Immobilien­finanzierung Special

Trotz Verbraucher­schutz sollten Bauherren und Immobilienkäufer jeden Kredit­vertrag gut prüfen – damit die Eckpunkte stimmen. Hier lesen Sie, worauf Sie ganz genau achten sollten. Zudem erfahren Sie, wann und wie Sie aus einem einmal geschlossenen Immobilien­kredit­vertrag wieder heraus­kommen und welche Bank­gebühren Sie nicht zahlen müssen – oder bei denen Sie ein Recht auf Erstattung haben.

Das Wichtigste in Kürze

Darauf sollten Sie beim Kredit­vertrag unbe­dingt achten

Zeugen. Gehen Sie nicht allein zur Kreditberatung bei Ihrer Bank oder Sparkasse. Nehmen Sie möglichst jemanden mit, der nichts mit dem Kredit zu tun hat. Er kann im Zweifel bezeugen, was der Berater gesagt hat und was nicht. Fertigen Sie nach dem Gespräch ein Protokoll mit den wichtigsten Punkten an. Sie haben dann bessere Chancen, etwaige Beratungs­fehler geltend zu machen.

Vertrags­text. Lesen Sie den Vertrag gründlich. Prüfen Sie, ob im Vertrag steht, was Sie mit der Bank besprochen haben.

Unter­schrift. Unter­schreiben Sie den Vertrag erst, wenn fest­steht, dass Sie das Geld brauchen. Die Bank fordert Ersatz für entgangenen Gewinn, wenn das Immobilien­geschäft nach Unter­schrift doch noch platzt.

Prüfung. Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen, wenn Sie – etwa für den Verkauf der Immobilie – vorzeitig aussteigen wollen oder müssen. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg kostet das 85 Euro. Wenn Widerrufs­belehrung oder Vertrags­informationen fehlen oder falsch sind, sparen Sie beim vorzeitigen Ausstieg meist viele Tausend Euro.

Schlichter. Bevor Sie im Streit mit einer Bank oder Sparkasse klagen, sollten Sie sich beim Schlichter der Bank beschweren. Das Verfahren ist kostenfrei. Adressen finden Sie im kostenlosen Special zum Thema Schlichtungsstellen.

nach oben

Der Kredit­vertrag – alle Details

Ist der Kreditpoker um Zins und Tilgung vorbei, kommt der förmliche Teil des Geschäfts: die Unter­schrift unter den Kredit­vertrag. Natürlich soll jetzt alles schnell gehen, damit der Traum vom Eigenheim endlich wahr wird. Trotzdem sollten Kredit­kandidaten den Darlehens­vertrag vor der Unter­schrift noch einmal kritisch prüfen. Sind die mündlichen Verhand­lungen erfolg­reich beendet, schickt die Bank oder Sparkasse meist einen ihrer­seits bereits unter­schriebenen Vertrag. Erst wenn auch der Kunde unterzeichnet und seine Vertrags­erklärung wieder bei der Bank ange­kommen ist, ist der Vertrag endgültig geschlossen – vorher nicht. Bis dahin haben Kreditnehmer Zeit, den Vertrag sorgfältig zu prüfen.

Mitunter setzen Banken eine Frist

Banken setzen manchmal eine Frist, in der das Angebot angenommen sein muss. Läuft sie ungenutzt ab, gilt das Angebot nicht mehr. Entscheidender Zeit­punkt ist der Eingang des unter­schriebenen Vertrags beim Kredit­institut. Bank oder Sparkasse können auch eine verspätet einge­gangene Vertrags­erklärung unver­ändert annehmen, müssen das aber nicht. Sollten die Zinsen für Baugeld inzwischen gestiegen sein, wird der Immobilien­finanzierer in der Regel einen erhöhten Zins fordern. Dann ist klar: Das ist ein anderer Vertrag. Er kommt nur zustande, wenn Finanzierer und Kunde ihn neu unterzeichnen. Der ursprüng­lich geplante Vertrag ist gescheitert.

