Die Mieten steigen rasant. Doch für eine Miet­erhöhung gelten strenge Regeln. Mieter müssen sich nicht alles bieten lassen.

Miet­erhöhung Special

Christine Werner und ihr Lebens­gefährte Frank Michel sollten 60 Euro mehr Miete im Monat für ihre Zwei­zimmerwohnung in der Nähe des Hamburger Fisch­markts zahlen, obwohl sie schon zusätzlich einen Modernisierungs­zuschlag von 58 Euro monatlich aufbringen müssen. Sie haben sich erfolg­reich gewehrt.

„Jetzt reicht es“, sagte Christine Werner, als im Juli 2013 eine Miet­erhöhung ins Haus geflattert kam. Die Mieterin lebt gemein­sam mit ihrem Lebens­gefährten Frank Michel in einer Zwei­zimmerwohnung in der Nähe des Hamburger Fisch­marktes.

Die 41-Jährige fühlt sich sehr wohl in dem alten, roten Klinkerbau, der um die Jahr­hundert­wende erbaut wurde: „Die Lage der Wohnung ist super. Meine Arbeit ist gleich um die Ecke, und ich kann hier direkt an der Elbe Joggen gehen.“ Dennoch ärgert sie sich, dass die Haus­verwaltung nach mehreren Wasser­schäden und einer vorherigen Betriebs­kosten­erhöhung jetzt auch noch fast 60 Euro mehr Miete pro Monat von ihr will.

Kein Einzel­fall: Jedes Jahr verschi­cken Vermieter mehr als eine Million Briefe, in denen sie von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung verlangen. Doch nicht immer steht ihnen wirk­lich mehr Geld zu. Mieter müssen prüfen, ob sie auf die Forderung nach einer höheren Miete eingehen. Verweigern sie die Zustimmung, können Vermieter vor Gericht klagen.

Ungültig wegen formaler Fehler

Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieter­bundes sind zahllose Schreiben fehler­haft und nicht wirk­sam. Wenn der Brief des Vermieters bereits einige formale Kriterien nicht erfüllt – also beispiels­weise im Anschreiben das Datum oder die Unter­schrift fehlt, ist auto­matisch das gesamte Miet­erhöhungs­verlangen ungültig (siehe Checkliste). Wenn sich Mieter sicher sind, dass ein Fehler im Anschreiben vorliegt, müssen sie gar nichts unternehmen. Und das sollten sie auch nicht. Denn solange der Vermieter dies nicht bemerkt und korrigiert hat, bleibt es bei der alten Miete.

Bevor ein Mieter also der Forderung des Vermieters nach­kommt, sollte er kontrollieren, ob das Anschreiben formal richtig und inhalt­lich gerecht­fertigt ist. Erst dann muss er über­legen, ob und in welcher Höhe er der Erhöhung zustimmen will.

Fristen einhalten

Erhalten Mieter das Miet­erhöhungs­verlangen, haben sie ab Ende des laufenden Monats zwei Monate Zeit, es zu prüfen.

Beispiel: Kommt der Brief am Montag, dem 5. November 2013 an, ist bis Ende Januar 2014 Zeit, die Erhöhung zu über­prüfen und ihr gegebenenfalls zuzu­stimmen. Dasselbe gilt, wenn der Brief am 29. November kommt. Denn welches Tages­datum im Brief steht, spielt für die Berechnung der Frist keine Rolle – allein der Monat zählt.

Tipp: Notieren Sie unbe­dingt, wann genau das Schreiben im Brief­kasten lag.

Mieterin Werner entdeckte im Brief ihrer Vermieter einen inhalt­lichen Fehler: Die Quadrat­meterzahl ihrer Wohnung stimmte nicht – statt 63,9 standen dort 66,9 Quadrat­meter. „Das ist mir sofort aufgefallen“, sagt die junge Frau.

Richtige Nettomiete

Miet­erhöhung Special

Rolf Bosse vom Hamburger Mieter­ver­ein rechnete nach und fand heraus, dass der Vermieter von Christine Werner von einer falschen Nettokaltmiete ausging.

Werner ging mit dem Schreiben zum Hamburger Mieter­ver­ein. Dort tauchte dann noch ein anderer Fehler auf: Die Nettokaltmiete war falsch berechnet worden. In der Aufstellung fehlte der Wert­verbesserungs­zuschlag, den die Mieterin seit einer Modernisierung der Außen­hauswand zahlen muss.

