KfW-Darlehen und Bauspar­vertrag Sichere Kombi für die Zukunft

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KfW-Darlehen und Bauspar­vertrag - Sichere Kombi für die Zukunft
Für ein „Effizienz­haus 40 Plus“ gibt es bis zu 15 000 Euro Tilgungs­zuschuss. © WeberHaus / Sven Rahm Fotografie

Die Immobilien­experten der Stiftung Warentest erläutern, in welchen Fällen es sinn­voll ist, KfW-Kredite mit einem Bauspar­vertrag zu kombinieren.

Güns­tige KfW-Kredite für Immobilien­besitzer und -käufer

Die staatliche KfW-Bank vergibt güns­tige Kredite für Bauherren, Wohnungs­käufer und Haus­eigentümer. Besonders lohnend sind ihre Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Modernisieren. Kreditnehmer profitieren darin nicht nur von nied­rigen Zinsen, sondern bekommen auch einen Teil der Schuld erlassen. Je geringer der Energiebedarf des Gebäudes, desto höher fällt der Zuschuss aus (Tabelle Kfw-Effizienzhäuser).

Besonders lohnend für energieeffizientes Bauen und Modernisieren

Wer zum Beispiel ein älteres Haus so aufwendig saniert, dass es nicht mehr Energie als ein Neubau benötigt („KfW Effizienz­haus 100“), bekommt bis zu 100 000 Euro Kredit für winzige 0,75 Prozent Zinsen im Jahr. Zusätzlich zieht die KfW bis zu 15 000 Euro als Tilgungs­zuschuss von der Rest­schuld ab, sobald ein Sach­verständiger nach Ende der Bauarbeiten den Effizienz­hausstan­dard bestätigt.

Unser Rat

KfW-Bauspar-Kombi.
Sie wollen einen Förderkredit der staatlichen KfW-Bank nutzen? Die Kombination mit einem Bauspar­vertrag ist sinn­voll, wenn am Ende der Zins­bindung eine größere Rest­schuld bleibt und Sie sich gegen höhere Zinsen absichern möchten.
Förderprogramme.
Einen Über­blick über KfW-Programme und aktuelle Konditionen finden Sie in unserem laufend aktualisierten Test Immobilienfinanzierung: Schritt für Schritt zum Kredit. Ausführ­licher informiert die KfW.
Angebote.
Die Förderkredite können Sie über ein Kredit­institut Ihrer Wahl abschließen, aber nicht direkt bei der KfW. Lassen Sie sich auch Angebote erstellen, bei denen ein Bauspar­vertrag die Rest­schuld des KfW-Darlehens ablöst.
Bauspar­tarife.
Weitere Informationen zum Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.

KfW-Kredite: Zins­sicherheit nur für zehn Jahre

Einen Nachteil müssen Kreditnehmer bei der KfW aber in Kauf nehmen: Die Förderkredite gibt es nur mit einer Zins­bindung von längs­tens zehn Jahren. Die meisten schaffen es beim besten Willen nicht, das Darlehen in dieser Zeit komplett zu tilgen. Nach zehn Jahren benötigen sie eine Anschluss­finanzierung für die Rest­schuld. Dann ist Schluss mit den Sonder­konditionen. Die KfW wird das Darlehen nur zu markt­üblichem Zins­satz verlängern – der könnte viel höher liegen als heute.

Kombination mit Bauspar­vertrag

Das Zins­erhöhungs­risiko müssen Kreditnehmer nicht hinnehmen. Mit einem Bauspar­vertrag können sie sich den Anschluss­kredit für das Förderdarlehen schon heute zu festen Zinsen sichern. Es gibt zwei Möglich­keiten:

Variante 1: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen als „endfäl­liges“ Darlehen auf, für das er nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, schließt er einen Bauspar­vertrag ab, mit dem er das Förderdarlehen nach zehn Jahren auf einen Schlag ablöst. Die Bausparsumme entspricht der Kreditsumme abzüglich Tilgungs­zuschuss. Die Bausparrate wird so kalkuliert, dass der Kreditnehmer sein Guthaben nach zehn Jahren abrufen kann und den Rest der Bausparsumme als Darlehen bekommt. Damit zahlt er den KfW-Kredit zurück. Danach fallen nur noch die Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zins­satz von meist 1,95 bis 2,95 Prozent schon heute fest­steht (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).

Variante 2: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen mit laufender Tilgung auf und schließt den Bauspar­vertrag in Höhe der Rest­schuld nach zehn Jahren ab. Die Bausparsumme ist nied­riger als in Variante 1. Die Monats­belastung ist allerdings relativ hoch, weil der Bausparer Tilgung und Bausparbeiträge zugleich stemmen muss (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).

