Berliner Mieten­deckel-Gesetz nichtig: Wann die Kündigung droht

Miets­häuser in Berlin. Das Berliner Mieten­deckel-Gesetz ist laut Bundes­verfassungs­gericht nichtig. Manchen Mietern droht jetzt die Kündigung. Sie müssen sofort handeln. Die Stiftung Warentest erklärt, wer betroffen ist.

Nach dem höchst­richterlichen Urteil zum Berliner Mieten­deckel-Gesetz müssen viele Mieter mit Nach­zahlungen rechnen. Das Land Berlin will mit Über­brückungs­krediten helfen.

Das Urteil der Verfassungs­richter – und die Folgen

Berlin als Land durfte keine gesetzliche Rege­lungen zur Miethöhe verabschieden, nachdem der Bundes­tag im Bürgerlichen Gesetz­buch Rege­lungen dazu getroffen hatte, entschieden die Verfassungs­richter in Karls­ruhe. Das Mieten­deckel-Gesetz ist insgesamt nichtig.
Bundes­verfassungs­gericht, Beschluss vom 25.03.2021
Aktenzeichen: 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20

Keine Nach­zahlung: Landes­eigene Gesell­schaften, Vonovia

Die Wohnungs­baugesell­schaften im Besitz des Landes Berlin (Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie WBM) und über­raschend auch die private Vonovia haben verbindlich zugesichert: Ihre Mieter in Berlin müssen nicht nach­zahlen – und sich so weder finanzielle Sorgen machen, noch um ihre Wohnung bangen. Bei allen anderen Vermietern kann das Ende Mieten­deckels im Einzel­fall dramatische Konsequenzen haben: Mancher Mieter muss auf einen Schlag die gesamte Miete nach­zahlen, die er wegen des Mieten­deckels einge­spart hat.

Hilfe vom Land Berlin

Das Land Berlin hat nun beschlossen: Es hilft Mietern, die das Geld für fällige Nach­zahlungen momentan nicht aufbringen können, mit Über­brückungs­krediten. Inzwischen sind weitere Einzel­heiten bekannt, siehe unten (Was hat es mit der Sicher-Wohnen-Hilfe auf sich?).

Wichtig: Zunächst müssen Mieter sich aber unbe­dingt selbst kümmern und sofort prüfen, ob und wann Nach­zahlungen fällig sind. Der Über­brückungs­kredit kann zu spät kommen.

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Antworten auf die wichtigsten Fragen

Das Berliner Mieten­deckel-Gesetz gilt nicht mehr. Hier erklären wir, welche Folgen das für Mieter hat.

Nach­zahlungen

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Soll ich die vom Vermieter verlangte Nach­zahlung einfach leisten?

Am besten unter Vorbehalt zahlen. Die sicherste Strategie für betroffene Mieter: Wenn Sie sich zur Nach­zahlung verpflichtet sehen und das Geld dafür haben, über­weisen Sie die Nach­zahlung, soweit Sie womöglich berechtigt ist. Behalten Sie sich vor, sie zurück­zufordern, wenn das Geld dem Vermieter doch ganz oder teil­weise nicht zustehen sollte. Schreiben Sie dazu in den Verwendungs­zweck der Über­weisung: „Vorbehaltlich des Bestands Ihrer Forderung“.

Teilzahlung leisten. Haben Sie nur einen Teil des Geldes, über­weisen Sie zunächst diesen Teil, ebenfalls unter Vorbehalt. Weisen Sie gegebenenfalls darauf hin, dass Sie so schnell wie möglich einen Über­brückungs­kredit für die Nach­zahlung beantragen werden, siehe weiter unten (Was hat es mit der Sicher-Wohnen-Hilfe auf sich?).

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Ich habe das Geld für die geforderte Nach­zahlung nicht. Was soll ich tun?

Lassen Sie sich so schnell wie möglich beraten, wenn Sie sich zu einer Nach­zahlung verpflichtet sehen und das Geld dafür nicht haben.

Wichtig: Sobald Sie mit einem Betrag von einer Monats­miete oder mehr in Verzug geraten, ist ihr Miet­vertrag in Gefahr! Einzelne Mietrechtler meinen: Der Verzug mit der Nach­zahlung trat schon am Tag nach der Verkündung der Bundes­verfassungs­gerichts-Entscheidung ein! Andere denken: Mieter haben 14 Tage Zeit oder bis zum nächsten Mietzahlungs­termin Zeit.

Als Mitglied in einem Miet­ver­ein bekommen Sie dort Beratung. Fragen Sie andernfalls einen erfahrenen Miet­rechts­anwalt. Zum Beratungs­gespräch müssen Sie Ihren Miet­vertrag mitbringen sowie alle Schreiben des Vermieters an Sie ab 2019.

Unterstüt­zung bietet auch Conny.legal mit seinem Miet­preisbrems­angebot. Das Unternehmen prüft, ob Sie zu noch einer Nach­zahlung verpflichtet sind oder diese zurück­verlangen können. Wenn Sie den Auftrag erteilen und es dem Unternehmen gelingt, die Nach­zahlung ganz oder teil­weise abzu­wenden oder zurück­zuholen, müssen Sie einen Teil der Ersparnis als Provision ans Unternehmen zahlen.

