Mieten­deckel in Berlin: Verbot für Miet­erhöhungen

Vermieter spekulieren auf Verfassungs­widrigkeit

Manche Vermieter spekulieren auf die rück­wirkende Aufhebung des Mieten­deckels durch das Bundes­verfassungs­gericht. Sie lassen ihre Mieter einen Vertrag mit einer zusätzlichen „Schattenmiete“ unter­schreiben. Diese soll gelten, wenn das Verfassungs­gericht den Mieten­deckel rück­wirkend aufhebt – Mieter müssen dann hohe Nach­zahlungen leisten. Manche Politiker der Linken halten das für unwirk­sam. Die zuständige Senats­verwaltung allerdings geht wegen der Schattenmieten nicht gegen Vermieter vor. Vermieter­nahe Juristen halten es sogar für zulässig, die Zustimmung zu Miet­erhöhungen zu fordern, die aktuell wegen der Mieten­deckel-Rege­lungen nicht zu zahlen sind.

Berliner Verwaltungs­gericht: Ämter dürfen Schattenmiet­erhöhungen verbieten

Jetzt allerdings hat das Verwaltungs­gericht in Berlin in einem Eilverfahren vorläufig entschieden: Die Bezirks­ämter dürfen solche Schattenmiet­erhöhungen verbieten. Sie entsprechen nicht dem Mieten­deckelgesetz. Die Entscheidung ist aber noch nicht rechts­kräftig. Die betroffene Wohnungs­gesell­schaft kann beim Ober­verwaltungs­gericht Beschwerde einlegen.
Verwaltungs­gericht Berlin, Beschluss 30.03.2021
Aktenzeichen: VG 8 L 201/20 (nicht rechts­kräftig)

Mieter sollten sich auf Nach­zahlungen einstellen

Trotz der mieterfreundlichen Entscheidung des Verwaltungs­gerichts: Mieter mit Schattenmieten sollten sich sicher­heits­halber auf Nach­zahlungen einzustellen – und wenigs­tens auf die Einhaltung der Mietpreisbremse zu pochen, um über­höhte Forderungen des Vermieters zu stoppen. Die gilt auf jeden Fall. Das Bundes­verfassungs­gericht hat sie bereits gebil­ligt.

Bundes­verfassungs­gericht wird wohl noch 2021 urteilen

Das Urteil zum Mieten­deckelgesetz soll im Lauf dieses Jahres fallen. Einen Eilantrag gegen das Gesetz hat das Bundes­verfassungs­gericht zurück­gewiesen.
Bundes­verfassungs­gericht, Beschluss vom 28. Oktober 2020

Aktenzeichen: 1 BvR 972/20

Mieten­stopp im laufenden Vertrag

Das Mieten­deckel-Gesetz gilt für fast alle frei vermieteten Berliner Miet­wohnungen. Nur Wohn­räume, die ab 1. Januar 2014 erst­malig bezogen wurden, bleiben außen vor. Auch Sozial­wohnungen mit Miet­preisbindung sind nicht betroffen. Alle anderen Mieten in Berlin sind auf den Stand vom 18. Juni 2019 einge­froren. An dem Tag hatte der Senat in Berlin Eckpunkte für das geplante Gesetz beschlossen und öffent­lich bekannt gemacht. Hat es danach Miet­erhöhungen gegeben, gelten diese nicht. Das trifft auch für bereits im Miet­vertrag fest vereinbarte Erhöhungen (Staffelmieten) zu. Die Lauf­zeit des Mieten­deckels beträgt 5 Jahre ab Inkraft­treten des Gesetzes.

Miet­absenkung bei über­höhter Miete

Bei besonders teuren Wohnungen können Mieter sogar die Absenkung von über­höhten Mieten verlangen. Die Grenze für eine solche über­höhte Miete liegt zwischen 4,37 Euro Miete je Quadrat­meter für bis 1918 erbaute Wohnungen ohne Bad und Sammelhei­zung in einfacher Lage und 13,85 Euro Miete je Quadrat­meter für 2003 bis 2013 fertiggestellte Wohnungen mit guter Ausstattung und Lage. Diese zweite Stufe des Mieten­deckels trat am Montag, 23. November 2020, in Kraft. Nach Schät­zungen der Berliner Senats­verwaltung profitieren rund 340 000 Mieter. Das Hamburger Marktforschungsinstitut F+B glaubt sogar, dass über eine halbe Million Wohnungen in Berlin billiger werden.