Vorteile bietet die KfW-Bauspar-Kombination in beiden Varianten

  • Statt für 10 Jahre sichern sich Kreditnehmer feste Zinsen für bis zu 30 Jahre.
  • Sie dürfen nach der Zuteilung beliebige Sondertilgungen leisten oder die Rate erhöhen.
  • Liegt ihr zu versteuerndes Einkommen nicht höher als 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro), profitieren sie von der staatlichen Wohnungs­bauprämie. Sie beträgt 8,8 Prozent auf jähr­liche Spar­leistungen bis zu 512 Euro (Ehepaare 1 024 Euro). Maximal sind das bei einer Spar­zeit von zehn Jahren 450 Euro für Allein­stehende und 900 Euro für Ehepaare. Und die Bundes­regierung hat versprochen, Prämien und Einkommens­grenzen zu erhöhen.

Mick­rige Sparzinsen

Die Zins­sicherung gibt es allerdings nicht umsonst. Bausparkassen zahlen auf die Sparbeiträge nur Mikrozinsen, meist nicht mehr als 0,10 oder 0,25 Prozent. Die Zinsen in der Spar­phase sind sogar fast immer geringer als die Abschluss- und Jahres­gebühren, die Bausparkassen vom Guthaben abzwa­cken.

Zins­sicheres Bauspardarlehen

Die Bauspar-Zwischen­bilanz nach zehn Jahren fällt daher bescheiden aus: Würde der Kreditnehmer keine Bausparbeiträge zahlen und das Geld zur direkten Tilgung des KfW-Darlehens einsetzen, hätte er am Ende der Zins­bindung weniger Schulden als in der Bauspar­variante. Im Beispiel 1 (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55, in dem ein Bauherr von der KfW 100 000 Euro für den Hausbau aufnimmt, summiert sich dieser Nachteil auf rund 3 700 Euro. Lohnend wird die Bauspar­kombination erst bei steigenden Zinsen für Immobilien­kredite. Dann wird der Nachteil in der ersten Phase durch das zins­sichere Bauspardarlehen kompensiert.

Wann sich ein Bauspar­vertrag lohnt

Faust­regel: Damit sich ein Bauspar­vertrag unterm Strich auszahlt, müssen die Zinsen für Baukredite in den kommenden zehn Jahren mindestens auf 3 bis 4 Prozent steigen. Ob das so kommt, kann heute niemand wissen. Mit einem ergänzenden Bauspar­vertrag sind KfW-Finanzierer aber zumindest auf der sicheren Seite.

Bauspar­vertrag muss passen

Das Bausparmodell funk­tioniert nur dann gut, wenn Bausparsumme, Sparbeitrag und Zuteilungs­termin auf die Zins­bindung und die Rest­schuld des KfW-Darlehens abge­stimmt sind. Der optimale Sparbeitrag kann sich je nach Bauspar­tarif unterscheiden. Kreditnehmer sollten sich passende Bauspar­angebote bei der Bank oder Bausparkasse erstellen lassen, über die sie den KfW-Kredit aufnehmen wollen. Ein Spar- und Tilgungs­plan zeigt, ob der Vertrag nach zehn Jahren zugeteilt werden kann und die Auszahlung zur Tilgung des KfW-Darlehens reicht.

KfW-Darlehen mit oder ohne Tilgung

Soll der KfW-Kredit tilgungs­frei sein (Variante 1), muss die Bank den Bauspar­vertrag als Tilgungs­ersatz akzeptieren. Sie wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer seine Ansprüche aus dem Vertrag an sie abtritt. In Variante 2 (KfW-Darlehen mit Tilgung) kann der Kreditnehmer den Bauspar­vertrag auch auf eigene Faust abschließen. Eine Abtretung ist nicht nötig. Dennoch empfiehlt es sich, auch die finanzierende Bank nach einem Angebot zu fragen. Kommen KfW-Darlehen und Bauspar­vertrag aus einer Hand, ist später in der Regel keine Grund­schuld­über­tragung nötig.

Höhere Rate beachten

Für einen Hausbau oder den Erst­erwerb einer frisch sanierten Eigentums­wohnung wird ein KfW-Kredit selten reichen. Meist kommt noch ein Bank­kredit dazu. In diesem Fall müssen Kreditnehmer prüfen, ob sie sich den Bauspar­vertrag im Rahmen ihrer Gesamt­finanzierung noch leisten können. Beim Bausparmodell ist die Monats­belastung in den ersten zehn Jahren höher als die Mindest­rate für einen gewöhnlichen KfW-Kredit.