Der Vermieter hatte den Zuschlag von rund 58 Euro pro Monat bei den Betriebs­kosten aufgeführt. So war die angegebene Nettokaltmiete zu nied­rig ausgewiesen und lag unter dem Durch­schnitts­wert des Mietspiegels. Die Haus­verwaltung verlangte deshalb mehr Miete. „Das ist aber falsch“, sagt Rolf Bosse, vom Hamburger Mieter­ver­ein. „Der Wert­verbesserungs­zuschlag nach einer Modernisierung muss in der Nettokaltmiete berück­sichtigt werden.“

Nachdem der Berater die 58 Euro bei der Nettokaltmiete einge­rechnet hatte, lagen die Kosten für die Wohnung im Mittel­feld des Mietspiegels. Die Haus­verwaltung musste letzt­lich den schriftlichen Einspruch der Mieterin akzeptieren. „Ich bin mir immer noch nicht sicher, ob das Dreistig­keit oder Dumm­heit war“, sagt Mieterin Werner, die seit rund zehn Jahren in der Wohnung lebt. Sie ist erleichtert, dass sie jetzt nicht fast 720 Euro mehr pro Jahr zahlen muss.

Zeit­punkt der Erhöhung

Der Vermieter hat das Recht, die Miete regel­mäßig anzu­heben. Frühestens jedoch ein Jahr nach der letzen Miet­erhöhung darf er den Mieter wieder anschreiben. Entscheidend ist, ab wann der Mieter die letzte Erhöhung zahlen musste. Hier kommt es genau auf den Tag an.

Beispiel: Die Miete wurde im November 2012 erhöht. Fällig ist die Miete am dritten Werk­tag des Monats. Das war Montag, der 5. November 2012. Eine neue Forderung nach einer höheren Miete darf daher nicht vor Dienstag, dem 5. November 2013 im Brief­kasten stecken.

Die neue Erhöhung darf also frühestens 15 Monate nach der letzten wirk­sam werden.

Beispiel: War zuletzt im November 2012 eine höhere Miete fällig, darf die nächste erst zum März 2014 in Kraft treten.

Wenn die Miete noch gar nicht erhöht wurde, gilt entsprechend: Die erste Miet­erhöhung darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach Fälligkeit der ersten Mietzahlung verlangen, und sie darf frühestens 15 Monate danach wirk­sam werden.

Erhöhung nach drei Jahren

Bei Hubertus Barmer (Name von der Redak­tion geändert) ist die letzte Miet­erhöhung schon eine Weile her – vor drei Jahren erhielt er den Brief von seinem Vermieter mit einem Miet­erhöhungs­verlangen. Eigentlich hat der 71-Jährige Verständnis dafür, dass sein Vermieter nun mehr Geld will: „Na ja, es ist sein gutes Recht, die Miete zu erhöhen.“

Aber 250 Euro mehr Miete pro Monat könne sich der Rentner kaum leisten. Seit über 40 Jahren lebt er in der Vier­zimmerwohnung nahe der Außen­alster. Bereits jetzt zahlt der pensionierte Beamte rund 1 200 Euro pro Monat.

Barmers Wohnung ist zwar groß, aber in einem schlechten Zustand: Der Teppichboden ist alt und schmutzig und vor seiner Haustür befindet sich eine große, viel befahrene Straße. Außerdem stehen viele Bäume vor den Fens­tern, die den Ausblick versperren. Von „Alsterblick in einer Top-Lage“ kann hier wohl nicht die Rede sein.

Gründe für die Erhöhung notwendig

Vermieter müssen Begründungen liefern, wenn sie eine höhere Miete fordern: Sie können auf einen Mietspiegel verweisen, die Auskunft aus einer Miet­daten­bank heran­ziehen, ein begründetes Gutachten eines öffent­lich bestellten und vereidigten Sach­verständigen vorlegen oder sie nennen die Miete für mindestens drei vergleich­bare Wohnungen.

Dabei ist es zunächst egal, ob die genannten Gründe stimmen und für den Mieter nach­voll­zieh­bar sind. Steht in dem Vermieter­schreiben, worauf sich die geforderte Erhöhung stützt, ist es recht­lich wirk­sam und der Mieter muss sich damit auseinander­setzen.

Nun muss er die Angaben des Vermieters inhalt­lich kontrollieren. Erst danach sollte er sich entscheiden, ob und in welchem Umfang er der Forderung des Vermieters nach­kommt.

Tipp: Ob ein Miet­erhöhungs­verlangen wirk­sam ist, ist oft schwer zu beur­teilen. Wollen Sie mit dem Vermieter verhandeln, sollten Sie sich erst an ihn wenden, wenn Sie sich ganz sicher sind, dass der Brief keine formalen und inhalt­lichen Fehler hat. Lassen Sie sich im Zweifel beim Mieter­ver­ein oder von einem in Miet­rechts­streitig­keiten erfahrenen Rechts­anwalt beraten. Denn auf eine unwirk­same Forderung müssen Sie gar nicht reagieren.

