Streit um den Berliner Mietspiegel

Ein Mietspiegel hilft den Miet­parteien bei der Einhaltung der Miet­preisbremse natürlich nur, wenn der Mietspiegel auf recht­lich einwand­freie Weise erstellt wurde. Hat eine Kommune bei der Aufstellung eines Mietspiegels nicht­wissenschaftliche Methoden verwendet, kann das dazu führen, dass der Mietspiegel in einem Rechts­streit keine oder weniger Aussagekraft hat. Für medialen Wirbel hat jüngst eine Gerichts­entscheidung eines Berliner Amts­gerichts gesorgt.

Amts­gericht hält Mietspiegel für wissenschaftlich nicht seriös

Das Amts­gericht Berlin-Charlottenburg entschied in einem Streit zwischen Vermieter und Mieter um eine Miet­erhöhung aus dem Jahr 2013, dass der Vermieter bei seiner Miet­erhöhung nicht an die Miet­preisspannen des Berliner Mietspiegels 2013 gebunden ist. Der Berliner Mietspiegel 2013 bilde nicht die orts­übliche Preise ab, weil er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grund­sätzen erstellt worden sei (Az.235 C 133/13, Urteil vom 11.5.2015). Der Eigentümer­verband Haus & Grund fordert nach dem Urteil in einem Interview mit der Berliner Zeitung, die Einführung der Miet­preisbremse in Berlin zu vertagen.

Damit ist der Mietspiegel aber nicht „gekippt“

Dass der Berliner Senat dieser Forderung nach­gibt, ist nicht zu erwarten. Das amts­gericht­liche Urteil vom 11. Mai darf auch nicht überbewertet werden. Das Gericht hat den Berliner Mietspiegel nicht „gekippt“, wie es in der Presse vielfach hieß. Dieses Urteil hat direkte Wirkung nur zwischen den streitenden Parteien. Ein anderer Richter des gleichen Amts­gerichtes hatte den Berliner Mietspiegel 2013 nur kurz zuvor ganz anders bewertet und ihm Wissenschaftlich­keit attestiert (Az. 203 C 527/14, Urteil vom 12.3.2015). Außerdem gilt in Berlin inzwischen der Mietspiegel 2015. Das vielzitierte Urteil vom 11. Mai bezieht sich aber lediglich auf den Mietspiegel 2013.

Miet­preisbremse dürfte noch öfter vor Gericht landen

Der Streit um das Berliner Urteil gibt aber einen Vorgeschmack darauf, was passieren könnte, wenn die Miet­preisbremse in den ersten Städten wirk­sam wird. In Berlin soll es auf dem gesamten Stadt­gebiet ab dem 1. Juni 2015 losgehen. Wenn dann vor den Gerichten darum gestritten wird, ob der Vermieter bei der Vermietung einer Wohnung die Grenze der Miet­preisbremse – „orts­übliche Vergleichs­miete plus 10 Prozent“ – einge­halten hat, werden viele Vermieter in Gerichts­verfahren sicherlich nicht nur die Anwend­barkeit des Mietspiegels angreifen. Sie werden auch in Frage stellen, ob die Rechts­ver­ordnung recht­lich korrekt zustande gekommen ist, die den jeweiligen Wohn­ort zum „angespannten Wohnungs­markt“ erklärt hat. Kommt das Gericht zu der Auffassung, dass die Landes­regierung hier Fehler gemacht hat, greift die Miet­preisbremse nicht. Folge: Der Vermieter muss sich bei der Miethöhe nicht an die Grenze „orts­übliche Miete plus maximal 10 Prozent“ halten. Für Mieter, die gegen ihre Vermieter auf Rück­zahlung von Miete wegen einer mutmaß­lichen Verletzung der Miet­preisbremse klagen, wird die recht­liche Einordnung der Rechts­ver­ordnung durch das Gericht also zum Prozess­risiko.

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