Bauherren und Wohnungs­käufer sparen oft tausende Euro, wenn sie ihre Finanzierung mit einem Kredit der KfW-Bank kombinieren.

KfW-Förderung Test

Wer sein Haus zum Effizienz­haus umbauen will, kommt um eine Dämmung von Dach und Fassade nicht herum.

Sie hat kein Filialnetz und kaum Kontakt zu privaten Kunden – und ist trotzdem mit einer Bilanz­summe von 500 Milliarden Euro die dritt­größte deutsche Bank: die bundes­eigene Förderbank KfW (Kredit­anstalt für Wieder­aufbau).

Eine ihrer Haupt­aufgaben ist es, den Bau oder Kauf von Wohn­eigentum und die Sanierung von Gebäuden zu unterstützen. Dafür vergibt sie güns­tige Kredite und in ihrem Gebäudesanierungs­programm auch Zuschüsse zu den Investitions­kosten.

Jeder, der ein Eigenheim baut oder kauft, kann zum Beispiel 50 000 Euro Kredit aus dem KfW-Wohn­eigentums­programm erhalten. Besonders attraktiv ist die Förderbank für Haus­eigentümer, die ihre Immobilie von Grund auf sanieren, etwa Dach und Fassade dämmen, die alten Fenster austauschen und die Heizung erneuern. Dafür vergibt die Staats­bank bis zu 75 000 Euro Kredit für einen Zins­satz von winzigen 1 Prozent im Jahr. Weil Haus­eigentümer zusätzlich einen Tilgungs­zuschuss erhalten, bekommen sie den Kredit in den ersten zehn Jahren fast umsonst.

Nicht viel teurer sind die KfW-Darlehen für einen alters­gerechten Umbau und für den Bau oder Erst­erwerb einer Immobilie mit besonders nied­rigem Energiebedarf (siehe „Kfw-Darlehen im Überblick“).

Kredite nur über andere Banken

Die KfW vergibt ihre Kredite nicht direkt, sondern nur über andere Banken. Erster Ansprech­partner ist meist die Haus­bank. Der Haus­eigentümer kann aber jede beliebige Bank wählen, die KfW-Kredite anbietet.

Die Bank prüft die Finanzierung, schließt den Kredit­vertrag mit dem Kunden ab und haftet gegen­über der KfW für die Rück­zahlung. Als Gegen­leistung muss sie weniger Zinsen an die KfW weiterleiten, als der Kunde für den Kredit zahlt.

Banken geben Zins­rabatte

Die KfW legt nur die Höchst­zins­sätze für ihre Kredite fest. Verzichtet eine Bank auf einen Teil ihrer Marge, kann sie ihn auch güns­tiger anbieten.

Die ING-Diba beispiels­weise unterbietet den KfW-Stan­dard­zins in einigen Programmen um 0,4 Prozent­punkte – voraus­gesetzt, der Kreditnehmer nimmt zusätzlich ein Darlehen der Direkt­bank von mindestens 40 000 Euro auf. Die zur Post­bank gehörende DSL Bank gibt zurzeit in allen KfW-Programmen einen Rabatt von 0,25 Prozent­punkten. Auch die Münchener Hypotheken­bank und die Gladbacher Bank bieten Sonderzinsen. Diese Sonder­angebote sind auch bei den meisten Kredit­vermitt­lern erhältlich. Sie werden außerdem von einigen Banken, etwa der Hypo­ver­eins­bank und der Targo­bank, vermittelt.

Gesamt­effektivzins zählt

Gibt es das Förderdarlehen zum Vorzugs­zins, dann in aller Regel nur in Kombination mit einem zusätzlichen Darlehen der Bank. Auch dafür müssen die Konditionen stimmen – sonst holt sich die Bank den Rabatt einfach durch höhere Zinsen bei ihrem eigenen Darlehen zurück.

Finanztest hat deshalb für zwei typische Misch­finanzierungen die Konditionen von 70 Banken und Vermitt­lern verglichen und den Gesamt­effektivzins aus Bank- und KfW-Darlehen berechnet (siehe Tabellen Modellfall 1 und Modellfall 2).

Modell­fall 1 ist der Kauf einer Eigentums­wohnung zur Selbst­nutzung. Den KfW-Kredit aus dem Wohn­eigentums­programm gibt es ohne Auflage. Allerdings sind die Zinsen nicht viel nied­riger – manchmal sogar etwas höher – als für einen normalen Bank­kredit mit ebenfalls zehnjäh­riger Zins­bindung. Deshalb sollten die Banken das KfW-Darlehen für unseren Vergleich nur einbinden, wenn es für den Kunden wirk­lich güns­tiger wird.

Bei den meisten Instituten war das der Fall. Die güns­tigsten konnten den Effektivzins der Finanzierung mithilfe des KfW-Darlehens deutlich unter 2,5 Prozent drücken. Einige Regional­banken schafften das sogar ohne Zins­rabatt für das KfW-Darlehen.

