
Immobilienrente. Das Haus verkaufen ohne auszuziehen – das ist möglich. © Getty Images
Immobilienrente: Das Eigenheim im Alter zu Geld machen und weiter darin wohnen – laut Werbung eine lohnende Sache. Unser Test zeigt, wie Sie dabei am besten vorgehen.
Wie Sie Ihr Haus zur Geldquelle machen
Mehr Geld zur Verfügung haben und trotzdem in der eigenen Immobilie wohnen bleiben? Werbung für solche Modelle der Immobilienverrentung begegnet Verbrauchern mittlerweile fast überall. Ist es wirklich so einfach? Und was bringt es, die Immobilie zu verrenten?
Wir haben den Praxistest gemacht und fünf Testpersonen im Sommer 2022 bei Anbietern, Maklern und Vermittlern Angebote für einen Teil- oder Komplettverkauf ihrer Häuser oder Wohnungen einholen lassen – mit lebenslangem Wohn- oder Nutzungsrecht („Nießbrauchrecht“). Sie wünschten einmalige Geldsummen, befristete oder lebenslange Renten. Bei Banken und Sparkassen fragten wir zudem nach Krediten. Die Angebote haben wir nachgerechnet. Bei einigen haben wir sehr verbraucherunfreundliche Klauseln gefunden.
Der Test zeigt: Es gibt annehmbare Angebote, aber auch solche, die wir gar nicht empfehlen können. Ohne fachkundige Unterstützung sollte niemand einen Vertrag unterschreiben. Unser Vergleich hilft bei der Orientierung.
Warum sich der Immobilienrenten-Vergleich für Sie lohnt
- Entscheidungshilfe. Die Stiftung Warentest stellt verschiedene Varianten der Immobilienverrentung vom Verkauf bis zum Kredit vor und sagt, welches Modell für wen passt – und wovon Sie die Finger lassen sollten. Unsere Checkliste hilft Ihnen, vorab zu klären, ob eine Immobilienrente für Sie überhaupt in Frage kommt.
- Hintergrund. Wir stellen verschiedene Varianten von Krediten für Senioren mit Immobilieneigentum vor. Wir erklären, wie eine Leibrente und ein Verkauf mit Nießbrauchrecht funktionieren, und worauf bei einem Verrentungsmodell zu achten ist – damit das lebenslange Bleiberecht auch bei einem Weiterverkauf gesichert bleibt.
- Zinskonditionen. Eine Tabelle zeigt aktuelle Zinsen für tilgungsfreie Darlehen, die Senioren mit Immobilieneigentum bekommen können.
- Modellrechnungen. Ziehen Käufer oder Vermittler einen angemessenen Betrag für den Wert des lebenslangen Wohnens vom Verkaufserlös ab? Unsere Tabelle hilft Ihnen bei der Einschätzung.
- Heftartikel als PDF. Nach dem Freischalten erhalten Sie den Heftartikel aus Finanztest 12/2022 zum Download.
Teilkauf, Leibrente, Verkauf mit Nießbrauchrecht, Umkehrhypothek
Unsere Testerinnen und Tester wandten sich an Teilkaufanbieter, die derzeit die Werbung und den Markt dominieren und nur einen Teil einer Immobilie kaufen. Die Seniorinnen und Senioren kontaktierten auch Anbieter, bei denen ein Hausverkauf auf Rentenbasis möglich ist, in Form von lebenslangen Leibrenten und Leibrenten auf Zeit. Sie ließen sich auch von Unternehmen beraten, die einen Verkauf gegen umfassendes Nutzungsrecht vermitteln. Die Kunden bekommen dafür eine einmalige Zahlung. Oft sind Interessenten ernüchtert, wenn sie den Betrag sehen. Er hängt von Alter und Geschlecht ab und erreicht oft nicht einmal die Hälfte des Immobilienwerts.
Wenn sie lebenslang regelmäßige Zahlungen wünschten, boten die Vermittler an, Angebote für eine Sofortrente einzuholen. Darüber hinaus haben wir Konditionen von Krediten eingeholt, die sich an Ältere mit Immobilieneigentum richten, zum Beispiel Umkehrhypotheken. Bei dieser Kreditvariante wird der Kreditbetrag nach und nach ausgezahlt, so dass der Schuldenstand mit der Zeit steigt.
Immobilienverrentung: Alter bestimmt Höhe der Rente
Für unseren Praxistest haben wir Senioren losgeschickt, die für ihre Immobilie Angebote einholen sollten. Wir wollten wissen, wie die Anbieter beraten und wie gut sie unseren Testpersonen das jeweilige Angebot erklären. Ernüchterndes Fazit: Anhand der Informationen und Unterlagen aus den Beratungsgesprächen konnte niemand selbst ermitteln, welche Offerte sich am besten für ihn eignete und welche die besten Konditionen bot.
