Kündigung wegen Eigenbedarf Firma mit Familien­anschluss

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Kündigung wegen Eigenbedarf - Firma mit Familien­anschluss
© N. Kazakov

Darf eine Firma wegen Eigenbe­darfs für Angehörige kündigen, obwohl sie gar keine Familien­angehörigen hat? Nein, erklärte das Land­gericht München. Ja, entschied jetzt aber der Bundes­gerichts­hof. Das Urteil ist ein weiterer Rück­schlag für Mieter. Vermietern hingegen könnte es neue Möglich­keiten bieten, den bestehenden Kündigungs­schutz zu umgehen.

BGH: Auch Angehörige von Gesell­schaftern haben Wohn­recht

Eigenbedarf ist der häufigste Grund für die Kündigung einer Wohnung. Kündigt der Vermieter, weil er selbst oder Verwandte einziehen wollen, haben Mieter meist schlechte Karten. Auch wenn sie seit Jahren pünkt­lich zahlen und sich immer korrekt verhalten haben, kommen sie gegen eine solche Kündigung kaum an. Sogar eine Firma kann Eigenbedarf für Angehörige anmelden, obwohl sie gar keine Familien­mitglieder hat. So urteilte der Bundes­gerichts­hof (BGH) schon 2007. Im damals verhandelten Fall wollte einer der Gesell­schafter die Wohnung für sich selbst nutzen (Az. VIII ZR 271/06). Der aktuelle Fall lag anders: Die Wohnung, um die es ging, gehörte einer Gesell­schaft bürgerlichen Rechts (GbR). Keiner der vier Gesell­schafter der GbR brauchte die Wohnung für sich. Vielmehr wollte einer von ihnen seine Tochter dort einziehen lassen. Das Land­gericht München gab darauf­hin den Mietern Recht. Der BGH kassiert dieses Urteil jetzt (Az. VIII ZR 232/15).

Firma teilt Haus in Wohnungen auf

Es ging um eine 166 Quadrat­meter große Fünf-Zimmer-Wohnung in München, die nur 1 375 Euro Monats­miete kostete. Die GbR hatte das Haus 1991 gekauft mit dem Ziel, es zu sanieren, zu modernisieren und in Eigentums­wohnungen aufzuteilen. So stand es im Gesell­schafter­vertrag. Einige der Wohnungen wurden in den Folge­jahren verkauft. Die Wohnung, um die es im Streitfall ging, war die letzte, die noch nicht saniert war.

Chance für Spekulanten

Vorm Amts­gericht München hatten die Gesell­schafter mit der Eigenbe­darfs­kündigung keinen Erfolg. Auch das Land­gericht ließ sie abblitzen. Die Richter dort sahen die Gefahr, dass Spekulanten ganz bewusst beim Kauf und der späteren Verwertung eines Hauses auf die Rechts­konstruktion der GbR zurück­greifen, um Eigenbedarf anmelden und Mieter heraus­kündigen zu können. In einer GbR kann es mehrere Gesell­schafter geben. Außerdem können verschiedene Gesell­schafter aus- und andere eintreten – im Zweifels­fall so viele, bis einer gefunden ist, der Eigenbedarf für sich oder für Angehörige anmelden kann.

Gezielte Umge­hung des Kündigungs­schutzes

Das würde nach Ansicht des Land­gerichts die Möglich­keit eröffnen, den bestehenden Kündigungs­schutz auszuhebeln. Der GbR fehle in diesem Zusammen­hang auch die Trans­parenz, denn Gesell­schafter­wechsel voll­ziehen sich außer­halb des Grund­buchs, so das Gericht. Angesichts der aktuellen Situation auf dem Münchner Wohnungs­markt könne es gezielt GbR-Gründungen geben, nur um sich das BGH-Urteil von 2007 zunutze zu machen.

Vergleich­bar mit Erben­gemeinschaft

Nach dieser Abfuhr zogen die vier Gesell­schafter vor den Bundes­gerichts­hof – und bekamen Recht. Der BGH hielt die Eigenbe­darfs­kündigung für völlig in Ordnung. Eine GbR – egal aus wie vielen Gesell­schaftern sie besteht – sei in allen wesentlichen Punkten vergleich­bar mit einer Erben­gemeinschaft oder einer Miteigentümer­gemeinschaft, denen das Recht auf Eigenbe­darfs­kündigungen zusteht. Auch bei solchen Vermieter­strukturen gebe es eine große Band­breite unterschiedlicher Mitglieder. Manche Erben­gemeinschaften würden sogar über mehrere Generationen geführt. Dass eine GbR aufgrund einer großen Zahl von Gesell­schaftern besonders unüber­schaubar sein könne, dürfe kein Kriterium dafür sein, sie schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erben­gemeinschaft.

Berechtigtes Interesse

Die Entscheidung passt in die Linie der Eigenbe­darfs­urteile, die der BGH in den vergangenen Jahren getroffen hat. Demnach können juristische Personen wie beispiels­weise eine Firma zwar grund­sätzlich keinen Eigenbedarf anmelden. Aber sie können ein „berechtigtes Interesse“ haben. So erlaubte der BGH es dem Gesamt­verband der Evangelischen Kirchen­gemeinden, Mietern einer Zwei-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbe­darfs zu kündigen, um dort eine Beratungs­stelle für Erziehungs­fragen unter­zubringen (Az. VIII ZR 238/11). Auch eine Kommanditgesell­schaft darf Betriebs­bedarf geltend machen, wenn sie genau diese Wohnung für einen Mitarbeiter benötigt (BGH, Az. VIII ZR 113/06).

Häufigster Kündigungs­grund: Eigenbedarf

Eigenbedarf durch den Vermieter ist der häufigste Grund für die Kündigung einer Wohnung. Benötigt er die Wohnung für sich oder seine Familie, kann er den Miet­vertrag kündigen. Dem sind jedoch Grenzen gesetzt. Das Special zum Thema Eigenbedarf erklärt ausführ­lich, was Vermieter beachten müssen und wie Mieter sich wehren können. Antworten auf die zehn häufigsten Fragen zum Thema Mietrecht gibt unser FAQ Mietrecht.

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Gelöschter Nutzer am 15.12.2016 um 12:11 Uhr
Richtig so

Die Urteile der Vorinstanzen waren in meinen Augen auch geradewegs absurd. Es ist unbestritten, dass wenn die Tochter eines Eigentümer in eine von ihm vermietete Wohnung einziehen möchte, er die Mieter fristgerecht kündigen kann. Warum sollte daran etwas anders sein, wenn der Eigentümer Mitglied einer GbR ist, die als Vermieterin auftritt? Bei einer Personengesellschaft stehen ja gerade die natürlichen Personen im Mittelpunkt und nicht die Gesellschaft, sonst wäre es eine Kapitalgesellschaft. Der BGH hatte bereits 2007 darüber entschieden. Der Fall lag eben nicht wirklich anders, die Vorinstanz hatte sich nur ganz bewusst, und auch in der Urteilsbegründung so angesprochen, gegen den BGH gestellt. Das wurde jetzt zurecht kassiert.