Maklerprovision Meldung

Eine Maklerprovision wird schneller fällig, als man denkt. Die Vermittler haften jetzt aber auch, wenn das "Spitzenobjekt" plötzlich doch nicht so toll ist.

Im Prinzip dürfte es keine Probleme geben. Schließlich hat der Gesetzgeber Leistung und Gegenleistung für Maklerverträge klar bestimmt: Der Makler bekommt nur dann Geld, wenn durch seine Arbeit ein Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe der Provision ist für Wohnungsmietverträge auf maximal zwei Kaltmieten begrenzt. Geht es um Wohneigentum, gelten im Zweifel ortsübliche Sätze ­ je nach Bundesland liegen diese häufig zwischen 3 und 6 Prozent vom Kaufpreis.

Trotzdem stöhnen deutsche Richter unter der Last der Prozesse, die sich um die Wohnungsvermittlung drehen. Zu klären sind immer die gleichen Fragen: Ist ein Vertrag mit dem Makler zustande gekommen? Stimmt die Höhe der Provision? Und war die Maklerleistung überhaupt die Ursache für den Vertragsabschluss?

Provision noch nach Monaten

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Jüngst hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Maklern den Rücken gestärkt. Zu entscheiden war ein Fall, in dem das Inserat einer Maklerin einen Interessenten zur Besichtigung lockte. Mit 420.000 Mark war diesem die angebotene Wohnung aber zu teuer. Vier Monate später entdeckte er das Angebot erneut in der Zeitung, diesmal jedoch vom Eigentümer persönlich inseriert, zum günstigeren Preis von 395.000 Mark. Nun griff der Interessent zu, zumal er den Preis noch weiter drücken konnte und annahm, dass jetzt keine Maklerprovision fällig würde.

Die Maklerin, die vom späten Verkauf hörte, sah das anders, ging vor Gericht ­ und hatte Erfolg. Der BGH stellte klar, dass sie bereits mit ihrem ersten, erfolglosen Inserat den Kontakt der Vertragspartner ermöglicht und damit eine "wesentliche Maklerleistung" erbracht habe. Der neue Wohnungseigentümer musste zahlen (BGH, Az. III ZR 191/98). Ohne Provision wäre der Interessent nur dann an die Wohnung gekommen, wenn der Verkäufer seine Verkaufsplä-ne zwischenzeitlich aufgegeben hätte (BGH, Az. IV ZR 93/90), die Wohnung später per Zwangsversteigerung zu haben gewesen wäre (BGH, Az. III ZR 105/98) oder sie zunächst jemand anderes gekauft und dann weiterverkauft hätte (BGH, Az. IV a ZR 237/86).

Maklervertrag schon mit Exposé

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Angesicht dieser großzügigen Rechtsprechung sollten Interessenten, die auf eigene Faust suchen wollen, sofort hellhörig werden, wenn ein Makler ins Spiel kommt. Bereits dann, wenn dieser ein Exposé zusendet, kann ein Maklervertrag zustande kommen. Sogar mündliche Verträge sind gültig, der Abschluss muss jedoch im Streitfall vom Makler vor Gericht bewiesen werden. Vorraussetzung ist allerdings immer, dass dem Interessenten ­ etwa durch einen Hinweis im Exposé ­ unmissverständlich klar gemacht wurde, dass er im Fall von Kauf oder Vermietung die Provision zahlen muss. Schließlich wäre es ja durchaus möglich, dass Verkäufer oder Vermieter den Maklerlohn berappen sollen. Ein späterer Verweis des Maklers auf eine ortsübliche Praxis ("hier zahlt doch immer der Käufer") ist unzulässig.

Wer ein vom Makler angebotenes Haus oder eine Wohnung bereits vorher kannte, sollte den Makler darüber sofort informieren, am besten per Einschreiben. Geschieht das nicht und liefert der Makler weitere Informationen, die den Kauf- oder Mietentschluss zumindest fördern, wird die Provision fällig (BGH, Az. IV ZR 163/94).

Sofort darauf hinweisen sollten auch Suchende, wenn sie sich zwar auf das Geschäft mit einem Makler einlassen wollen, ihnen dieselbe Wohnung aber plötzlich von mehreren Vermittlern angeboten wird. Grundsätzlich ist eine solche "Mehrfach-Makelei" nicht verboten, es können so auch mehrere Provisionen fällig werden. Dabei spielt es nicht einmal eine Rolle, wenn der Kontakt zum ersten Makler zwischenzeitlich abgebrochen und ein Kauf- oder Mietvertrag schließlich mithilfe des Zweiten abgeschlossen wird. Waren am Ende beide Makler "ursächlich für den Vertragsabschluss" ­ was nach der aktuellen Rechtsprechung schnell angenommen werden dürfte ­ können beide kassieren.

Wer in solch eine Falle getappt ist und dem zweiten Makler nicht rechtzeitig schriftlich den Laufpass gegeben hat, kann nur noch anregen, dass sich die Vermittler die Provisionssumme teilen. Seriöse Makler, die zumeist Mitglied im Ring Deutscher Makler (RDM) oder dem Verband Deutscher Makler (VDM) sind, lassen da möglicherweise mit sich reden. Mitglied der Organisationen können nur Makler werden, die eine Ausbildung etwa zum Fachwirt in der Wohnungswirtschaft haben oder sich vom Verband auf ihre Fachkunde prüfen lassen.