Wer sein Eigentum verrenten möchte, muss sich mit oft schwierigen Fragen auseinandersetzen:
- Kann ich mich auf das Recht, lebenslang in der Immobilie zu bleiben, auch wirklich verlassen?
- Sind Zahlungen, die ich erhalten soll, auf Dauer sicher?
- Ist der Betrag für den Wohnwert angemessen, den Anbieter oder Vermittler vom Immobilienwert abziehen?
Neben dem Immobilienwert gibt es weitere Stellschrauben, auf die wir im Test eingehen. Eine wichtige Rolle spielt etwa das Alter der Bewohner bei Vertragsschluss. Verrenten zum Beispiel 65-Jährige ihre Immobilie, können sie oft nur mit wenigen Hundert Euro monatlicher Rente rechnen. Mitte 70 kann die Zahlung in die Nähe von 1 000 Euro rücken oder auch darüber liegen.
Wie Sie Ihr Haus zur Geldquelle machen
Wie attraktiv ist die Immobilienrente? Wir haben nachgerechnet
Die Stiftung Warentest hat nachgerechnet und die Unterlagen geprüft. Unsere Tabelle hilft bei der Beurteilung, ob Makler oder Käufer bei ihren Angeboten angemessene Werte ansetzen. Wir zeigen Konditionen von Teilkaufanbietern im Überblick und sagen, wie sich bestimmte Klauseln bei einem späteren Gesamtverkauf auswirken, und wie Leibrenten und Sofortrenten zu versteuern sind.
Wie Sie Ihr Haus zur Geldquelle machen
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- Was lohnt sich nach Steuern mehr: Die direkte Anlage in Fonds oder eine fondsgebundene Rentenversicherung? Wir haben es durchgerechnet und sagen, was sich für wen eignet.
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- Wer in einen Sofortrente-Vertrag investiert, kann damit seine Rente aufstocken. Unser Vergleich zeigt, für wen sich das lohnt und für wen es bessere Alternativen gibt.
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Ich habe mir nun viele Angebote angesehen, in den Details sind doch alle Anbieter sehr unterschiedlich. Wenn man keine Erben hat, ist beim Teilverkauf zum Beispiel das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf relativ egal, da ist man bei E&V oder Wertfaktor.de gut aufgehoben, ansonsten ist die Deutsche Teilverkauf vermutlich der bessere Anbieter. Wenn man mehr als 50 % verkaufen möchte (oder muss), kann man eigentlich nur zu verkaufenaberbleiben.de gehen. Bei teilweise gewerblich genutzten Immobilien wiederum sind nur verkaufenaberbleiben und die Deutsche Teilverkauf überhaupt abschlussbereit. Insgesamt ein interessantes, aber doch sehr komplexes Thema.
Bestager Finanzierung Allianz
Zwar derzeit nur Testfeld bis 31.12.20, aber meiner Meinung nach Ideal:
Ab dem 60. Lebensjahr und lastenfreier eigengenutzter Immo kann der Darlehnsnehmer (bis zu 40% des Marktwertes) ein Darlehen bis zu 25 Jahren Zinsfestschreibung tilgungsfrei (auch mit Tilgung möglich) zur freien Verwendung aufnehmen. Die Finanzierung wird in der Regel zu Lebzeiten nicht zurückbezahlt. Bei Tod eines der im Objekt lebenden Darlehensnehmer, kann das Darlehen durch den hinterbliebenen Darlehensnehmer oder die Erben vorzeitig entschädigungslos zurückgezahlt werden. Alternativ ist eine Fortführung der Finanzierung möglich. D.h. die Erben sind in der Entscheidung frei, die Immobilie zu verkaufen oder zu übernehmen.
Zinssatz derzeit ca. 1,23 % bei 25 Jahren Zinsfestschreibung.
Bei z.B. 300 Teur wären das also ca. 308 € mtl. Zins und mtl. "Pantoffelrente" von 924 €. Unterm Strich also ca. 616 € mtl. Rente bei jederzeitiger voller Kapitalverfügbarkeit (z.B. für die Kinder).
Kommentar vom Autor gelöscht.
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Guten Tag,
es gibt ja so viele Anbieter mittlerweile aber was viele garnicht sehen ist das man auch verschieden kombinieren kann.
Z.b. das ich heute einen Teilverkauf meiner Immobilie machen kann und dann später trotzdem an meine Enkel verkaufen oder vererben kann. Ein Nießbrauchrecht und der Verkauf des ganzen Hauses ist sicher auch lukrativ. Es kommt auf den Einzelfall an.
Ich habe bei www.renteplusimmobilie.de viele Informationen gesehen und mal alles zu dem ganzen Themenkomplex. Der Artikel hier ist auch sehr hilfreich.
Gruß Hagen