
Gesetz in Berlin: Die Mieten für Häuser wie diese sind auf den Stand von Juni 2019 eingefroren.
Trotz Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht: Das Berliner Mietendeckel-Gesetz gilt – noch jedenfalls. Inzwischen gilt auch die zweite Stufe des Gesetzes: Mieter dürfen die Absenkung überhöhter Mieten fordern. Allerdings: Viele Vermieter schreiben „Schattenmieten“ in Verträge und hoffen auf Nachzahlungen für den Fall, dass der Mietendeckel gekippt wird. Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest ordnen das Thema ein und liefern passende Mustertexte sowie Tipps für Mieter und Vermieter.
Vermieter spekulieren auf Verfassungswidrigkeit
Manche Vermieter spekulieren auf die rückwirkende Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht. Sie lassen ihre Mieter einen Vertrag mit einer zusätzlichen „Schattenmiete“ unterschreiben. Diese soll gelten, wenn das Verfassungsgericht den Mietendeckel rückwirkend aufhebt – Mieter müssen dann hohe Nachzahlungen leisten. Manche Politiker der Linken halten das für unwirksam. Die zuständige Senatsverwaltung allerdings geht wegen der Schattenmieten nicht gegen Vermieter vor. Vermieternahe Juristen halten es sogar für zulässig, die Zustimmung zu Mieterhöhungen zu fordern, die aktuell wegen der Mietendeckel-Regelungen nicht zu zahlen sind.
Urteil des Bundesverfassungsgerichts wird für 2021 erwartet
Mietern bleibt nur, sich sicherheitshalber auf mögliche Nachzahlungen einzustellen – und gegebenenfalls wenigstens auf die Einhaltung der Mietpreisbremse zu pochen, um überhöhte Forderungen des Vermieters zu stoppen. Die gilt auf jeden Fall. Das Bundesverfassungsgericht hat sie bereits gebilligt. Das Urteil zum Mietendeckelgesetz soll im Frühjahr 2021 fallen. Einen Eilantrag gegen das Gesetz hat das Gericht zurückgewiesen. Es sei nicht erkennbar, dass die klagende Vermieterin in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht sei. Wirtschaftliche Nachteile muss sie in Kauf nehmen, auch wenn sich später herausstellen sollte, dass das Gesetz verfassungswidrig ist.
Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 28. Oktober 2020
Aktenzeichen: 1 BvR 972/20
Mietenstopp im laufenden Vertrag
Das Mietendeckel-Gesetz gilt für fast alle frei vermieteten Berliner Mietwohnungen. Nur Wohnräume, die ab 1. Januar 2014 erstmalig bezogen wurden, bleiben außen vor. Auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung sind nicht betroffen. Alle anderen Mieten in Berlin sind auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. An dem Tag hatte der Senat in Berlin Eckpunkte für das geplante Gesetz beschlossen und öffentlich bekannt gemacht. Hat es danach Mieterhöhungen gegeben, gelten diese nicht. Das gilt auch für bereits im Mietvertrag fest vereinbarte Erhöhungen (Staffelmieten). Der Mietendeckel gilt für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
Mietabsenkung bei überhöhter Miete
Bei besonders teuren Wohnungen können Mieter ab sofort sogar die Absenkung von überhöhten Mieten verlangen. Die Grenze für eine solche überhöhte Miete liegt zwischen 4,37 Euro Miete je Quadratmeter für bis 1918 erbaute Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung in einfacher Lage und 13,85 Euro Miete je Quadratmeter für 2003 bis 2013 fertiggestellte Wohnungen mit guter Ausstattung und Lage. Diese zweite Stufe des Mietendeckels trat am Montag, 23. November 2020, in Kraft. Nach Schätzungen der Berliner Senatsverwaltung profitieren rund 340 000 Mieter. Das Hamburger Marktforschungsinstitut F+B glaubt sogar, dass über eine halbe Million Wohnungen in Berlin billiger werden.
