Ältere Haus­eigentümer können jetzt ihre Immobilie zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen. Wir stellen die ersten Angebote vor.

Immobilienrente Test

Ingeborg (70)und Siegmar (72) Kocea haben ihr Eigenheim an die Stiftung Liebenau verkauft – und trotzdem behalten. Sie können darin dauer­haft mietfrei wohnen und bekommen zehn Jahre lang eine Monats­rente.

Viele Rentner haben ein ordentliches Vermögen – und trotzdem wenig zum Leben. Ihr Geld haben sie in die eigene Immobilie gesteckt. Jetzt haben sie ein schuldenfreies Haus im Wert von vielleicht 200 000 oder 300 000 Euro. Doch es fehlt das Geld für Reparaturen oder eine Modernisierung. Auf größere Anschaffungen oder Reisen müssen sie verzichten. Allein mit der gesetzlichen Rente ist oft nur ein bescheidener Lebens­stan­dard drin.

Das Haus verkaufen, eine kleinere Wohnung mieten und den Verkaufs­erlös anlegen oder in eine Renten­versicherung einzahlen – rein finanziell wäre das in vielen Fällen wohl am besten. Doch für viele ältere Menschen kommt ein Umzug nicht infrage. Sie wollen so lange wie möglich in ihrem Haus bleiben.

Hypothek ohne Zins und Tilgung

Die Deutsche Kredit­bank (DKB) und die Investitions­bank Schleswig-Holstein bieten jetzt als erste deutsche Banken eine Alternative. Mit ihrer „Umkehr­hypothek“ können Rentner einen Teil ihres Immobilien­vermögens flüssig machen, ohne ihr Haus aufzugeben.

Das Grund­modell ist einfach und vor allem in den USA oder Groß­britannien schon lange bekannt: Der Eigentümer beleiht seine Immobilie und bekommt einen Kredit, für den er während der Lauf­zeit keine Zinsen und keine Tilgung zahlen muss. Die Kreditsumme samt aufgelaufenen Zinsen wird erst fällig, wenn der Eigentümer – bei Paaren der länger lebende Partner – stirbt, das Haus verkauft oder dauer­haft auszieht. Der Kredit wird dann aus dem Verkaufs­erlös der Immobilie zurück­gezahlt. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Bei diesen Krediten nehmen die Schulden im Laufe Zeit nicht wie bei üblichen Bank­darlehen ab, sondern immer mehr zu – daher der Name Umkehr­hypothek.

Immorentenplus der DKB

Ein Pionier der Umkehr­hypothek ist in Deutsch­land die Immokasse mit Sitz in Grün­wald bei München. Mit Immorentenplus bot sie schon im März erst­mals ein Darlehen der Deutschen Kredit­bank (DKB) ohne laufende Zins- und Tilgungs­verpflichtung an. Ende September haben Immokasse und DKB die Darlehens­bedingungen über­arbeitet.

Um den Kredit zu bekommen, müssen Eigentümer mindestens 65 Jahre alt sein, eine schuldenfreie oder nur gering belastete Immobilie besitzen und sie selbst nutzen. Sie müssen sich außerdem verpflichten, das Gebäude instand zu halten.

Die Auszahlung des Kredits ist bei der Immokasse nur als Einmalbetrag und nicht als Rente möglich. „Unsere Erfahrungen haben gezeigt, dass die meisten älteren Menschen eine Einmalzahlung bevor­zugen“, sagt Stefanie Leiter, Geschäfts­führerin und Mitgründerin der Immokasse. „Für die Zukunft planen wir aber auch ein Darlehen mit monatlicher Auszahlung.“

Die Höhe des Darlehens dürfte für viele Interes­senten enttäuschend sein. Je nach Alter des Rentners zahlt die DKB höchs­tens 15 bis 35 Prozent des Immobilien­werts aus. So bekommt ein 65-Jähriger für ein Haus im Wert von 300 000 Euro maximal 45 000 Euro Kredit. Mit 75 sind höchs­tens 85 000 Euro drin.

Schöpft der Haus­eigentümer die maximale Darlehens­summe aus, lässt sich die Bank dennoch eine Grund­schuld in Höhe des vollen Immobilien­werts im Grund­buch eintragen. Das soll sicher­stellen, dass die Grund­schuld auch die mit der Zeit steigende Kreditsumme abdeckt.