Ober­grenzen bei Neuvermietung

Quadrat­meter­preis unter 10 Euro. Außerdem setzt das Gesetz Ober­grenzen für die Neuvermietung fest. Sie liegen zwischen 3,92 Euro Miete je Quadrat­meter für Wohnungen, die bis 1918 erbaut wurden und kein Bad und Sammelhei­zung haben, und 9,80 Euro Miete je Quadrat­meter für Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 fertiggestellt wurden. Die voll­ständige Liste gibt es auf der Internetseite der Senatsverwaltung.

Differenzierung nach Ausstattung. In Ein- und Zwei-Familien­häusern darf die Miete zehn Prozent über der normalen Ober­grenze liegen. Bei gut ausgestatteten Wohnungen ist pauschal 1 Euro mehr Miete zulässig. Die Miet-Ober­grenzen werden bei ab 23. Februar 2020 geschlossenen Miet­verträgen relevant, wenn die Miete, die der Vormieter im Juni 2019 gezahlt hat, über der neuen gesetzlichen Ober­grenze liegt. Liegt sie tiefer, ist die im Juni 2019 gezahlte Miete die maßgebliche Grenze, und auch der neue Mieter muss nicht mehr zahlen. Neumieter sollten die Miete des Vormieters beim Vermieter erfragen (siehe Tipps für Mieter weiter unten). Bei zwischen 19. Juni 2019 und 23. Februar 2020 geschlossenen Verträgen gilt die vereinbarte Miete zunächst weiter.

Unterschiedliche Behand­lung von Bestands- und Neumietern

Altmieter zahlen mehr. Bei Miet­verträgen, wonach schon im Juni 2019 eine Miete jenseits der neuen gesetzlichen Ober­grenze zu zahlen war, kommt eine Absenkung der Miete nur auf die Höhe der Ober­grenze plus 20 Prozent in Frage. Bei Abschluss eines neuen Miet­vertrags von Inkraft­treten des Gesetzes am Sonn­tag, 23. Februar 2020, um 0 Uhr an, gilt sofort die Ober­grenze ohne Zuschlag. Mit anderen Worten: Als Altmieter muss ich nach dem Gesetz für die gleiche Wohnung bis zu 20 Prozent mehr zahlen, als der Vermieter von einem neuen Mieter verlangen darf.

Differenzierung nach Wohn­lage. Mehr noch: Nur für die Ermitt­lung über­höhter Mieten, die ab sofort abzu­senken sind, gilt eine Differenzierung nach der Wohn­lage. Dadurch verschärft sich der Unterschied erheblich. Beispiel: Die zwischen 1919 und 1949 in guter Wohn­lage im vornehmen Stadt­teil Zehlen­dorf recht zahlreich gebauten Wohnungen mit Bad und Sammelhei­zung dürfen bei Vermietung ab Ende Februar 2020 nicht mehr als 6,27 Euro je Quadrat­meter kosten, sofern nicht bereits im Juni 2019 der damalige Mieter mehr bezahlt hat. Bei vor Juni 2019 teurer vermieteten Wohnungen sinkt der Preis auf 8,41 Euro. Hier zahlen Altmieter also bis zu gut einem Drittel mehr als Neumieter.

Wider­sprüchliche Regelung. Aus Sicht der Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest eine wider­sprüchliche Gesetzes­regelung. Auf Nach­frage von test.de recht­fertigt die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Wohnen das Gesetz: „Die unterschiedliche Behand­lung von Bestands­miet­verhält­nissen und Neuvermietungen trägt dem stärkeren Vertrauens­schutz der Vermiete­rinnen und Vermieter an bereits getroffenen Vereinbarungen Rechnung.“

Durch­setzung des Mieten­deckels

Für die Durch­setzung des Mieten­stopps und der Miet­ober­grenzen sind die Bezirks­ämter und für die Miet­absenkungen die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Wohnen verantwort­lich. Vermietern, die gegen die Rege­lungen des neuen Gesetzes verstoßen, drohen hohe Bußgelder.

Zweifel an Verfassungs­mäßig­keit

Allerdings: Vermieter­verbände und manche Juristen halten das neue Gesetz für verfassungs­widrig. Das Einfrieren der Mieten und die staatliche Verordnung von Ober­grenzen für die Miete stelle einen unver­hält­nismäßigen Eingriff ins Eigentum dar. Außerdem habe das Land Berlin gar nicht die Gesetz­gebungs­kompetenz, nachdem der Bund im Bürgerlichen Gesetz­buch Rege­lungen über die zulässige Höhe der Miete getroffen habe. Das letzte Wort hat nun das Bundes­verfassungs­gericht.