Obergrenzen bei Neuvermietung
Quadratmeterpreis unter 10 Euro. Außerdem setzt das Gesetz Obergrenzen für die Neuvermietung fest. Sie liegen zwischen 3,92 Euro Miete je Quadratmeter für Wohnungen, die bis 1918 erbaut wurden und kein Bad und Sammelheizung haben, und 9,80 Euro Miete je Quadratmeter Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 fertiggestellt wurden. Die vollständige Liste gibt es auf der Internetseite der Senatsverwaltung.
Differenzierung nach Ausstattung. In Ein- und Zwei-Familienhäusern darf die Miete zehn Prozent über der normalen Obergrenze liegen. Bei gut ausgestatteten Wohnungen ist pauschal 1 Euro mehr Miete zulässig. Die Miet-Obergrenzen werden bei ab 23. Februar 2020 geschlossenen Mietverträgen relevant, wenn die Miete, die der Vormieter im Juni 2019 gezahlt hat, über der neuen gesetzlichen Obergrenze liegt. Liegt sie tiefer, ist die im Juni 2019 gezahlte Miete die maßgebliche Grenze, und auch der neue Mieter muss nicht mehr zahlen. Neumieter sollten die Miete des Vormieters beim Vermieter erfragen (siehe Tipps für Mieter weiter unten). Bei zwischen 19. Juni 2019 und 23. Februar 2020 geschlossenen Verträgen gilt die vereinbarte Miete zunächst weiter.
Miete und Mieterhöhung – die wichtigsten Infos auf test.de
Mieterhöhung. Die bundesweit gültigen Regeln dazu erklären wir im Special Mieterhöhung: Was erlaubt ist und welche Regeln gelten mit Tipps und Mustertexten für Mieter und Vermieter.
Mietpreisbremse. Vielerorts dürfen Vermieter auch ganz ohne Mietendeckel nicht so viel kassieren, wie zumindest einzelne Mieter zahlen würden. test.de erklärt im Special Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren, wie die gesetzlichen Regeln funktionieren und wie Mieter die Mietpreisbremse nutzen. Wer das Recht dazu hat, sollte trotz Mietendeckel unbedingt auch die Mietpreisbremse betätigen.
Wohngeld. Seit Jahresbeginn bekommen mehr Menschen als bisher Wohngeld. Zusätzlich steigen auch die Beträge. Die geänderten Regeln erläutern wir im Special Mietzuschuss vom Staat: Wohngeld - Anspruch, Antrag, Höhe.
Unterschiedliche Behandlung von Bestands- und Neumietern
Altmieter zahlen mehr. Bei Mietverträgen, wonach schon im Juni 2019 eine Miete jenseits der neuen gesetzlichen Obergrenze zu zahlen war, kommt eine Absenkung der Miete nur auf die Höhe der Obergrenze plus 20 Prozent in Frage. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags von Inkrafttreten des Gesetzes am Sonntag, 23. Februar 2020, um 0 Uhr an, gilt sofort die Obergrenze ohne Zuschlag. Mit anderen Worten: Als Altmieter muss ich nach dem Gesetz für die gleiche Wohnung bis zu 20 Prozent mehr zahlen, als der Vermieter von einem neuen Mieter verlangen darf.
Differenzierung nach Wohnlage. Mehr noch: Nur für die Ermittlung überhöhter Mieten, die ab sofort abzusenken sind, gilt eine Differenzierung nach der Wohnlage. Dadurch verschärft sich der Unterschied erheblich. Beispiel: Die zwischen 1919 und 1949 in guter Wohnlage im vornehmen Stadtteil Zehlendorf recht zahlreich gebauten Wohnungen mit Bad und Sammelheizung dürfen bei Vermietung ab Ende Februar 2020 nicht mehr als 6,27 Euro je Quadratmeter kosten, sofern nicht bereits im Juni 2019 der damalige Mieter mehr bezahlt hat. Bei vor Juni 2019 teurer vermieteten Wohnungen sinkt der Preis auf 8,41 Euro. Hier zahlen Altmieter also bis zu gut einem Drittel mehr als Neumieter.
