Kreditsicherheiten Im Würgegriff der Bank

Würgegriff gelockert

Für viele Bürgen hat sich die Situation aber verbessert. Denn mittlerweile hält der Bundesgerichtshof Bürgschaftsschulden zumindest dann für sittenwidrig und damit nicht durchsetzbar, wenn

• der Bürge dem Schuldner emotional verbunden ist,
• der Bürge durch die Bürgschaft finanziell krass überfordert wird und
• die Bürgschaft aus Sicht eines vernünftig denkenden Gläubigers wirtschaftlich sinnlos ist (BGH, Az. IX ZR 198/98).

„Finanziell krass überfordert“ ist der Bürge demnach, wenn die Schulden so hoch sind, dass nicht abzusehen ist, wie er die Forderungen jemals wenigstens zu wesentlichen Teilen begleichen soll. Typisches Beispiel: Vom monatlichen Einkommen würden sich nicht mal die laufenden Zinsen bezahlen lassen.

Keinen Schutz genießen dagegen finanziell überforderte Bürgen, wenn sie ein Eigeninteresse am Kredit haben, ­etwa weil sie Miteigentümer des so finanzierten Hauses werden (Oberlandesgericht Köln, Az. 13 W 29/01). Pech haben auch Gefälligkeitsbürgen, die zwar selbst kein Interesse an dem Geschäft haben und nur geringe Einkünfte, dafür aber verwertbares Vermögen wie ein selbst genutztes Haus besitzen (BGH, Az. IX ZR 337/98).

Solche Bürgen müssen zahlen – bis der abgesicherte Kredit getilgt ist oder sie kein weiteres pfändbares Einkommen oder Vermögen mehr besitzen. Eine Aussicht, die dafür spricht, das Bürgen im Zweifel sein zu lassen.

Oldtimer Hypothek

Ohnehin sind Bürgschaften als Banksicherheit eher zweite Wahl. Vor allem beim Hauskauf lassen sich die Kreditinstitute lieber so genannte Grundpfandrechte ins Grundbuch eintragen. Denn mit einer Hypothek oder Grundschuld in der Hand können sie notfalls die wertvolle Immobilie versteigern lassen, statt langwierig einem mittellosen Bürgen hinterherzuklagen.

Baukredite werden zwar oft Hypothekendarlehen genannt. Die meisten Baufinanzierer ziehen der klassischen Hypothek jedoch eine Grundschuld zur Kreditabsicherung vor. Als Nachteil der Hypothek gilt vor allem, dass ihre Höhe von der der Kreditschuld abhängt. Ist die Schuld von anfangs 150 000 Euro inzwischen auf die Hälfte gesunken, schrumpft die Hypothek entsprechend.

Ist der Kredit abgezahlt, verliert die Bank mit ihren Außenständen auch die Hypothek. Diese verschwindet allerdings nicht. Stattdessen sorgt eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch dafür, dass sich die Hypothek automatisch in eine Grundschuld zugunsten des Hauskäufers verwandelt.

Dass Hypothek und Kredit wie siamesische Zwillinge zusammenhängen, ist für die Bank vor allem unpraktisch, weil der Kunde mit Einwänden gegen die Kreditforderung auch die Durchsetzung der Hypothek stoppen kann. Will er etwa gegen die restlichen Kreditraten mit einem Schadenersatzanspruch wegen Falschberatung aufrechnen, kann er diesen Anspruch auch der Hypothek entgegenhalten. Die ist dann in dem Moment nur noch wenig wert.

Bankenliebling Grundschuld

Eine Grundschuld ist für die Bank bequemer. Denn wird der Kredit nicht ordentlich abgezahlt, kann sie auf die Immobilie zugreifen, ohne sich um mögliche Gegenforderungen zu scheren.

Unfair ist das trotzdem nicht. Denn in der Praxis wird über Zusatzvereinbarungen auch die Grundschuld an den Kredit gekoppelt, wenn auch lockerer als bei der Hypothek. Diesen Sicherungsabreden zufolge darf der Kredit­geber das Grundstück nur verwerten, wenn der Kreditnehmer seine Zahlungspflichten verletzt hat. Außerdem muss demnach die Bank die Grundschuld zurückgeben, sobald die Schulden getilgt sind. Ein Haken daran: Die Banken lassen sich alle Ansprüche mit der Grundschuld absichern. Ist der Hauskredit abgezahlt, könnten sie mithilfe der Grundschuld auch Schulden aus einem Dispokredit eintreiben.

Grundschulden sind wie alle Grundpfandrechte im Grundbuch, Abteilung III, vermerkt. Die Grundschuld bleibt dort selbst dann noch stehen, wenn der Kredit abgezahlt ist. Der Eintrag wird erst entfernt, wenn die Bank in die Löschung einwilligt.

Grundschuld nicht immer löschen

Doch nicht immer, wenn die Löschung der Grundschuld möglich ist, ist sie auch vernünftig, betont Martin Schlüter, Immobilienrechtsexperte aus Hamm. Die für viel Geld eingetragene Grundschuld kann nämlich für spätere Darlehen wieder verwendet werden: „Wer künftigen Kreditbedarf vorhersieht, soll­te auf die Löschung verzichten und sich die Grundschuld nur von der Bank abtreten lassen.“ Früher oder später benötigten viele Hausbesitzer neue Kredite, beispielsweise für Ausbauten oder Reparaturen. Und die Abtretung sei viel günstiger als das Löschen und Neubestellen einer Grundschuld.

Die Löschung sei dagegen angebracht, wenn man bis auf absehbare Zeit keinen weiteren Bedarf für eine Grundschuld sieht, ergänzt Rechts­anwalt Schlüter.

„Gehen die Abtretungserklärung und der dazugehörige Grundschuldbrief irgendwann verloren, kann das Jahrzehnte später für die Erben Ärger geben.“ Um das Haus zu verkaufen, müssten sie dann ein so genanntes Aufgebotsverfahren vor dem Amtsgericht anstrengen. „Das kann den Verkauf um acht bis neun Monate verzögern.“

Sofortige Zwangsvollstreckung

Das Gesetz sieht vor, dass Grundschuld und Hypothek kein Freibrief zur Bargeldbeschaffung per Gerichtsvollzieher sind. An sich müsste der Eigentümer erst vom Gericht verurteilt werden, die Vollstreckung in sein Grundstück zu dulden. Da das kompliziert und Zeit raubend ist, lassen sich die Kreditgeber bei der Grundschuldbestellung vor dem Notar bestätigen, dass sich der Kunde bei Zahlungsunfähigkeit „der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft“ und insofern auf diese gerichtliche Ehrenrunde verzichtet.

Dem Kreditgeber ist man deshalb aber nicht schutzlos ausgeliefert. Wer die Durchsetzung der Restschulden für unberechtigt hält, kann die Versteigerung des Hauses notfalls immer noch mit einer so genannten Vollstreckungsgegenklage gerichtlich abwehren.