Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest erläutern, in welchen Fällen es sinnvoll ist, KfW-Kredite mit einem Bausparvertrag zu kombinieren.
Günstige KfW-Kredite für Immobilienbesitzer und -käufer
Die staatliche KfW-Bank vergibt günstige Kredite für Bauherren, Wohnungskäufer und Hauseigentümer. Besonders lohnend sind ihre Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Modernisieren. Kreditnehmer profitieren darin nicht nur von niedrigen Zinsen, sondern bekommen auch einen Teil der Schuld erlassen. Je geringer der Energiebedarf des Gebäudes, desto höher fällt der Zuschuss aus (Tabelle Kfz-Effizienzhäuser).
Besonders lohnend für energieeffizientes Bauen und Modernisieren
Wer zum Beispiel ein älteres Haus so aufwendig saniert, dass es nicht mehr Energie als ein Neubau benötigt („KfW Effizienzhaus 100“), bekommt bis zu 100 000 Euro Kredit für winzige 0,75 Prozent Zinsen im Jahr. Zusätzlich zieht die KfW bis zu 15 000 Euro als Tilgungszuschuss von der Restschuld ab, sobald ein Sachverständiger nach Ende der Bauarbeiten den Effizienzhausstandard bestätigt.
Unser Rat
- KfW-Bauspar-Kombi.
- Sie wollen einen Förderkredit der staatlichen KfW-Bank nutzen? Die Kombination mit einem Bausparvertrag ist sinnvoll, wenn am Ende der Zinsbindung eine größere Restschuld bleibt und Sie sich gegen höhere Zinsen absichern möchten.
- Förderprogramme.
- Einen Überblick über KfW-Programme und aktuelle Konditionen finden Sie in unserem laufend aktualisierten Test Immobilienfinanzierung: Schritt für Schritt zum Kredit. Ausführlicher informiert die KfW.
- Angebote.
- Die Förderkredite können Sie über ein Kreditinstitut Ihrer Wahl abschließen, aber nicht direkt bei der KfW. Lassen Sie sich auch Angebote erstellen, bei denen ein Bausparvertrag die Restschuld des KfW-Darlehens ablöst.
- Bausparrechner.
- Günstige Bauspartarife – auch zur Ablösung von KfW-Krediten – ermittelt der Bausparrechner der Stiftung Warentest (für Flatrate-Kunden kostenlos).
KfW-Kredite: Zinssicherheit nur für zehn Jahre
Einen Nachteil müssen Kreditnehmer bei der KfW aber in Kauf nehmen: Die Förderkredite gibt es nur mit einer Zinsbindung von längstens zehn Jahren. Die meisten schaffen es beim besten Willen nicht, das Darlehen in dieser Zeit komplett zu tilgen. Nach zehn Jahren benötigen sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Dann ist Schluss mit den Sonderkonditionen. Die KfW wird das Darlehen nur zu marktüblichem Zinssatz verlängern – der könnte viel höher liegen als heute.
Kombination mit Bausparvertrag
Das Zinserhöhungsrisiko müssen Kreditnehmer nicht hinnehmen. Mit einem Bausparvertrag können sie sich den Anschlusskredit für das Förderdarlehen schon heute zu festen Zinsen sichern. Es gibt zwei Möglichkeiten:
Variante 1: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen als „endfälliges“ Darlehen auf, für das er nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, schließt er einen Bausparvertrag ab, mit dem er das Förderdarlehen nach zehn Jahren auf einen Schlag ablöst. Die Bausparsumme entspricht der Kreditsumme abzüglich Tilgungszuschuss. Die Bausparrate wird so kalkuliert, dass der Kreditnehmer sein Guthaben nach zehn Jahren abrufen kann und den Rest der Bausparsumme als Darlehen bekommt. Damit zahlt er den KfW-Kredit zurück. Danach fallen nur noch die Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zinssatz von meist 1,95 bis 2,95 Prozent schon heute feststeht (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).
Variante 2: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen mit laufender Tilgung auf und schließt den Bausparvertrag in Höhe der Restschuld nach zehn Jahren ab. Die Bausparsumme ist niedriger als in Variante 1. Die Monatsbelastung ist allerdings relativ hoch, weil der Bausparer Tilgung und Bausparbeiträge zugleich stemmen muss (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).