Sofortige Zwangs­gelder und Zwangs­haft möglich

Die Berliner Behörden können Vermieter zwingen, das Gesetz zu beachten. Mieten­deckel-Bescheide sind von Gesetzes wegen sofort voll­zieh­bar. Das heißt: Auch wenn Vermieter Wider­spruch einlegen und klagen, müssen sie die neuen Miet­grenzen dennoch sofort beachten. Tun sie es nicht, können die Berliner Behörden Zwangs­gelder und sogar Zwangs­haft verhängen, um Vermieter zur Einhaltung des Gesetzes zu zwingen.

Tipps für Mieter in Berlin

• Prüfung. Prüfen Sie, ob Sie möglicher­weise mehr bezahlen als zulässig. Das geht über die Informationen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.
• Schreiben an den Vermieter. Wenn Sie möglicher­weise mehr bezahlen als nach Mieten­deckel zulässig, schreiben Sie an Ihren Vermieter:
  „Ich vermute, dass die Miete, die ich an Sie zahle, nach den neuen gesetzlichen Rege­lungen in Berlin nicht zulässig ist. Hier­mit fordere ich Sie auf, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Ihre Antwort erwarte ich bis zum (Datum in zwei Wochen). Sollten Sie nicht recht­zeitig antworten, werde ich bei der zuständigen Behörde Unterstüt­zung beantragen. Das gleiche gilt, wenn Sie mir nicht entsprechend § 6 Abs. 4 des genannten Gesetzes frist­gerecht Auskunft über die zur Berechnung der Miet­ober­grenze maßgeblichen Umstände erteilten. Ab sofort zahle ich die Miete nur noch unter Vorbehalt. Soweit möglich werde ich Erstattung von Beträgen verlangen, die das nach dem neuen Gesetz zulässige über­steigen.“
  Wenn Ihre Miete gleich­zeitig auch gegen die Miet­preisbrems-Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch verstößt und Sie das noch nicht gerügt haben: Ergänzen Sie das gleich noch in dem Schreiben. Alle Einzel­heiten und Formulierungs­vorschläge dazu in unserem Special Mietpreisbremse:Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren.
• Schreiben ans Bezirks­amt. Wenn die Antwort des Vermieters ausbleibt, schreiben Sie an das für Ihre Wohn­adresse zuständige Bezirks­amt:
  „Ich vermute, dass ich mehr Miete zahle, als nach den neuen gesetzlichen Rege­lungen in Berlin zulässig ist. Ich habe deshalb den Vermieter mit Frist bis zum (im Schreiben an den Vermieter genanntes Datum) aufgefordert, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall des Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Der Vermieter hat darauf nicht geant­wortet. Hier­mit beantrage ich, mich bei der Durch­setzung der Rege­lungen in dem neuen Gesetz zu unterstützen und mir die erforderlichen Auskünfte zu verschaffen“.
  Schreiben Sie auch ans Bezirks­amt, wenn der Vermieter zwar antwortet, Sie die Antwort aber für falsch halten:
  „Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er nach dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die aktuell von mir zu zahlende Miete in Höhe von NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) für die zum Stichtag geschuldete oder vereinbarte Miete hält. Ich meine jedoch: Ich muss nur NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) zahlen, weil...“.
  Fügen Sie stets eine Kopie des Miet­vertrags sowie von Miet­erhöhungs­verlangen oder Modernisierungs­ankündigungen bei.
• Mietzahlung. test.de rät Ihnen davon ab, wegen des Mieten­deckels eigenmächtig weniger Miete als vom Vermieter gefordert zu zahlen. Unter bestimmten Umständen können Sie trotz des neuen Gesetzes in Verzug geraten und Ihnen droht dann die Kündigung des Miet­vertrags wegen Zahlungs­verzugs.
• Miet­absenkung. Wenn Sie eine Miete von mehr als 20 Prozent über der Mieten­deckel-Ober­grenze zahlen, haben Sie ab sofort Anspruch auf Absenkung der Miete. Wenn Sie glauben, dass Sie eine solche über­höhte Miete zahlen, schreiben Sie an Ihren Vermieter:
  „Ich vermute, dass die Miete, die ich an Sie zahle, nach dem Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung („Mieten­deckel“) in Berlin über­höht ist und Sie sie auf den nach § 5 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zulässigen Höchst­betrag absenken müssen. (Sofern noch nicht geschehen:) Hier­mit fordere ich Sie außerdem auf, mir gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 2. Fall die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen. Ihre Antwort erwarte ich bis zum (Datum in zwei Wochen). Sollten Sie nicht recht­zeitig antworten, werde ich bei der zuständigen Behörde Unterstüt­zung beantragen. Das gleiche gilt, wenn Sie mir nicht entsprechend § 6 Abs. 4 des genannten Gesetzes frist­gerecht Auskunft über die zur Berechnung der Miet­ober­grenze maßgeblichen Umstände erteilten. Ab sofort zahle ich die Miete nur noch unter Vorbehalt. Soweit möglich werde ich Erstattung von Beträgen verlangen, die das nach dem neuen Gesetz zulässige über­steigen.“