Widersprüchliche Regelung. Aus Sicht der Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest eine widersprüchliche Gesetzesregelung. Auf Nachfrage von test.de rechtfertigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen das Gesetz: „Die unterschiedliche Behandlung von Bestandsmietverhältnissen und Neuvermietungen trägt dem stärkeren Vertrauensschutz der Vermieterinnen und Vermieter an bereits getroffenen Vereinbarungen Rechnung.“
Durchsetzung des Mietendeckels
Für die Durchsetzung des Mietenstopps und der Mietobergrenzen sind die Bezirksämter und für die Mietabsenkungen die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verantwortlich. Vermietern, die gegen die Regelungen des neuen Gesetzes verstoßen, drohen hohe Bußgelder.
Zweifel an Verfassungsmäßigkeit
Allerdings: Vermieterverbände und manche Juristen halten das neue Gesetz für verfassungswidrig. Das Einfrieren der Mieten und die staatliche Verordnung von Obergrenzen für die Miete stelle einen unverhältnismäßigen Eingriff ins Eigentum dar. Außerdem habe das Land Berlin gar nicht die Gesetzgebungskompetenz, nachdem der Bund im Bürgerlichen Gesetzbuch Regelungen über die zulässige Höhe der Miete getroffen habe. Das letzte Wort hat nun das Bundesverfassungsgericht, mit dessen Urteil aber nicht vor Frühjahr 2021 zu rechnen ist.
Sofortige Zwangsgelder und Zwangshaft möglich
Die Berliner Behörden können Vermieter zwingen, das Gesetz zu beachten. Mietendeckel-Bescheide sind von Gesetzes wegen sofort vollziehbar. Das heißt: Auch wenn Vermieter Widerspruch einlegen und klagen, müssen sie die neuen Mietgrenzen dennoch sofort beachten. Tun sie es nicht, können die Berliner Behörden Zwangsgelder und sogar Zwangshaft verhängen, um Vermieter zur Einhaltung des Gesetzes zu zwingen.
Tipps für Mieter in Berlin
- Prüfung. Prüfen Sie, ob Sie möglicherweise mehr bezahlen als zulässig. Das geht über die Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
- Schreiben an den Vermieter. Wenn Sie möglicherweise mehr bezahlen als nach Mietendeckel zulässig, schreiben Sie an Ihren Vermieter:
„Ich vermute, dass die Miete, die ich an Sie zahle, nach den neuen gesetzlichen Regelungen in Berlin nicht zulässig ist. Hiermit fordere ich Sie auf, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Ihre Antwort erwarte ich bis zum (Datum in zwei Wochen). Sollten Sie nicht rechtzeitig antworten, werde ich bei der zuständigen Behörde Unterstützung beantragen. Das gleiche gilt, wenn Sie mir nicht entsprechend § 6 Abs. 4 des genannten Gesetzes fristgerecht Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände erteilten. Ab sofort zahle ich die Miete nur noch unter Vorbehalt. Soweit möglich werde ich Erstattung von Beträgen verlangen, die das nach dem neuen Gesetz zulässige übersteigen.“
Wenn Ihre Miete gleichzeitig auch gegen die Mietpreisbrems-Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch verstößt und Sie das noch nicht gerügt haben: Ergänzen Sie das gleich noch in dem Schreiben. Alle Einzelheiten und Formulierungsvorschläge dazu in unserem Special Mietpreisbremse:Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren. - Schreiben ans Bezirksamt. Wenn die Antwort des Vermieters ausbleibt, schreiben Sie an das für Ihre Wohnadresse zuständige Bezirksamt:
„Ich vermute, dass ich mehr Miete zahle, als nach den neuen gesetzlichen Regelungen in Berlin zulässig ist. Ich habe deshalb den Vermieter mit Frist bis zum (im Schreiben an den Vermieter genanntes Datum) aufgefordert, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Der Vermieter hat darauf nicht geantwortet. Hiermit beantrage ich, mich bei der Durchsetzung der Regelungen in dem neuen Gesetz zu unterstützen und mir die erforderlichen Auskünfte zu verschaffen“.
Schreiben Sie auch ans Bezirksamt, wenn der Vermieter zwar antwortet, Sie die Antwort aber für falsch halten:
„Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er nach dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung die aktuell von mir zu zahlende Miete in Höhe von NNN Euro (= N,NN Euro je Quadratmeter) für die zum Stichtag geschuldete oder vereinbarte Miete hält. Ich meine jedoch: Ich muss nur NNN Euro (= N,NN Euro je Quadratmeter) zahlen, weil...“.