Viele Makler ohne Qualifikation

Trotz der Bemühungen von RDM und VDM, dem Maklergewerbe den Ruch des Unseriösen zu nehmen, ist das Risiko hoch, an windige Vermittler zu geraten, die allein aufs schnelle Geld aus sind. Schließlich braucht es nicht viel, um sich für den Maklerjob zu qualifizieren: Mit dem Nachweis geordneter Vermögensverhältnisse, einem sauberen polizeilichen Führungszeugnis und einer Verwaltungsgebühr ist die Erlaubnis vom Gewerbeamt reine Formsache. Entsprechend viele "Immobilienhaie" agieren nebenbei vom eigenen Wohnzimmer aus und sorgen für das schlechte Image der Branche.

Da bietet ein Makler dem Interessenten eine Schnäppchenwohnung an und auf einmal bekommt dieser sie doch nicht. Der Makler hat sich das Angebot selbst unter den Nagel gerissen. Da entpuppen sich scheinbar unabhängige Makler selbst als Eigentümer oder sind Verwalter der vermakelten Wohnung.

Viele Gerichte wie etwa das Landgericht Hagen (Az. 10 S 409/97) sehen darin einen klaren Verstoß gegen geltendes Recht. Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter einer Wohnung dürfen für Vermittlungen nichts verlangen. Unterschiedlich urteilen hier allerdings die Gerichte, wenn Verwalter als Makler auftreten, die sich lediglich um das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage und nicht um einzelne Wohnungen kümmern. Hier hat das Landgericht Mainz bestimmt, dass der Verwalter ausnahmsweise doch eine Provision fordern darf, wenn er nicht in einem besonderen "Näheverhältnis" zum Eigentümer der Wohnung steht (Az. 3 S 105/99). Ein solches Näheverhältnis liegt übrigens fast immer auch dann vor, wenn Makler und Eigentümer eng miteinander verwandt sind. Provision darf der Makler dann nicht verlangen. Es sei denn, der Kunde wusste vom Verwandtschaftsverhältnis und hat sich die Wohnung trotzdem vermitteln lassen (OLG Hamm, Az. 22 U 75/99).

Mitunter fordern Vermittler trotz gesetzlichen Verbots Vorkasse vom Wohnungssuchenden und geben die Provision auch dann nicht zurück, wenn gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Vor Gericht werden solche Makler regelmäßig zur Rückzahlung verdonnert. Ebenfalls verboten sind Provisionsforderungen für die Vermittlung von Sozialwohnungen. Die Wohnungsvermittlung darf außerdem nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Kunde weitere Geschäfte abschließt. Wer also vom Makler eine Wohnung nur bekommt, wenn er gleichzeitig eine Hausratversicherung über ihn abschließt, kann ein solches Geschäft in einer Vierjahresfrist rückgängig machen. Die Wohnung darf er hingegen behalten.

Makler haften für ihre Angaben

Windige Vermittler dürften nun allerdings unruhig werden, denn der BGH hat in jüngster Zeit nicht nur die Maklerrechte erweitert, sondern auch deren Haftung empfindlich verschärft (Az. III ZR 43/99). Für Angaben im Exposé müssen Vermittler nun genauso gerade stehen wie seit langem Anlageberater im Finanzbereich. Was sie sagen, gilt. Wenn sie etwas nicht wissen, müssen sie nachforschen oder ihre Unwissenheit preisgeben. Ein pauschaler Verweis des Maklers, nur Immobilienangaben des Eigentümers weiterzuerzählen, reicht nun nicht mehr aus, um den Kopf aus der Haftungsschlinge zu ziehen.

Zu entscheiden war vom BGH der Fall eines Maklers, der im Exposé einer Wohnung angegeben hatte, es könne dort noch eine Einliegerwohnung ausgebaut worden. Tatsächlich stellte sich aber nach dem Kauf heraus, dass dazu keine baurechtliche Genehmigung vorlag. Der Kunde forderte die Provision zurück und Schadenersatz. In diesem Streit hatte der Makler zunächst gute Karten. Zwei Gerichte wiesen die Ansprüche der geprellten Käufer zurück. Vor dem BGH sah die Sache nun aber anders aus: Da der Vermittler nicht darauf hingewiesen hatte, dass er die Ausbaufähigkeit ungeprüft in die Wohnungsbeschreibung gesetzt hatte, verwiesen die Bundesrichter die Klage zurück an das zuständige Oberlandesgericht Frankfurt. Dort wird der Fall nun auf der Grundlage der neuen, verschärften Haftungsregelungen neu verhandelt.

Schluss mit Rätselangaben

Der frische Wind der Rechtsprechung wird dafür sorgen, dass missverständliche Angaben in Exposés und möglicherweise auch schon in den Immobilienanzeigen verschwinden werden. Zu wünschen wäre es, denn nur erfahrene Immobiliensucher wissen, dass eine Wohnung "für Individualisten" in der Regel voller Schrägen ist, der "unvollendete Ausbau" dafür spricht, dass noch rein gar nichts am Haus gemacht wurde oder die Angabe "zentrale Lage" bedeutet, dass es höllisch laut ist.

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