Vorteile bietet die KfW-Bauspar-Kombination in beiden Varianten
- Statt für 10 Jahre sichern sich Kreditnehmer feste Zinsen für bis zu 30 Jahre.
- Sie dürfen nach der Zuteilung beliebige Sondertilgungen leisten oder die Rate erhöhen.
- Liegt ihr zu versteuerndes Einkommen nicht höher als 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro), profitieren sie von der staatlichen Wohnungsbauprämie. Sie beträgt 8,8 Prozent auf jährliche Sparleistungen bis zu 512 Euro (Ehepaare 1 024 Euro). Maximal sind das bei einer Sparzeit von zehn Jahren 450 Euro für Alleinstehende und 900 Euro für Ehepaare. Und die Bundesregierung hat versprochen, Prämien und Einkommensgrenzen zu erhöhen.
Mickrige Sparzinsen
Die Zinssicherung gibt es allerdings nicht umsonst. Bausparkassen zahlen auf die Sparbeiträge nur Mikrozinsen, meist nicht mehr als 0,10 oder 0,25 Prozent. Die Zinsen in der Sparphase sind sogar fast immer geringer als die Abschluss- und Jahresgebühren, die Bausparkassen vom Guthaben abzwacken.
Zinssicheres Bauspardarlehen
Die Bauspar-Zwischenbilanz nach zehn Jahren fällt daher bescheiden aus: Würde der Kreditnehmer keine Bausparbeiträge zahlen und das Geld zur direkten Tilgung des KfW-Darlehens einsetzen, hätte er am Ende der Zinsbindung weniger Schulden als in der Bausparvariante. Im Beispiel 1 (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55, in dem ein Bauherr von der KfW 100 000 Euro für den Hausbau aufnimmt, summiert sich dieser Nachteil auf rund 3 700 Euro. Lohnend wird die Bausparkombination erst bei steigenden Zinsen für Immobilienkredite. Dann wird der Nachteil in der ersten Phase durch das zinssichere Bauspardarlehen kompensiert.
Wann sich ein Bausparvertrag lohnt
Faustregel: Damit sich ein Bausparvertrag unterm Strich auszahlt, müssen die Zinsen für Baukredite in den kommenden zehn Jahren mindestens auf 3 bis 4 Prozent steigen. Ob das so kommt, kann heute niemand wissen. Mit einem ergänzenden Bausparvertrag sind KfW-Finanzierer aber zumindest auf der sicheren Seite.
Bausparvertrag muss passen
Das Bausparmodell funktioniert nur dann gut, wenn Bausparsumme, Sparbeitrag und Zuteilungstermin auf die Zinsbindung und die Restschuld des KfW-Darlehens abgestimmt sind. Der optimale Sparbeitrag kann sich je nach Bauspartarif unterscheiden. Kreditnehmer sollten sich passende Bausparangebote bei der Bank oder Bausparkasse erstellen lassen, über die sie den KfW-Kredit aufnehmen wollen. Ein Spar- und Tilgungsplan zeigt, ob der Vertrag nach zehn Jahren zugeteilt werden kann und die Auszahlung zur Tilgung des KfW-Darlehens reicht.
KfW-Darlehen mit oder ohne Tilgung
Soll der KfW-Kredit tilgungsfrei sein (Variante 1), muss die Bank den Bausparvertrag als Tilgungsersatz akzeptieren. Sie wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer seine Ansprüche aus dem Vertrag an sie abtritt. In Variante 2 (KfW-Darlehen mit Tilgung) kann der Kreditnehmer den Bausparvertrag auch auf eigene Faust abschließen. Eine Abtretung ist nicht nötig. Dennoch empfiehlt es sich, auch die finanzierende Bank nach einem Angebot zu fragen. Kommen KfW-Darlehen und Bausparvertrag aus einer Hand, ist später in der Regel keine Grundschuldübertragung nötig.
Höhere Rate beachten
Für einen Hausbau oder den Ersterwerb einer frisch sanierten Eigentumswohnung wird ein KfW-Kredit selten reichen. Meist kommt noch ein Bankkredit dazu. In diesem Fall müssen Kreditnehmer prüfen, ob sie sich den Bausparvertrag im Rahmen ihrer Gesamtfinanzierung noch leisten können. Beim Bausparmodell ist die Monatsbelastung in den ersten zehn Jahren höher als die Mindestrate für einen gewöhnlichen KfW-Kredit.
