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Für ein „Effizienzhaus 40 Plus“ gibt es bis zu 15 000 Euro Tilgungszuschuss.
Niedrige Zinsen für Förderkredite der KfW-Bank gelten nur für zehn Jahre. Ein Bausparvertrag sichert einen festen Zinssatz für die Zeit danach. Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest erläutern, in welchen Fällen es sinnvoll ist, KfW-Kredite mit einem Bausparvertrag zu kombinieren.
Günstige KfW-Kredite für Immobilienbesitzer und -käufer
Die staatliche KfW-Bank vergibt günstige Kredite für Bauherren, Wohnungskäufer und Hauseigentümer. Besonders lohnend sind ihre Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Modernisieren. Kreditnehmer profitieren darin nicht nur von niedrigen Zinsen, sondern bekommen auch einen Teil der Schuld erlassen. Je geringer der Energiebedarf des Gebäudes, desto höher fällt der Zuschuss aus (Tabelle Kfz-Effizienzhäuser).
Besonders lohnend für energieeffizientes Bauen und Modernisieren
Wer zum Beispiel ein älteres Haus so aufwendig saniert, dass es nicht mehr Energie als ein Neubau benötigt („KfW Effizienzhaus 100“), bekommt bis zu 100 000 Euro Kredit für winzige 0,75 Prozent Zinsen im Jahr. Zusätzlich zieht die KfW bis zu 15 000 Euro als Tilgungszuschuss von der Restschuld ab, sobald ein Sachverständiger nach Ende der Bauarbeiten den Effizienzhausstandard bestätigt.
Unser Rat
KfW-Bauspar-Kombi. Sie wollen einen Förderkredit der staatlichen KfW-Bank nutzen? Die Kombination mit einem Bausparvertrag ist sinnvoll, wenn am Ende der Zinsbindung eine größere Restschuld bleibt und Sie sich gegen höhere Zinsen absichern möchten.
Förderprogramme. Einen Überblick über KfW-Programme und aktuelle Konditionen finden Sie in unserem laufend aktualisierten Test Immobilienfinanzierung: Schritt für Schritt zum Kredit. Ausführlicher informiert die KfW.
Angebote. Die Förderkredite können Sie über ein Kreditinstitut Ihrer Wahl abschließen, aber nicht direkt bei der KfW. Lassen Sie sich auch Angebote erstellen, bei denen ein Bausparvertrag die Restschuld des KfW-Darlehens ablöst.
Bausparrechner. Günstige Bauspartarife – auch zur Ablösung von KfW-Krediten – ermittelt der Bausparrechner der Stiftung Warentest (für Flatrate-Kunden kostenlos).
KfW-Kredite: Zinssicherheit nur für zehn Jahre
Einen Nachteil müssen Kreditnehmer bei der KfW aber in Kauf nehmen: Die Förderkredite gibt es nur mit einer Zinsbindung von längstens zehn Jahren. Die meisten schaffen es beim besten Willen nicht, das Darlehen in dieser Zeit komplett zu tilgen. Nach zehn Jahren benötigen sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Dann ist Schluss mit den Sonderkonditionen. Die KfW wird das Darlehen nur zu marktüblichem Zinssatz verlängern – der könnte viel höher liegen als heute.
Kombination mit Bausparvertrag
Das Zinserhöhungsrisiko müssen Kreditnehmer nicht hinnehmen. Mit einem Bausparvertrag können sie sich den Anschlusskredit für das Förderdarlehen schon heute zu festen Zinsen sichern. Es gibt zwei Möglichkeiten:
Variante 1: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen als „endfälliges“ Darlehen auf, für das er nur Zinsen zahlt. Statt zu tilgen, schließt er einen Bausparvertrag ab, mit dem er das Förderdarlehen nach zehn Jahren auf einen Schlag ablöst. Die Bausparsumme entspricht der Kreditsumme abzüglich Tilgungszuschuss. Die Bausparrate wird so kalkuliert, dass der Kreditnehmer sein Guthaben nach zehn Jahren abrufen kann und den Rest der Bausparsumme als Darlehen bekommt. Damit zahlt er den KfW-Kredit zurück. Danach fallen nur noch die Raten für das Bauspardarlehen an, dessen Zinssatz von meist 1,95 bis 2,95 Prozent schon heute feststeht (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).
Variante 2: Der Kreditnehmer nimmt das KfW-Darlehen mit laufender Tilgung auf und schließt den Bausparvertrag in Höhe der Restschuld nach zehn Jahren ab. Die Bausparsumme ist niedriger als in Variante 1. Die Monatsbelastung ist allerdings relativ hoch, weil der Bausparer Tilgung und Bausparbeiträge zugleich stemmen muss (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55 und Tabelle Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 115).
