Der Vermieter muss Mietern den Einbau einer eigenen Heizung nur gestatten, wenn sie keinen gravierenden Eingriff in sein Eigentum darstellt. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ansonsten ist der Vermieter in der Pflicht.
Kachelöfen statt Zentralheizung
Geklagt hatten Mieter aus Berlin. Sie wohnen seit 1995 in einer Ost-Berliner Wohnung mit Kachelöfen in den Wohnräumen und einer Gas-Außenwandheizung für die Küche, wie sie in der DDR oft im Einsatz war. Sie baten den Vermieter, eine moderne Heizungsanlage zu installieren. Als der ablehnte, baten sie ihn um Genehmigung, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen zu dürfen. Doch auch das verweigerte der Vermieter, obwohl er in anderen Wohnungen im Haus immer bei Auszug einer Mietpartei selbst eine Gasetagenheizung einbauen ließ. Bei der Neuvermietung könne er nach Einbau der Heizung mehr Miete kassieren, hatte der Vermieter sich gerechtfertigt.
Vermieter im Recht
Er hat Recht, urteilten zunächst Amts- und Landgericht und jetzt auch der Bundesgerichtshof: Der Einbau einer Gasetagenheizung sei ein erheblicher Eingriff in das Eigentum des Vermieters, den er auch dann nicht dulden muss, wenn er andere Wohnungen bei der Neuvermietung mit genau so einer Heizung ausstatte, argumentierten die Richter. Grundsätzlich allerdings bleibt es dabei: Der Vermieter ist nach Treu und Glauben in der Pflicht:
- wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Modernisierungsmaßnahme hat,
- das Mieter-Interesse das des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegt,
- die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führt und
- dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht, die mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden können.
So entschied das Landgericht Berlin und hat es der Berliner Verfassungsgerichtshof bestätigt.
Mehr Miete bei Neuvermietung
Hintergrund: Der Bundesgerichtshof will Mietern – anders als in anderen Fällen die Berliner Gerichte – offenbar nur ausnahmsweise zugestehen, den Wohnwert einer ursprünglich einfachen und deshalb preisgünstigen Wohnung auf eigene Kosten zu verbessern. Für Vermieter ist es wirtschaftlich oft attraktiver, die Genehmigung zur Modernisierung zu verweigern und darauf zu spekulieren, dass die Mieter ausziehen. Sie selbst können die Wohnung dann modernisieren und teurer weitervermieten. Einzig möglicher Tipp für Betroffene: Versuchen Sie Ihren Vermieter zu überzeugen. Eine Verpflichtung trifft ihn nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung als bloße Schikane erscheint.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.09.2011
Aktenzeichen: VIII ZR 10/11