In den Angeboten der BBBank, der Sparda Nürn­berg, der Ethik­bank und der Volks­bank Düssel­dorf Neuss war kein KfW-Darlehen dabei. Trotzdem sind sie mit die güns­tigsten Banken im Test. Die ING-Diba, die das Förderdarlehen zum nied­rigsten Zins anbietet, landete dagegen nur im Mittel­feld. Kein Wunder: Ihr eigenes Darlehen war mit einem Effektivzins von 2,84 Prozent deutlich teurer als bei der Konkurrenz.

Sanierungs­kredit für 0,14 Prozent

Im Modell­fall 2 kauft der Kreditnehmer ein Haus, das er für 50 000 Euro zu einem sogenannten Effizienz­haus 100 umbaut – das entspricht dem energetischen Mindest­stan­dard eines Neubaus (siehe „Stichwort“). Anders als im Modell­fall 1 ist das KfW-Darlehen hier immer ein Schnäpp­chen: Den Sanierungs­kredit gibt es inklusive Tilgungs­zuschuss schon zu einem Effektivzins von 0,38 Prozent. Die DSL-Bank, die viele Vermittler als ihre güns­tigste Bank für den Modell­fall nannten, vergibt den Kredit sogar schon für 0,14 Prozent.

Mit KfW-Darlehen wird daher auch die Gesamt­finanzierung deutlich billiger. Im Modell­fall zahlt der Hauskäufer für die Kredite von insgesamt 200 000 Euro nicht einmal 2 Prozent Zinsen, wenn er bei einer güns­tigen Bank finanziert. Im Vergleich zu einer Finanzierung ohne Förderung spart er rund 11 000 Euro Zinsen.

Banken blocken oft ab

Fast alle Banken sind bereit, einen KfW-Kredit als zusätzliches Darlehen zu vergeben. Haus­eigentümer, die für ihren Umbau nur den KfW-Kredit brauchen, bekommen von ihrer Bank aber oft einen Korb. Je kleiner die benötigte Summe, desto schwerer haben sie es, einen Geld­geber zu finden.

Die Gladbacher Bank etwa vermittelt KfW-Kredite nur zusammen mit einem haus­eigenen Darlehen von mindestens 75 000 Euro. Die Sparda Baden-Württem­berg besteht auf einem eigenen Darlehen von mindestens 50 000 Euro.

Andere Institute vergeben das KfW-Darlehen auch solo – aber oft erst ab Beträgen von 25 000 bis 50 000 Euro. So viel braucht niemand, der nur den Heizkessel erneuern will. Finanztest hat deshalb eine Liste der Banken zusammen­gestellt, die ein KfW-Darlehen schon ab kleinen Summen und ohne Zusatz­darlehen vergeben (siehe Tabelle).

Zuschuss als Alternative

KfW-Förderung Test

Die KfW vergibt Kredite und Zuschüsse auch für einzelne Modernisierungs­arbeiten. Dazu gehört der Einbau neuer Fenster mit guten Dämm­eigenschaften.

Das KfW-Programm für energieeffizientes Sanieren ist auch für Eigentümer geeignet, die ihren Umbau aus eigenen Mitteln stemmen. Statt eines Darlehens können sie direkt bei der KfW einen Investitions­zuschuss beantragen.

Kurz vor Weih­nachten hat die Bundes­regierung beschlossen, die Zuschüsse teil­weise aufzusto­cken. So steigt der Zuschuss für eine aufwendige Sanierung zum KfW-Effizienz­haus 70 von bisher 15 auf 20 Prozent der Kosten. Haus­eigentümer erhalten dadurch eine Finanz­spritze von bis zu 15 000 Euro. Für einzelne Maßnahmen wie den Einbau neuer Fenster oder die Installation eines modernen Heizkessels zahlt die KfW künftig einen Zuschuss von 10 Prozent (siehe Tabelle).

Tech­nische Anforderungen

Ob Zuschuss oder Kredit: Um Fördermittel der KfW zu erhalten, müssen Haus­eigentümer eine Reihe von Bedingungen erfüllen. So muss ein dafür zugelassener Sach­verständiger bestätigen, dass das Gebäude nach der Sanierung den Effizienz­haus-Stan­dard erfüllt. Sind einzelne Maßnahmen geplant, gelten tech­nische Mindest­anforderungen für Fenster, Dämm­material und andere Bauteile.

Haus­eigentümer sollten sich daher früh nach den Details der Förderung erkundigen und sich fach­kundig beraten lassen, welche Arbeiten an und in ihrem Haus sinn­voll sind (siehe „Unser Rat“). Planen sie eine energetische Sanierung, gehört dazu auch eine Wirt­schaftlich­keits­berechnung. Denn längst nicht jede Baumaß­nahme, die den Energieverbrauch verringert, ist unterm Strich rentabel.

Geschickt kombinieren

KfW-Kredite lassen sich oft miteinander kombinieren. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft, modernisiert und alters­tauglich macht, kann gleich drei KfW-Kredite aufnehmen: 50 000 Euro aus dem Wohn­eigentums­programm, bis zu 75 000 Euro für die Sanierung zum Effizienz­haus und bis zu 50 000 Euro für den alters­gerechten Umbau. Für die Planung und Baubegleitung durch einen Sach­verständigen zahlt der Bauherr in der Regel nur das halbe Honorar: Bis zu 4 000 Euro gibt es als Zuschuss von der KfW.

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