Miet­preisbremse Special

Berlin, München, Hamburg – Städte, in denen das Thema „Miethöhe“ Dauer­brenner ist.

Seit dem 1. Dezember 2016 gilt nun auch in Nieder­sachsen die Miet­preisbremse. 12 von 16 Bundes­ländern haben nun entsprechende Rege­lungen. Die Miet­rechts-Experten von Finanztest erklären, was das für Mieter und Vermieter bedeutet. Schon im Sommer 2015 hat sich auch das Maklerrecht geändert. Hier gilt jetzt die Devise: Wer bestellt, bezahlt. Diese Regelung hat inzwischen auch das Bundes­verfassungs­gericht bestätigt.

Mieterrechte sind gestärkt

Seit im Juni 2015 die Miet­rechts­novelle in Kraft getreten ist, können die Bundes­länder entscheiden, ob und in welchen Städten und Gemeinden eine Miet­preis­grenze gelten soll. Dort dürfen Vermieter dann maximal 10 Prozent über die orts­übliche Miete hinaus­gehen, wenn ein Mieter auszieht und sie neu vermieten. Zuvor konnten Vermieter zu Beginn eines Miet­verhält­nisses die Miete frei fest­legen. Nur Erhöhungen in der Miet­zeit waren begrenzt. Zwölf Bundes­länder haben bereits „angespannte Wohnungs­märkte“ benannt, in denen die Preisbremse gilt. Seit Sommer 2015 hat sich auch das Maklerrecht für Mieter und Vermieter geändert. Den Makler bezahlt derjenige, der ihn beauftragt hat. Bislang mussten die Mieter die Maklerprovision oft auch dann bezahlen, wenn der Vermieter den Makler mit der Suche nach einem neuen Bewohner beauftragt hatte. Diese Praxis ist künftig nicht mehr erlaubt.

Bundes­verfassungs­gericht bestätigt das Bestel­lerprinzip

Am 21. Juli 2016 hat das Bundes­verfassungs­gericht die seit Juni 2015 geltenden Änderungen bei den Maklerprovisionen für Miet­wohnungen endgültig bestätigt. Das sogenannte Bestel­lerprinzip, wonach derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn auch beauftragt hat, beschränke zwar die Berufs­freiheit von Maklern. Dies sei aber „gerecht­fertigt“, heißt es in ihrem Beschluss.

Neuvermietung: Orts­übliche Miete plus 10 Prozent ist erlaubt

Wenn die Preisbremse gilt, ist die „orts­übliche Vergleichs­miete“ plus 10 Prozent die Ober­grenze für das, was ein neuer Mieter zahlen muss. Diese Vergleichs­miete ist eine Nettokaltmiete, also der Miet­betrag ohne die monatlichen Neben­kosten­vorschüsse. Gibt es für die Gemeinde einen Mietspiegel, können die Miet­parteien die Vergleichs­miete über diesen ermitteln.

Beispiel: Mieter A zieht zum 31. Oktober 2015 aus seiner Wohnung in guter Lage mit 100 Quadrat­metern aus. Er zahlte monatlich 6 Euro Kaltmiete pro Quadrat­meter. Der Eigentümer vermietet ab dem 1. November 2015 neu an Mieter B. Die übliche Miete für vergleich­bare Wohnungen in dieser Lage beträgt laut Mietspiegel 7 Euro. In einem Gebiet mit Preisbremse darf der Vermieter von Mieter B maximal 7,70 Euro pro Quadrat­meter (7 Euro plus 10 Prozent) verlangen, auch wenn am Markt leicht 8 Euro pro Quadrat­meter durch­zusetzen wären.

Mietspiegel hilft, die übliche Miete zu ermitteln

Bevor ein Vermieter mit einem Miet­interes­senten einen Vertrag abschließen kann, wird er sich fortan erst einmal nach der Vergleichs­miete erkundigen müssen. Ein wichtiges Hilfs­mittel dafür ist ein Mietspiegel. Das ist eine Preis­über­sicht. In den meisten Fällen teilt der Spiegel die Straßen je nach Attraktivität in Wohn­lagen ein (etwa in gut, mittel und einfach) und nennt die dort üblichen Miet­preisspannen. Mit den weiteren Informationen zu Alter, Größe und Ausstattung der Wohnung lässt sich dann die übliche Miete für die konkret zu vermietende Wohnung ermitteln. Mitunter stehen die Mietspiegel online auf den Internet­seiten der Gemeinden. Hilfe bei der Ermitt­lung der orts­üblichen Vergleichs­miete erhalten Vermieter aber auch bei den Eigentümer­verbänden. (Siehe auch den Unter­artikel Streit um den Berliner Mietspiegel).