Zinsen, Gebühren und Pauschalen

Das Darlehen ist nicht gerade billig. Die DKB verlangt einen festen Zins­satz von jähr­lich 6,9 Prozent des ursprüng­lichen Darlehens­betrags. Zinseszinsen fallen zwar nicht an. Statt­dessen berechnet die Bank für die Stundung der Zinsen eine jähr­liche Pauschale. Sie beträgt anfangs 500 Euro pro 15 000 Euro Kredit. Ab dem 11. Jahr steigt die Stundungs­pauschale auf 750 Euro und ab dem 21. Jahr auf 900 Euro pro 15 000 Euro Kredit.

Dazu kommt eine Bearbeitungs­gebühr von 1,5 Prozent der Kreditsumme. Der Haus­eigentümer trägt außerdem die Kosten für ein Immobilien­wert­gut­achten und die Grund­schuld­bestellung.

Kredit nach zehn Jahren verdoppelt

Wie die Umkehr­hypothek funk­tioniert, zeigt das Beispiel einer 70-jährigen Frau, die ein Haus im Wert von 300 000 Euro besitzt. Der Höchst­kredit beträgt 65 000 Euro. Davon stehen nach Abzug der Bearbeitungs­gebühr 64 025 Euro zur freien Verfügung.

Für das Darlehen berechnet die Bank jedes Jahr 4 485 Euro Zinsen (= 6,9 Prozent x 65 000 Euro). Dazu kommt die Stundungs­pauschale von 2 170 Euro im Jahr, die sich ab dem 11. Jahr auf 3 250 Euro und ab dem 21. Jahr auf 3 900 Euro erhöht.

Solange die Eigentümerin im Haus lebt, muss sie weder die Zinsen noch die Pauschalen zahlen. Diese erhöhen die Darlehens­schuld, die erst bei Auszug oder Tod fällig wird.

Zieht die Eigentümerin beispiels­weise nach zehn Jahren in ein Pfle­geheim, muss sie 131 550 Euro zurück­zahlen – mehr als das Doppelte des Betrags, den sie von der Bank bekommen hat. In Prozent ausgedrückt, hätte sie für das Darlehen dann einen Effektivzins von rund 7,5 Prozent im Jahr gezahlt. Endet die Lauf­zeit des Darlehens nach 20 Jahren, ist die Rest­schuld bis dahin sogar auf 208 900 Euro angewachsen.

Der Preis für den neuen finanziellen Spielraum ist daher eine rapide steigende Kreditschuld. Eine Über­schuldung müssen allerdings weder der Eigentümer noch seine Erben fürchten. „Bei uns haftet ausschließ­lich die Immobilie für die Rück­zahlung des Kredits“, betont Stefanie Leiter. „Niemand muss etwas nach­schießen oder das Erbe ausschlagen, falls die Immobilie nicht zur Tilgung reichen sollte. Dieses Risiko trägt allein die Bank.“

Immobilienrente der Förderbanken

Ganz neu auf den Markt kommt demnächst die „Förder-Immorente“, die der Verband öffent­licher Banken entwickelt hat. Den Anfang macht voraus­sicht­lich im Januar die Investitions­bank Schleswig-Holstein. Zunächst gibt es die Förder-Immorente nur im nördlichsten Bundes­land. Andere öffent­liche Banken wie die Investitions­bank Nord­rhein-West­falen und die Hamburgische Wohnungs­baukredit­anstalt wollen bald über ihre Einführung entscheiden.

Die Investitions­bank Schleswig-Holstein hat vor allem Immobilien­eigentümer im Blick, die eine bescheidene Rente beziehen und diese aufstocken möchten. Das Darlehen gibt es daher in der Regel als monatliche Rente. Eine Einmalzahlung ist nur zweck­gebunden für einen Umbau oder eine Modernisierung vorgesehen. Dann lässt sie sich auch mit einer Rente kombinieren.

Der Haus­eigentümer muss mindestens 60 Jahre alt sein. Der Immobilien­wert muss für eine monatliche Rente von mindestens 150 Euro reichen. Und der Haus­besitzer bleibt für die Instandhaltung zuständig.

Eigentümer können zwischen zwei Renten­lauf­zeiten wählen. In der ersten Variante erhalten sie eine Rente bis zum Ende ihrer statistischen Lebens­erwartung. Ein heute 75-jähriger Mann würde die Rente dann bis zum 90. Lebens­jahr, eine 70-jährige Frau bis zum 91. Lebens­jahr bekommen.

