Maklerprovision Die Maschen der Makler

27.03.2008

An der Courtage führt meist kein Weg vorbei – nur manchmal. Wenn der Vermittler mit unerlaubten Tricks arbeitet, gibt es keine Provision.

Fast 16 000 Euro hat Markus L. gespart, weil ihn ein Satz im Maklervertrag stutzig machte. „Ich hatte die Zeitungsanzeige gelesen und mir das Exposee der Wohnung zuschicken lassen“, berichtet der Berliner. Im beiliegenden Maklervertrag stand: „Falls Sie die Wohnung bereits kennen, können Sie dem Vertrag innerhalb von drei Tagen widersprechen.“ Das brachte ihn auf eine Idee: „Ich habe im Internet gesucht und genau dieselbe Wohnung gefunden – und zwar direkt vom Eigentümer.“

Schnell verabredete er sich mit ihm zu einem Besichtigungstermin. Und nun stellte sich heraus: Die Maklerin hatte gar keinen Auftrag des Verkäufers. Sie hatte lediglich seine frühere Anzeige in der Zeitung gelesen und dann die Wohnung auf eigene Faust angeboten. Unter diesen Umständen war Markus L. nicht bereit, die Courtage zu bezahlen. Er legte Widerspruch ein. Später kaufte er die Wohnung vom Eigentümer, ohne Provision.

Das ist nur ein Fall von Tausenden, bei denen Makler versuchen, Interessenten Geld aus der Tasche zu ziehen. Doch immerhin ist durch Gesetze und Rechtsprechung geregelt, wann ein Makler Provision kassieren darf. Es gibt nur ein Problem: Der Beruf des Maklers ist nicht geschützt. Jeder, der dafür einen Gewerbeschein hat, darf Immobilien vermitteln, auch ohne Ausbildung. „Deshalb sitzen in vielen Maklerfirmen gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen“, sagt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. „Sie verstehen nichts von Wertermittlung, obwohl dies das Grundwerkzeug eines Maklers ist.“ Stattdessen werden gern Tricks angewendet, um an die Provision zu kommen.

Kein Auftrag

Wie bei Markus L. nehmen Makler mitunter Immobilien in ihre Datenbanken auf, für die sie gar keinen Auftrag haben. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte deshalb auf jeden Fall alle gängigen Internetportale durchforsten – vielleicht gibt es das Häuschen ja provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

Courtage ohne Vermittlung

Auch das kommt vor: Ein Interessent entdeckt seine Traumwohnung selbst oder durch eine Anzeige des Vormieters – und trotzdem hält ein Makler die Hand auf. Doch um Anspruch auf Bezahlung zu haben, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte, oder wenn er den Vertrag vermittelt hat, zum Beispiel durch einen von ihm organisierten Besichtigungstermin.

Diese Regelung kann sogar dazu führen, dass zwei Makler Provision bekommen: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

Schweigen über Provision

Makler müssen Kunden klar zu verstehen geben, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Dafür muss ein Vertrag geschlossen werden. Schriftform ist aber nicht erforderlich. Es kann schon reichen, wenn in der Anzeige auf die Provision hingewiesen wurde. Auch ihre Höhe muss klar sein. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er über die Provision informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Andreas Schmidt: „Einige Makler versuchen, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.“

Mauscheln mit dem Auftraggeber

Viele Vermieter überlassen Maklern die Organisation von Besichtigungstermin, Kandidatenauswahl und Verhandlungen. Dann kommt kein Mietinteressent an der Courtage vorbei – selbst wenn er die Wohnung ohne Makler gefunden hat. Doch manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. Zum Beispiel, wenn die Wohnung dem Makler gehört und seine Tochter als Vermittlerin auftritt. Oder wenn der Makler gleichzeitig Verwalter der Wohnung oder Miteigentümer ist. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat. Diese Regelung bietet aber reichlich Stoff für Prozesse. Umstritten ist die Verflechtung bei familiären Verbindungen: Wenn der Sohn des Hausverwalters als Makler auftritt, erhält er keine Provision – es sei denn, er verdient ohnehin als Makler sein Geld.

Provision zu hoch

Wie hoch die Courtage sein darf, ist nicht vorgeschrieben – auch wenn mancher Makler behauptet, das sei gesetzlich geregelt. Festgelegt ist nur eine Obergrenze, und nur für Mieter: maximal zwei Monatsmieten (kalt, ohne Nebenkosten) plus Mehrwertsteuer.

Geht es um Kauf, verweisen Makler auf die „ortsübliche Courtage“: je nach Region 3,5 Prozent bis 7,0 Prozent vom Verkaufspreis. Oft zahlt der Käufer sie allein, in manchen Bundesländern teilen Verkäufer und Käufer sie sich. Wie eine Studie des Vereins „Wohnen im Eigentum“ zeigt, ist die tatsächlich gezahlte Provision aber niedriger, im Schnitt um rund 20 Prozent.

