Kredit­vertrag Special

Bevor Kunden ihren Vertrag ­unter­schreiben, sollten sie nicht nur auf die Zinsen achten, sondern auch andere Kosten ­durch­leuchten.

Ist der Kreditpoker um Zins und Tilgung vorbei, kommt der förmliche Teil des Geschäfts: die Unter­schrift unter den Kredit­vertrag. Natürlich soll jetzt alles schnell ­gehen, damit der Traum vom Eigenheim endlich wahr wird. Trotzdem sollte der Darlehens­vertrag vor der Unter­schrift noch einmal kritisch durch­gesehen werden.

Sind die mündlichen Verhand­lungen erfolg­reich beendet, schickt die Bank einen ihrer­seits unter­schriebenen Vertrag zu. Erst wenn auch der Kunde unterzeichnet hat, ist der Kredit rechts­wirk­sam. Bis dahin kann der Vertrag noch sorgfältig geprüft werden.

Allerdings setzen Banken manchmal eine Frist, in der das Angebot angenommen sein muss. Läuft diese ungenutzt ab, gilt das ­Angebot unter Umständen nicht mehr oder nur noch zu anderen Bedingungen.

Wer den unter­schrifts­reifen Entwurf in den Händen hält, sollte jeden Passus im Vertrag auf versteckte Fallen durch­sehen und bei der Bank nach­haken, wenn er etwas nicht versteht.

Die Form des Kredit­vertrags

Ein Darlehens­vertrag muss schriftlich vereinbart werden. Das Gesetz fordert außerdem, dass folgende Punkte aufgeführt sind:

Auszahlungs­betrag. Der Auszahlungsbe­trag laut Vertrag kann unter der Kredit­summe liegen, wenn Bank und Kunde ein ­so­genanntes Disagio vereinbart haben. Das Disagio ist ein Abschlag vom Darlehens­betrag, mit dem sich die Bank gleich zu ­Anfang eine Zins­voraus­zahlung sichert. Bei einem Disagio von 10 Prozent werden von einem 200 000-Euro-Kredit nur 180 000 Euro ausgezahlt. Durch die Zins­voraus­zahlung ergibt sich ein geringerer „Soll­zins­satz“ für den Kredit. Der Soll­zins (früher Nominalzins genannt) ist der Zins, mit dem die Kreditsumme zu verzinsen ist. Die „ehrlichere“ Zins­größe ist allerdings der effektive Jahres­zins. Wer Banken­angebote vergleicht, sollte sich deshalb am Effektivzins orientieren.

Effektiver Jahres­zins. Damit Kunden einen Eindruck von der wahren Kostenlast bekommen, hat die Bank einen „effektiven Zins­satz“ anzu­geben, in dem neben den Soll­zinsen auch die weiteren Darlehens­kosten einge­rechnet sind, beispiels­weise ­Bearbeitungs­gebühren. Außerdem berück­sichtigt der Effektivzins, wenn Tilgungs­leistungen zeitlich verzögert ange­rechnet werden. Nicht enthalten sind im Effektivzins dagegen Positionen wie Schätz­kosten oder Bereit­stellungs­zinsen.

Kosten. Neben dem Soll­zins sind alle weiteren Kosten des Kredit­geschäfts in dem Vertrag anzu­geben – ­auch die Beiträge für ­eine Rest­schuld­versicherung.

Sicherheit. Im Kredit­vertrag müssen zudem die ­Sicherheiten stehen, auf die eine Bank bei Zahlungs­verzug zugreifen will. Üblicher­weise soll der Kunde eine Grund­schuld bestellen. Diese wird im Grund­buch einge­tragen und ­sichert der Bank die Immobilie als Pfand.

Widerrufs­recht. Im Kredit­vertrag müssen Bauherren und Käufer auch über das zweiwöchige Widerrufs­recht informiert werden. Das stärkt ihre Position: Bis zu zwei Wochen nach ihrer Unter­schrift dürfen sie noch ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurück­treten.

Wer also in den zwei Wochen ein besseres ­Angebot von einer anderen Bank erhält oder ­etwas im Vertrag entdeckt, das ihm gar nicht schmeckt, kommt aus dem unter­schriebenen Vertrag wieder heraus.