In der zweiten Variante bekommt der Eigentümer die Rente längs­tens bis zum 110. Lebens­jahr, also so gut wie lebens­lang. Dafür fällt sie geringer aus. In beiden Varianten muss der Kredit erst bei Auszug oder Tod zurück­gezahlt werden.

Wie hoch die Rente ist, richtet sich nach dem Alter des Eigentümers, dem Immobilien­wert und der Renten­variante.

Ausgangs­punkt ist der „beleih­bare Wert“ – der Wert, den die Immobilie nach Schät­zung der Bank zum Ende der angenom­menen Lebens­erwartung des Kunden in beispiels­weise 15 Jahren haben wird. Darin gehen unter anderem Prognosen über die regionale Immobilien­preis­entwick­lung, Abschreibungen auf das Gebäude und ein 10-prozentiger Sicher­heits­abschlag ein.

„Eine pauschale Beleihungs­grenze gibt es bei uns nicht“, erläutert Axel Vogt, Leiter des Bereichs Immobilien bei der Investitions­bank. „Je nach Immobilie kann der beleih­bare Wert annähernd dem heutigen Wert entsprechen, aber auch deutlich darunter­liegen.“

Die maximale Rentenhöhe berechnet die Bank so, dass die Kreditschuld bei einem angenom­menen Zins­satz des Darlehens von derzeit 6,3 Prozent (Stand: Ende September) und 1,5 Prozent Bearbeitungs­gebühr zum Ende der statistischen Lebens­erwartung des Kunden den beleih­baren Immobilien­wert erreicht.

Das Ergebnis ist jedoch erst die Bruttorente. Davon zieht die Bank ein „Garan­tie­entgelt“ ab, das in einen Fonds beim Verband öffent­licher Banken fließt. Der Fonds kommt für die Kreditzinsen auf, die ab dem Zeit­punkt anfallen, an dem der Haus­eigentümer das Ende der ursprüng­lich kalkulierten Lebens­erwartung erreicht. Die Schulden steigen deshalb danach nicht mehr an (siehe Grafik „Immobilienrente der DKB“). Hat sich der Kunde für die Rente bis 110 entschieden, garan­tiert der Fonds auch die weitere Rentenzahlung.

Effektivzins oft über 10 Prozent

Die erheblichen Kosten der Förder-Immorente zeigt das folgende Beispiel. Angenommen, die Bank ermittelt einen beleih­baren Wert von 150 000 Euro. Wählt der 75-jährige Eigentümer eine Zeitrente bis zum 90. Lebens­jahr, beträgt die Bruttorente 496 Euro im Monat. Ausgezahlt bekommt er nur 365 Euro, weil die Bank zuvor ein Garan­tie­entgelt von 131 Euro abzieht.

Bis zum 90. Lebens­jahr erhält der Eigentümer insgesamt rund 64 700 Euro von der Bank. Die Schuld ist bis dahin auf 150 000 Euro gewachsen. Zinsen, Gebühren und Entgelte summieren sich auf 85 300 Euro.

Wenn der Eigentümer mit 90 Jahren stirbt oder auszieht, beträgt der Effektivzins für dieses Darlehen satte 10,4 Prozent. Endet die Kredit­lauf­zeit schon mit 85, liegt der Effektivzins sogar bei über 13 Prozent (siehe obere Grafik „Förder-Immorente“).

Der Kredit ist für den Eigentümer zudem nicht risikolos. Anders als bei der Immokasse haftet er mit seinem gesamten Vermögen für die Rück­zahlung. Sollte das Darlehen am Ende den Immobilien­wert über­steigen, bleibt nach dem Verkauf der Immobilie noch eine Rest­schuld offen. „Durch eine vorsichtige Bewertung der Immobilie haben wir dieses Risiko weit­gehend ausgeschaltet,“ sagt Axel Vogt. „Ausschließen kann ich diesen Fall aber nicht.“

Anderes Modell der Stiftung Liebenau

Immobilienrente Test

Der Verkauf ihres Eigenheims war für das Ehepaar Kocea mehr als ein bloßes Geschäft. Ihm ist wichtig, dass ihr Haus später an eine gemeinnützige Stiftung und nicht an eine Bank fällt.

