Vermögens­strategie

Sach­werte: Wohnungen, Häuser und Grund­stücke

Inhalt

Immobilien sind Sach­werte in Reinkultur. Auf den ersten Blick bieten sie daher den idealen Schutz vor Inflation. Doch so einfach ist die Sache nicht. Durch den Boom der vergangenen Jahre sind die Immobilienpreise oft schon sehr hoch. Seit 2010 haben sich die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen fast verdoppelt. Ein Indikator ist das Verhältnis zwischen Kauf­preis und erziel­barer Jahres­miete. Wir halten es für unattraktiv, wenn der Kauf­preis höher ist als 30 addierte Jahres­mieten.

Baupreise sind gestiegen

Für Käufer, die ein Haus oder eine Wohnung selbst nutzen oder auf einem Grund­stück neu bauen wollen, ist das nicht entscheidend. Sie profitieren von der Miet­ersparnis, vom nied­rigen Zins­niveau der Immobiliendarlehen, oft auch von staatlichen Beihilfen. Allerdings sind auch Baumaterialien teurer geworden. Die Preise für Rohbau­arbeiten an Wohn­gebäuden lagen im Februar 2022 ­bereits um 14,6 Prozent über denen des Vorjahres. Teil­weise sind Baustoffe derzeit gar nicht liefer­bar. ­

Kreditzinsen haben angezogen

Die meisten Menschen können ein Haus oder eine Wohnung nicht ohne Kredit bezahlen. Auch der wird teurer. Seit April 2020 haben sich die Zinsen für ­Finanzierungen mit 15-jähriger Zins­bindung mehr als verdoppelt. Noch sind Baukredite aber güns­tiger als vor zehn Jahren. Aufgepasst: Die Tilgung sollte man nicht zu nied­rig ansetzen. Finanztest empfiehlt eine Tilgungs­rate von mindestens 3 Prozent.

Tipp: Nehmen Sie nicht zu viel Kredit auf, mindestens 20 Prozent sollten als Eigen­kapital vorhanden sein. Unser Grenzzinsrechner zeigt, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn Sie mehr Eigen­kapital einbringen.

Vermieter sollten auf Lage achten

Anleger, die über ein ausreichendes Vermögen verfügen und eine vermietete Immobilie kaufen wollen, sollten vor allem auf eine halb­wegs attraktive Lage achten. Es gibt Gegenden, die kaum vom Boom profitiert haben und für junge Leute als wenig attraktiv gelten.

Für Immobilien­besitzer, die zusätzliches Geld in diesem Sektor anlegen wollen, sind offene Immobilienfonds eine Alternative. Sie haben sich in den vergangenen Jahren recht solide entwickelt, wie die Tabelle offene Immobilienfonds zeigt.

Pro und Kontra

+ Sicherheit.
Das in die Immobilie investierte Kapital ist vor Geld­entwertung geschützt.
+ Zins­vorteil.
Durch die noch relativ güns­tigen Baukredite profitieren Käufer von der aktuellen Zins­situation.
− Neben­kosten.
Die Aufwendungen für Steuern, Notar, Makler und anderes liegen meist bei mindestens 10 Prozent des Kauf­preises.
− Klumpenrisiko.
Die meisten müssen den Groß­teil ihres Vermögens für den Immobilien­erwerb aufwenden. Darunter leidet die Streuung.

Mehr zum Thema

  • Inflation, Energiekrise, Zins­wende Analysen und Tipps für die Geld­anlage

    - Die Inflation steigt, vor allem Gas, Öl und Strom sind teurer. Auch die Zinsen ziehen an. Wir sagen, wie Anleger ihr Geld schützen können und geben Tipps zur Fonds­anlage.

  • Ethisch-ökologische Investments Nach­haltig anlegen: Waffen und Atom­strom weiter tabu

    - Der Krieg in der Ukraine hat eine Debatte ausgelöst: Sind Waffen nach­haltig, wenn sie Frieden sichern? Hilft mehr Atom­strom? Wir fragen Anbieter nach­haltiger Fonds.

  • Brexit Das müssen Sie jetzt wissen

    - Am 31. Januar 2020 ist das Vereinigte Königreich aus der EU ausgeschieden. Ob Reisen, Studium, Geld­anlage oder Rente: test.de sagt, welche Folgen das für EU-Bürger hat.

