Kaufen oder mieten Test

So viele Menschen wie nie können sich eigene vier Wände leisten. Lang­fristig fahren sie meist besser als Mieter. Aber nicht immer.

Eine Erfahrung eint dieser Tage viele Mieter, die ein finanzielles Polster haben: Auf dem Tages­geld­konto gammelt eine ansehnliche Summe herum und wartet darauf, sinn­voll investiert zu werden. Angesichts rekord­verdächtiger Nied­rigzinsen bei Immobilien­krediten liegt es nahe, dem Vermieter den Rücken zu kehren und in eigene vier Wände zu ziehen.

„Ein Eigenheim?! Kann ich mir niemals leisten“, winken die Ängst­lichen ab, während die Mutigen in Gedanken schon das Marmorbad für die Stadt­villa aussuchen, von der sie träumen. Ihnen allen tut ein Ausflug in die Welt der realen Zahlen gut.

Geschönte Rechnungen entlarven

Anhand eines fiktiven Ehepaars zeigt Finanztest, wie sich ausrechnen lässt, wie hoch ein Kredit maximal sein kann, wie teuer das Eigenheim höchs­tens sein darf und ob sich ein Kauf über­haupt lohnt.

Viele Über­vorsichtige werden über­rascht sein, dass für sie dank der nied­rigen Zinsen eine Immobilie trotz gestiegener Preise erschwing­lich geworden ist. Träumer dagegen tun gut daran, geschönte Rechnungen unseriöser Verkäufer beiseite zu legen und etwas konservativer zu rechnen. Sonst besteht die Gefahr, dass sie sich über­nehmen.

Wegen der historisch nied­rigen Zinsen lassen sich oft Kreditraten vorrechnen, die gleich­auf oder sogar unter der aktuellen Miete liegen. Gerne gehen Verkäufer darüber hinweg, dass es mit der monatlichen Zahlung an die Bank nicht getan ist.

Schließ­lich müssen Eigentümer auch für Reparaturen aufkommen, die bislang ihr Vermieter über­nommen hat. Gerade bei Altbauten unterschätzen viele Kauf­interes­senten den Aufwand, der nötig ist, um den Charme zu erhalten.

Wenn die Kreditraten auch noch auf einer Minitilgung von jähr­lich nur 1 Prozent der Kreditsumme beruhen, winken Interes­senten am besten ab. Sie brauchen sonst ewig, bis sie die Schulden abge­stottert haben (siehe unten Grafik: Nied­rige Tilgung - lange Lauf­zeit). Denn während das Mantra bei der Auswahl der Immobilie Lage, Lage, Lage heißt, so lautet es bei ihrer Finanzierung im Nied­rigzins­umfeld Tilgung, Tilgung, Tilgung. Je höher, desto besser. 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr sollten es anfangs auf alle Fälle sein.

Bis zur Rente schuldenfrei

Kombinieren Kreditnehmer eine geringe Tilgung auch noch mit einer kurzen Zins­bindung, geraten sie leicht in die Falle. Sie haben nach fünf oder zehn Jahren nur einen geringen Teil ihres Kredits abbezahlt. Dann brauchen sie eine Anschluss­finanzierung, für die sie wahr­scheinlich deutlich höhere Zinsen zahlen müssen. Die Rate für den neuen Kredit wird dann vielleicht untrag­bar.

Nötig ist es ohnehin nicht, dieses Risiko auf sich zu nehmen. Denn selbst Kredite mit einer Zins­bindung von 20 Jahren bieten güns­tige Banken heute schon zu einem Zins­satz von unter 2 Prozent an, Test Baufinanzierung: Mit Minizinsen ins Eigenheim, Tabelle „Kredite mit 20 Jahre Zins­bindung“.

Für die meisten ist es daher ratsam, sich die güns­tigen Zinsen möglich lang­fristig zu sichern. Am Ende der Zins­bindung ist die Rest­schuld über­schaubar. Spätestens bei Renten­eintritt sollte das Eigenheim ohnehin schuldenfrei sein.

Unser Ehepaar in der Modell­rechnung unten hat bis dahin gut 25 Jahre Zeit. Um das zu schaffen, muss es für den Kredit eine Tilgung von rund 3 Prozent vereinbaren.

Ältere Immobilienkäufer müssen eine höhere Tilgung leisten, wenn sie schuldenfrei in Rente gehen wollen (Check 1: Kassensturz, „Tabelle Kredittilgung“). Dafür brauchen sie relativ hohe und sichere Einkünfte. Diese Voraus­setzung müssen auch Leute mit wenig Erspartem mitbringen. Nur in Ausnahme­fällen ist ein Kauf daher mit wenig Eigen­kapital ratsam.

Sinn­voll ist es vielmehr, alles Ersparte zusammen­zukratzen und sich auch bei Eltern und Verwandten umzu­hören, ob sie etwas beisteuern können. Kunden mit viel Eigen­kapital haben einen besseren Stand bei den Kredit­gesprächen mit der Bank und bekommen meist güns­tigere Konditionen.

Gute Zeiten für Käufer

Doch lohnt sich ein Kauf über­haupt noch, nachdem jahre­lang zu lesen war, wie stark die Immobilien­preise gestiegen sind? Die Antwort: Ja, gerade jetzt ist das oft der Fall. Rechnerisch lässt sich vergleichen, wann Mieter und wann Käufer im Vorteil sind. Dabei legen Mieter ihr Erspartes an und streichen die Zinsen nach Steuern ein. Sie betrachten dabei, wie viel Rendite ihre Geld­anlagen bisher abge­worfen haben, und schätzen ab, wie viel sie wohl künftig damit erzielen können (Check 2: Rechenbeispiel, „Die Vermögens­rechnung“).

