Die Genossen der Genotec sollen ihr Traumhaus erst mieten und später kaufen, ganz ohne Kredit. Das Modell klappt aber nur, wenn ständig neue Genossen Geld einzahlen.

Schuldenfrei ins Eigenheim. Für jeden! Mit diesem Slogan wirbt seit kurzem die Genossenschaft Genotec aus Leinfelden-Echterdingen. Sie will auch Menschen, die wenig oder kein Eigenkapital haben, in die eigenen vier Wände bringen. Sogar Bauinteressierte, die von den Banken keinen Kredit bekommen, sind bei ihr willkommen. Wie soll das funktionieren?

Jeder Kunde muss zunächst Genosse werden (siehe „Infografik“). Anschließend will die Genotec ihm seine Wunschimmobilie bauen oder kaufen und der ­Genosse zieht als Mieter dort ein. 25 Jahre hat er nun Zeit, um zu sparen und die Immobilie von der Genotec zu kaufen.

Möchte der Kunde raus aus dem Vertrag, hat er eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Er kann dabei Geld verlieren, doch er steht anschließend ohne Schulden da. Sein größtes Risiko besteht darin, dass er erst sehr spät oder vielleicht nie als Mieter in seine Wunschimmobilie einzieht. Dann würde er auch nie Hausbesitzer. Außerdem ist der Mietkauf teurer als eine Vollfinanzierung mit einem Bankkredit.

Ewiger Genosse?

Mit dem Eintritt in die Genossenschaft zeichnet der Bauinteressent eine Einlage zwischen 10 000 und 40 000 Euro. Er zahlt sie entweder auf einen Schlag oder in Raten. Anschließend beginnt eine Wartezeit. In den Werbeprospekten der Genotec ist von einer Wartezeit zwischen einem und sieben Jahren die Rede. Ihre Dauer hängt unter anderem von dem Verhältnis der Einzahlung des Genossen zum geplanten Preis der Immobilie ab und davon, ob er seinen Anteil sofort zahlt oder in Raten.

Jeder Genosse hat einen Zuteilungstermin, an dem seine Wartezeit enden und er sich eine Immobilie aussuchen soll. Doch der Termin ist nicht garantiert. „Wir wollen keine Kredite aufnehmen, sondern ausschließlich eigenkapitalgedeckt arbeiten“, erklären die Genotec-Verantwortlichen. Die Genotec finanziert die Wunschimmobilien durch die Einlagen neuer Genossen, die Mietzahlungen derjenigen, die bereits eingezogen sind und Immobilienverkäufe an ihre Mietkäufer.

Für die Genossen bedeutet dies jedoch: Sie können nur in ihre Wunschimmobilie einziehen, wenn immer neue Genossen Anteile zeichnen. Außerdem müssen die Mietkäufer, die bereits zum Zug gekommen sind, regelmäßig Miete zahlen. Wenn sie Pech haben und keine neue Genossen eintreten, haben sie zwar ihre Einlage plus ­einer happigen Abschlussgebühr zwischen 1 600 und 6 400 Euro bezahlt, kommen aber nicht in den Genuss „ihres“ Hauses.

Kaufen oder ausziehen

Läuft aber alles nach Plan, baut die Genotec ihrem Genossen nach der Wartezeit ­eine Immobilie seiner Wahl. Anschließend mietet er sie und wird Kaufanwärter.

Mit Abschluss des notariellen Mietkaufvertrags erhält der Genosse eine Kaufoption für sein Haus, die er frühestens nach zwei, spätestens nach 25 Jahren ausüben kann. Dieses Recht wird durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Der künftige Kaufpreis wird bei dem Abschluss des Mietkaufvertrags verbindlich festgelegt: Es ist der Preis, den die Genotec für die Immobilie bezahlt hat, plus Kaufnebenkosten.

Schafft es der Genosse jedoch nicht, innerhalb der 25-jährigen Mietphase das Geld für sein Haus aufzubringen, verfällt seine Kaufoption. Er muss dann aus der Immobilie ausziehen.

Für die Genossen heißt es also kräftig sparen. Ein Sparvertrag ist für alle Pflicht, sobald sie Mieter werden: der zweckgebundene Ansparvertrag. 1,1 Prozent des Immobilienkaufpreises müssen jedes Jahr auf ein sicheres Sparbuch fließen. Das Geld aus diesem Vertrag reicht nach 25 Jahren aber selbst mit Zins und Zinseszins bei weitem nicht für den Kauf.

Ein Ansparergänzungsplan, den der Kunde schon beim Eintritt in die Genossenschaft abschließen kann, soll die Lücke schließen. Kündigt er seinen Mietkaufvertrag vorzeitig oder schafft es nicht zu kaufen, gehört das gesparte Geld aus beiden Sparverträgen ihm.

Wackeliges System

Die Genotec ist 2002 gegründet worden. Ende 2005 hatte sie rund 1 000 Genossen. Bislang ist aber noch kein einziger in seine Wunschimmobilie eingezogen. Bis August 2006 sollen die ersten 32 Genossen eine Zuteilung erhalten.

Damit alle Genossen nach der Wartezeit Mieter werden können, braucht die Genotec Heerscharen an neuen Mitgliedern. Bis 2012 möchte sie rund 46 000 Genossen haben. Damit würde sie innerhalb von sieben Jahren zu einer der mitgliedsstärksten Genossenschaft Deutschlands aufsteigen.

Andere Genossenschaften haben dafür Jahrzehnte gebraucht. Bis 2021 will die Genotec über 180 000 Genossen ­haben. Sie selbst vergleicht sich und ihr System mit Bausparkassen. „Wir wollen innerhalb von 16 Jahren nur 4 Prozent vom Bausparkassenneugeschäft des Jahres 2004“, sagt Jens Meier von der Genotrade, dem Vertrieb der Genotec.

Wenn die theoretischen Annahmen aus der Planungsrechnung zutreffen, erhalten alle Genossen eine Zuteilung. Die Genotec rechnet aber damit, dass sich bis zu 30 Prozent ihrer Mieter schnell wieder verabschieden. Entweder weil sie zügig wieder ausziehen oder weil sie ihre Immobilien sehr früh kaufen. Letzteres erscheint bei ­ihrer Zielgruppe aber unwahrscheinlich. „Die Genotec weiß, dass sie ihr System den Marktentwicklungen anpassen muss“, sagt Jens Meier. Wenn nötig, will sie etwa die Tarife für Neukunden ändern. Damit macht sie aber ihr Angebot unattraktiver.

Ob die Genotec ihre Genossen in die Wunschimmobilie bringt, gleicht derzeit einer Wette. Der Einsatz ist dabei überschaubar. Eine Nachschusspflicht gibt es nicht. Der Kunde riskiert aber, dass er seine Genossenschaftseinlage nicht oder nicht in voller Höhe zurückerhält. Geht die Wette schief, platzt außerdem sein Traum von den eigenen vier Wänden.

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