Vorteile bietet die KfW-Bauspar-Kombination in beiden Varianten
- Statt für 10 Jahre sichern sich Kreditnehmer feste Zinsen für bis zu 30 Jahre.
- Sie dürfen nach der Zuteilung beliebige Sondertilgungen leisten oder die Rate erhöhen.
- Liegt ihr zu versteuerndes Einkommen nicht höher als 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro), profitieren sie von der staatlichen Wohnungsbauprämie. Sie beträgt 8,8 Prozent auf jährliche Sparleistungen bis zu 512 Euro (Ehepaare 1 024 Euro). Maximal sind das bei einer Sparzeit von zehn Jahren 450 Euro für Alleinstehende und 900 Euro für Ehepaare. Und die Bundesregierung hat versprochen, Prämien und Einkommensgrenzen zu erhöhen.
Mickrige Sparzinsen
Die Zinssicherung gibt es allerdings nicht umsonst. Bausparkassen zahlen auf die Sparbeiträge nur Mikrozinsen, meist nicht mehr als 0,10 oder 0,25 Prozent. Die Zinsen in der Sparphase sind sogar fast immer geringer als die Abschluss- und Jahresgebühren, die Bausparkassen vom Guthaben abzwacken.
Zinssicheres Bauspardarlehen
Die Bauspar-Zwischenbilanz nach zehn Jahren fällt daher bescheiden aus: Würde der Kreditnehmer keine Bausparbeiträge zahlen und das Geld zur direkten Tilgung des KfW-Darlehens einsetzen, hätte er am Ende der Zinsbindung weniger Schulden als in der Bausparvariante. Im Beispiel 1 (Tabelle Bau eines KfW-Effizienshauses 55, in dem ein Bauherr von der KfW 100 000 Euro für den Hausbau aufnimmt, summiert sich dieser Nachteil auf rund 3 700 Euro. Lohnend wird die Bausparkombination erst bei steigenden Zinsen für Immobilienkredite. Dann wird der Nachteil in der ersten Phase durch das zinssichere Bauspardarlehen kompensiert.
Wann sich ein Bausparvertrag lohnt
Faustregel: Damit sich ein Bausparvertrag unterm Strich auszahlt, müssen die Zinsen für Baukredite in den kommenden zehn Jahren mindestens auf 3 bis 4 Prozent steigen. Ob das so kommt, kann heute niemand wissen. Mit einem ergänzenden Bausparvertrag sind KfW-Finanzierer aber zumindest auf der sicheren Seite.
Bausparvertrag muss passen
Das Bausparmodell funktioniert nur dann gut, wenn Bausparsumme, Sparbeitrag und Zuteilungstermin auf die Zinsbindung und die Restschuld des KfW-Darlehens abgestimmt sind. Der optimale Sparbeitrag kann sich je nach Bauspartarif unterscheiden. Kreditnehmer sollten sich passende Bausparangebote bei der Bank oder Bausparkasse erstellen lassen, über die sie den KfW-Kredit aufnehmen wollen. Ein Spar- und Tilgungsplan zeigt, ob der Vertrag nach zehn Jahren zugeteilt werden kann und die Auszahlung zur Tilgung des KfW-Darlehens reicht.
KfW-Darlehen mit oder ohne Tilgung
Soll der KfW-Kredit tilgungsfrei sein (Variante 1), muss die Bank den Bausparvertrag als Tilgungsersatz akzeptieren. Sie wird in der Regel verlangen, dass der Kreditnehmer seine Ansprüche aus dem Vertrag an sie abtritt. In Variante 2 (KfW-Darlehen mit Tilgung) kann der Kreditnehmer den Bausparvertrag auch auf eigene Faust abschließen. Eine Abtretung ist nicht nötig. Dennoch empfiehlt es sich, auch die finanzierende Bank nach einem Angebot zu fragen. Kommen KfW-Darlehen und Bausparvertrag aus einer Hand, ist später in der Regel keine Grundschuldübertragung nötig.
Höhere Rate beachten
Für einen Hausbau oder den Ersterwerb einer frisch sanierten Eigentumswohnung wird ein KfW-Kredit selten reichen. Meist kommt noch ein Bankkredit dazu. In diesem Fall müssen Kreditnehmer prüfen, ob sie sich den Bausparvertrag im Rahmen ihrer Gesamtfinanzierung noch leisten können. Beim Bausparmodell ist die Monatsbelastung in den ersten zehn Jahren höher als die Mindestrate für einen gewöhnlichen KfW-Kredit.
Tipp: Auf unserer Themenseite Eigenheim + Miete finden Sie viele weitere Informationen rund um die Immobilienfinanzierung.