Mieter Barmer hat sich nach einer ausführ­lichen Beratung entschlossen, der Miet­erhöhung teil­weise zuzu­stimmen. Rund 75 Euro pro Monat fände er fair. Jetzt wartet er auf eine Rück­meldung seines Vermieters – idealer­weise einigen sich beide Seiten auf den Kompromiss (siehe Interview).

Bremse für Miet­erhöhungen

Auch wenn ein Miet­erhöhungs­verlangen wirk­sam ist, gibt es Grenzen für Erhöhungen. Vor allem in großen Städten, in denen Miet­preise schnell steigen, sind Mieter durch die sogenannte Kappungs­grenze geschützt: Die Grund­miete – also die Miete ohne Betriebs­kosten – darf inner­halb von drei Jahren um höchs­tens 20 Prozent erhöht werden.

Ruhe­ständler Hubertus Barmer lebt in Hamburg. Dort tritt ab 1. September eine neue Regelung in Kraft: Für Gebiete mit Mangel an bezahl­baren Wohnungen dürfen die Landes­regierungen Gebiete ausweisen, in denen die Miete im gleichen Zeitraum nur um 15 Prozent steigen darf.

Da der Vermieter von Barmer sein Schreiben jedoch vor dem Stichtag am 1. Juli gestellt hat, greift die 15-Prozent-Regelung für ihn diesmal noch nicht.

Aktuell gibt es solche Mietbrems­ver­ordnungen beispiels­weise auch für Berlin und München. Den aktuellen Stand liefert www.test.de/mietbremse im Internet.

Unabhängig von diesen Rege­lungen darf der Vermieter aber nur so viel Geld verlangen, wie ein Mieter in Zukunft für eine vergleich­bare Wohnung in der Gegend zahlen müsste. Mehr steht ihm nicht zu.

Schutz vor über­zogenen Forderungen

Um zu begründen, dass diese orts­übliche Vergleichs­miete höher ist als die aktuell fällige Miete, bezieht der Vermieter sich auf den Mietspiegel, nennt mindestens drei Vergleichs­wohnungen, verweist auf die Auskünfte aus einer Miet­daten­bank oder legt ein Sach­verständigen­gut­achten vor.

Alle Wege, eine Miet­erhöhung zu begründen, haben ihre Tücken. Die größte Rolle spielen in der Praxis Mietspiegel und mögliche Vergleichs­wohnungen.

Mietspiegel

Mietspiegel sind Daten­samm­lungen zur Miethöhe. Sie gibt es meist bei den örtlichen Kommunen oder den Mieter­ver­einen.

Ob der Vermieter die Wohnung im Mietspiegel richtig einge­ordnet hat, lässt sich in der Regel leicht prüfen: Meist unterteilt der Mietspiegel eine Gemeinde in Wohn­lagen mit unterschiedlichem Miet­niveau.

Für die Ermitt­lung der orts­üblichen Vergleichs­miete spielt neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung neuerdings auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Es kommt also auch darauf an, ob eine Wohnung gut gedämmt ist und sie sich kostengünstig heizen lässt.

Wer die Einordnung Schritt für Schritt nach­voll­zieht, gelangt zu einer Preisspanne, in der sich die Kaltmiete vergleich­barer Wohnungen bewegt.

Und da wird es schwierig: Wo inner­halb der – oft ziemlich großen – Spanne die Wohnung einzuordnen ist, hängt davon ab, wie attraktiv die Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen im selben Mietspiegel­feld ist. Alles zählt: Helligkeit der Wohnung, Sauber­keit des Treppen­hauses, Gestaltung des Grund­stücks. Wenn der Mieter eine besondere Ausstattung jedoch selbst bezahlt hat, darf der Vermieter sie bei der Einordnung der Wohnung nicht berück­sichtigen (BGH, VIII ZR 315/09).

Klar: Vermieter ordnen ihre Wohnungen eher wert­voller ein, während Mieter sie nur als durch­schnitt­lich anerkennen oder so-gar erhebliche Nachteile sehen. Im Zweifel entscheidet das örtlich zuständige Amts­gericht, welche Miete angemessen ist.

