Mieten­deckel in Berlin: Verbot für Miet­erhöhungen

Spekulieren auf Verfassungs­widrigkeit

Manche Vermieter spekulieren auf die rück­wirkende Aufhebung des Mieten­deckels durch das Bundes­verfassungs­gericht. Sie schreiben ihren Mieter einen sogenannte „Schattenmiete“ in den Vertrag. Diese soll gelten, wenn das Verfassungs­gericht den Mieten­deckel rück­wirkend aufhebt – Mietern würden dann hohe Nach­zahlungen drohen. Manche Politiker der Linken halten das für unwirk­sam. Die zuständige Senats­verwaltung allerdings geht nicht gegen Vermieter vor. Vermieter­nahe Juristen halten es sogar für zulässig, die Zustimmung zu Miet­erhöhungen zu fordern, die aktuell wegen der Mieten­deckel-Rege­lungen nicht zu zahlen sind. Mietern bleibt nur, sich sicher­heits­halber auf mögliche Nach­zahlungen einzustellen – und gegebenenfalls wenigs­tens auf die Einhaltung der Mietpreisbremse zu pochen, um über­höhte Forderungen des Vermieters zu stoppen. Die gilt auf jeden Fall. Das Bundes­verfassungs­gericht hat sie bereits gebil­ligt.

Mieten­stopp im laufenden Vertrag

Das Mieten­deckel-Gesetz gilt für fast alle frei vermieteten Berliner Miet­wohnungen. Nur Wohn­räume, die ab 1. Januar 2014 erst­malig bezogen wurden, bleiben außen vor. Sozial­wohnungen mit Miet­preisbindung sind nicht betroffen. Alle Mieten in Berlin sind auf den Stand vom 18. Juni 2019 einge­froren. An dem Tag hatte der Senat in Berlin Eckpunkte für das geplante Gesetz beschlossen und öffent­lich bekannt gemacht. Hat es danach Miet­erhöhungen gegeben, gelten diese nicht. Das gilt auch für bereits im Miet­vertrag fest vereinbarte Erhöhungen (Staffelmieten). Der Mieten­deckel gilt für 5 Jahre nach Inkraft­treten des Gesetzes.

Miet­absenkung bei über­höhter Miete

Bei sehr teuren Wohnungen können Mieter sogar die Absenkung von vor Juni 2019 vereinbarten Mieten verlangen. Die Grenze für eine solche über­höhte Miete liegt zwischen 4,37 Euro Miete je Quadrat­meter für bis 1918 erbaute Wohnungen ohne Bad und Sammelhei­zung in einfacher Lage und 13,85 Euro Miete je Quadrat­meter für 2003 bis 2013 fertiggestellte Wohnungen mit guter Ausstattung und Lage. Die Absenkung der Miete kann allerdings erst von Montag, den 23. November 2020, an gefordert werden.

Ober­grenzen bei Neuvermietung

Außerdem setzt das Gesetz Ober­grenzen für die Neuvermietung fest. Sie liegen zwischen 3,92 Euro Miete je Quadrat­meter für Wohnungen, die bis 1918 erbaut wurden und kein Bad und Sammelhei­zung haben, und 9,80 Euro Miete je Quadrat­meter Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 fertiggestellt wurden. Die voll­ständige Liste gibt es auf der Internetseite der Senatsverwaltung.

Für Wohnungen in einfachen Lagen gibt es Abschläge, für gut gelegene Wohnungen Aufschläge. Bei gut ausgestatteten Wohnungen ist pauschal 1 Euro mehr Miete zulässig. Diese Ober­grenzen werden relevant, wenn die Miete, die der Vormieter im Juni 2019 gezahlt hat, über der neuen gesetzlichen Ober­grenze liegt. Liegt sie tiefer, ist die im Juni 2019 gezahlte Miete die maßgebliche Grenze, und auch der neue Mieter muss nicht mehr zahlen. Neumieter sollten die Miete des Vormieters beim Vermieter erfragen (siehe Tipps für Mieter weiter unten).