6 Kommentare Diskutieren Sie mit

Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 06.05.2022 um 11:46 Uhr
Immobilien als langfristiger Inflationsschutz

@alle: Bitte beachten Sie, dass Immobilien als Kapitalanlage als eine (sehr) langfriste Anlage zu betrachten sind. Das Ziel eines Immobilienkaufs ist auf lange Sicht eine Rendite über der Inflation zu erzielen. Ob das im Einzelfall gelingt, hängt nicht nur von der durchschnittlichen Inflation in der Zukunft ab. Ob Immobilieneigentümer die anvisierten Mietsteigerungen und am Ende einen Verkaufspreis, der ihren Vorstellungen entspricht, hängt nicht allein vom Zinsniveau der Hypothekenkredite ab.

nightwalker311 am 05.05.2022 um 21:16 Uhr
Immobilien und Inflationsschutz?

Hallo, erstmal vielen Dank für den tollen Beitrag.

Ich habe noch eine Frage:
Die Zinsen können z.B. auf 5 % steigen und bei einer Inflation von 7% würde mit -2% Realrendite sich die Staaten weiter wie bisher entschulden. Somit ist eine Zinserhöhung wahrscheintlich.

Bei einem Zinsanstieg müssten doch die Immobilienpreise fallen, da Selbstnutzer nicht mehr so viel Kredit bekommen und Investoren dann auf Anleihen mit 5% ausweichen, statt auf eine Mietrendite von z.B. 1,5% in München zu setzen. Die Mieten können alle 3 Jahre max. um 20% bis zum Mietspiegel angehoben werden. Der Mietspiegel ist der Durchschnitt aus den letzten 6 Jahren und steigt somit langsamer als die Inflation an.
Wenn die Immobilienpreise fallen, wo habe ich dann Inflationsschutz?
Wo ist da der Fehler in meinem Gedankengang?
Über einen Beitrag in der Finanztest über die Auswirkungen eines Zinsanstieges auf die verschiedenen Anlageklassen würde ich mich sehr freuen.
Ich bedanke mich und viele Grüße

nightwalker311 am 01.05.2022 um 19:21 Uhr

Kommentar vom Autor gelöscht.

Profilbild Stiftung_Warentest am 04.01.2022 um 13:01 Uhr
Zinsanlagen und Sicherheit

@alle; @andreas.nicola: Die von Finanztest empfohlenen Zinsanlagen werden von der Stiftung Warentest als sicher bezeichnet, weil die Spareinlagen für den Fall der Pleite des Bankinstituts über das Einlagensicherungssystem der Banken geschützt sind. Das ist ein gewichtiger Unterschied zu Anlageformen, bei denen ein Kursschwankungsrisiko besteht und / oder das Risiko des Totalverlustes.
Um den inflationsbedingten Wertverlust auszugleichen können Anlegerinnen nicht allein auf Tages- und Festgeldanlagen setzen. Doch ganz verzichten können Verbraucherinnen darauf auch nicht. Zum Beispiel sollte für kurzfristige Anschaffungen Geld auf dem Tagesgeldkonto geparkt werden. Und auch für den Sicherheitsbaustein beim Anlagekonzept der Pantoffel-Strategie sollte zumindest zu einem Anteil Tagegeld dabei sein, damit Aktien-ETF zugekauft werden können.
In diesem Artikel finden Anlegerinnen Hinweise darauf, mit welchen Anlagekonzepten sie versuchen können, den inflationsbedingten Wertverlust auszugleichen.
Wichtig: Es gibt keine Anlage, die alle denkbaren Anforderungen von Verbraucherinnen erfüllen. Daher macht es Sinn, unterschiedliche Anlagen zu kombinieren.

andreas.nicola am 04.01.2022 um 09:19 Uhr
Zinsanlagen nicht sicher!

Ich finde es bemerkenswert, dass Sie sogar in einem Artikel, in dem Sie selbst darauf hinweisen, dass derzeit eine Realverzinsung von mindestens MINUS 4 Prozent besteht - das nennen Sie "schleichende Entwertung" - und die Bundesbank von weiter steigenden Inflationsraten ausgeht, immer noch behaupten, klassische Zinsanlagen seien "sicher". Sie meinen damit den Nominalwert, aber der Realwert ist doch relevant! Ich finde, Sie sollten Ihre Sprachregelung anpassen und vom SICHEREN VERLUST einer Zinsanlage sprechen.
Wenn Sie schon Zinsanlagen als Anlageklasse empfehlen, dann vermisse ich aber die inflationsindexierten Staatsanleihen. Diese haben eine niedrige Grundverzinsung, zahlen aber einen inflationsabhängigen Ausgleich. So wird der Realwert wirklich und sicher erhalten und nicht nur der Nominalwert. Inflationsindexierte Anleihen gibt es auch als ETF!