Wenn etwas unklar ist im Vertrag – nach­fragen

Wer einen unter­schrifts­reifen Vertrags­entwurf in den Händen hält, sollte ihn durch­schauen. Tauchen nicht besprochene Punkte auf oder entsprechen Bedingungen nicht den mündlichen Vereinbarungen, sollten Kreditnehmer bei der Bank nach­haken. Vertrags­klauseln, die Bestand­teil allgemeiner Geschäfts­bedingungen sind, sind für den einzelnen Kreditnehmer weniger problematisch. Wenn sie ihn unan­gemessen benach­teiligen, sind sie ohnehin unwirk­sam. Was zu diesem allgemeinen Teil gehört und was individuell vereinbart ist, ist jedoch nicht immer leicht zu erkennen. Kreditnehmer sollten bei der Bank gezielt nach­fragen, wenn sie etwas nicht verstehen. Sie können sich auch bei den Verbraucherzentralen beraten lassen.

Diese Vertrags­punkte müssen Sie prüfen

Jeder Darlehens­vertrag muss schriftlich vereinbart werden. Das Gesetz fordert außerdem, dass in Verträgen für die Finanzierung von Immobilien folgende Punkte ausdrück­lich genannt werden:

Auszahlungs­betrag. Der Auszahlungs­betrag laut Vertrag kann unter der Kreditsumme liegen, wenn Bank und Kunde ein sogenanntes Disagio vereinbart haben. Das Disagio ist ein Abschlag vom Darlehens­betrag, mit dem sich die Bank gleich zu Anfang eine Zins­voraus­zahlung sichert. Bei einem Disagio von 10 Prozent werden von einem 200 000-Euro-Kredit nur 180 000 Euro ausgezahlt. Der Soll­zins ist bei solchen Krediten geringer als bei Krediten ohne Auszahlungs­abschlag.

Effektiver Jahres­zins. Damit Kunden verschiedene Kredite vergleichen können, haben Banken und Sparkassen den Effektivzins anzu­geben. Er umfasst auch vorweggenom­mene Zins­zahlungen und weitere Kosten des Darlehens, etwa Gebühren des Gerichts für die Eintragung einer Grund­schuld ins Grund­buch. Berück­sichtigt wird beim Effektivzins auch, ob bei einem Kredit­angebot Tilgungs­leistungen direkt oder erst zu einem späteren Zeit­punkt ange­rechnet werden. Eine solche Effektivzins­angabe ermöglicht es, Kredit­verträge mit unterschiedlichen Bedingungen zu vergleichen. Nicht enthalten sind im Effektivzins allerdings Positionen wie Bereit­stellungs­zinsen oder Zuschläge, wenn der Kredit in Teilen ausgezahlt wird.

Kosten. Neben dem Soll­zins sind alle weiteren Kosten des Kredit­geschäfts in dem Vertrag anzu­geben – auch die Beiträge für eine Rest­schuld­versicherung.

Sicherheit. Im Kredit­vertrag müssen zudem die Sicherheiten stehen, auf die eine Bank bei Zahlungs­verzug zugreifen will. Üblicher­weise soll der Kunde eine Grund­schuld bestellen. Diese wird im Grund­buch einge­tragen und sichert der Bank die Immobilie als Pfand.

Widerrufs­recht. Die Bank oder Sparkasse muss Kredit­kunden auch über das Widerrufs­recht informieren. Zwei Wochen lang dürfen Kreditnehmer sich ohne Angabe von Gründen vom Vertrag wieder lösen. Die Frist beginnt mit Vertrags­schluss. In der Regel ist das der Tag, an dem der von dem Kreditnehmer oder den Kreditnehmern unter­schriebene Vertrag bei der Bank oder Sparkasse eingeht. Erfolgte der Vertrags­schluss persönlich in einer Filiale, beginnt die Frist am Tag danach. Die Form­vorschriften gelten auch für Banken, die ihre Darlehen im Internet oder im Direkt­vertrieb anbieten. Sie schi­cken ein Angebot per Post, wenn sie alle Unterlagen geprüft haben. Dieser Vertrag unterscheidet sich nicht von dem einer Filial­bank.