  Zuständig ist die Senats­verwaltung für Stadt­entwick­lung und Bauen. Wenn Ihr Vermieter nicht recht­zeitig antwortet, schreiben Sie an die Behörde:
  „Ich vermute, dass ich eine im Sinne der neuen gesetzlichen Rege­lungen in Berlin über­höhte Miete zahle. Ich habe deshalb den Vermieter mit Frist bis zum (im Schreiben an den Vermieter genanntes Datum) aufgefordert, die Miete auf den höchst­zulässigen Betrag abzu­senken. Der Vermieter hat darauf nicht geant­wortet. Hier­mit beantrage ich, mich bei der Durch­setzung der Rege­lungen in dem neuen Gesetz zu unterstützen und dem Vermieter aufzugeben, die Miete entsprechend der gesetzlichen Rege­lungen zu senken“.
  Schreiben Sie auch an die Senats­verwaltung, wenn der Vermieter zwar antwortet, Sie die Antwort aber für falsch halten:
  „Der Vermieter hat mir mitgeteilt, dass er nach dem Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mieten­begrenzung die aktuell von mir zu zahlende Miete in Höhe von NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) für nicht über­höht hält. Ich meine jedoch: Ich muss nur NNN Euro (= N,NN Euro je Quadrat­meter) zahlen, weil...“.
  Fügen Sie stets eine Kopie des Miet­vertrags sowie von Miet­erhöhungs­verlangen oder Modernisierungs­ankündigungen bei. Wenn die Verwaltung nach Ihrem Antrag dem Vermieter verbietet, die über­höhte Miete weiterhin zu kassieren, kann der Vermieter zwar noch Wider­spruch einlegen, doch das Verbot ist sofort voll­zieh­bar. Er darf eine nach dem Gesetz verbotene Miete nicht weiter kassieren.
• Sofortige Miet­absenkung. Sie haben theoretisch eine Chance auf sofortige Absenkung von bereits im Juni 2019 gezahlter Miete auf die Mieten­deckel-Ober­grenze. Dazu müssen Sie allerdings Ihren Miet­vertrag kündigen und die Wohnung neu anmieten. Praktisch dürfte das ausgeschlossen sein. Sie haben keinen Anspruch darauf, dass Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung neu vermietet. Eine Option ist der Versuch der Mietsenkung per Kündigung allenfalls dann, wenn Sie über eine Ersatz­wohnung verfügen.
• Neuabschluss. Wenn Sie eine Wohnung in Berlin neu anmieten, dann müssen Sie nicht mehr zahlen, als entweder im Juni 2019 für die Wohnung zu zahlen war, oder als es der Ober­grenze im neuen Gesetz entspricht – je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Zeit­punkt des Vertrags­schlusses ist der Tag, an dem der von allen Mietern und Vermietern unter­schriebene Vertrag dem letzten Vertrags­partner zugeht. Machen Vermieter und Mieter einen Termin, bei dem alle Beteiligten den Vertrag persönlich unter­schreiben, dann ist dieser Tag das Datum des Vertrags­schlusses. Allerdings: Viele Vermieter schreiben zusätzlich zur aktuellen Deckelmiete noch eine sogenannte „Schattenmiete“ in den Vertrag (siehe oben). Bis zur höchst­richterlichen Klärung sollten Sie sich daher auf mögliche Nach­zahlungen vorbereiten. Prüfen Sie auch, ob Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.
• Selbst­hilfe. Sie können den Mieten­deckel auch selbst durch­setzen. Das geht zivilrecht­lich, also über Vereinbarungen mit dem Vermieter oder über das Amts­gericht. Sie müssen dann nicht darauf vertrauen, dass die Berliner Behörden tätig werden. Mit einer geeigneten Vereinbarung oder einem rechts­kräftigen Urteil im Rücken sind Sie dann auch vor Nach­zahlungs­ansprüchen sicher, wenn die Verfassungs­gerichte das Mieten­deckel-Gesetz später für verfassungs­widrig erklären. Als Mitglied im Mieter­ver­ein oder Kunde einer Rechtsschutzversicherung mit Deckung auch für Miet­streitig­keiten müssen Sie dafür nichts zahlen.
  Kostenlos ist auch die Einschaltung von Conny.legal. Das Legaltech-Unternehmen setzt den Mieten­deckel für Sie durch, notfalls auch gericht­lich. Sie müssen für die Dienste nur zahlen, wenn Ihre Miete tatsäch­lich sinkt. Sie zahlen dann ein Drittel der Ersparnis fürs erste Jahr als Provision. Das Mietbrems-Angebot des Vorgänger-Unter­nehmens Wenigermiete.de hatte test.de seiner­zeit als erfolg­versprechend und fair bewertet (siehe Schnell­test Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Das Mieten­deckel-Angebot haben wir nicht untersucht.
• Schattenmieten und -erhöhungen. Wenn Ihr Vermieter Ihnen für den Fall der Aufhebung des Mieten­deckelge­setzes eine höhere Miete in den Vertrag geschrieben hat, wenden Sie sich so schnell wie möglich ans Bezirks­amt. Das hat die Möglich­keit, dem Vermieter solche „Schattenmieten“ zu verbieten. Wenden Sie sich auch ans Bezirks­amt, wenn der Vermieter die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung verlangt, die nur zum Tragen kommen soll, wenn das Bundes­verfassungs­gericht den Mieten­deckel kippt. Das Verwaltungs­gericht hat gerade vorläufig entschieden: Solche Forderungen darf das Bezirks­amt unterbinden. Zu Einzel­heiten siehe oben im Absatz „Vermieter spekulieren auf Verfassungs­widrigkeit“.