Unterschiedliche Behand­lung von Bestands- und Neumietern

Bei Miet­verträgen, wonach schon im Juni 2019 eine Miete jenseits der neuen gesetzlichen Ober­grenze zu zahlen war, kommt eine Absenkung der Miete nur auf die Höhe der Ober­grenze plus 20 Prozent in Frage – und das auch erst von Montag, 23. November 2020 an. Bei Abschluss eines neuen Miet­vertrags von Inkraft­treten des Gesetzes am Sonn­tag, 23. Februar 2020, um 0 Uhr an, gilt sofort die Ober­grenze ohne Zuschlag. Mit anderen Worten: Als Altmieter muss ich nach dem Gesetz für die gleiche Wohnung bis zu 20 Prozent mehr zahlen, als der Vermieter von einem neuen Mieter verlangen darf. Aus Sicht der Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest eine wider­sprüchliche Gesetzes­regelung.

Berliner Senat beruft sich auf Vertrauens­schutz

Auf Nach­frage von test.de erklärt die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Wohnen: „Die unterschiedliche Behand­lung von Bestands­miet­verhält­nissen und Neuvermietungen trägt dem stärkeren Vertrauens­schutz der Vermiete­rinnen und Vermieter an bereits getroffenen Vereinbarungen Rechnung.“

Durch­setzung des Mieten­deckels

Für die Durch­setzung des Mieten­stopps und der Miet­ober­grenzen sind die Bezirks­ämter und für die Miet­absenkungen die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Wohnen verantwort­lich. Vermietern, die gegen die Rege­lungen des neuen Gesetzes verstoßen, drohen hohe Bußgelder.

Zweifel an Verfassungs­mäßig­keit

Allerdings: Vermieter­verbände und manche Juristen halten das neue Gesetz für verfassungs­widrig. Das Einfrieren der Mieten und die staatliche Verordnung von Ober­grenzen für die Miete stelle einen unver­hält­nismäßigen Eingriff ins Eigentum dar. Außerdem habe das Land Berlin gar nicht die Gesetz­gebungs­kompetenz, nachdem der Bund im Bürgerlichen Gesetz­buch Rege­lungen über die zulässige Höhe der Miete getroffen habe. Das letzte Wort hat nun das Bundes­verfassungs­gericht, mit dessen Urteil aber nicht vor Früh­jahr 2021 zu rechnen ist.

Sofortige Zwangs­gelder und Zwangs­haft möglich

Allerdings: Die Berliner Behörden können Vermieter zwingen, das Gesetz zu beachten. Mieten­deckel-Bescheide sind von Gesetzes wegen sofort voll­zieh­bar. Das heißt: Auch wenn Vermieter Wider­spruch einlegen und klagen, müssen sie die neuen Miet­grenzen dennoch sofort beachten. Tun sie es nicht, können die Berliner Behörden Zwangs­gelder und sogar Zwangs­haft verhängen, um Vermieter zur Einhaltung des Gesetzes zu zwingen.

