Der einseitige Kündigungsverzicht in vielen Mietverträgen ist meist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Vermieter dürfen einen Kündigungsverzicht nur verlangen, wenn Sie im Gegenzug dem Mieter Vorteile gewähren.

Nur ausnahmsweise zulässig

Solche Klauseln sind in Mietvertragsformularen von Vermietern häufig zu finden: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein Kündigungsrecht ein Jahr lang ab Mietbeginn verzichtet“. Meist benachteiligen sie den Mieter unangemessen und sind daher unwirksam, hat der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung klargestellt. Zulässig ist ein Kündigungsverzicht nur bei Staffelmietverträgen und als Gegenleistung des Mieters für eine ihm günstige Regelung im Mietvertrag, erklärten die Bundesrichter in der Urteilsbegründung.

Sieg in allen Instanzen

Zu entscheiden hatte der BGH über die Klage des Vermieters einer Wohnung in Weißwasser. Im Januar 2005 hatte er sie an eine Frau vermietet und dabei ein Formular mit einjährigem Mietvertragsverzicht verwendet. Schon im Juli kündigte die Mieterin wieder, zog Ende Oktober aus und weigerte sich, für die folgenden Monate Miete zu bezahlen. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht. Schon das Amtsgericht Weißwasser und das Landgericht Halle wiesen die Klage auf Zahlung von Miete für die Monate November 2005 bis Februar 2006 ab.

Beidseitiger Verzicht wohl zulässig

Dieses Urteil hat der Bundesgerichtshof nun bestätigt. Zulässig sei die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsverzichts nur in besonderen Konstellationen, bei denen der verlängerten Bindung des Mieters ein entsprechender Vorteil gegenüberstehe, stellten die Bundesrichter klar. Was für Vorteile für den Mieter einen Kündigungsverzicht rechtfertigen, blieb zunächst offen. Die Argumentation in der Urteilsbegründung lässt allerdings vermuten, dass es als Rechtfertigung für einen Kündigungsverzicht des Mieters ausreicht, wenn auch der Vermieter entsprechend lang auf die Kündigung verzichtet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2008
Aktenzeichen: VIII ZR 30/08

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