Tipps für Vermieter in Berlin

• Wahrung Ihrer Rechte. Sie sollten sofort prüfen, ob Sie die Rege­lungen einhalten. Soweit Sie Mieten jenseits des Zulässigen kassieren: Prüfen Sie, ob Sie dabei bleiben oder sich mit dem Gesetz abfinden wollen. Falls Sie weiter mehr Miete verlangen möchten und das Gesetz für verfassungs­widrig halten, sollten Sie gegen etwaige Bescheide des Bezirks­amts oder der Senats­verwaltung stets frist­gerecht Wider­spruch einlegen und vors Verwaltungs­gericht ziehen, wenn die Wider­spruchs­behörde den Bescheid bestätigt.
  Achtung: Ihr Wider­spruch und Ihre Klage haben keine aufschiebende Wirkung. Das heißt: Die jeweils zuständige Behörde kann gegen Sie sofort Zwangs­gelder und Zwangs­haft verhängen, wenn Sie weiter mehr kassieren als nach dem Mieten­deckelgesetz zulässig ist.
• Ausnahmen in Härtefällen. Wenn der Mieten­deckel Sie über­proportional hart trifft und Ihre wirt­schaftliche Existenz gefährdet, können Sie beantragen, ausnahms­weise mehr kassieren zu dürfen als nach Mieten­deckel zulässig. Sie müssen den Antrag ausführ­lich begründen.
• Chance auf Nach­zahlungen. Manche Juristen meinen: Sie können sich als Vermieter das Recht auf Nach­zahlungen für den Fall sichern, dass die Verfassungs­richter das Mieten­deckel-Gesetz später für verfassungs­widrig erklären. Sie können danach sogar neue Verträge mit einer höheren Miete als nach Mieten­deckelgesetz zulässig abschließen. Tipps dazu finden Sie etwa in einem Blogbeitrag von Rechtsanwalt Tobias Scheidacker und in einem Artikel der Zeit­schrift Das Grundeigentum. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechts­anwalt beraten. Formulierungs­fehler können Sie teuer zu stehen kommen. Gerade hat das Verwaltungs­gericht Berlin entschieden: Die Bezirks­ämter können zumindest gegen nach Inkraft­treten des Mieten­deckelge­setzes vereinbarte Schattenmieten vorgehen. Zu Einzel­heiten siehe oben Absatz „Vermieter spekulieren auf Verfassungs­widrigkeit“.

Diese Meldung wird regel­mäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 6. April 2021.