Kündigung: So kommen Sie vorzeitig aus dem Kredit­vertrag heraus

Wenn Kunden ihr Häuschen über 20 Jahre abbezahlen müssen, heißt das noch lange nicht, dass sie so lange an die Bank gebunden sind, mit der sie zu Anfang einen Kredit­vertrag abge­schlossen haben. Sie können den Vertrag auch vorzeitig beenden.

Ordentliche Kündigung. Einen Vertrag mit einem festen Zins für mehr als zehn Jahre kann jeder mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, wenn seit dem voll­ständigen Empfang der Kreditsumme zehn Jahre vergangen sind. Ein Kredit mit einem varia­blen Zins lässt sich dagegen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vertrags­aufhebung. Eine einvernehmliche Beendigung des Kredits ist jeder­zeit möglich. Die Bank wird aber nur zustimmen, wenn sie eine üppige Entschädigung für entgangene Zinsen bekommt. Die Höhe kann sie in solchen Fällen weit­gehend frei bestimmen.

Außer­ordentliche Kündigung. Etwas andere Regeln gelten, wenn der Kunde einen Kredit mit festen Zinsen vor dem Ende der Zins­bindung kündigt, weil er ein „berechtigtes Interesse“ an der Auflösung des Darlehens hat. Dann muss die Bank ihn aus dem Vertrag entlassen und sich bei der Berechnung der Entschädigung an Vorgaben der Recht­sprechung halten. Ein berechtigtes Interesse hat der Kreditnehmer zum Beispiel, wenn er sein Haus verkaufen will oder muss. Kein berechtigtes Interesse ist hingegen der Wunsch nach ­einem güns­tigeren Kredit bei einer ­anderen Bank oder die Gelegenheit, nach einer Erbschaft den Kredit auf ­einen Schlag abzu­zahlen.

Vorfälligkeits­entschädigung. Kündigt ein Kunde aus einem berechtigten Interesse während der Zins­bindung, muss er der Bank nicht nur die Rest­schuld zahlen, sondern auch den Schaden ersetzen, den sie dadurch erleidet, dass ihr Zins­einnahmen entgehen. Die Banken kalkulieren ihren Schaden so, dass sie mit der Wieder­anlage der gesamten Ablösesumme – restliche Kreditsumme plus Entschädigung – exakt die gleichen Einnahmen erzielen wie bei einer plan­mäßigen Fortsetzung des Darlehens. Der Bundes­gerichts­hof hält zwei Methoden für zulässig, wie die Banken ihre Entschädigung berechnen dürfen:
Rechen­methode 1. Am häufigsten wenden Banken die Aktiv-Passiv-Methode an. Sie gehen davon aus, dass sie das vorzeitig zurück­gezahlte Geld in Pfand­briefen anlegen, deren Lauf­zeit der Rest­lauf­zeit des Kredits bis zum ­Ende der Zins­bindung entspricht. Entscheidend für den Zins­schaden ist die Differenz zwischen dem Darlehens­zins­satz und der Rendite der Pfand­briefe. Maßgeblich sind nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofes die Pfand­briefrenditen, wie sie sich aus der veröffent­lichten Kapitalmarkt­statistik der Deutschen Bundes­bank ergeben. Je länger die Rest­lauf­zeit des Kredits und je stärker die Zinsen am Kapitalmarkt seit Vertrags­abschluss gesunken sind, desto höher ist die Entschädigung der Bank.
Rechen­methode 2. In der Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie für die Rest­lauf­zeit des gekündigten Darlehens das vorzeitig zurück­gezahlte Geld an einen anderen Kreditnehmer neu verleiht, ­dafür aber nur einen nied­rigeren Dar­lehens­zins verlangen kann. Diese Differenz zwischen den ursprüng­lichen Kreditzinsen und den neuen nied­rigeren Kreditzinsen stellt den Zins­verschlechterungs­schaden dar. Ihn will die Bank von ihrem Ex-Kreditnehmer ersetzt bekommen. Zudem muss der Kunde der Bank den entgangenen Gewinn ersetzen, den Zins­margenschaden.

Fehler. Einige Banken verlangen zu ­hohe Entschädigungen. Von dem Zins­schaden muss die Bank zum Beispiel die Risiko­prämie abziehen, die mit dem Kredit entfallen ist. Immer wieder berück­sichtigen Banken ersparte Risiko­kosten nur ungenügend. Gern vergessen sie auch die Sondertilgungs­rechte des Kunden. Vertragliche Sondertilgungs­rechte mindern eine Vorfälligkeits­entschädigung. Die Bank muss in ihrer Berechnung unterstellen, dass der Kunde während der Kreditrest­lauf­zeit alle Sonderzahlungs­möglich­keiten ausgenutzt hat. Durfte der Kunde während der Kredit­lauf­zeit die Monats­raten erhöhen, muss sie auch das berück­sichtigen. Bank­kunden können die Berechnung durch Finanztest über­prüfen lassen (siehe Unser Rat). Oft reicht es schon, der Bank das Ergebnis dieser Über­prüfung vorzulegen, um zu viel ­gezahltes Geld zurück­zubekommen.

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