Fügen Sie stets eine Kopie des Mietvertrags sowie von Mieterhöhungsverlangen oder Modernisierungsankündigungen bei. - Mietzahlung. test.de rät Ihnen davon ab, wegen des Mietendeckels eigenmächtig weniger Miete als vom Vermieter gefordert zu zahlen. Unter bestimmten Umständen können Sie trotz des neuen Gesetzes in Verzug geraten und Ihnen droht dann die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs.
- Mietabsenkung. Wenn Sie eine Miete von mehr als 20 Prozent über der Mietendeckel-Obergrenze zahlen, haben Sie ab sofort Anspruch auf Absenkung der Miete. Wenn Sie glauben, dass Sie eine solche überhöhte Miete zahlen, schreiben Sie an Ihren Vermieter:
„Ich vermute, dass die Miete, die ich an Sie zahle, nach dem Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung („Mietendeckel“) in Berlin überhöht ist und Sie sie auf den nach § 5 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zulässigen Höchstbetrag absenken müssen. (Sofern noch nicht geschehen:) Hiermit fordere ich Sie außerdem auf, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Ihre Antwort erwarte ich bis zum (Datum in zwei Wochen). Sollten Sie nicht rechtzeitig antworten, werde ich bei der zuständigen Behörde Unterstützung beantragen. Das gleiche gilt, wenn Sie mir nicht entsprechend § 6 Abs. 4 des genannten Gesetzes fristgerecht Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände erteilten. Ab sofort zahle ich die Miete nur noch unter Vorbehalt. Soweit möglich werde ich Erstattung von Beträgen verlangen, die das nach dem neuen Gesetz zulässige übersteigen.“
Zuständig ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bauen. Wenn Ihr Vermieter nicht rechtzeitig antwortet, schreiben Sie an die Behörde:
„Ich vermute, dass ich eine im Sinne der neuen gesetzlichen Regelungen in Berlin überhöhte Miete zahle. Ich habe deshalb den Vermieter mit Frist bis zum (im Schreiben an den Vermieter genanntes Datum) aufgefordert, die Miete auf den höchstzulässigen Betrag abzusenken. Der Vermieter hat darauf nicht geantwortet. Hiermit beantrage ich, mich bei der Durchsetzung der Regelungen in dem neuen Gesetz zu unterstützen und dem Vermieter aufzugeben, die Miete entsprechend der gesetzlichen Regelungen zu senken“.
Schreiben Sie auch an die Senatsverwaltung, wenn der Vermieter zwar antwortet, Sie die Antwort aber für falsch halten:
„Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er nach dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung die aktuell von mir zu zahlende Miete in Höhe von NNN Euro (= N,NN Euro je Quadratmeter) für nicht überhöht hält. Ich meine jedoch: Ich muss nur NNN Euro (= N,NN Euro je Quadratmeter) zahlen, weil...“.
Fügen Sie stets eine Kopie des Mietvertrags sowie von Mieterhöhungsverlangen oder Modernisierungsankündigungen bei. Wenn die Verwaltung nach Ihrem Antrag dem Vermieter verbietet, die überhöhte Miete weiterhin zu kassieren, kann der Vermieter zwar noch Widerspruch einlegen, doch das Verbot ist sofort vollziehbar. Er darf eine nach dem Gesetz verbotene Miete nicht weiter kassieren. - Sofortige Mietabsenkung. Sie haben theoretisch eine Chance auf sofortige Absenkung von bereits im Juni 2019 gezahlter Miete auf die Mietendeckel-Obergrenze. Dazu müssen Sie allerdings Ihren Mietvertrag kündigen und die Wohnung neu anmieten. Praktisch dürfte das ausgeschlossen sein. Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung neu vermietet. Eine Option ist der Versuch der Mietsenkung per Kündigung allenfalls dann, wenn Sie über eine Ersatzwohnung verfügen.