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Was sind Schattenmieten und dürfen Vermieter sie verlangen?

Als Schattenmieten bezeichnet man Mieten, die Vermieter zwar mit ihren Mietern vereinbart haben, wegen des Mieten­deckels aber zunächst nur teil­weise kassiert haben. Wann eine wirk­sam vereinbarte Schattenmiete vorliegt, erklären wir unten in der Antwort auf die Frage In welchen Fällen werden Nachzahlungen fällig? Längst nicht immer sind Nach­zahlungen fällig und schon gar nicht sofort. Was gilt, hängt davon ab, wann der Miet­vertrag geschlossen wurde und was genau der Vermieter zum Mieten­deckel gesagt hat.

Wichtig: Jeder Fall ist anders. Die Stiftung Warentest kann hier nur allgemeine Hinweise geben. Sie erlauben eine erste Einschät­zung. Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, sollten Sie sich unbe­dingt von einem Miet­rechts­experten beraten lassen, bevor Sie mit Ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen. Beeilen Sie sich! Rechnen Sie im Zweifel damit, dass sie schon jetzt zu Nach­zahlungen verpflichtet sind und bereits Verzug einge­treten ist. Wenn die Nach­zahlung eine Monats­miete über­steigt, ist Ihr Miet­vertrag in Gefahr!

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In welchen Fällen werden Nach­zahlungen fällig?

Vor-Mieten­deckel-Verträge. Miet­verträge aus der Zeit vor dem 19. Juni 2019 sind nur betroffen, soweit Mieter aufgrund des Mieten­deckels von November 2020 an weniger Miete als bisher zahlen mussten. Eine Nach­zahlung steht Vermietern zu, wenn sie ihren Mietern erklärt haben: Der Miet­vertrag und die darin vereinbarte Miete bleiben. Keine Nach­zahlung steht Vermietern zu, wenn sie ihren Mietern gesagt haben: Wegen des Mieten­deckels sinkt die Miete auf x Euro. Entscheidend ist, wie Mieter die Erklärung ihres Vermieters verstehen durften: Hat der Vermieter nur teil­weise auf Zahlung verzichtet oder war er unter dem Druck des Gesetzes mit einer Senkung der Miete einverstanden?

Mieten­deckel-Verträge. Bei ab dem 19. Juni 2019 geschlossenen Miet­verträgen hat der Vermieter ein Recht auf eine Nach­zahlung, wenn er mit Mietern eine Miete vereinbart hat, von der zunächst mit Rück­sicht auf den Mieten­deckel nur ein Teil zu zahlen ist. Unter der Bedingung, dass der Mieten­deckel wirk­sam ist, verzichtet der Vermieter auf einen Teil der Miete, heißt es in solchen Verträgen beispiels­weise. Gegen­beispiel: Wo der Vermieter wegen des Mieten­deckels nur eine Miete in Höhe von x Euro kassiert, bleibt es trotz der Nichtig­keit des Mieten­deckel-Gesetzes zunächst bei der geringeren Miete. Bis Mieter sich auf Verlangen des Vermieters mit einer Miet­erhöhung einverstanden erklären, ist keine Nach­zahlung fällig. Wo für den Fall der Wirk­samkeit und der Unwirk­samkeit des Mieten­deckels unterschiedlich hohe Mieten vereinbart sind, dürfte das regel­mäßig dazu führen, dass Mieter jetzt Nach­zahlungen leisten müssen.

Schattenmiet­erhöhungen. Zu Nach­zahlungen können vereinzelt auch so genannte Schattenmiet­erhöhungen führen. Sie liegen vor, wenn Sie als Mieter sich für den Fall der Unwirk­samkeit des Mieten­deckels mit einer Miet­erhöhung einverstanden erklärt haben oder Sie dazu verurteilt wurden. Falls der Vermieter eine solche Zustimmung zwar gefordert hat, Sie aber bisher nicht reagiert haben, sollten Sie jetzt schleunigst prüfen, ob die Miet­erhöhungs­forderung des Vermieters berechtigt ist. Wenn die Frist, die Ihnen der Vermieter für die Forderung auf Zustimmung zur Miet­erhöhung gesetzt hat, abge­laufen ist, kann er Sie verklagen – und auf Sie kommen dann noch Gerichts- und Anwalts­kosten zu. Einzel­heiten zum Thema Miet­erhöhungen finden Sie in unserem Special: Mieterhöhungen: Was geht und was nicht geht

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Wann werden die Nach­zahlungen fällig?

Sofern der Vermieter nichts dazu sagt, wann die Nach­zahlung zu über­weisen ist, ist diese sofort fällig. Das heißt: So schnell wie möglich. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass sie 14 Tage oder mehr Zeit dafür haben, siehe oben der Hinweis in der Antwort auf die Frage: „Ich habe das Geld für die geforderte Nach­zahlung nicht. Was soll ich tun?“

Voraus­setzung: Die Forderungen auf Nach­zahlungen sind berechtigt (siehe vorherige Frage). Sie müssen natürlich auch sofort und ohne weitere Aufforderung zahlen, wenn der Vermieter das ausdrück­lich so gesagt hat.