Tipp: In welchen Kommunen derzeit die Miet­preisbremse gilt, und wo Kappungs­grenzen zu beachten sind, zeigt unser Special So finden Vermieter und Mieter die zulässige Miete heraus.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt

Schwierig wird es, wenn es für die Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. So ist es zum Beispiel in Würzburg, Kassel und Bremen. „Der Vermieter hat dann kein gerichts­festes Mittel, um die orts­übliche Vergleichs­miete fest­zustellen und die Preis­grenze der Miet­preisbremse einzuhalten“, sagt der Hanno­veraner Rechts­anwalt Hans Reinold Horst vom Landes­verband Haus & Grund Nieder­sachsen. „Es bleiben dann nur Hilfs­krücken. Er kann zum Beispiel nach vergleich­baren Wohnungen schauen, um so eine Vorstellung zu bekommen, welche Mieten orts­üblich sind.“ Eventuell hat auch der Gutachter­ausschuss für Grundstücks­bewertung in der Gemeinde Zahlen.

Vermieter sollten früh über Preis­bildung informieren

Anwalt Horst empfiehlt Vermietern, schon bei Abschluss des Miet­vertrages dem Mieter mitzuteilen, wie sie die orts­übliche Vergleichs­miete ermittelt haben. Das kann etwa in einem Beiblatt zum Miet­vertrag geschehen. Damit kommen Vermieter Nach­fragen zuvor und schaffen Vertrauen. Horst rät davon ab, die Miethöhe einfach will­kürlich fest­zulegen und zu hoffen, dass schon alles gut gehen werde. Denn rügt der Mieter anschließend erfolg­reich die Verletzung der Miet­preis­grenze, muss der Vermieter nicht nur die zu viel verlangte Miete erstatten, sondern gegebenenfalls auch die Kosten eines Gerichts­verfahrens tragen.

Verletzte Preis­grenzen: Mieter kann Geld zurück­fordern

Stellt der Mieter nach dem Einzug fest, dass die Miete über der Grenze „Vergleichs­miete plus 10 Prozent“ liegt, kann er dies beim Vermieter rügen. Zahlt der Mieter die zu hohe Miete anschließend weiter, kann er den zu viel gezahlten Teil später zurück­fordern.

Beispiel: Ein Mieter zieht zum 1. August 2015 in eine 100-Quadrat­meter-Wohnung, die in einem angespannten Wohnungs­markt liegt. Er zahlt eine Miete in Höhe von 800 Euro (8 Euro pro Quadrat­meter netto). Im September 2015 geht er zum Mieter­ver­ein und erfährt, dass für vergleich­bare Wohnungen nur 7 Euro üblich sind. Nach der Miet­preisbremse ist also eine Miete von maximal 7,70 Euro pro Quadrat­meter erlaubt. Anfang Oktober rügt er deshalb beim Vermieter die Miethöhe.

Der Vermieter senkt die Miete trotz Rüge nicht. Der Mieter zahlt zunächst die vereinbarten 800 Euro weiter. Im Januar 2016 fordert er die monatlich zu viel bezahlten 30 Euro per Klage zurück. Für die Monate Oktober 2015 bis Januar 2016 bekommt er insgesamt 120 Euro. Für die Monate vor Oktober 2015 gibt es nichts, weil die Rüge erst Anfang Oktober erfolgte.

Mieter muss Preis­beanstandungen begründen können

Die Rüge des Mieters muss begründet werden. Es reicht nicht aus zu sagen: „Die Bewohner im Nach­barhaus zahlen weniger als ich.“ Der Mieter muss selbst in den Mietspiegel schauen und vorrechnen, inwiefern die Miete über der Preis­grenze liegt. Norbert Eisen­schmid, Justitiar des Deutschen Mieter­bundes, rät, sich bei einer Rüge vom örtlichen Mieter­ver­ein oder einem Rechts­anwalt helfen zu lassen. Mieter sollten nicht einfach die Miete kürzen, wenn sie diese für zu hoch halten. Denn verkalkuliert sich der Mieter, droht eine Kündigung wegen Mietrück­stands.

Für hohe Vormieten gilt über­all Bestands­schutz

In einigen Fällen sind Vermieter nicht an die Grenze der Miet­preisbremse gebunden. Das gilt etwa, wenn der Vormieter eine hohe Miete gezahlt hat und die Preisbremse bei der Neuvermietung dazu führen würde, dass der Vermieter beim neuen Mieter die Miete senken müsste. In solchen Fällen haben Vermieter Bestands­schutz. Die Miet­preis­grenze „orts­übliche Vergleichs­miete plus 10 Prozent“ gilt für sie nicht. Vermieter dürfen dann vom neuen Bewohner Miete in Höhe der Vormiete verlangen.