- Neuabschluss. Wenn Sie eine Wohnung in Berlin neu anmieten, dann müssen Sie nicht mehr zahlen, als entweder im Juni 2019 für die Wohnung zu zahlen war, oder als es der Obergrenze im neuen Gesetz entspricht – je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist der Tag, an dem der von allen Mietern und Vermietern unterschriebene Vertrag dem letzten Vertragspartner zugeht. Machen Vermieter und Mieter einen Termin, bei dem alle Beteiligten den Vertrag persönlich unterschreiben, dann ist dieser Tag das Datum des Vertragsschlusses. Allerdings: Viele Vermieter schreiben zusätzlich zur aktuellen Deckelmiete noch eine sogenannte „Schattenmiete“ in den Vertrag (siehe oben). Bis zur höchstrichterlichen Klärung sollten Sie sich daher auf mögliche Nachzahlungen vorbereiten. Prüfen Sie auch, ob Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
- Selbsthilfe. Sie können den Mietendeckel auch selbst durchsetzen. Das geht zivilrechtlich, also über Vereinbarungen mit dem Vermieter oder über das Amtsgericht. Sie müssen dann nicht darauf vertrauen, dass die Berliner Behörden tätig werden. Mit einer geeigneten Vereinbarung oder einem rechtskräftigen Urteil im Rücken sind Sie dann auch vor Nachzahlungsansprüchen sicher, wenn die Verfassungsgerichte das Mietendeckel-Gesetz später für verfassungswidrig erklären. Als Mitglied im Mieterverein oder Kunde einer Rechtsschutzversicherung mit Deckung auch für Mietstreitigkeiten müssen Sie dafür nichts zahlen.
Kostenlos ist auch die Einschaltung von Conny.legal. Das Legaltech-Unternehmen setzt den Mietendeckel für Sie durch, notfalls auch gerichtlich. Sie müssen für die Dienste nur zahlen, wenn Ihre Miete tatsächlich sinkt. Sie zahlen dann ein Drittel der Ersparnis fürs erste Jahr als Provision. Das Mietbrems-Angebot des Vorgänger-Unternehmens Wenigermiete.de hatte test.de seinerzeit als erfolgversprechend und fair bewertet (siehe Schnelltest Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Das Mietendeckel-Angebot haben wir nicht untersucht.
Tipps für Vermieter in Berlin
- Wahrung Ihrer Rechte. Sie sollten sofort prüfen, ob Sie die Regelungen einhalten. Soweit Sie Mieten jenseits des Zulässigen kassieren: Prüfen Sie, ob Sie dabei bleiben oder sich mit dem Gesetz abfinden wollen. Falls Sie weiter mehr Miete verlangen möchten und das Gesetz für verfassungswidrig halten, sollten Sie gegen etwaige Bescheide des Bezirksamts oder der Senatsverwaltung stets fristgerecht Widerspruch einlegen und vors Verwaltungsgericht ziehen, wenn die Widerspruchsbehörde den Bescheid bestätigt.
Achtung: Ihr Widerspruch und Ihre Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Das heißt: Die jeweils zuständige Behörde kann gegen Sie sofort Zwangsgelder und Zwangshaft verhängen, wenn Sie weiter mehr kassieren als nach dem Mietendeckelgesetz zulässig ist. - Ausnahmen in Härtefällen. Wenn der Mietendeckel Sie überproportional hart trifft und Ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet, können Sie beantragen, ausnahmsweise mehr kassieren zu dürfen als nach Mietendeckel zulässig. Sie müssen den Antrag ausführlich begründen.
- Chance auf Nachzahlungen. Manche Juristen meinen: Sie können sich als Vermieter das Recht auf Nachzahlungen für den Fall sichern, dass die Verfassungsrichter das Mietendeckel-Gesetz später für verfassungswidrig erklären. Sie können danach sogar neue Verträge mit einer höheren Miete als nach Mietendeckelgesetz zulässig abschließen. Tipps dazu finden Sie etwa in einem Blogbeitrag von Rechtsanwalt Tobias Scheidacker und in einem Artikel der Zeitschrift Das Grundeigentum. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt beraten. Formulierungsfehler können Sie teuer zu stehen kommen.
Diese Meldung ist erstmals am 30. Januar 2020 auf test.de erschienen. Sie wurde seitdem mehrfach aktualisiert, zuletzt am 30. November 2020.