Mietärger Meldung

Wenn der Vermieter kein Geld mehr hat, müssen Mieter sich im Ernstfall selbst helfen. Kaution und Betriebskostenguthaben drohen verloren zu gehen, wenn Mieter sich nicht rechtzeitig kümmern. Sogar dringende Reparaturen können die Bewohner eines Hauses unter Umständen selbst veranlassen, wenn der Vermieter nichts mehr macht. test.de erklärt, was Mieter beim Verdacht auf Involvenz des Vermieters beachten müssen und wie sie sich am besten selbst helfen.

Anzeichen einer Pleite

Eine Vermieterpleite ist unangenehm für Mieter. Deutet es sich bereits an, dass der Eigentümer finanziell schlappmacht, können Mieter aber gegen die schlimmsten Folgen vorbeugen. Die typischen Vorzeichen der Vermieter­pleite: Das Treppenhaus verwahrlost, Mängel werden nicht behoben und auf Briefe reagiert der Vermieter nicht. Zeichnet sich eine Pleite ab, sollen Mieter handeln. Haben sie noch ein Guthaben aus der letzten Nebenkostenabrechnung, sollten sie den Betrag schriftlich anmahnen und eine Frist von höchstens zehn Tagen setzen. Zahlt der Vermieter nicht, können sie das Geld mit der Miete verrechnen.

Insolvenzsichere Kaution

Vorbeugen sollten Mieter auch, wenn die Wohnung Mängel hat. Zwar können sie dann die Miete mindern. Doch das ist bei dringenden Angelegenheiten oft kein Trost. Muss eine Sache erledigt werden, sollten Mieter schriftlich eine angemessene Reparaturfrist setzen. Dabei gilt der Grundsatz: Je drängender das Problem, desto schneller muss es behoben werden. Im Schreiben müssen Mieter auch erklären, dass sie die Sache anschließend selbst regeln. Die Kosten dieser sogenannten Ersatzvornahme können sie mit der Miete verrechnen. Sicherstellen sollten Mieter schließlich auch, dass der Vermieter ihre Kaution insolvenzsicher – also getrennt vom eigenen Vermögen – angelegt hat. Weist er das auf Nachfrage nicht nach, können Mieter die Kaution zurückfordern oder sie mit der Miete verrechnen. Das eingesparte Geld sollte auf einem Konto zur Verfügung des Vermieters bereitgehalten werden.
Tipp: Verlangen Sie bestehende Nebenkostenguthaben sofort vom Vermieter, wenn die Pleite absehbar ist. Zahlt er nicht, können Sie die Miete in Höhe des Guthabens einkürzen. Mahnen Sie die Behebung von Mängeln an. Geschieht nichts, veranlassen Sie wichtige Arbeiten selber und rechnen Sie auf.

Mieterinteressen stehen hintenan

Wird es beim Vermieter dann tatsächlich finanziell eng, bekommen Mieter Post von einem Verwalter. Hat der Vermieter Insolvenz angemeldet, ist es der Insolvenzverwalter. Liegt keine Insolvenz vor, aber die Gläubiger wollen Druck machen, ist es der Zwangsverwalter. Er informiert die Mieter in der Regel mittels Kopie des Gerichtsbeschlusses, der besagt: Der Vermieter hat jetzt nichts mehr zu sagen. Fehlt der Beschluss, sollten Mieter mithilfe eines Mietervereins ermitteln, an wen jetzt die Miete zu zahlen ist. Zahlen sie an den entthronten Eigentümer oder einen falschen Verwalter, sehen sie ihr Geld wahrscheinlich nie wieder und müssen erneut zahlen – an den richtigen Verwalter.
Tipp: Überweisen Sie auf keinen Fall noch Miete an den Eigentümer, wenn Sie über eine Insolvenz- oder Zwangsverwaltung informiert wurden.

Kein Sonderkündigungsrecht

Häufig erstreckt sich eine Insolvenz- oder eine Zwangsverwaltung über Jahre. Ein Segen für Mieter ist das nicht. Verwalter haben vor allem die Interessen der Gläubiger des Vermieters im Blick. Für sie wollen die Verwalter Geld aus der Immobilie erwirtschaften. Was Mieter wollen, ist zweitrangig. Ein Sonderkündigungsrecht haben sie deshalb aber nicht. Sie können nur mit normaler, dreimonatiger Frist kündigen oder sofort, wenn wirklich schwere Mängel das Wohnen unzumutbar machen.

Wer zahlt die Kaution aus?

Immerhin: Ziehen Mieter aus, muss der Zwangsverwalter die Kaution auszahlen, auch wenn er sie selber nie erhalten hat (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 11/03). Das gilt auch im Fall einer Insolvenzverwaltung, sofern Mieter die Kaution nach dem 1. September 2001 gezahlt haben. Kautionen, die zuvor gezahlt wurden und die der Vermieter selbst eingesackt hat, sind verloren. Gleiches gilt auch für Nebenkostenguthaben, die schon vor der Insolvenzverwaltung bestanden. Insolvenzverwalter müssen sie nicht auszahlen. Besser haben es Mieter, bei denen nicht die Insolvenz-, sondern die Zwangsverwaltung angeordnet wurde. Ein Zwangsverwalter muss alte Nebenkostenguthaben aus­zahlen, auch wenn das Geld längst in der ­Eigentümerpleite verschwunden ist.

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