Einen ganz anderen Weg der Immobilienrente geht die Stiftung Liebenau im ober­schwäbischen Mecken­beuren. Die vor allem in der Alten- und Behinderten­hilfe tätige Stiftung vergibt keine Darlehen, sondern kauft älteren Menschen die Immobilie ab.

Diese verlieren das Eigentum an ihrer Wohnung, dürfen aber bis ans Lebens­ende mietfrei darin wohnen und müssen sich nicht mehr selbst um die Instandhaltung kümmern. Sie erhalten außerdem wahl­weise eine befristete oder lebens­lange Rente. Auch eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus Rente und Einmalbetrag sind möglich. Rente und Wohn­recht sind durch Einträge im Grund­buch gesichert.

Christoph Sedlmeier von der Stiftung Liebenau bietet die „Zustifterrente“ bereits seit 2003 an. Dass er bisher nicht mehr als 20 Verträge abge­schlossen hat, führt er vor allem darauf zurück, dass die Möglich­keit der Immobilien­verrentung in Deutsch­land kaum bekannt ist.

„Wegen der höheren Rente haben sich fast alle unsere Rentner für eine befristete monatliche Zahlung entschieden“, berichtet Sedlmeier. „Für den normalen Lebens­unterhalt reicht das Einkommen bei den meisten aus. Auf eine lebens­lange Zusatz­rente sind sie daher nicht angewiesen.“

Die Zeitrente ist dem Rentner auch sicher, falls er die Wohnung nach einigen Jahren aufgibt und beispiels­weise in ein Pfle­geheim zieht. Im Todes­fall fließt die Rente an die Erben weiter. Bei Auszug oder Tod gibt es außerdem eine Abfindung für das Wohn­recht, deren Höhe im Kauf­vertrag fest­gelegt wird.

Die Stiftung Liebenau verlangt keine Zinsen, Stundungs- oder Garan­tie­entgelte. Doch auch die Zustifterrente muss relativ teuer erkauft werden: Mit der Unter­schrift unter den Kauf­vertrag verliert der ehemalige Eigentümer auf einen Schlag rund 30 Prozent seines Vermögens. Denn der Gegen­wert des Wohn­rechts und des Renten­anspruchs liegt zusammen nur bei knapp 70 Prozent des von einem Sach­verständigen geschätzten Immobilien­werts.

Gut 30 Prozent enthalten die Kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar und Wert­gut­achten, einen Betrag für die künftige Instandhaltung und vor allem einen kräftigen Sicher­heits­abschlag. Dafür hat die Stiftung das Risiko, dass sie die Immobilie vielleicht erst in 30 Jahren oder später verwerten kann und nicht mehr den heutigen Preis erzielt.

Im Vergleich zu einer Umkehr­hypothek ist die Zustifterrente nach­teilig, wenn der Rentner früh auszieht oder stirbt. Dafür bekommt der Ex-Eigentümer aber eine Rente, die zusammen mit den ersparten Instandhaltungs­kosten höher ausfällt als bei einer Umkehr­hypothek.

Für das Ehepaar Kocea, das im vergangenen Jahr sein Haus an die Stiftung Liebenau verkauft hat, war der hohe Wert­abschlag kein Problem. „Uns kam es nicht nur auf die Höhe der Rente an“, sagt Siegmar Kocea. „Entscheidend war, dass unser Haus einmal an eine gemeinnützige Stiftung fällt, die ihr Vermögen für soziale Zwecke verwendet. Mit einer Bank“, so der ehemalige Vorstand einer Sparkasse, „hätten wir den Vertrag nicht abge­schlossen.“

Wenig Alternativen

Die Verrentung der eigenen Immobilie hat ihren Preis. Doch sie bietet älteren Haus­eigentümern die Chance, weiter in ihrem Haus zu wohnen und daraus trotzdem noch zu Lebzeiten Kapital zu schlagen. Es gibt viele Haus­eigentümer, die wenig Barvermögen haben oder nur eine kleine Rente beziehen. Und nicht jeder hat Kinder, die das Immobilien­vermögen einmal erben sollen. Es wurde daher höchste Zeit, dass es auch bei uns die ersten Angebote zur Immobilien­verrentung gibt.

Jetzt darf man gespannt sein, ob andere Banken nach­ziehen. Ein größeres Angebot kann nur im Interesse der Haus­eigentümer liegen. Die aktuellen Konditionen von DKB und Investitions­bank Schleswig-Holstein sind sicher noch zu schlagen.

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