Die Form­vorschriften gelten auch für Banken, die ihre Darlehen im Internet oder im Direkt­vertrieb anbieten. Sie schi­cken ein schriftliches Angebot per Post, wenn sie alle Unterlagen geprüft haben. Dieser Vertrag unterscheidet sich nicht von dem einer Bank mit Filialen.

Wenn eine Bank gegen diese Form­vor­schriften verstößt, kann sich der Kreditnehmer freuen: Nicht angegebene Kosten muss er nicht zahlen. Stellt die Bank nach Vertrags­schluss zum Beispiel fest, dass der effektive Jahres­zins zu nied­rig angesetzt worden ist, gilt der geringere Prozent­satz. Fehlt im Vertrag die Belehrung über das Widerrufs­recht, können Eigentümer den Vertrag sogar Jahre später noch widerrufen.

Tücken im Detail

Probleme stecken manchmal im Kleinge­druckten der Darlehens­verträge. Dort können sich zu­sätzliche Kosten verbergen. Eini­ge Banken verlangen etwa dafür Gebühren, dass sie vor Abschluss des Kredits den Wert der Immobilie ermitteln.

Wer solche Kosten entdeckt, kann verhandeln oder zu einer Bank gehen, die keine Wert­ermitt­lungs­kosten von ihren Kunden nimmt. Direkt­banken zum Beispiel erheben diese Gebühr meist nicht.

Auch wenn Kreditnehmer die Schätzge­bühr schon bezahlt haben, müssen sie sich damit später nicht in jedem Fall ab­finden. Gerichte haben fest­gestellt: In alten Verträgen ist die Regelung oft unwirk­sam. Betroffene verlangten in der Vergangenheit ihr Geld von der Bank zurück und hatten damit Erfolg (siehe Urteile).

Kein Kredit ohne Sicherheiten

Im Kredit­vertrag versucht sich die Bank davor zu schützen, dass der Kredit für andere Zwecke ausgegeben wird. Oft ist vereinbart, dass der Kunde das Geld nur für den Bau, Kauf und Umbau eines Hauses oder einer Wohnung verwenden darf.

Die Bank sichert sich außerdem meist durch eine Grund­schuld ab. Bauherren und Käufer müssen sich in ­aller Regel der „sofortigen Zwangs­voll­stre­ckung“ in ihr Grund­stück und Ver­mögen unterwerfen.

Kommen sie mit Raten in Verzug, darf die Bank auf die Sicherheit zugreifen, ohne vorher vor Gericht klagen zu müssen.

In der Vergangenheit gingen Fälle durch die Presse, in denen ­Banken Kredite von Kunden mit Zahlungs­problemen verkauf­ten. Die Käufer drängten rück­sichts­los auf die Versteigerung der Immobilie. Das veranlasste den Gesetz­geber, den Kredit­verkauf und die Kündigung des Kredit­vertrags neu zu regeln. Das geschah mit dem Risiko­begrenzungs­geset­z, welches am 19. August 2008 in Kraft trat. Für Kredite, die seit diesem Datum abge­schlossen oder über­tragen wurden, gilt:

  • Banken müssen im Vertrag klar darüber aufklären, wenn ein Kredit­verkauf ohne Zustimmung des Kunden möglich sein soll.
  • Immobilien­kredite können nur dann wegen Zahlungs­verzugs gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer mit zwei aufein­anderfolgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rück­stand ist.
  • Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zins­bindung müssen Banken ein neues Angebot abgeben oder mitteilen, dass sie den Kredit nicht verlängern.

Vorzeitig aussteigen ist teuer

Während der Lauf­zeit eines Kredit­vertrags kann sich im Leben viel ändern. Vielleicht werden Eigentümer arbeitslos oder sie lassen sich scheiden und wollen deshalb vorzeitig aus dem Kredit aussteigen.

Einen Kredit mit einem festen Zins­satz für eine gewisse Zeit können Kreditnehmer erst zum Ende der Zins­bindung ordentlich kündigen, spätestens aber nach zehn Jahren (siehe Kündigung).

Die Zins­bindungs­frist ist nicht zu verwechseln mit der Lauf­zeit. Der Kredit läuft so lange, bis der letzte Cent getilgt ist. Normaler­weise dauert das oft 20 oder 30 Jahre. Die Zins­bindungs­frist beschreibt dagegen die Phase, in der die Verzinsung des von der Bank ge­borgten Geldes fest­gelegt ist. Der Kunde braucht in dieser Zeit keine Erhö­hung seiner Monats­rate zu fürchten.

