Miet­erhöhung Tatsäch­liche Wohn­fläche zählt, aber Kappungs­grenze gilt

4
Miet­erhöhung - Tatsäch­liche Wohn­fläche zählt, aber Kappungs­grenze gilt
© Fotolia / K. Schmid

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat entschieden, dass die Kappungs­grenze auch dann gilt, wenn der Vermieter die Wohn­fläche im Miet­vertrag viel zu nied­rig angesetzt hat. Selbst wenn sich dadurch eine sehr güns­tige Kaltmiete ergeben hat, darf der Vermieter diese um höchs­tens 15-20 Prozent erhöhen – je nachdem, welche Grenze örtlich gilt. Zugleich kippte der BGH seine bisherige Rechts­sprechung zur Wohn­flächen­abweichung bei Miet­erhöhung. test.de erklärt, was das für Mieter bedeutet.

Vermieter muss Kappungs­grenze beachten

Der Fall: Knapp 157 Quadrat­meter war eine Wohnung in Berlin laut Miet­vertrag groß. In Wirk­lich­keit hatte der Mieter gut 210 Quadrat­meter zur Verfügung. Als die Vermieterin das merkte und die Miete erhöhte, schlug sie 15 Prozent auf. Allerdings setzte sie als Basis nicht nur die vertraglich vereinbarte, geringere Quadrat­meterzahl, sondern die tatsäch­liche höhere Wohn­fläche an. Der Mieter akzeptierte aber nur die Erhöhung für die Fläche laut Miet­vertrag. Er argumentierte, seine Miet­erhöhung über­schreite sonst die in Berlin gültige Kappungs­grenze von 15 Prozent. Der Bundes­gerichts­hof gab ihm nun Recht (Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Die Vermieterin muss sich an die Kappungs­grenze halten. Bei Abweichungen hinsicht­lich der Quadrat­meterzahl können sich Vermieter auch nicht darauf berufen, dass die Geschäfts­grund­lage weggefallen sei. Denn es falle in ihre „Risiko­sphäre“, die Wohn­fläche zu ermitteln, stellten die Richter klar.

„Doppelte“ Miet­erhöhung nicht erlaubt

Vermieter haben also kein Recht, die Miete zunächst wegen der Größendifferenz zu erhöhen und dann zusätzlich noch 15 bis 20 Prozent der bisherigen Miete drauf­zuschlagen. Genau dies hatte die Vermieterin in Berlin versucht. Sie hatte die größere Fläche angesetzt und darüber hinaus die Miete auf dieser Basis an die orts­übliche Miete im maximal möglichen Umfang zu erhöhen. Die Miet­erhöhung auf Basis der alten Miete um 15 Prozent hatte der Mieter akzeptiert. Da die Vermieterin laut Bundes­gerichts­hof damit schon ans Limit gegangen war, den ihr die Kappungs­grenze erlaubte, kam es gar nicht darauf an, ob die Wohnung tatsäch­lich größer war als im Miet­vertrag angegeben.

Richter änderten ihre Recht­sprechung

Der Fall, über den die BGH-Richter nun urteilten, dürfte in der Praxis eher selten vorkommen. Viel häufiger beschweren sich Mieter darüber, dass die Wohnungen in Wirk­lich­keit weniger Quadrat­meter ausweisen als im Miet­vertrag, und dass sie deswegen zuviel bezahlen. Bislang konnten Mieter aber nur dann etwas erreichen, wenn die Wohnungs­fläche um mehr als zehn Prozent abwich. Diese Toleranz­grenze haben die Richter nun zumindest für den Fall der Miet­erhöhung aufgehoben.

Zehn-Prozent-Regel bei Miet­erhöhungen aufgehoben

Sie urteilten, dass ein Vermieter die tatsäch­liche Wohn­fläche zugrunde legen muss, wenn er die Miete erhöht, auch wenn im Miet­vertrag eine andere Quadrat­meterzahl steht. Ist die Wohnung tatsäch­lich größer, darf er also diese Zahl als Basis nehmen, muss aber bei einer Miet­erhöhung trotzdem die Kappungs­grenze einhalten. Ist die Wohnung kleiner als im Miet­vertrag ausgewiesen, darf er nur diese geringere Fläche heran­ziehen. Neu: Es kommt nicht mehr darauf an, wie groß der Unterschied zwischen alter und neuer Flächenbe­rechnung ist. Bislang sah der Bundes­gerichts­hof nur Abweichungen von mehr als zehn Prozent als wesentlich an. Geringere Abweichungen blieben ohne Folgen.

