Tabelle: Modernisierungskredite der Bausparkassen 09/2015
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Solche Schulden lohnen sich: Förderkredite der KfW-Bank kombinieren Minizinsen mit hohen Zuschüssen.
Noch nie war es so günstig, ein Haus energieeffizient zu sanieren oder altersgerecht umzubauen. Eigentümer, die ihre alte Heizung austauschen, Dach und Wände dämmen oder neue Fenster einbauen, erhalten seit dem 1. August mehr Geld und bessere Konditionen für Förderkredite der staatlichen KfW-Bank. Sie können wählen, ob sie einzelne Arbeiten ausführen oder ein ganzes Paket schnüren.
Für die Komplettsanierung bekommen Hauseigentümer jetzt einen Förderkredit bis zu 100 000 Euro (vorher 75 000 Euro) zu einem Zinssatz von nur 0,75 Prozent. Außerdem profitieren sie von höheren Tilgungszuschüssen. Benötigt das Gebäude nach der Sanierung nicht mehr Energie als ein Neubau, erlässt die Staatsbank jetzt zum Beispiel 15 statt 10 Prozent der Kreditsumme.
Tilgungszuschüsse gibt es erstmals auch für einzelne Sanierungsarbeiten.
Enorme Zuschüsse zum Kredit
Unsere Berechnungen zeigen: Kunden, die einen Kredit aufnehmen, verdienen daran sogar! Im KfW-Sanierungsprogramm sind die Tilgungszuschüsse stets höher als die Zinsen, die der Kreditnehmer während der zehnjährigen Zinsbindung zahlt.
In der Tabelle Zinssätze und Zuschüsse der KfW-Bank für Modernisierer steht deshalb vor dem Effektivzins, der alles zusammenrechnet, ein Minus: Der Kunde gewinnt je nach Kreditvariante 0,05 bis über 6 Prozent Zinsen im Jahr. Schöpft der Hauseigentümer den Höchstkredit für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus aus, hat er nach zehn Jahren 6 800 bis 25 000 Euro mit dem Kredit verdient.
Minuszinsen gelten allerdings nur für eine Zinsbindung von zehn Jahren. Bleibt danach eine Restschuld, bietet die KfW zwar auch die Anschlussfinanzierung an – aber nur zu einem dann marktüblichen Zinssatz. Wer 20 oder sogar 30 Jahre für die Rückzahlung braucht, muss damit rechnen, dass der Kredit nach zehn Jahren viel teurer wird.
Kombination mit Bausparvertrag
Neue Fenster stehen auf der Wunschliste von Hauseigentümern weit oben.
Eine zinssichere Lösung bieten die Bausparkassen mit ihren Kombikrediten. In dieser Variante schließt der Eigentümer das KfW-Darlehen zusammen mit einem Bausparvertrag ab. Wir haben den Gesamteffektivzins für diese Kombination berechnet und festgestellt, dass die Lösung günstig ist.
Verglichen haben wir die Bausparkassenangebote für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 100 (Tabelle: Zinssicher finanzieren mit KfW-Kredit und Bausparvertrag). Bei den günstigsten Kombikrediten zahlt der Kunde über die gesamte Laufzeit von 18 bis 21 Jahren hinweg so gut wie keine Zinsen. Ein üblicher KfW-Kredit mit laufender Tilgung wäre teurer, falls der Anschlusszinssatz nach zehn Jahren auf mehr als 3 Prozent steigt.
Und so funktioniert der Kombikredit: Auf den Kredit zahlt der Kunde nur die Zinsen. Statt zu tilgen, spart er den Bausparvertrag an. Nach zehn Jahren zahlt er die Kreditsumme mit der zugeteilten Bausparsumme – seinem Guthaben und einem Bauspardarlehen – zurück. Dadurch geht der KfW-Kredit am Ende der Zinsbindung nahtlos in das festverzinsliche Bauspardarlehen über. Dessen Zinssatz von meist 1,25 bis 3,00 Prozent ist heute schon garantiert.
Auf die Sparbeiträge zahlen Bausparkassen nur Minizinsen, meist nicht mehr als 0,25 bis 0,50 Prozent im Jahr. Davon gehen die Abschlussgebühr von 1,0 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme und oft Kontogebühren ab. Trotzdem sind die Kombikredite derzeit eine gute Wahl.
Geld für altersgerechten Umbau
Nicht ganz so günstig wie für eine energetische Sanierung sind die KfW-Kredite für einen altersgerechten Umbau. Die Zinssätze sind etwas höher und Tilgungszuschüsse entfallen (Tabelle: Zinssätze und Zuschüsse der KfW-Bank für Modernisierer). Aber auch diese Konditionen sind deutlich günstiger als die für einen üblichen Bankkredit.
Einen Förderkredit erhalten zum Beispiel Eigentümer, die Bad oder WC barrierefrei umbauen oder den Wohnungsgrundriss verändern, um mehr Bewegungsfreiheit zu schaffen. Mit dem Geld können sie auch Zugangswege verbreitern, Schwellen beseitigen oder durch Rampen überbrücken oder ein Notrufsystem installieren.
Förderung nur unter Auflagen
Ob altersgerechter Umbau oder energetische Sanierung: Für die Förderung stellt die KfW Bedingungen. Die neue Heizung, die Sanitärinstallationen und das Dämmmaterial müssen technische Mindestanforderungen erfüllen. Fachfirmen müssen die Arbeiten ausführen. Eigenleistungen des Eigentümers oder privater Helfer werden nicht gefördert. Dabei entstehende Materialkosten werden nur mitgefördert, wenn ein Sachverständiger die fachgerechte Ausführung der Arbeiten bestätigt.
Für eine energetische Gebäudesanierung schreibt die KfW dem Eigentümer vor, einen unabhängigen Sachverständigen mit der Fachplanung und Baubegleitung zu beauftragen. Mit dieser Auflage können die meisten aber gut leben: Die Hilfe des Experten liegt in der Regel in ihrem eigenen Interesse. Und die KfW übernimmt die Hälfte des Honorars.
Ein echter Wermutstropfen ist dagegen der Verlust von Steuervorteilen: Den Handwerkerlohn für eine KfW-geförderte Sanierung darf der Eigentümer nicht steuerlich geltend machen.
Manche Banken mauern
Hauseigentümer berichten immer wieder über Schwierigkeiten, an einen KfW-Kredit zu kommen. Kein Wunder: Die KfW vergibt die Kredite nicht selbst, sondern nur über andere Banken und Bausparkassen – und die schränken die Vergabe oft nach eigenen Regeln ein. Einige bieten Förderdarlehen nur in Kombination mit einem eigenen Kredit an. Und viele Banken steigen erst ab Kreditbeträgen von 25 000 oder 50 000 Euro ein. So viel braucht niemand, der nur den Heizkessel erneuern will.
Die Banken und Bausparkassen (Tabelle: Diese Kreditinstitute vermitteln KfW-Kredite) vergeben KfW-Darlehen schon ab kleinen Summen – ohne Zusatzkredit und auch an Hauseigentümer, die vorher nicht Kunden bei ihnen waren.