Während der Zins­bindungs­frist aus dem Kredit­vertrag auszusteigen, ist nur ausnahms­weise möglich. Gerichte haben den Ausstieg zugelassen, wenn der Kreditnehmer ein „berechtigtes Interesse“ hat. Das ist etwa der Fall, wenn er wegen eines Jobwechsels oder auch wegen eines guten Kauf­an­gebots das Haus verkaufen möchte.

Wer vorzeitig aussteigt, muss nicht nur die noch offene Kreditsumme zurück­zah­len, sondern außerdem den Schaden ersetzen, den die Bank durch entgangene Zinsen hat (Vorfälligkeits­entschädigung).

Die Europäische Kommis­sion hat sich im Früh­jahr 2011 dafür ausgesprochen, euro­paweit einheitliche Bedingungen für den vorzeitigen Ausstieg aus einem Immobilien­kredit zu schaffen. Möglicher­weise wird zukünftig auch die Höhe der Vorfälligkeits­entschädigung begrenzt. Noch ist aber keine EU-Richt­linie beschlossen.

Kreditnehmer müssen deshalb noch mit den deutschen Regeln zur Vorfälligkeits­entschädigung leben (siehe Kündigung).

Flexibler sind Darlehens­verträge mit varia­blen Zins­sätzen, denn die können jeder­zeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Variable Zinsen haben auch den Vorteil, dass sie güns­tiger sind als Kredite mit festen Zinsen.

Nachteile von varia­blen Zinsen

Ungünstig dagegen ist an varia­blen Zinsen: Die Höhe kann sich jeder­zeit ändern. Die Bank darf sie anheben, sobald die Zinsen am Geldmarkt steigen.

Im Kredit­vertrag steht ein Zins als Bezugs­größe, und wenn der steigt, müssen Kunden mehr zahlen. Bei einem Fest­zins­kredit trifft sie die Erhöhung dagegen erst nach der Zins­bindung, so lange besteht Planungs­sicher­heit.

Für einen Kredit mit varia­blen Zinsen sollte möglichst präzise geregelt sein, welchem Maßstab die Bank bei Zinsände­run­gen folgt. Viele alte Verträge sind in diesem Punkt alles andere als klar. Sie enthalten Klauseln wie zum Beispiel: „Die Bank wird den Zins­satz bei Veränderungen des ­allgemeinen Zins­niveaus in angemessener Weise erhöhen oder senken.“

Solch schwammige Formulierung öffnet will­kürlichen Zins­ver­änderungen Tür und Tor. Doch die Banken dürfen mit dem Zins­satz nicht machen, was sie wollen. Wer Zweifel an der Recht­mäßig­keit einer Zinser­hö­hung hat, sollte sich wehren. Das gilt auch, wenn die Bank den Kreditzins nicht senkt, obwohl die Zinsen am Markt gesunken sind. Kunden können zum Beispiel die Verbraucherzentrale Bremen beauftragen, die Zins­anpassung der Bank zu über­prüfen.

Auch die Bank kann kündigen

Auch die Bank darf in Ausnahme­fällen einen Kredit kündigen. Dann ist die noch offene Kreditsumme auf ­einen Schlag zurück­zuzahlen.

Der wichtigste Kündigungs­grund ist der Zahlungs­verzug. Sind Eigentümer mit zwei aufeinander­folgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rück­stand, darf die Bank aussteigen.

Haben sie 200 000 Euro aufgenommen und eine monatliche Kreditrate von 1 000 Euro vereinbart, müssen zum Beispiel alle mit einer Kündigung rechnen, die fünf Monate lang nichts gezahlt haben.

Bauherren oder Käufer, die in Finanzie­rungs­schwierig­keiten geraten, sollten recht­zeitig mit ihrer Bank sprechen. So lassen sich flexible Rege­lungen finden, die für Bank und Bauherr taugen.

Die Bank darf außerdem kündigen, wenn sich nach Vertrags­schluss heraus­stellt, dass die Angaben zu den Einkommens­verhält­nissen bei Vertrags­schluss nicht gestimmt haben. Eine lang­jährige Beziehung zur Bank sollte daher möglichst nicht mit einer Schummelei beginnen.

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