Beispiel­rechnung: Was sich durch das BGH-Urteil ändert

Das ändert sich nun durch das aktuelle BGH-Urteil. Hat sich zum Beispiel die orts­übliche Vergleichs­miete für eine Wohnung in den vergangenen Jahren von 6,50 Euro auf 7,00 Euro pro Quadrat­meter erhöht, also um 7,7 Prozent erhöht, muss der Vermieter den Quadrat­meter­preis mit der tatsäch­lichen Wohnungs­größe multiplizieren. Er darf nicht weiterhin die im Miet­vertrag angegebene Fläche nehmen. Das ist positiv für Mieter, wenn die Wohnung tatsäch­lich kleiner ist als im Vertrag angegeben – kann sich aber als Nachteil erweisen, wenn die Wohnung größer ist als im Miet­vertrag fest­gehalten. In diesem Fall muss der Vermieter aber die Kappungs­grenze beachten. Das schriftliche Urteil der Richter liegt allerdings noch nicht vor. Eine ausführ­liche Begründung für den höchst­richterlichen Meinungs­umschwung, die Mietern und Vermietern als Argumentations­hilfe für eigene Fälle dienen könnte, steht also noch aus.

Zehn-Prozent-Grenze bleibt in anderen Fragen wichtig

Von der Zehn-Prozent-Toleranz­grenze hat sich der Bundes­gerichts­hof vor­erst nur im Fall von Miet­erhöhungen verabschiedet. Sie gilt bis auf Weiteres in folgenden Miet­angelegenheiten.

  • Miet­minderung. Mieter dürfen die Miete erst mindern, wenn sie fest­stellen, dass die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag ausgewiesen. (BGH, Az. VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03)
  • Neben­kosten­abrechnungen. Mieter müssen hinnehmen, wenn der Vermieter ihren Anteil anhand der im Miet­vertrag ausgewiesenen Wohn­fläche errechnet hat, wenn die Wohn­fläche um weniger als zehn Prozent abweicht. (BGH, Az. VIII ZR 256/09)

Geringere Abweichungen bei der Wohn­fläche haben demnach keine Folgen. Höhere Abweichungen gelten immer als erheblich. Fehlen der Wohnung also mehr als zehn Prozent der Fläche, die im Miet­vertrag ausgewiesen ist, darf der Mieter die Miete mindern, und zwar prozentual in dem Umfang, in dem die Fläche abweicht. Sogar einen Teil der Kaution können Mieter zurück­erhalten, denn sie darf höchs­tens drei Monats­kaltmieten betragen.

Tipp: Messen Sie nach, ob die Angaben zur Wohn­fläche ungefähr stimmen. Ist im Miet­vertrag nichts anderes vereinbart, gilt die Wohn­flächen­ver­ordnung. Finanztest hat eine Übersicht der wichtigsten Vorgaben erstellt. Wenn sich ein Rechts­streit mit dem Vermieter andeutet, ist es sinn­voll, die Wohnung durch einen Experten, etwa einen Architekten oder Bauingenieur ausmessen zu lassen. Das kostet aber einige hundert Euro.

Unterschiedliche Ergeb­nisse im Praxis­test

Selbst Fachleute können allerdings zu unterschiedlichen Ergeb­nissen bei der Wohn­fläche kommen: Der Immobilien­eigentümer­verband Haus & Grund Deutsch­land hat im Rahmen eines Praxis­tests jeweils drei Experten eine Altbau­wohnung und eine Doppel­haushälfte nach den Vorgaben der Wohn­flächen­ver­ordnung ausmessen lassen. Er erhielt sechs unterschiedliche Größen­angaben. Bei der Altbau­wohnung maßen die Beauftragten zwischen 133 und 137 Quadrat­meter, wichen also um weniger als fünf Prozent voneinander ab. Dagegen schwankten ihre Angaben bei der Doppel­haushälfte zwischen 102 und 119 Quadrat­metern. Der höchste Wert lag damit mehr als 16 Prozent über dem nied­rigsten.

