Banken und Sparkassen müssen Sondertilgungs­rechte zu Gunsten der Kredit­kunden berück­sichtigen, wenn sie berechnen, wie hoch die Entschädigung sein soll, die ihnen der Kunde für einen vorzeitigen Ausstieg zahlen muss. Einige Kredit­institute haben das in ihren Darlehens­verträgen ausgeschlossen. Diese Klausel zur Vorfälligkeits­entschädigung hat der Bundes­gerichts­hof aber nun für unwirk­sam erklärt.

Sondertilgungs­rechte mindern Schaden

Wenn Bank­kunden vor der vereinbarten Frist aus ihrem Immobiliendarlehen aussteigen wollen, müssen sie ihren Kredit­gebern den Schaden ersetzen. Die Baufinanzierer wiederum müssen Sondertilgungs­rechte ihrer Kunden berück­sichtigen, wenn sie die Höhe dieser sogenannten Vorfälligkeits­entschädigung berechnen. Hat ein Kunde zum Beispiel das Recht, 5 000 Euro im Jahr zusätzlich zur monatlichen Rate zu tilgen, muss die Bank bei der Berechnung der Entschädigung 5 000 Euro als Sondertilgung berück­sichtigen. Der vorzeitig zurück­gezahlte Kredit­betrag sinkt dadurch und auch die Entschädigung fällt geringer aus. Ohne dieses Sondertilgungs­recht müsste der Kunde eine höhere Entschädigung zahlen. Die Bank muss das Recht auch dann einbeziehen, wenn es der Kunde zuvor nie genutzt hat. Das kann viel ausmachen.

Ein Rechenbei­spiel: Zahlt der Kunde bei einem Darlehen mit 5 Prozent Zins und 1 000 Euro Monats­rate fünf Jahre vor Ende der Zins­bindung auf einen Schlag 150 000 Euro zurück und hat ein Sondertilgungs­recht von 20 000 Euro im Jahr, darf die Bank nur rund 22 000 statt 29 000 Euro Entschädigung verlangen.

Verbraucherschützer verklagten Sparkasse Aurich-Norden

Einige Baufinanzierer hatten bislang Klauseln in ihren Darlehens­verträgen, die es ausschlossen, Sondertilgungs­rechte bei der Berechnung der Entschädigung zu berück­sichtigen. Dazu zählte auch die Sparkasse Aurich-Norden. Die Verbraucherzentrale Hamburg verklagte sie deshalb auf Unterlassung und fand beim XI. Zivil­senat des Bundes­gerichts­hofs Gehör. Er urteilte am 19. Januar 2016, dass solche Klauseln unwirk­sam sind (Az. XI ZR 388/14) und bestätigte damit eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Oldenburg. In den „Besonderen Vereinbarungen“ des Darlehens­vertrags hieß es: „Zukünftige Sondertilgungs­rechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehens­voll­rück­zahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeits­zinsen nicht berück­sichtigt.“

Richter kippten die nach­teilige Regelung

Die Richter wiesen darauf hin, dass die Baufinanzierer nur ihren Zins­schaden – also die Zinsen, die ihnen durch die vorzeitige Auflösung entgehen – und ihren Verwaltungs­aufwand als Entschädigung verlangen dürfen. Wenn ein Kredit­institut seinen Kunden das Recht zu Sondertilgungen einräume, müsse es damit rechnen, dass sie dieses Recht auch nutzen und dementsprechend weniger Zinsen zahlen. Eine Klausel, die Sondertilgungs­rechte generell ausschließe, benach­teilige die Kunden „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan­gemessen“. Sie führe zu einer „Über­kompensation“ des Kredit­instituts, die auch nicht anderweit ausgeglichen oder auch nur abge­schwächt werde.

Mehrere Baufinanzierer betroffen

Gegen solche Klauseln waren die Hamburger Verbraucherschützer schon in anderen Fällen mit Erfolg vorgegangen. Vor dem Land­gericht Stutt­gart setzten sie sich gegen die Allianz Lebensversicherungs-AG (Az. 11 O 161/12 vom 20. Dezember 2012) und vor dem Land­gericht Karls­ruhe gegen die Sparkasse Pforzheim Calw (Az. 10 O 31/14 vom 11. Juli 2014) durch. Beide wurden verurteilt, die Klausel nicht mehr zu verwenden. Weitere Kredit­institute haben sich gegen­über der Verbraucherzentrale verpflichtet, solche Klauseln nicht mehr zu verwenden. Die Verbraucherschützer listen auf:

· die Sparkasse Südholstein,

· die Continentale Lebens­versicherungs AG,

· die Sparkasse Vest Reck­ling­hausen,

· die DBV-Winterthur Lebens­versicherung AG,

· die AXA Kranken­versicherung AG,

· die Volks­bank Remscheid-Solingen eG,

· die Ergo Versicherungs­gruppe AG und

· die Kreissparkasse Verden.

Kreditnehmer können Differenz zurück­verlangen

Das Urteil des Bundes­gerichts­hofs ist für alle Darlehens­nehmer mit Sondertilgungs­rechten interes­sant, die ab 2013 ihren Immobilien­kredit vorzeitig abge­löst haben und dafür Vorfälligkeits­entschädigung zahlen mussten. Wenn ihre Bank das Recht nicht berück­sichtigt hat, war die Entschädigung zu hoch. Sie können die Differenz zurück­verlangen. Die Berechnung der zu Unrecht kassierten Ablösesumme ist allerdings schwierig. test.de liefert im Special Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten wichtige Hintergrund­informationen und erklärt, wie Betroffene die Forderung einer Bank über­prüfen können. Darlehens­nehmer, die fehler­haft über ihr Widerrufs­recht für den Kredit belehrt wurden – das ist die ganz große Mehr­heit –, brauchen gar keine Vorfälligkeits­entschädigung zu zahlen. Umfang­reiche Informationen dazu finden Sie in unserem Special zum Thema Widerruf bei Immobilienkrediten.

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