Tipps für Mieter in Berlin

• Prüfung. Prüfen Sie, ob Sie möglicher­weise mehr bezahlen als zulässig. Das geht über die Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
• Schreiben an den Vermieter. Wenn Sie möglicher­weise mehr bezahlen als nach Mieten­deckel zulässig, schreiben Sie an Ihren Vermieter: „Ich vermute, dass die Miete, die ich an Sie zahle, nach den neuen gesetzlichen Rege­lungen in Berlin nicht zulässig ist. Hier­mit fordere ich Sie auf, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Ihre Antwort erwarte ich bis zum (Datum in zwei Wochen). Sollten Sie nicht recht­zeitig antworten, werde ich bei der zuständigen Behörde Unterstüt­zung beantragen. Das gleich gilt, wenn Sie mir nicht entsprechend § 6 Abs. 4 des genannten Gesetzes frist­gerecht Auskunft über die zur Berechnung der Miet­ober­grenze maßgeblichen Umstände erteilten. Ab sofort zahle ich die Miete nur noch unter Vorbehalt. Soweit möglich werde ich Erstattung von Beträgen verlangen, die das nach dem neuen Gesetz zulässige über­steigen.“
  Wenn Ihre Miete gleich­zeitig auch gegen die Miet­preisbrems-Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch verstößt und Sie das noch nicht gerügt haben: Ergänzen Sie das gleich noch in dem Schreiben. Alle Einzel­heiten und Formulierungs­vorschläge dazu in unserem Special Mietpreisbremse:Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.
• Schreiben ans Bezirks­amt. Wenn die Antwort des Vermieters ausbleibt, schreiben Sie an das für Ihre Wohn­adresse zuständige Bezirks­amt: „Ich vermute, dass ich mehr Miete zahle, als nach den neuen gesetzlichen Rege­lungen in Berlin zulässig ist. Ich habe deshalb den Vermieter mit Frist bis zum (im Schreiben an den Vermieter genanntes Datum) aufgefordert, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Der Vermieter hat darauf nicht geant­wortet. Hier­mit beantrage ich, mich bei der Durch­setzung der Rege­lungen in dem neuen Gesetz zu unterstützen und mir die erforderlichen Auskünfte zu verschaffen“. Schreiben Sie auch ans Bezirks­amt, wenn der Vermieter zwar antwortet, aber Sie die Antwort für falsch halten. Formulierungs­vorschlag: „Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er nach dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die aktuell von mir zu zahlende Miete in Höhe von NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) für die zum Stichtag geschuldete oder vereinbarte Miete hält. Ich meine jedoch: Ich muss nur NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) zahlen, weil...“. Fügen Sie stets eine Kopie des Miet­vertrags sowie von Miet­erhöhungs­verlangen oder Modernisierungs­ankündigungen bei.
• Mietzahlung. test.de rät Ihnen davon ab, wegen des Mieten­deckels eigenmächtig weniger Miete als vom Vermieter gefordert zu zahlen. Unter bestimmten Umständen können Sie trotz des neuen Gesetzes in Verzug geraten und Ihnen droht dann die Kündigung des Miet­vertrags wegen Zahlungs­verzugs.
• Miet­absenkung. Wenn Sie eine Miete von mehr als 20 Prozent über der Mieten­deckel-Ober­grenze zahlen, haben Sie Anspruch auf Absenkung der Miete – allerdings erst ab Montag, 23. November 2020. Zuständig ist die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Bauen. Wenn die Verwaltung nach Ihrem Antrag dem Vermieter verbietet, die über­höhte Miete weiterhin zu kassieren, dann kann der Vermieter zwar noch Wider­spruch einlegen. Doch das Verbot ist sofort voll­zieh­bar. Er darf eine nach dem Gesetz verbotene Miete nicht weiter kassieren.
• Sofortige Miet­absenkung. Sie haben theoretisch eine Chance auf sofortige Absenkung von bereits im Juni 2019 gezahlter Miete auf die Mieten­deckel-Ober­grenze. Dazu müssen Sie allerdings Ihren Miet­vertrag kündigen und die Wohnung neu anmieten. Praktisch dürfte das ausgeschlossen sein. Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung neu vermietet. Eine Option ist der Versuch der Mietsenkung per Kündigung allenfalls dann, wenn Sie über eine Ersatz­wohnung verfügen.
• Neuabschluss. Wenn Sie eine Wohnung in Berlin neu anmieten, dann müssen Sie nicht mehr zahlen, als entweder im Juni 2019 für die Wohnung zu zahlen war, oder als es der Ober­grenze im neuen Gesetz entspricht – je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Zeit­punkt des Vertrags­schlusses ist der Tag, an dem der von allen Mietern und Vermietern unter­schriebene Vertrag dem letzten Vertrags­partner zugeht. Machen Vermieter und Mieter einen Termin, bei dem alle Beteiligten den Vertrag persönlich unter­schreiben, dann ist dieser Tag das Datum des Vertrags­schlusses. Allerdings: Viele Vermieter schreiben zusätzlich zur aktuellen Deckelmiete noch eine sogenannte „Schattenmiete“ in den Vertrag (siehe oben). Bis zur höchst­richterlichen Klärung sollten Sie sich daher auf mögliche Nach­zahlungen vorbereiten. Prüfen Sie auch, ob Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
• Selbst­hilfe. Sie können den Mieten­deckel auch selbst durch­setzen. Das geht zivilrecht­lich, also über Vereinbarungen mit dem Vermieter oder über das Amts­gericht. Sie müssen dann nicht darauf vertrauen, dass die Berliner Behörden tätig werden. Mit einer geeigneten Vereinbarung oder einem rechts­kräftigen Urteil im Rücken sind Sie dann auch vor Nach­zahlungs­ansprüchen sicher, wenn die Verfassungs­gerichte das Mieten­deckel-Gesetz später für verfassungs­widrig erklären. Als Mitglied im Mieter­ver­ein oder Kunde einer Rechts­schutz­versicherung mit Deckung auch für Miet­streitig­keiten müssen Sie dafür nichts zahlen. Kostenlos ist auch die Einschaltung von Conny.legal. Das Legaltech-Unternehmen setzt den Mieten­deckel für Sie durch, notfalls auch gericht­lich. Sie müssen für die Dienste nur zahlen, wenn Ihre Miete tatsäch­lich sinkt. Sie zahlen dann ein Drittel der Ersparnis fürs erste Jahr als Provision. Das Mietbrems-Angebot des Vorgänger-Unter­nehmens Wenigermiete.de hatte test.de seiner­zeit als erfolg­versprechend und fair bewertet (siehe Schnell­test Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Das Mieten­deckel-Angebot haben wir nicht untersucht.

