Miet­preisbremse Special

Zwölf Bundes­länder haben mitt­lerweile für insgesamt 313 Städte und Gemeinden die Miet­preisbremse einge­führt. In Nieder­sachsen gilt sie seit dem 1. Dezember 2016. Vier Länder wollen auf die Einführung verzichten. Laut Gesetz können die Landes­regierungen an Orten mit einem „angespannten Wohnungs­markt“ Miet­steigerungen bremsen. Wo das der Fall ist, dürfen Vermieter zu Beginn eines Miet­verhält­nisses maximal 10 Prozent über die orts­übliche Miete hinaus­gehen. Die Begrenzung der Miethöhe gilt bis auf Berlin und Hamburg nur in bestimmten Städten, Stadt­teilen und Gemeinden.

Miet­preisbremse: Begrenzung der Miethöhe bei Miet­beginn

Bislang konnten Vermieter die Miete zu Beginn eines Miet­verhält­nisses grund­sätzlich frei fest­legen. Nur Miet­erhöhungen während der Wohn­zeit waren begrenzt. Wo die Miet­preisbremse gilt, ist das nun nicht mehr so. Dort dürfen Vermieter die Miete beim Einzug eines Mieters nur noch maximal 10 Prozent über der „orts­üblichen Vergleichs­miete“ fest­legen.

Tipp: Wie Vermieter und Mieter die zulässige Miete heraus­finden, verrät das aktuelle Finanztest-Special zur Mietpreisbremse. Tabellen und Grafiken zeigen zudem, wo die Miet­preisbremse gilt, und wo Kappungs­grenzen gelten.

22 Städte in Nord­rhein-West­falen betroffen

Die Landes­regierungen entscheiden, ob und wo die Miet­preisbremse einge­führt wird. Voraus­setzung ist stets: der örtliche Wohnungs­markt muss „angespannt“ sein. Das ist laut Paragraf 556d des Bürgerlichen Gesetzesbuchs etwa dort, wo die Mieten „deutlich stärker steigen als im bundes­weiten Durch­schnitt“. Die Berliner Landes­regierung hat die Miet­preisbremse auf dem gesamten Stadt­gebiet zum 1. Juni 2015 einge­führt. Auch in ganz Hamburg gilt sie – seit dem 1. Juli 2015. Nord­rhein-West­falen hat die Miet­preisbremse ebenfalls zum 1. Juli 2015 einge­führt, allerdings nur in folgenden 22 Städten:

  • Regierungs­bezirk Düssel­dorf: Düssel­dorf, Erkrath, Kleve, Langen­feld (Rhein­land), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen;
  • Regierungs­bezirk Köln: Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Lever­kusen, Siegburg, St. Augustin, Trois­dorf;
  • Regierungs­bezirk Münster: Münster, Bocholt;
  • Regierungs­bezirk Detmold: Biele­feld, Paderborn.

137 Städte und Gemeinden in Bayern bremsen

In Bayern gilt die Miet­preisbremse seit dem 1. Januar 2016 in 137 Städten und Gemeinden. Eine erste Liste mit 144 Städten und Gemeinden hatte der Frei­staat im Sommer 2015 veröffent­licht. Einige wie Bayreuth strich er wieder, andere wie Bamberg nahm er zum Jahres­wechsel neu hinzu. Hier waren die Mieten zuletzt im Vergleich zum Bundes­durch­schnitt zum Teil stark angestiegen. Die Miete zu Beginn eines Miet­verhält­nisses darf hier nun maximal 10 Prozent über der orts­üblichen Vergleichs­miete liegen. Eine Liste aller betroffenen Gebiete bietet das Bayerische Staatsministerium der Justiz (PDF).

Miet­preisbremse auch in Brandenburg, Thüringen ...

Die Miet­preis­grenze gilt seit Anfang Oktober 2015 auch in den rhein­land-pfäl­zischen Städten Mainz, Trier und Landau sowie seit November 2015 in 68 Städten Baden-Württembergs. Im Dezember 2015 sind zwölf Gemeinden in Schleswig-Holstein sowie 16 Städte in Hessen hinzugekommen. Auch im Bundes­land Bremen gilt die Bremse nun – allerdings nur auf dem (gesamten) Bremer Stadtgebiet, nicht in Bremerhaven. In Thüringen wurde die Miet­preisbremse am 31. März 2016 in den Groß­städten Erfurt und Jena einge­führt – nicht jedoch in Weimar. In Brandenburg hat die Landes­regierung die Miet­preisbremse für 31 Kommunen vorgesehen. Dazu zählen Potsdam und viele Gemeinden, die zum Berliner Umland gehören.

... und jetzt auch in Nieder­sachsen

In Nieder­sachsen gilt die Miet­preisbremse seit dem 1. Dezember 2016 in zwölf Gemeinden sowie auf den ostfriesischen Inseln. Dazu zählen: Braun­schweig, Buch­holz in der Nord­heide, Buxtehude. Göttingen, Hannover, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfs­burg. Wanger­ooge, Spieker­oog, Langeoog, Baltrum, Norderney, Juist und Borkum.