Käufer müssen die Kreditlast und die übrigen Ausgaben für ihr Eigenheim tragen. Dabei müssen die Rechner Annahmen treffen, wie sich Mieten, Kosten und Immobilien­preise über die Jahre entwickeln werden.

Da niemand hell­sehen kann, empfiehlt es sich, verschiedene Szenarien durch­zuspielen. Bei den Kaltmieten ist 1 Prozent Steigerung pro Jahr ein guter Ausgangs­punkt. In dieser Größen­ordnung legten sie in der Vergangenheit bundes­weit zu.

Bei den Immobilien­werten ist es kniff­liger. Rasant gestiegen sind in den vergangenen Jahren vor allem die Preise in Groß- und Universitäts­städten. In vielen Gegenden stagnierten sie dagegen, in manchen gaben sie sogar nach. Die uneinheitliche Entwick­lung wird sich fortsetzen. In Gegenden mit sinkender Bevölkerung ist eher kein Boom zu erwarten.

Teure Immobilien in Groß­städten

Der Wert des Eigenheims deckt sich nicht unbe­dingt mit dem Preis, der dafür bezahlt wurde. So geht die Bundes­bank in ihrem Monats­bericht Februar 2015 davon aus, dass die Preise in den Städten zwischen 10 und 20 Prozent höher sind, als es die ökonomische und demogra­fische Entwick­lung nahelegt. Das kann beim Wieder­verkauf zum Problem werden, weil die Käufer dann nicht mehr bereit sind, einen solchen Aufschlag zu zahlen.

Kauf­interes­senten sind daher gut beraten, sich gründlich über den örtlichen Immobilienmarkt zu informieren und zu prüfen, ob der Preis für ihre Wunsch­immobilie angemessen ist.

Ein Hinweis dafür ist der Wert, den die Bank bei der Kreditbe­rechnung ansetzt. Weitere Quellen sind Vergleichs­preise, die man kosten­pflichtig aus den Kauf­preis­samm­lungen der örtlichen Gutachter­ausschüsse bestellen kann. Zumindest in den größeren Städten geben die Gutachter­ausschüsse auch jedes Jahr einen ausführ­lichen Markt­bericht heraus.

Daumen­regel zur Bewertung

Mit einer groben Daumen­regel lässt sich leicht über­prüfen, wie realistisch ein Preis ist: Basis ist die Miete ohne Neben­kosten im Jahr, die Eigentümer für die Wunsch­immobilie verlangen könnten. Der geforderte Kauf­preis wird durch die Jahres­nettokaltmiete geteilt. Je höher das Ergebnis ausfällt, desto ambitionierter sind die Preis­vorstel­lungen. Ab etwa 25 ist die Gefahr hoch, dass der Preis über­teuert ist.

Kauft jemand zu Mond­preisen, kann es sein, dass sich Kaufen wirt­schaftlich im Vergleich zum Mieten nie lohnt.

Vorteil sogar bei fallenden Preisen

Früher hieß es oft, ein Kauf lohne sich nur, wenn die Immobilien­preise steigen. Zurzeit rechnet er sich aber häufig auch bei sinkendem Immobilien­wert. Für das Ehepaar in unserem Modell­fall lohnt sich der Kauf selbst dann noch, wenn die Wohnung in den kommenden 20 Jahren rund 20 Prozent an Wert verliert (Check 2: Rechenbeispiel, „Der lang­fristige Vergleich“).

Also nichts wie los zum nächsten Makler und dann zur Bank? So einfach ist der Fall dann doch wieder nicht. Denn die Besitzer schneiden nur dann so gut ab, wenn sie viele Jahre durch­halten. Schaffen sie das nicht, drohen ihnen empfindliche Verluste.

Verlust bei Verkauf nach kurzer Zeit

Wer schnell wieder verkauft, muss die Kauf­neben­kosten in den Wind schreiben, zu denen die Grund­erwerb­steuer gehört. Diese Kosten erreichen leicht 10, in einigen Bundes­ländern sogar 15 Prozent, wenn eine Maklergebühr dazu­kommt. Allein deswegen rechnet sich ein Kauf fast nie, wenn die Käufer schon wissen, dass sie Haus oder Wohnung nur ein paar Jahre behalten.

Zwingen unvor­hergesehene Umstände wie Jobverlust oder Scheidung zum Verkauf, bringt der Notverkauf unter Umständen weit weniger als erhofft.

Außerdem fordert die Bank eine unter Umständen saftige Entschädigung für entgangene Zinsen, weil die Käufer den Kredit vorzeitig zurück­zahlen.

Kredit der Lebens­situation anpassen

Kaufen oder mieten Test

Zu viele Sorgen um alle Eventualitäten des Lebens brauchen sich Eigenheim-Kauf­willige in der Regel aber nicht zu machen. Viele Kredit­institute bieten mitt­lerweile einen ganzen Strauß an Möglich­keiten, um ein Darlehen möglichst gut an die eigene Lebens­situation anzu­passen. Ist zum Beispiel damit zu rechnen, dass bei Doppel­verdienern ein Einkommen zeit­weise geringer ausfällt oder ganz wegbricht, weil Kinder zu betreuen sind, eignen sich Kredite mit dem Recht, den Tilgungs­satz zu ändern.

Im Test Baufinanzierung, Finanztest 4/2015, finden Leser einen großen Über­blick über aktuelle Konditionen für Immobilien­kredite und die besten Angebote für verschiedene Modell­fälle. Darunter auch für Kredite, wie sie zu dem Ehepaar aus unserem Modell­beispiel passen würden.

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