Beispiel: Der alte Mieter stimmt einer Erhöhung seiner Miete zu. Sie steigt stark auf 800 Euro. Nach seinem Auszug ermittelt der Vermieter für den Vertrag mit dem neuen Mieter die orts­übliche Miete für seine Wohnung: 700 Euro. Gilt die Miet­preisbremse, darf er von dem neuen Mieter nur 770 Euro verlangen. Weil Vermieter bei Neuvermietungen aber nicht schlechter dastehen sollen als vorher, darf der Vermieter vom neuen Mieter die Vormiete in Höhe von 800 Euro verlangen.

Neumieter muss Zuschlag für Modernisierung zahlen

Auch nach Modernisierungen beim Vormieter gelten Besonderheiten. Hat der Vermieter die Wohnung in den vergangenen drei Jahren während der Miet­zeit des Vormieters modernisiert, aber die Miete nicht erhöht, darf er sich den Modernisierungs­zuschlag beim neuen Mieter nach­holen.

Beispiel: Der alte Mieter zahlt 700 Euro. Im Jahr 2013 modernisiert der Vermieter die Wohnung. Die zulässige Miet­erhöhung in Höhe von 50 Euro nimmt der Vermieter nicht vor. 2015 zieht der alte Mieter aus. Als der neue Mieter einzieht, beträgt die orts­übliche Vergleichs­miete 750 Euro. Die Preisbremse lässt maximal 825 Euro zu. Den Modernisierungs­zuschlag darf der Vermieter aber drauf­packen. Der neue Mieter muss also bis zu 875 Euro Miete zahlen.

Für Neubauten und Gewerberäume gilt keine Preisbremse

Für Gewerberäume gilt die Miet­preisbremse nicht. Auch für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erst­mals genutzt und vermietet werden, können Vermieter die Miete grund­sätzlich frei fest­legen. Bei der ersten Vermietung nach einer „umfassenden“ Modernisierung gilt die Preisbremse ebenfalls nicht. Faust­regel: Kostet die Modernisierung ein Drittel der Neubau­kosten, ist sie umfassend.

Beispiel: Der Eigentümer einer Wohnung lässt die Fenster auswechseln, die Fassade dämmen sowie alle Installationen auf den neusten Stand bringen. Der Heizkessel wird durch ein modernes Gerät ersetzt. Während der Bauarbeiten zieht der bisherige Bewohner aus. Nach der Modernisierung möchte der Vermieter vom neuen Mieter 8 Euro pro Quadrat­meter. Orts­üblich sind aber nur 7 Euro. Wenn die Miet­preisbremse gilt, darf der Vermieter maximal 7,70 Euro verlangen. Die Modernisierung hat den Vermieter 60 000 Euro gekostet. Ein Neubau der Wohnung würde 160 000 Euro kosten. Da er ein Drittel der Kosten für einen vergleich­baren Neubau investiert hat und die durch­geführten Maßnahmen umfassend waren, greift die Miet­preisbremse nicht. Der Vermieter darf also die 8 Euro pro Quadrat­meter vom Mieter nehmen.

Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision

Wer die Musik bestellt, zahlt sie auch. Dieses Prinzip kennt der Volks­mund. Seit Sommer 2015 gilt es auch für die Arbeit von Maklern bei Vermietungen. Beauftragt der Vermieter einen Makler, per Immobilien­anzeige einen Mieter zu suchen, und kommt dann ein Miet­vertrag zustande, zahlt der Vermieter die Maklerprovision. Dass der Makler auch für den Mieter tätig wird, etwa bei der Wohnungs­besichtigung, ändert daran nichts.

Verlangt der Makler gesetzes­widrig dennoch Geld vom Mieter, kann dieser zunächst zahlen, um die Wohnung zu bekommen, und nach dem Einzug die Provision vom Makler zurück­verlangen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren. Wenn Mieter die Miethöhe rügen wollen, sollten sie sich vom Mieter­ver­ein oder Anwalt beraten lassen.

Dieses Special erschien erst­mals am 19. Mai 2015 auf test.de und wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 1. Dezember 2016. Die Grafik (Karte) wurde nicht aktualisiert. Das PDF ist ebenfalls noch auf dem Stand von Mai 2015.

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