Interview Meldung

Wie Vermieter schneller und einfacher ihre Forderungen aus Mietverträgen durchsetzen können, erklärt Rechtsanwalt Michael Fischer von der Kanzlei Althausen in Berlin.

Finanztest: Wie kommen Vermieter bei rückständiger Miete an ihr Geld?

Fischer: Meist machen sie ihre Forderung in einem Mahnverfahren oder mit einer ordentlichen Klage vor dem Amtsgericht geltend. Haben Mieter jedoch Einwendungen und gehen in die Berufung, ist das Urteil nur vorläufig vollstreckbar. Bis zur Rechtskraft können schon mal zwei Jahre vergehen. Um sofort an ihr Geld zu kommen, müssen Vermieter eine Sicherheit – meistens in Höhe der Forderung – oder eine Bürgschaft beim Amtsgericht hinterlegen. Das Verfahren ist bürokratisch. Schneller und einfacher kommen Vermieter im sogenannten Urkundenprozess an ihr Geld. Diese Klageart kennen viele Vermieter allerdings nicht.

Finanztest: Was ist ein Urkundenprozess?

Fischer: Es handelt sich um ein vereinfachtes zivilrechtliches Verfahren, bei dem nur Urkunden als Beweismittel zugelassen sind. Auch ein Mietvertrag ist eine Urkunde. Zum Nachweis einer offenen Forderung reichen der Mietvertrag, eventuell ein Mieterhöhungsschreiben und die Kontoauszüge in der Regel aus. Beweise wie Sachverständige, Zeugen oder eine Wohnungsbesichtigung durch das Gericht sind nicht zugelassen.

Finanztest: Die Vorteile dieser Klageart?

Fischer: Mit dem Urteil haben Vermieter einen Titel in der Hand, aus dem sie ohne Sicherheitsleistung vollstrecken können. Sie können zum Beispiel sofort den Lohn pfänden. Achtung: Führen Vermieter vor Klageerhebung ein Mahnverfahren durch, müssen sie auch das spezielle Urkundenmahnverfahren wählen. Sonst ist der Urkundenprozess als Klageart nicht zulässig.

Finanztest: Können Mieter noch Einwendungen geltend machen?

Fischer: Ja, aber erst im sogenannten Nachverfahren. Das ist ein normaler Prozess, der sich nach Erlass des Urteils anschließt.

Finanztest: Der Urkundenprozess ist kaum bekannt. Warum?

Fischer: Lange war umstritten, ob diese Prozessart auch für Wohnraum-Mietverträge gewählt werden kann. Erst im Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof das klargestellt (Az. VIII ZR 216/04).

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