Miet­erhöhung Meldung

Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat entschieden, dass die Kappungs­grenze auch dann gilt, wenn der Vermieter die Wohn­fläche im Miet­vertrag viel zu nied­rig angesetzt hat. Selbst wenn sich dadurch eine sehr güns­tige Kaltmiete ergeben hat, darf der Vermieter diese um höchs­tens 15-20 Prozent erhöhen – je nachdem, welche Grenze örtlich gilt. Zugleich kippte der BGH seine bisherige Rechts­sprechung zur Wohn­flächen­abweichung bei Miet­erhöhung. test.de erklärt, was das für Mieter bedeutet.

Vermieter muss Kappungs­grenze beachten

Der Fall: Knapp 157 Quadrat­meter war eine Wohnung in Berlin laut Miet­vertrag groß. In Wirk­lich­keit hatte der Mieter gut 210 Quadrat­meter zur Verfügung. Als die Vermieterin das merkte und die Miete erhöhte, schlug sie 15 Prozent auf. Allerdings setzte sie als Basis nicht nur die vertraglich vereinbarte, geringere Quadrat­meterzahl, sondern die tatsäch­liche höhere Wohn­fläche an. Der Mieter akzeptierte aber nur die Erhöhung für die Fläche laut Miet­vertrag. Er argumentierte, seine Miet­erhöhung über­schreite sonst die in Berlin gültige Kappungs­grenze von 15 Prozent. Der Bundes­gerichts­hof gab ihm nun Recht (Urteil vom 18. November 2015, Az. VIII ZR 266/14). Die Vermieterin muss sich an die Kappungs­grenze halten. Bei Abweichungen hinsicht­lich der Quadrat­meterzahl können sich Vermieter auch nicht darauf berufen, dass die Geschäfts­grund­lage weggefallen sei. Denn es falle in ihre „Risiko­sphäre“, die Wohn­fläche zu ermitteln, stellten die Richter klar.

„Doppelte“ Miet­erhöhung nicht erlaubt

Vermieter haben also kein Recht, die Miete zunächst wegen der Größendifferenz zu erhöhen und dann zusätzlich noch 15 bis 20 Prozent der bisherigen Miete drauf­zuschlagen. Genau dies hatte die Vermieterin in Berlin versucht. Sie hatte die größere Fläche angesetzt und darüber hinaus die Miete auf dieser Basis an die orts­übliche Miete im maximal möglichen Umfang zu erhöhen. Die Miet­erhöhung auf Basis der alten Miete um 15 Prozent hatte der Mieter akzeptiert. Da die Vermieterin laut Bundes­gerichts­hof damit schon ans Limit gegangen war, den ihr die Kappungs­grenze erlaubte, kam es gar nicht darauf an, ob die Wohnung tatsäch­lich größer war als im Miet­vertrag angegeben.

Richter änderten ihre Recht­sprechung

Der Fall, über den die BGH-Richter nun urteilten, dürfte in der Praxis eher selten vorkommen. Viel häufiger beschweren sich Mieter darüber, dass die Wohnungen in Wirk­lich­keit weniger Quadrat­meter ausweisen als im Miet­vertrag, und dass sie deswegen zuviel bezahlen. Bislang konnten Mieter aber nur dann etwas erreichen, wenn die Wohnungs­fläche um mehr als zehn Prozent abwich. Diese Toleranz­grenze haben die Richter nun zumindest für den Fall der Miet­erhöhung aufgehoben.

Zehn-Prozent-Regel bei Miet­erhöhungen aufgehoben

Sie urteilten, dass ein Vermieter die tatsäch­liche Wohn­fläche zugrunde legen muss, wenn er die Miete erhöht, auch wenn im Miet­vertrag eine andere Quadrat­meterzahl steht. Ist die Wohnung tatsäch­lich größer, darf er also diese Zahl als Basis nehmen, muss aber bei einer Miet­erhöhung trotzdem die Kappungs­grenze einhalten. Ist die Wohnung kleiner als im Miet­vertrag ausgewiesen, darf er nur diese geringere Fläche heran­ziehen. Neu: Es kommt nicht mehr darauf an, wie groß der Unterschied zwischen alter und neuer Flächenbe­rechnung ist. Bislang sah der Bundes­gerichts­hof nur Abweichungen von mehr als zehn Prozent als wesentlich an. Geringere Abweichungen blieben ohne Folgen.

