KfW-Darlehen und Bauspar­vertrag Sichere Kombi für die Zukunft

Güns­tige KfW-Kredite für Immobilien­besitzer und -käufer

Die staatliche KfW-Bank vergibt güns­tige Kredite für Bauherren, Wohnungs­käufer und Haus­eigentümer. Besonders lohnend sind ihre Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Modernisieren. Kreditnehmer profitieren darin nicht nur von nied­rigen Zinsen, sondern bekommen auch einen Teil der Schuld erlassen. Je geringer der Energiebedarf des Gebäudes, desto höher fällt der Zuschuss aus (Tabelle Kfz-Effizienzhäuser).

Besonders lohnend für energieeffizientes Bauen und Modernisieren

Wer zum Beispiel ein älteres Haus so aufwendig saniert, dass es nicht mehr Energie als ein Neubau benötigt („KfW Effizienz­haus 100“), bekommt bis zu 100 000 Euro Kredit für winzige 0,75 Prozent Zinsen im Jahr. Zusätzlich zieht die KfW bis zu 15 000 Euro als Tilgungs­zuschuss von der Rest­schuld ab, sobald ein Sach­verständiger nach Ende der Bauarbeiten den Effizienz­hausstan­dard bestätigt.

KfW-Kredite: Zins­sicherheit nur für zehn Jahre

Einen Nachteil müssen Kreditnehmer bei der KfW aber in Kauf nehmen: Die Förderkredite gibt es nur mit einer Zins­bindung von längs­tens zehn Jahren. Die meisten schaffen es beim besten Willen nicht, das Darlehen in dieser Zeit komplett zu tilgen. Nach zehn Jahren benötigen sie eine Anschluss­finanzierung für die Rest­schuld. Dann ist Schluss mit den Sonder­konditionen. Die KfW wird das Darlehen nur zu markt­üblichem Zins­satz verlängern – der könnte viel höher liegen als heute.

Kombination mit Bauspar­vertrag

Das Zins­erhöhungs­risiko müssen Kreditnehmer nicht hinnehmen. Mit einem Bauspar­vertrag können sie sich den Anschluss­kredit für das Förderdarlehen schon heute zu festen Zinsen sichern. Es gibt zwei Möglich­keiten:

Variante 1: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen als „endfäl­liges“ Darlehen auf, für das er nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, schließt er einen Bauspar­vertrag ab, mit dem er das Förderdarlehen nach zehn Jahren auf einen Schlag ablöst. Die Bausparsumme entspricht der Kreditsumme abzüglich Tilgungs­zuschuss. Die Bausparrate wird so kalkuliert, dass der Kreditnehmer sein Guthaben nach zehn Jahren abrufen kann und den Rest der Bausparsumme als Darlehen bekommt. Damit zahlt er den KfW-Kredit zurück. Danach fallen nur noch die Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zins­satz von meist 1,95 bis 2,95 Prozent schon heute fest­steht (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).

Variante 2: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen mit laufender Tilgung auf und schließt den Bauspar­vertrag in Höhe der Rest­schuld nach zehn Jahren ab. Die Bausparsumme ist nied­riger als in Variante 1. Die Monats­belastung ist allerdings relativ hoch, weil der Bausparer Tilgung und Bausparbeiträge zugleich stemmen muss (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).

Vorteile bietet die KfW-Bauspar-Kombination in beiden Varianten

• Statt für 10 Jahre sichern sich Kreditnehmer feste Zinsen für bis zu 30 Jahre.
• Sie dürfen nach der Zuteilung beliebige Sondertilgungen leisten oder die Rate erhöhen.
• Liegt ihr zu versteuerndes Einkommen nicht höher als 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro), profitieren sie von der staatlichen Wohnungs­bauprämie. Sie beträgt 8,8 Prozent auf jähr­liche Spar­leistungen bis zu 512 Euro (Ehepaare 1 024 Euro). Maximal sind das bei einer Spar­zeit von zehn Jahren 450 Euro für Allein­stehende und 900 Euro für Ehepaare. Und die Bundes­regierung hat versprochen, Prämien und Einkommens­grenzen zu erhöhen.