In diesen Bundes­ländern gilt die Miet­preisbremse schon

  • Bayern
  • Baden-Württem­berg
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen
  • Nieder­sachsen
  • Nord­rhein-West­falen
  • Rhein­land-Pfalz
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Vier Bundes­länder wollen nicht bremsen

Vier Bundes­länder sehen derzeit keinen Bedarf, die Miet­preisbremse einzuführen:

  • Meck­lenburg-Vorpommern
  • Sachsen
  • Sachsen-Anhalt
  • Saar­land.

Was ist die „orts­übliche Vergleichs­miete“?

Damit Vermieter die Miet­preisbremse über­haupt einhalten und Mieter die Einhaltung über­prüfen können, müssen beide Parteien wissen, was die „orts­übliche Vergleichs­miete“ ist. Diese Vergleichs­miete ist eine Nettokaltmiete, also der Miet­betrag ohne die monatlichen Neben­kosten­vorschüsse. Die Vergleichs­miete ist der statistisch ermittelte Euro-Betrag pro Quadrat­meter Wohn­fläche, der üblicher­weise für vergleich­bare Wohnungen in dieser Wohn­lage in den zurück­liegenden vier Jahren gezahlt wurde. Da die Miet­parteien in der Regel die Miethöhen in ihrer Gegend gar nicht kennen, erstellen die Gemeinden oder die Miet- und Vermieter­verbände sogenannte Mietspiegel. Daraus können die Miet­parteien dann die für die eigene Wohnung zulässige Miete ermitteln. Sind vor Ort zum Beispiel für Wohnungen gleicher Art 6 Euro pro Quadrat­meter üblich, darf der Vermieter zu Beginn des Miet­verhält­nisses also maximal 6,60 Euro pro Quadrat­meter verlangen. Welche Wohnungen von der Miet­preisbremse ausgenommen sind und was Vermieter und Mieter tun, wenn es – wie etwa in Würzburg und Augs­burg – gar keinen Mietspiegel gibt, steht im Finanzest-Spezial: „Was die Mietpreisbremse bewirkt“.

Klagen gegen Miet­preisbremse

Verfassungs­beschwerde nicht zulässig. Die Miet­preisbremse ist umstritten. Nach der Einführung in Berlin ist ein Vermieter von dort vor das Bundes­verfassungs­gericht gezogen. Er legte Verfassungs­beschwerde gegen die Miet­preisbremse und die Berliner Verordnung ein, die das gesamte Stadt­gebiet ausnahms­los zum „angespannten Wohnungs­markt“ erklärt hatte. Tatsäch­lich steigen die Mieten in den Bezirken aber unterschiedlich stark an. Möglicher­weise ist die stadt­weite Einführung daher unwirk­sam. Wie das Bundes­verfassungs­gericht in einem aktuell veröffentlichten Beschluss entschied, kann die Miet­preisbremse aber nicht mit einer Verfassungs­beschwerde angegriffen werden. Vermieter müssen den Weg über die Zivilge­richte gehen, den Streit also vor dem Amts­gericht austragen. Rügt ein Mieter den Miet­preis als zu hoch, kommt es zum Zivil­prozess. In diesem Verfahren wird dann geprüft, ob die Miet­preisbremse von der jeweiligen Landes­regierung recht­lich korrekt einge­führt wurde. Erste Prozesse vor Amts­gerichten sind mitt­lerweile abge­schlossen (siehe auch So haben Gerichte entschieden).

Klagen gegen Verordnungen. Der Eigentümer­verband Haus & Grund Deutsch­land unterstützt seit März 2016 eine Klage, die eine Vermieterin beim Verwaltungs­gericht Berlin gegen die Berliner Verordnung zur Umsetzung der Miet­preisbremse einge­reicht hat. Haus & Grund Schleswig-Holstein hat am 21. April beim Schleswig-Holsteinischen Verwaltungs­gericht eine Klage gegen die Miet­preisbremsen­ver­ordnung in Schleswig-Holstein einge­reicht.

Umstrittene Mietspiegel. In München hat der Verband vor Ort im Februar Popularklage vor dem Bayerischen Verfassungs­gerichts­hof gegen den Münchner Mietspiegel und die Verordnung zur Miet­preisbremse erhoben, weil die Begründung nicht dem entspreche, was der Gesetz­geber fordere. Nicht nur in München wird der Mietspiegel hinterfragt. Ein Vermieter in Berlin trug vor Gericht vor, der Berliner Mietspiegel 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grund­sätzen aufgestellt. Das Land­gericht Berlin ließ die Frage letzt­lich offen, ob das der Fall ist (Az. 18 S 183/15). In Bonn griff ein Vermieter den qualifizierten Mietspiegel der Stadt ebenfalls an. Ein Richter des Bonner Amts­gerichts erließ Anfang Januar 2016 einen Beweis­beschluss, dass Gutachter fest­stellen sollen, wie hoch die orts­übliche Miete ist, da es sich beim Bonner Mietspiegel nicht um einen qualifizierten, sondern nur um einfachen Mietspiegel handle. Bonn hat mitt­lerweile einen neuen qualifizierten Mietspiegel veröffent­licht, in den umfang­reichere Daten eingingen.

* Dieses Special ist am 17. Juli 2015 auf test.de erschienen und wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 1. Dezember 2016.

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