Beispiel­rechnung: Was sich durch das BGH-Urteil ändert

Das ändert sich nun durch das aktuelle BGH-Urteil. Hat sich zum Beispiel die orts­übliche Vergleichs­miete für eine Wohnung in den vergangenen Jahren von 6,50 Euro auf 7,00 Euro pro Quadrat­meter erhöht, also um 7,7 Prozent erhöht, muss der Vermieter den Quadrat­meter­preis mit der tatsäch­lichen Wohnungs­größe multiplizieren. Er darf nicht weiterhin die im Miet­vertrag angegebene Fläche nehmen. Das ist positiv für Mieter, wenn die Wohnung tatsäch­lich kleiner ist als im Vertrag angegeben – kann sich aber als Nachteil erweisen, wenn die Wohnung größer ist als im Miet­vertrag fest­gehalten. In diesem Fall muss der Vermieter aber die Kappungs­grenze beachten. Das schriftliche Urteil der Richter liegt allerdings noch nicht vor. Eine ausführ­liche Begründung für den höchst­richterlichen Meinungs­umschwung, die Mietern und Vermietern als Argumentations­hilfe für eigene Fälle dienen könnte, steht also noch aus.

Zehn-Prozent-Grenze bleibt in anderen Fragen wichtig

Von der Zehn-Prozent-Toleranz­grenze hat sich der Bundes­gerichts­hof vor­erst nur im Fall von Miet­erhöhungen verabschiedet. Sie gilt bis auf Weiteres in folgenden Miet­angelegenheiten.

  • Miet­minderung. Mieter dürfen die Miete erst mindern, wenn sie fest­stellen, dass die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Miet­vertrag ausgewiesen. (BGH, Az. VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03)
  • Neben­kosten­abrechnungen. Mieter müssen hinnehmen, wenn der Vermieter ihren Anteil anhand der im Miet­vertrag ausgewiesenen Wohn­fläche errechnet hat, wenn die Wohn­fläche um weniger als zehn Prozent abweicht. (BGH, Az. VIII ZR 256/09)

Geringere Abweichungen bei der Wohn­fläche haben demnach keine Folgen. Höhere Abweichungen gelten immer als erheblich. Fehlen der Wohnung also mehr als zehn Prozent der Fläche, die im Miet­vertrag ausgewiesen ist, darf der Mieter die Miete mindern, und zwar prozentual in dem Umfang, in dem die Fläche abweicht. Sogar einen Teil der Kaution können Mieter zurück­erhalten, denn sie darf höchs­tens drei Monats­kaltmieten betragen.

Tipp: Messen Sie nach, ob die Angaben zur Wohn­fläche ungefähr stimmen. Ist im Miet­vertrag nichts anderes vereinbart, gilt die Wohn­flächen­ver­ordnung. Finanztest hat eine Übersicht der wichtigsten Vorgaben erstellt. Wenn sich ein Rechts­streit mit dem Vermieter andeutet, ist es sinn­voll, die Wohnung durch einen Experten, etwa einen Architekten oder Bauingenieur ausmessen zu lassen. Das kostet aber einige hundert Euro.

Unterschiedliche Ergeb­nisse im Praxis­test

Selbst Fachleute können allerdings zu unterschiedlichen Ergeb­nissen bei der Wohn­fläche kommen: Der Immobilien­eigentümer­verband Haus & Grund Deutsch­land hat im Rahmen eines Praxis­tests jeweils drei Experten eine Altbau­wohnung und eine Doppel­haushälfte nach den Vorgaben der Wohn­flächen­ver­ordnung ausmessen lassen. Er erhielt sechs unterschiedliche Größen­angaben. Bei der Altbau­wohnung maßen die Beauftragten zwischen 133 und 137 Quadrat­meter, wichen also um weniger als fünf Prozent voneinander ab. Dagegen schwankten ihre Angaben bei der Doppel­haushälfte zwischen 102 und 119 Quadrat­metern. Der höchste Wert lag damit mehr als 16 Prozent über dem nied­rigsten.

Spielräume bei der Anwendung der Wohn­flächen­ver­ordnung

Das lag nach Analyse des Verbands an Messun­genauigkeiten und hand­werk­lichen Fehlern, aber auch Spielräumen bei der Anwendung der Wohn­flächen­ver­ordnung. So sieht sie vor, dass bei Balkonen in der Regel ein Viertel, höchs­tens aber die Hälfte der Fläche einzuberechnen ist. Im Praxis­test setzte der eine Experte ein Viertel an, die beiden anderen aber jeweils die Hälfte.

Tipp: Wie Sie Ihre Betriebs­kosten­abrechnung richtig prüfen, Fehler in der Neben­kosten­abrechnung finden, bei Mängeln Miete mindern, und wann Sie ohne Reno­vierung ausziehen dürfen, erklären die Finanztest-Experten im Spezial Mietrecht (112 Seiten, Heft: 8,50 Euro / PDF 6,50 Euro).

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