Spielräume bei der Anwendung der Wohn­flächen­ver­ordnung

Das lag nach Analyse des Verbands an Mess­ungenauigkeiten und hand­werk­lichen Fehlern, aber auch Spielräumen bei der Anwendung der Wohn­flächen­ver­ordnung. So sieht sie vor, dass bei Balkonen in der Regel ein Viertel, höchs­tens aber die Hälfte der Fläche einzuberechnen ist. Im Praxis­test setzte der eine Experte ein Viertel an, die beiden anderen aber jeweils die Hälfte.

Tipp: Wie Sie Ihre Betriebs­kosten­abrechnung richtig prüfen, Fehler in der Neben­kosten­abrechnung finden, bei Mängeln Miete mindern, und wann Sie ohne Reno­vierung ausziehen dürfen, erklären die Finanztest-Experten im Spezial Mietrecht (112 Seiten, Heft: 8,50 Euro / PDF 6,50 Euro).

4

Mehr zum Thema

  • Wohn­fläche Nach­messen kann bares Geld bringen

    - Die Wohn­fläche beein­flusst den Umfang einer Miet­erhöhung und die Höhe der Betriebs­kosten. Nach­messen lohnt! Ist die Wohnung kleiner als vereinbart, kann die Miete sinken.

  • Miet­preisbremse Chance auf Erstattung – mit unserem Muster­brief

    - Die Mieten steigen rasant. Und oft stärker als zulässig. Wo die Miet­preisbremse gilt, können Mieter sich gegen über­zogene Forderungen wehren. Das ist gar nicht schwer....

  • Mietrecht Gegen­stände im Hausflur – was erlaubt ist

    - Stiefel auf der Fußmatte, Blumen im Treppen­haus. In der Haus­gemeinschaft sorgt das oft für Streit. Hier lesen Sie, was erlaubt ist – und was Sie lieber bleiben lassen.

4 Kommentare Diskutieren Sie mit

Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 19.09.2022 um 10:22 Uhr
Ankündigung einer Mieterhöhung

@Camper1706: Es gibt viele Gründe, woran ein Mieterhöhungsverlangen zu Fall gebracht werden kann. Ein Grund könnte sich darin befinden, dass die Vermieterin mit dem Erhöhungsverlangen nicht die Kappungsgrenze von 20 Prozent aus § 558 Abs. 3 BGB beachtet hat.
www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
Bitte wenden Sie sich mit dem Ihnen vorliegen Schreiben an eine individuelle Mietrechtsberatung.
Unsere Berichterstattung zu den gesetzlichen Beschränkungen für Mieterhöhungen finden Sie hier:
www.test.de/Mieterhoehung-Was-geht-und-was-nicht-geht-4489493-0
Nach Modernisierung:
www.test.de/Modernisierung-wenn-der-Vermieter-investiert-5410855-0/

Camper1706 am 16.09.2022 um 10:55 Uhr
angedrohte Mieterhöhung

Der Mieter will die Miete innerhalb von 2 Jahren von 3,19 auf 5,50 pro qm erhöhen.
Die Ortsübliche Miete beträgt ca. 6 Euro
Ist so eine drastische Mieterhöhung rechtens?

Frueh.Sophia am 27.11.2015 um 12:37 Uhr
Staffel- oder Indexmiete

In Mietverträgen können auch Staffelmiete (automatische Mietsteigerung in den nächsten Jahren) bzw. Indexmiete (Orientierung am Preisindex für allgemeine Lebenshaltungskosten) vereinbart sein. Zusätzliche Erhöhungen sind ausgeschlossen. Läuft die Staffelmietvereinbarung aus, gelten die die allgemeinen Regeln für Mietverträge. Bezüglich der Miethöhe gibt es bei der Staffelmiete nur Einschränkungen was „preiserhöhte Miete“ und „Mietwucher“ betrifft.

Gelöschter Nutzer am 19.11.2015 um 15:17 Uhr
Face Palm

OK, dann dürfen Mieter, deren Vermieter die Wohnfläche zu hoch angesetzt haben, also auch nur um 15 % pro Jahr herabsetzen, bis die Mieter wieder zur Fläche passt. Oder hab ich was verpasst. Ansonsten sollte doch wohl der gesunde Menschenverstand gelten: Wenn ich eine Wohnung miete, besichtige ich sie. Wenn mir de angegebene Wohnraumgröße zu hoch erscheint, mess ich halt nach. Umgekehrt natürlich genauso. Ansonsten zahle ich die Miete für eine Wohnung ja als Gesamtpaket. Schließlich miete ich ja keinen m² sondern eine ganze Wohnung bzw. Haus.