Tipp: Auf unserer Themenseite Eigenheim + Miete finden Sie viele weitere Informationen rund um die Immobilienfinanzierung.
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Der beste Tarif für Sie
- Der Bausparrechner der Stiftung Warentest vergleicht für Sie die aktuellen Tarife aller deutschen Bausparkassen. So können Sie mehrere tausend Euro Zinsen sparen.
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Günstiger mit oder ohne KfW-Kredit?
- Unser KfW-Vergleichsrechner ermittelt, ob und wie viel Zinsen Sie bei Ihrer Finanzierung sparen, wenn Sie ein Bankdarlehen mit einem Förderkredit der KfW kombinieren.
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Riesige Zinsunterschiede für zinssichere Kredite
- Volltilgerdarlehen bieten feste Zinsen und konstante Raten über die gesamte Finanzierungslaufzeit. Wer Angebote vergleicht, vermeidet hohe Zinsen und spart Tausende Euro.
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Sie schreiben, dass die "Auffangösung" für die insolvente Quelle Bausparkasse deren Fortbetrieb ermöglicht.
Aber zu welchem Preis?
Werden nicht systematisch alle Bestandskunden eliminiert?
Das dabei zur Schau getragene aggressive Vorgehen soll Widerspruch abschrecken. Keine andere der echten Bausparkassen (allesamt Mitaktionäre von "BSQ") leistet sich das - und braucht es auch nicht. Die sog. "Beratung-Service-Qualität-AG" holt für die Branche die heißen Kohlen aus dem Feuer.
Steckt da nicht System hinter?
Und werden dadurch nicht auch die jetzt propagierten Produkte ausgehöhlt?
Ich habe bei verschiedenen Kreditinstituten angefragt, aber keines der Institute hat mir meine Heizungsmodernisierung von über 8.600 € über ein KfW Darlehen finanziert, auch eine Bausparkasse nicht. Damit ist eine Energiesparlösung für den kleinen Rentner nur möglich, wenn er die Heizungsinvestition aus dem Altersvorsorge-Sparstrumpf finanzieren kann. Wenn dies nicht möglich ist, kann er nichts für die Umwelt tun und bleibt von den KfW Fördermitteln ausgeschlossen. Ich finde, hier greifen die derzeitigen Regelungen der KfW zu kurz. Hier müsste ein Fond o.ä geschaffen werden, aus dem der Modernisierungsinvestor das Darlehen erhalten könnte und über den dann die Rückzahlung abgewickelt würde.
@Francis_Peltier: Sie zahlen nicht das Darlehen auf den Bausparvertrag ein, denn den Betrag benötigen Sie ja, wie Sie richtig sagen, für den Bau. Sie schließen aber zusätzlich zur Darlehensaufnahme einen Bausparvertrag ab und sparen diesen so an, dass er mit dem Ende der Zinsbindung des Darlehens zuteilungsreif wird. Die Höhe des Sparbeitrags entspricht dabei in der Variante 1 der Summe, die Sie eigentlich in die Darlehenstilgung stecken würden. Das Darlehen wird in den ersten 10 Jahren nicht getilgt, sondern bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags in einer Summe abgelöst. (PH)
@Remember_Carthage: Die privaten Bausparkassen unterliegen wie gesagt _nicht_ einer gesonderten Einlagensicherung, sondern der gesetzliche Einlagensicherung durch den Einlagensicherungsfonds (EdB). Dieser unterliegen alle in Deutschland ansässigen BANKEN. Auch bei den Landesbausparkassen steht die Gemeinschaft der deutschen Sparkassen, bei Schwäbisch Hall der Genossenschaftsverband hinter der Einlagensicherung. (PH)
Es ist korrekt, was sie schreiben. Aber korrekt ist auch, dass die Sicherungseinrichtungen der Bausparkassen finanziell nicht in der Lage sind, die Pleite einer größeren Bausparkasse aufzufangen, ganz zu schweigen von mehreren Pleiten. Und gerade die sind zumindest keine reinen Hirngespinste, wenn dereinst die Zinsen mal kräftig steigen. Deshalb sollten meiner Meinung nach, Sparer zumindest über dieses Risiko wissen, damit sie eine informierte Entscheidung treffen können.
Und ich hoffe sehr, dass dann nicht wieder die Steuerzahler bluten werden müssen.