Betrag plus/minus 20 Prozent. Der Vermieter hatte keinen Mietspiegel beigefügt und den sich für die Wohnung ergebenden Mittel­wert gefordert, ohne die Spanne zu erwähnen, die laut Mietspiegel außerdem noch bleibt. Das Amts- und das Land­gericht hatten seine Klage auf Zustimmung zur Miet­erhöhung abge­wiesen, weil er es nicht ausreichend begründet habe. Das hat der Bundes­gerichts­hof als falsch beur­teilt. Das Land­gericht in Nürn­berg muss den Fall jetzt neu aufrollen und genau prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, der Miet­erhöhung voll­ständig zuzu­stimmen oder ob sich der Vermieter inner­halb des Mietspiegel-Spielraums doch noch einen Abschlag gefallen lassen muss.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 07.07.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 167/20

Mietspiegel muss nicht kostenlos sein. Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugäng­lich, wenn Mieter eine geringe Schutz­gebühr zahlen müssen, um ihn zu bekommen. So urteilte der Bundes­gerichts­hof im Fall des Vermieters einer Wohnung in Krefeld. Der Mietspiegel dort kostete damals 4 Euro. Amts- und Land­gericht hatten geur­teilt: Der Vermieter hat die Miet­erhöhung nicht wirk­sam begründet. Er hätte den Mietspiegel beifügen müssen. Doch der Bundes­gerichts­hof urteilte vermieterfreundlich: Es ist Mietern zumut­bar, 4 Euro für den Mietspiegel auszugeben. Der Bundes­gerichts­hof hob die Abweisung der Klage dieses Vermieters auf Zustimmung zu der Miet­erhöhung auf.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 30.09.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 276/08

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