Tipp: Nur wer fragt, bekommt einen Preisnachlass. Wird nichts anderes vereinbart, ist die ortsübliche Courtage fällig.

Drohung mit der Konkurrenz

Gern verweisen Makler auf angeblich zahlreiche Mitbewerber: „Entscheiden Sie sich schnell.“ Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung: „Ein seriöser Makler wird niemals Zeitdruck aufbauen, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung gestatten“, erklärt Vizepräsident Jürgen Schick. „Gegen die Einbeziehung eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts wird ein seriöser Makler nichts einwenden.“

Geschönte Angaben

Die Wahrheit zu dehnen, ist tägliches Brot für jeden Verkäufer. Dabei werden aber auch negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So wird aus dem fehlenden Aufzug einer Wohnung im Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste. Übler Geruch in den vier Wänden ist Beweis dafür, dass alles wunderbar dicht und isoliert ist. Und die „unverbaute“ Südlage kann ein Hinweis sein, dass es mit der schönen Aussicht bald vorbei ist – sonst hieße es „unverbaubar“.

Doch falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Lügt er bewusst, kann der Kunde Schadenersatz fordern. Ein Makler ist aber nicht verpflichtet, die Angaben, die der Verkäufer über sein Haus macht, zu überprüfen. So hat der Bundesgerichtshof die Klage von Wohnungskäufern abgewiesen, die im Vertrauen auf das Exposee erst zu spät gemerkt hatten, dass die Baugenehmigung für den Dachausbau fehlte (BGH, Az. III ZR 146/06).

Außerdem muss ein Makler nur über Umstände aufklären, von denen er weiß, dass sie für die Kaufentscheidung wichtig sind. Fragt ein Käufer nicht danach, ob es sich um ein Fertighaus handelt, muss der Makler auch nicht darauf hinweisen (OLG Frankfurt, Az 19 W 26/05).

Zwei Kunden, ein Makler

Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

Tipp: Schließen Sie die Doppeltätigkeit nach Möglichkeit aus. Nur so können Sie sicher sein, dass der Makler ausschließlich in Ihrem Interesse handelt.

Vorschuss

Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Denn die Provision ist ein Erfolgshonorar. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Wer für eine erfolglose Vermittlung gezahlt hat, kann das Geld zurückverlangen.

Auslagen

Es gibt Fälle, in denen Makler versuchen, ihre Auslagen, zum Beispiel für Fahrt- oder Bürokosten, erstattet zu bekommen. Das ist nur erlaubt, wenn dies ausdrücklich mit dem Kunden vereinbart wurde und die Auslagen einzeln belegt werden. Für Mietverträge gilt außerdem: Die Auslagen müssen eine Monatsmiete übersteigen. Denn grundsätzlich sind die Unkosten des Maklers mit der Provision bezahlt.

Makler als Kaufinteressent

Auch Verkäufer haben mit Maklern ihre liebe Not. So beklagen viele Privatverkäufer, dass sich auf ihre Verkaufsanzeige Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Erst später geben sie sich zu erkennen und drängen ihre Dienste auf. Dabei verweisen sie auf eine Kartei mit angeblichen Interessenten. Andere versuchen, Kunden mit einem angeblich kostenlosen Wertgutachten oder einer angeblich unverbindlichen Testphase zu ködern.

Tipp: Lassen Sie sich nicht auf Makler ein, die es nötig haben, mit solchen Methoden zu arbeiten.

Alleinauftrag

Am liebsten bekommen Makler einen Alleinauftrag. Dann darf der Verkäufer keine weiteren Vermittler einschalten. Das Problem daran: Um den Auftrag zu ergattern, stellen sie einen hohen Verkaufspreis in Aussicht – in der Annahme, der Verkäufer werde dem Makler den Auftrag geben, der mit dem besten Preis winkt. Hat er den Auftrag erst einmal sicher, kann er den Auftraggeber immer noch zu einer Preissenkung bewegen, zum Beispiel wegen der angeblich doch unerwartet schwierigen Marktlage. Mancher Verkäufer muss am Ende weit im Preis heruntergehen.

Andererseits haben Alleinaufträge den Vorteil, dass der Makler sich verpflichtet, intensiv tätig zu werden. Bei einem „einfachen“ Auftrag dagegen kann er die Hände in den Schoß legen und auf zufällige Interessenten warten.

Vorsicht: Schließen Sie keinen „qualifizierten“ Alleinauftrag ab. Dann muss auch ein Käufer, den Sie selbst gefunden haben, die Provision bezahlen.

Tipp: Seien Sie sich darüber klar, dass Sie sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers begeben. Befristen Sie unbedingt die Laufzeit, etwa auf drei bis sechs Monate. Unterschreiben Sie keine Klausel, dass auch dann Provision fällig wird, wenn in dieser Zeit kein Kaufvertrag zustande kommt.

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