Wenn der Kredit­vertrag Fehler enthält

Wenn eine Bank oder Sparkasse ihren Kredit­kunden nicht korrekt informiert, ist das günstig für ihn: Nicht angegebene Kosten muss er nicht bezahlen. Stellt die Bank nach Vertrags­schluss zum Beispiel fest, dass der effektive Jahres­zins zu nied­rig angesetzt worden ist, gilt der geringere Prozent­satz. Fehlt im Vertrag die Belehrung über das Widerrufs­recht oder ist sie fehler­haft, können Kreditnehmer den Vertrag sogar Jahre später noch widerrufen.

Insbesondere bei älteren Verträgen sind Banken und Sparkassen bei der Information ihrer Kunden zahlreiche Fehler unter­laufen. Dies ist für Kunden in der Regel günstig: Sie können den Vertrag auch nach Jahren noch widerrufen. Ist ein solcher Widerruf möglich, sparen Kunden in der Regel viele Tausend Euro. Im Special Raus aus teuren Kreditverträgen informiert Finanztest einge­hend über das Thema.

So versuchen sich Banken zu schützen

Im Kredit­vertrag versucht sich die Bank davor zu schützen, dass der Kredit für andere Zwecke ausgegeben wird. Üblicher­weise ist vereinbart, dass der Kunde das Geld nur für den Bau, Kauf und Umbau eines Hauses oder einer Wohnung verwenden darf. Oft wird der Kredit­betrag direkt an den Immobilien­verkäufer oder Bauträger über­wiesen.

Gegen Zahlungs­ausfälle sichern Immobilien­finanzierer sich meist durch eine Grund­schuld ab. Zusätzlich müssen Bauherren und Käufer sich in aller Regel der „sofortigen Zwangs­voll­stre­ckung“ in ihr Grund­stück und Vermögen unterwerfen. Kommen Kreditnehmer mit Raten in Verzug, darf die Bank dann auf die Sicherheit zugreifen, ohne vorher vor Gericht klagen zu müssen.

Immer mal wieder haben Banken Kredite von Kunden mit Zahlungs­problemen verkauft. Die Käufer drängten anschließend rück­sichts­los auf die Versteigerung der Immobilie. Das hat der Gesetz­geber unterbunden. Für ab 19. August 2008 geschlossene Kredite gilt:

  • Banken müssen im Vertrag klar darüber informieren, wenn ein Kredit­verkauf ohne Zustimmung des Kunden möglich sein soll.
  • Wegen Zahlungs­verzugs können Immobilien­kredite nur gekündigt werden, wenn Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinander­folgenden Raten und mit mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rück­stand sind.
  • Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zins­bindung müssen Banken ein neues Angebot abgeben oder mitteilen, dass sie den Kredit nicht verlängern.

Vorzeitig raus dem Kredit­vertrag – oft teuer

Während der Lauf­zeit eines Kredit­vertrags kann sich viel ändern. Vielleicht müssen Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, wenn sie krank oder arbeitslos werden oder sie sich von ihrem Partner trennen. In solchen Fällen ist der Ausstieg aus dem Kredit­vertrag stets möglich, aber oft sehr teuer.

Grund­sätzlich gilt: Einen Kredit mit einem festen Zins­satz für eine bestimmte Zeit dürfen Kreditnehmer erst zum Ende der Zins­bindung ordentlich kündigen, spätestens zehn Jahre nach voll­ständiger Auszahlung des Darlehens. Alle Details zum frühen Ausstieg aus dem Vertrag lesen Sie weiter unten.

Zins­bindungs­frist ist nicht gleich Kredit­lauf­zeit

Die Zins­bindungs­frist ist nicht zu verwechseln mit der Lauf­zeit. Der Kredit läuft so lange, bis er voll­ständig getilgt ist. Das dauert nicht selten über 30 Jahre. Die Zins­bindungs­frist ist die Phase, in der die Verzinsung des von der Bank geborgten Geldes fest­gelegt ist. Der Kunde braucht in dieser Zeit keine Erhöhung seiner Monats­rate zu fürchten. Während der Zins­bindung aus dem Vertrag auszusteigen, ist nur ausnahms­weise möglich. Kreditnehmer dürfen das, wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ haben. Das ist etwa der Fall, wenn sie die Immobilie wegen eines Jobwechsels oder auch wegen eines guten Kauf­an­gebots verkaufen möchten.