Wichtig: Behalten Sie sich eine Rück­forderung vor – für den Fall, dass sich später heraus­stellt, dass das Geld dem Vermieter ganz oder teil­weise doch nicht zusteht.

Oft haben Vermieter sich allerdings so geäußert: „Wenn der Mieten­deckel kippt, werden wir die Nach­zahlung der Differenz zwischen vereinbarter und gedeckelter Miete fordern.“ Manche haben sogar eine Frist für die Zahlung genannt. Mieter dürfen dann abwarten, bis der Vermieter die Nach­zahlung tatsäch­lich fordert und die genannte Frist abläuft.

Kündigung

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Wann droht die Kündigung?

Wenn Sie mit einem Betrag von mindestens einer Monats­miete in Verzug geraten, droht die Kündigung des Miet­vertrages. Wenn Sie über zwei Mietzahlungs­termine (in der Regel: Dritter Werk­tag des Monats) hinweg einen Betrag von mindestens zwei Monats­mieten schuldig bleiben, darf der Vermieter sogar frist­los kündigen.

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In welchen Fällen sollten Mieter sich wehren?

Bei ab 1. Juni 2015 abge­schlossenen Miet­verträgen hilft oft die Miet­preisbremse. Wenn Sie monieren, dass die Miete höher als zulässig ist, steht dem Vermieter von diesem Zeit­punkt an nur noch die gebremste Miete zu. Bei seit 1. April 2020 geschlossenen Verträgen wirkt die Miet­preisbremse sogar zurück bis zum Vertrags­schluss. Bei bis 1. Januar 2019 geschlossenen Verträgen müssen Sie – zum Beispiel mit dem Ergebnis des Berliner Online-Mietspiegels für Ihre Wohnung – kurz begründen, warum Sie die Miete für über­höht halten.

Unter Umständen gibt Ihnen die Miet­preisbremse das Recht, die Zahlung von Nach­schlägen zumindest vorläufig zu verweigern. Lassen Sie sich aber unbe­dingt von Mieter­ver­ein oder Fach­anwalt beraten oder beauftragen Sie einen Rechts­dienst­leister wie Conny.legal damit, für Sie die Miet­preisbremse durch­zusetzen. Weitere Einzel­heiten im Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.

Hilfen

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Worauf können Mieter hoffen?

Viele Vermieter, darunter auch Branchengrößen wie die Deutsche Wohnen, haben angekündigt: Sie werden es Mietern auf Antrag ermöglichen, Mieten­deckel-Nach­forderungen raten­weise zu zahlen. Wenn nach Beratung fest­steht, dass Sie zu einer Nach­zahlung verpflichtet sind: Bitten Sie um Zahlungs­aufschub. Sofern Sie Wohn­geld, Arbeits­losengeld II oder Grund­sicherung bekommen: Beantragen Sie bei der Behörde möglichst sofort eine Erhöhung der Leistungen oder sogar Über­nahme der Nach­zahlung.

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Was hat es mit der Sicher-Wohnen-Hilfe auf sich?

Das Land Berlin hat erklärt, Mieter finanziell unterstützen zu wollen, die kein Geld für die Nach­zahlungs­forderungen ihrer Vermieter haben. Die „unbürokratische Über­brückungs­hilfe“ werde sicher­stellen, dass „niemand mit der Kündigung der Wohnung rechnen muss“, erklärte Berlins Senator für Stadt­entwick­lung und Wohnen, Sebastian Scheel.

Sollten Miete­rinnen und Mieter unver­schuldet nicht in der Lage sein, das Geld ganz oder teil­weise zurück­zuzahlen, kann das Darlehen in einen Zuschuss umge­wandelt werden.

Anspruch auf die Sicher-Wohnen-Hilfe haben Haushalte, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundes­einkommens­grenze beträgt. Danach haben Haushalte Anspruch auf einen Über­brückungs­kredit, wenn ihr Jahres-Netto-Einkommen je nach Personen­anzahl die folgenden Grenzen nicht über­steigt:

1 Person: 33 600 Euro
2 Personen: 50 400 Euro,
3 Personen: 61 880 Euro,
4 Personen: 73 360 Euro,
5 Personen: 84 840 Euro,
6 Personen: 96 320 Euro.

Über Anträge auf Hilfe entscheidet die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Wohnen. Unter 0 30 / 9 01 93-94 44 beant­wortet sie montags bis frei­tags von 9 bis 12 und 13 bis 16 Uhr Fragen von Betroffenen. Formulare für Anträge sollen über mietendeckel.berlin.de erreich­bar sein, sobald sie zur Verfügung stehen. Wer einen Antrag stellt und die Voraus­setzungen erfüllt, bekommt ein zins­loses Darlehen von der Investitionsbank Berlin (IBB).

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Diese Meldung wird regel­mäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 22. April 2021

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