Tipps für Vermieter in Berlin

• Wahrung Ihrer Rechte. Sie sollten sofort prüfen, ob Sie die Rege­lungen einhalten. Soweit Sie Mieten jenseits des Zulässigen kassieren: Prüfen Sie, ob Sie dabei bleiben oder sich mit dem Gesetz abfinden wollen. Falls Sie weiter mehr Miete verlangen möchten und das Gesetz für verfassungs­widrig halten, sollten Sie gegen etwaige Bescheide des Bezirks­amts oder der Senats­verwaltung stets frist­gerecht Wider­spruch einlegen und vors Verwaltungs­gericht ziehen, wenn die Wider­spruchs­behörde den Bescheid bestätigt. Achtung: Ihr Wider­spruch und Ihre Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Das heißt: Die jeweils zuständige Behörde kann gegen Sie sofort Zwangs­gelder und Zwangs­haft verhängen, wenn Sie weiter mehr kassieren als nach dem Mieten­deckelgesetz zulässig ist.
• Ausnahmen in Härtefällen. Wenn der Mieten­deckel Sie über­proportional hart trifft und Ihre wirt­schaftliche Existenz gefährdet, können Sie beantragen, ausnahms­weise mehr kassieren zu dürfen als nach Mieten­deckel zulässig. Sie müssen den Antrag ausführ­lich begründen.
• Chance auf Nach­zahlungen. Manche Juristen meinen: Sie können sich als Vermieter das Recht auf Nach­zahlungen für den Fall sichern, dass die Verfassungs­richter das Mieten­deckel-Gesetz später für verfassungs­widrig erklären. Sie können danach sogar neue Verträge mit einer höheren Miete als nach Mieten­deckelgesetz zulässig abschließen. Tipps dazu finden Sie etwa in einem Blogbeitrag von Rechtsanwalt Tobias Scheidacker und in einem Artikel der Zeitschrift Das Grundeigentum. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechts­anwalt beraten. Formulierungs­fehler können Sie teuer zu stehen kommen.

Diese Meldung ist erst­mals am 30. Januar 2020 auf test.de erschienen. Sie wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 2. September 2020.