Bei frühem Ausstieg wird Vorfälligkeits­entschädigung fällig

Wer vorzeitig aussteigt, muss nicht nur die noch offene Kreditsumme zurück­zahlen, sondern dem Kredit­institut den entgangenen Gewinn ersetzen und gegebenenfalls einen Ausgleich für inzwischen gesunkene Zinsen zahlen (Vorfälligkeits­entschädigung). Wie die berechnet werden darf, hat die Justiz inzwischen weit­gehend geklärt. Dennoch fordern Banken und Sparkassen oft mehr, als ihnen zusteht. Unter „So kommen sie vorzeitig aus dem Kredit­vertrag“ erklären wir, wie Sie die Forderung der Bank prüfen und wie Sie sich wehren können, wenn Sie mehr als zulässig zahlen sollen.

Vorsicht. Bei geplatzten Krediten kassieren Banken und Sparkassen gern Verzugs­zinsen und eine Vorfälligkeits­entschädigung, obwohl sie darauf keinen Anspruch haben. Alle Details im Special Geplatzte Immobilienkredite.

Das sind die Nachteile von varia­blen Zinsen

Flexibler als Kredite mit Zins­bindung sind Darlehens­verträge mit varia­blen Zins­sätzen. Sie können jeder­zeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeits­entschädigung fällig wird. Die Zins­sätze sind erheblich nied­riger als bei Krediten mit fest­gelegten Zinsen. Allerdings: Die Zinsen können jeder­zeit steigen. Die Bank darf sie anheben, sobald die Zinsen am Geldmarkt steigen. Maßstab für Zins­anpassungen ist ein im Vertrag genannter Referenz­satz wie der Euribor. Wenn der steigt, müssen Kunden mehr zahlen. Fehlt eine ausreichend genaue und nach­voll­zieh­bare Zins­anpassungs­klausel, darf der Zins gar nicht erhöht werden.

Auch die Bank kann Kredit­vertrag kündigen

Auch die Bank darf in Ausnahme­fällen kündigen. Dann ist die Rest­schuld auf einen Schlag zurück­zuzahlen. Wichtigster Kündigungs­grund ist Zahlungs­verzug. Sind Eigentümer mit zwei aufeinander­folgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der Kreditsumme im Rück­stand, darf die Bank aussteigen. Die Bank darf den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn sich nach Vertrags­schluss heraus­stellt, dass die Angaben des oder der Kreditnehmer zum Einkommen nicht gestimmt haben. Es droht dann die Zwangs­versteigerung und außerdem noch ein Straf­verfahren wegen Betrugs.

nach oben

So kommen Sie vorzeitig aus dem Kredit­vertrag

Ordentliche Kündigung. Einen Vertrag mit einem festen Zins können Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ab voll­ständigem Empfang des Kredits mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Ein Kredit mit einem varia­blen Zins lässt sich dagegen stets mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vertrags­aufhebung. Eine einvernehmliche Beendigung des Kredits ist jeder­zeit möglich. Die Bank oder Sparkasse wird aber nur zustimmen, wenn Sie im Gegen­zug eine üppige Entschädigung für entgangene Zinsen an sie zahlen. Die Höhe kann sie in solchen Fällen weit­gehend frei bestimmen. Bei alten Verträgen mit hohen Zinsen und noch langer Bindung sind das oft horrende Beträge.

Außer­ordentliche Kündigung. Etwas andere Regeln gelten, wenn der Kunde ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Kredit mit festen Zinsen vor dem Ende der Zins­bindung zu kündigen. Dann muss die Bank ihn aus dem Vertrag entlassen und sich bei der Berechnung der Vorfälligkeits­entschädigung an die Vorgaben der Recht­sprechung halten. Ein berechtigtes Interesse hat der Kreditnehmer zum Beispiel, wenn er sein Haus verkaufen will oder das wegen Arbeits­losig­keit oder Trennung tun muss.