Tipp: Auf unserer Themenseite Eigenheim + Miete finden Sie viele weitere Informationen rund um die Immobilien­finanzierung.

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    - Mit dem richtigen Baukredit können Sie viele Zehn­tausend Euro Zinsen sparen. Dabei helfen unser Kredit-Vergleich, ein Check der Darlehensbedingungen und der Testbe­richt.

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Testos.Teron am 06.03.2019 um 12:18 Uhr
@Stiftung_Warentest

Sie schreiben, dass die "Auffangösung" für die insolvente Quelle Bausparkasse deren Fortbetrieb ermöglicht.
Aber zu welchem Preis?
Werden nicht systematisch alle Bestandskunden eliminiert?
Das dabei zur Schau getragene aggressive Vorgehen soll Widerspruch abschrecken. Keine andere der echten Bausparkassen (allesamt Mitaktionäre von "BSQ") leistet sich das - und braucht es auch nicht. Die sog. "Beratung-Service-Qualität-AG" holt für die Branche die heißen Kohlen aus dem Feuer.
Steckt da nicht System hinter?
Und werden dadurch nicht auch die jetzt propagierten Produkte ausgehöhlt?

Clapper52 am 04.03.2019 um 17:36 Uhr
KfW Darlehen von Kreditinstituten < 15.000€ ?

Ich habe bei verschiedenen Kreditinstituten angefragt, aber keines der Institute hat mir meine Heizungsmodernisierung von über 8.600 € über ein KfW Darlehen finanziert, auch eine Bausparkasse nicht. Damit ist eine Energiesparlösung für den kleinen Rentner nur möglich, wenn er die Heizungsinvestition aus dem Altersvorsorge-Sparstrumpf finanzieren kann. Wenn dies nicht möglich ist, kann er nichts für die Umwelt tun und bleibt von den KfW Fördermitteln ausgeschlossen. Ich finde, hier greifen die derzeitigen Regelungen der KfW zu kurz. Hier müsste ein Fond o.ä geschaffen werden, aus dem der Modernisierungsinvestor das Darlehen erhalten könnte und über den dann die Rückzahlung abgewickelt würde.

Profilbild Stiftung_Warentest am 04.03.2019 um 14:56 Uhr
Woher kommt das Geld?

@Francis_Peltier: Sie zahlen nicht das Darlehen auf den Bausparvertrag ein, denn den Betrag benötigen Sie ja, wie Sie richtig sagen, für den Bau. Sie schließen aber zusätzlich zur Darlehensaufnahme einen Bausparvertrag ab und sparen diesen so an, dass er mit dem Ende der Zinsbindung des Darlehens zuteilungsreif wird. Die Höhe des Sparbeitrags entspricht dabei in der Variante 1 der Summe, die Sie eigentlich in die Darlehenstilgung stecken würden. Das Darlehen wird in den ersten 10 Jahren nicht getilgt, sondern bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags in einer Summe abgelöst. (PH)

Profilbild Stiftung_Warentest am 04.03.2019 um 12:13 Uhr
Einlagensicherung der Bausparkassen

@Remember_Carthage: Die privaten Bausparkassen unterliegen wie gesagt _nicht_ einer gesonderten Einlagensicherung, sondern der gesetzliche Einlagensicherung durch den Einlagensicherungsfonds (EdB). Dieser unterliegen alle in Deutschland ansässigen BANKEN. Auch bei den Landesbausparkassen steht die Gemeinschaft der deutschen Sparkassen, bei Schwäbisch Hall der Genossenschaftsverband hinter der Einlagensicherung. (PH)

Gelöschter Nutzer am 04.03.2019 um 11:56 Uhr
@Stiftung_Warentest

Es ist korrekt, was sie schreiben. Aber korrekt ist auch, dass die Sicherungseinrichtungen der Bausparkassen finanziell nicht in der Lage sind, die Pleite einer größeren Bausparkasse aufzufangen, ganz zu schweigen von mehreren Pleiten. Und gerade die sind zumindest keine reinen Hirngespinste, wenn dereinst die Zinsen mal kräftig steigen. Deshalb sollten meiner Meinung nach, Sparer zumindest über dieses Risiko wissen, damit sie eine informierte Entscheidung treffen können.
Und ich hoffe sehr, dass dann nicht wieder die Steuerzahler bluten werden müssen.