Bewertung anhand des Mietspiegels

Mieter sollten die Wohnung zunächst selbst anhand des Mietspiegels bewerten und entscheiden, wo inner­halb der genannten Spanne sie aus ihrer Sicht hingehört. Kommt dabei eine Miet­steigerung heraus, sollten sie dem Vermieter anbieten, einer Erhöhung der Miete bis zu diesem Betrag zuzu­stimmen, sich aber vorher gegebenenfalls beraten lassen. Verweigern Mieter die Zustimmung zur Miet­erhöhung nämlich voll­ständig, müssen sie einen Teil der Gerichts- und Anwalts­kosten über­nehmen, falls sie zur Zustimmung zu einer reduzierten Miet­erhöhung verurteilt werden.

Fein raus ist, wer im Mieter­ver­ein ist oder eine Rechts­schutz­versicherung inklusive Miet­rechts­schutz hat. Er kann sich von einem Rechts­anwalt oder den Juristen beim Mieter­schutz­ver­ein beraten lassen, ohne zusätzliche Kosten zu fürchten.

Gibt es für die Gemeinde keinen Mietspiegel, darf der Vermieter die Zahlen für eine vergleich­bare Nach­bargemeinde heran­ziehen. Will er eine Miete erhöhen, in die die Neben­kosten bereits einge­rechnet sind (Bruttomiete), kann er den Mietspiegel ebenfalls nutzen, auch wenn der üblicher­weise auf Nettomieten beruht. Er muss aber die Neben­kosten klar beziffern und heraus­rechnen.

Auch der Mietspiegel selbst ist nicht über jeden Zweifel erhaben. Mieter wie Vermieter können versuchen, ihn anzu­fechten und nach­zuweisen, wo er der Situation nicht gerecht wird und die genannten Mieten zu nied­rig oder zu hoch liegen. Schwieriger wird es bei Zahlen­werken, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurden und von der Kommune oder Mieter- und Vermieter­verbänden anerkannt sind. Seit September 2001 gibt es solche qualifizierten Mietspiegel. Sie haben einen hohen Stellen­wert und sind nur mit guten Gründen und hand­festen Beweisen zu erschüttern.

Vergleichs­wohnungen

Miet­erhöhungs­verlangen, die mit den Mieten einzelner Vergleichs­wohnungen begründet werden, sind oft über­zogen. Mieter sollten die Angaben sorgfältig prüfen. Häufig nennen Vermieter drei Vergleichs­wohnungen, deren Mieten besonders hoch liegen. Die genannten Wohnungen dürfen auch zum Bestand des Vermieters gehören. Die geringste dieser drei Vergleichs­mieten können sie anführen. Existiert für den Ort ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter auch den maßgeblichen Mietspiegel­wert mitteilen.

Gutachten

Auch vom Vermieter vorgelegte Gutachten sind oft zweifelhaft. Akzeptiert der Mieter es nicht und der Vermieter zieht vor Gericht, wird das Gericht oft ein weiteres Gutachten einholen. Das muss zunächst der Vermieter bezahlen. Wird der Mieter später verurteilt, der Erhöhung zuzu­stimmen, muss er die oft hohen Kosten über­nehmen.

Hält das Gericht das Miet­erhöhungs­verlangen teil­weise für gerecht­fertigt, müssen Mieter und Vermieter die Kosten für das Verfahren und damit auch den Gutachter teilen. Gutachten zur Vergleichs­miete sind selten. „Sie kosten viel Geld und rechnen sich allenfalls für große Gesell­schaften mit vielen identischen Wohnungen“, sagt Frank Maciejewski vom Berliner Mieter­ver­ein.

Manchmal werden auch Miet­daten­banken genutzt. Obwohl das Gesetz sie als Hilfs­mittel zur Miet­erhöhung vorsieht, gibt es allerdings nur wenige Erhebungen.

Vermieter kann klagen

Ohne Zustimmung des Mieters steht dem Vermieter keine Miet­erhöhung zu. Der Vermieter kann aber auf die Zustimmung klagen. Dafür hat er ab Ende der zwei vollen Monate nach Zugang des Miet­erhöhungs­verlangens beim Mieter drei Monate lang Zeit. Das zuständige Amts­gericht kann den Mieter auf eine Klage hin auch rück­wirkend zur Zustimmung zur Miet­erhöhung verurteilen, wenn er sich zu Unrecht geweigert hat, sie zu erteilen.

Mieter sollten nach rechts­kräftiger Verurteilung ihren Mietrück­stand umge­hend und spätestens inner­halb von zwei Monaten begleichen. Sonst droht ihnen die Kündigung wegen Zahlungs­verzug.

Bei formalen Fehlern im Vermieter­schreiben muss der Mieter nichts machen. Er kann auf den nächsten Brief warten.

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