Vorfälligkeits­entschädigung. Kündigt ein Kunde aus einem berechtigten Interesse während der Zins­bindung, muss er der Bank nicht nur die Rest­schuld zahlen, sondern auch den Schaden ersetzen, den sie dadurch erleidet, dass ihr die im Vertrag vereinbarten Zins­zahlungen entgehen. Die Banken kalkulieren ihren Schaden so, dass sie mit der Wieder­anlage der gesamten Ablösesumme – restliche Kreditsumme plus Entschädigung – exakt die gleichen Einnahmen erzielen wie bei einer plan­mäßigen Fortsetzung des Darlehens.

Fehler. Einige Banken verlangen zu hohe Entschädigungen. Von dem Zins­schaden muss die Bank zum Beispiel den Betrag abziehen, den sie stets zum Ausgleich für das Ausfall­risiko einkalkuliert. Dieses Risiko fällt mit Rück­zahlung des Kredits weg. Gern vergessen Kredit­institute außerdem, die Sondertilgungs­rechte des Kunden einzurechnen. Das ist nach der Recht­sprechung eindeutig Pflicht. Die Bank muss unterstellen, dass der Kunde alle Sonderzahlungs­möglich­keiten voll­ständig ausnutzt. Hatte der Kunde das Recht, während der restlichen Kredit­lauf­zeit die Monats­raten zu erhöhen, mindert auch das die Vorfälligkeits­entschädigung der Bank. Kreditnehmer können mit dem Finanztest-Rechner Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen, ob die Forderung der Bank korrekt ist.

Korrektur. Möglicher­weise korrigiert Ihre Bank oder Sparkasse die Abrechnung schon auf den Hinweis auf das abweichende Ergebnis bei der Benut­zung unserer Berechnung. Falls nicht, können Sie die Forderung der Bank bei der Verbraucherzentrale Bremen für 80 Euro genau prüfen lassen. Bleibt die Bank auch dann noch hart, bleibt Ihnen nur, sich an einen Rechts­anwalt zu wenden, der Erfahrungen im Streit um Immobilien­kredite hat. Zuvor sollten Sie die Bank oder Sparkasse per Einschreiben mit Rück­schein auffordern, das Ergebnis Ihrer Berechnung inner­halb von drei Wochen zu akzeptieren oder schon über­zahlte Beträge zu erstatten. Die Bank oder Sparkasse muss dann auch die Honorare für die außerge­richt­liche Tätig­keit Ihres Rechts­anwalts über­nehmen.

nach oben

Unzu­lässige Gebühren – so holen Sie Geld zurück

Verboten. Manche Gebühren der Banken sind unzu­lässig. Betroffene können Erstattung verlangen.

Konto­führungs­gebühr. Banken dürfen für das Führen von Darlehens­konten keine Gebühren verlangen. Das machen sie im eigenen Interesse, urteilte der Bundes­gerichts­hof (BGH) (Az. XI ZR 388/10).

Schätz­kosten. Soweit der Bank laut Kredit­vertrag Geld für die Kosten einer Wert­schät­zung der Immobilie zustehen, ist das rechts­widrig (Ober­landes­gericht Düssel­dorf, Az. I-U 17/09). Die Bank prüfe den Wert der Immobilie im eigenen Interesse.

Bearbeitungs­gebühr. Für die Bearbeitung von Kredit­anträgen dürfen Banken keine separate Gebühr verlangen (BGH, Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13). Im Special Kreditbearbeitungsgebühren lesen Sie alle Details.

Grund­schuld­löschung. Die Bank ist verpflichtet, die Löschung zu bewil­ligen und darf dafür keine Gebühren fordern (BGH, Az. XI ZR 244/90). Die Notar­kosten hat allerdings der Kunde zu tragen.

nach oben

Dieser Artikel ist hilfreich. 72 Nutzer finden das hilfreich.