Mick­rige Sparzinsen

Die Zins­sicherung gibt es allerdings nicht umsonst. Bausparkassen zahlen auf die Sparbeiträge nur Mikrozinsen, meist nicht mehr als 0,10 oder 0,25 Prozent. Die Zinsen in der Spar­phase sind sogar fast immer geringer als die Abschluss- und Jahres­gebühren, die Bausparkassen vom Guthaben abzwa­cken.

Zins­sicheres Bauspardarlehen

Die Bauspar-Zwischen­bilanz nach zehn Jahren fällt daher bescheiden aus: Würde der Kreditnehmer keine Bausparbeiträge zahlen und das Geld zur direkten Tilgung des KfW-Darlehens einsetzen, hätte er am Ende der Zins­bindung weniger Schulden als in der Bauspar­variante. Im Beispiel 1 (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55, in dem ein Bauherr von der KfW 100 000 Euro für den Hausbau aufnimmt, summiert sich dieser Nachteil auf rund 3 700 Euro. Lohnend wird die Bauspar­kombination erst bei steigenden Zinsen für Immobilien­kredite. Dann wird der Nachteil in der ersten Phase durch das zins­sichere Bauspardarlehen kompensiert.

Wann sich ein Bauspar­vertrag lohnt

Faust­regel: Damit sich ein Bauspar­vertrag unterm Strich auszahlt, müssen die Zinsen für Baukredite in den kommenden zehn Jahren mindestens auf 3 bis 4 Prozent steigen. Ob das so kommt, kann heute niemand wissen. Mit einem ergänzenden Bauspar­vertrag sind KfW-Finanzierer aber zumindest auf der sicheren Seite.

Bauspar­vertrag muss passen

Das Bausparmodell funk­tioniert nur dann gut, wenn Bausparsumme, Sparbeitrag und Zuteilungs­termin auf die Zins­bindung und die Rest­schuld des KfW-Darlehens abge­stimmt sind. Der optimale Sparbeitrag kann sich je nach Bauspar­tarif unterscheiden. Kreditnehmer sollten sich passende Bauspar­angebote bei der Bank oder Bausparkasse erstellen lassen, über die sie den KfW-Kredit aufnehmen wollen. Ein Spar- und Tilgungs­plan zeigt, ob der Vertrag nach zehn Jahren zugeteilt werden kann und die Auszahlung zur Tilgung des KfW-Darlehens reicht.

KfW-Darlehen mit oder ohne Tilgung

Soll der KfW-Kredit tilgungs­frei sein (Variante 1), muss die Bank den Bauspar­vertrag als Tilgungs­ersatz akzeptieren. Sie wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer seine Ansprüche aus dem Vertrag an sie abtritt. In Variante 2 (KfW-Darlehen mit Tilgung) kann der Kreditnehmer den Bauspar­vertrag auch auf eigene Faust abschließen. Eine Abtretung ist nicht nötig. Dennoch empfiehlt es sich, auch die finanzierende Bank nach einem Angebot zu fragen. Kommen KfW-Darlehen und Bauspar­vertrag aus einer Hand, ist später in der Regel keine Grund­schuld­über­tragung nötig.

Höhere Rate beachten

Für einen Hausbau oder den Erst­erwerb einer frisch sanierten Eigentums­wohnung wird ein KfW-Kredit selten reichen. Meist kommt noch ein Bank­kredit dazu. In diesem Fall müssen Kreditnehmer prüfen, ob sie sich den Bauspar­vertrag im Rahmen ihrer Gesamt­finanzierung noch leisten können. Beim Bausparmodell ist die Monats­belastung in den ersten zehn Jahren höher als die Mindest­rate für einen gewöhnlichen KfW-Kredit.

Tipp: Auf unserer Themenseite Eigenheim + Miete finden Sie viele weitere Informationen rund um die Immobilien­finanzierung.