Mieter-eigene Heizung: Anspruch auf Vermieter-Genehmigung

Kachel­öfen statt Zentralhei­zung

Geklagt hatten Mieter aus Berlin. Sie wohnen seit 1995 in einer Ost-Berliner Wohnung mit Kachel­öfen in den Wohn­räumen und einer Gas-Außenwandhei­zung für die Küche, wie sie in der DDR oft im Einsatz war. Sie baten den Vermieter, eine moderne Heizungs­anlage zu installieren. Als der ablehnte, baten sie ihn um Genehmigung, auf eigene Kosten eine Gasetagen­heizung einbauen zu dürfen. Doch auch das verweigerte der Vermieter, obwohl er in anderen Wohnungen im Haus immer bei Auszug einer Miet­partei selbst eine Gasetagen­heizung einbauen ließ. Bei der Neuvermietung könne er nach Einbau der Heizung mehr Miete kassieren, hatte der Vermieter sich gerecht­fertigt.

Vermieter im Recht

Er hat Recht, urteilten zunächst Amts- und Land­gericht und jetzt auch der Bundes­gerichts­hof: Der Einbau einer Gasetagenhei­zung sei ein erheblicher Eingriff in das Eigentum des Vermieters, den er auch dann nicht dulden muss, wenn er andere Wohnungen bei der Neuvermietung mit genau so einer Heizung ausstatte, argumentierten die Richter. Grund­sätzlich allerdings bleibt es dabei: Der Vermieter ist nach Treu und Glauben in der Pflicht:

• wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Modernisierungs­maßnahme hat,
• das Mieter-Interesse das des Vermieters an der Substanzerhaltung über­wiegt,
• die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohn­qualität führt und
• dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht, die mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden können.

So entschied das Land­gericht Berlin und hat es der Berliner Verfassungs­gerichts­hof bestätigt.

Mehr Miete bei Neuvermietung

Hintergrund: Der Bundes­gerichts­hof will Mietern – anders als in anderen Fällen die Berliner Gerichte – offen­bar nur ausnahms­weise zugestehen, den Wohn­wert einer ursprüng­lich einfachen und deshalb preisgüns­tigen Wohnung auf eigene Kosten zu verbessern. Für Vermieter ist es wirt­schaftlich oft attraktiver, die Genehmigung zur Modernisierung zu verweigern und darauf zu spekulieren, dass die Mieter ausziehen. Sie selbst können die Wohnung dann modernisieren und teurer weitervermieten. Einzig möglicher Tipp für Betroffene: Versuchen Sie Ihren Vermieter zu über­zeugen. Eine Verpflichtung trifft ihn nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung als bloße Schikane erscheint.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 14.09.2011
Aktenzeichen: VIII ZR 10/11