Durch eine Umkehr­hypothek erhalten ältere Eigentümer Geld für ihr Haus, ohne es zu verkaufen. Die Volks­banken bieten so ein Darlehen der R+V Versicherung jetzt mit lebens­langer Rente an.

Eat your brick! – Iss deinen Ziegel­stein! Dieses Motto steht in den USA für eine Umkehr­hypothek: Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, muss der Eigentümer eben sein Immobilien­vermögen aufzehren.

Er bleibt Eigentümer und kann weiter in seinem Haus wohnen. Gleich­zeitig bessert er seine Rente auf. Dafür beleiht er sein Haus und nimmt einen Kredit auf, für den er keine Raten zahlen muss.

Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauer­haft auszieht, wird das Darlehen samt Zinsen fällig. Bei Paaren geschieht dies nach dem Tod des letzten Eigentümers. Die Bank bekommt ihr Geld dann aus dem Verkaufs­erlös der Immobilie. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Je nach Angebot gibt die Bank den Kredit in einer Summe, in Monats­raten oder als Kombination von Einmal- und Ratenzahlung aus. Eines gilt aber für alle Varianten: Die Schulden nehmen mit der Zeit durch Zinsen und weitere Kosten immer mehr zu.

Einziger über­regionaler Anbieter war bislang die Immokasse, die seit Früh­jahr 2009 Umkehr­hypotheken der Deutschen Kredit­bank (DKB) verkauft. Doch jetzt gibt es starke Konkurrenz durch die R+V Versicherung: Seit Jahres­beginn ist ihre neue Immobilienrente bei Volks- und Raiff­eisen­banken in ganz Deutsch­land erhältlich.

Neue Immobilienrente der R+V

Die Hürden sind bei der R+V allerdings hoch. Der Versicherer beleiht nur Häuser und Eigentums­wohnungen in „wert­stabiler Lage“ mit einem Markt­wert von mindestens 250 000 Euro. Der Eigentümer muss zwischen 65 und 80 Jahre alt sein. Akzeptiert werden nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien.

Während die Immokasse ihre Umkehr­hypothek nur auf einen Schlag auszahlt, setzt die R+V vor allem auf Kunden, die eine lebens­lange Zusatz­rente möchten. Wie hoch die Rente ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie, vom Alter und vom Geschlecht des Eigentümers ab.

Ein 75-jähriger Mann, der eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 300 000 Euro besitzt, kann damit sein Einkommen um bis zu 611 Euro im Monat aufbessern. Eine 70-jährige Frau würde für das gleiche Haus nur eine Monats­rente von 364 Euro erhalten (siehe Tabelle „Variante 1“). Wären die beiden ein Paar bekämen sie zusammen 333 Euro.

Flexible Auszahlung

Hinter dem Modell der R+V steckt eine Kombination aus einem Kredit, zwei Renten­versicherungen und einer Kredit­ausfall­versicherung. Die Versicherungen dienen dazu, die Rente ab dem 85. Geburts­tag zu zahlen und die Schulden zu begrenzen.

Plus­punkt der Immobilienrente sind die Wahl­möglich­keiten des Eigentümers: Wer zum Beispiel einen größeren Betrag für den Umbau seines Hauses braucht, kann statt der Rente auch eine Einmalzahlung wählen. Ebenso gut kann er eine Einmalzahlung mit einer Monats­rente kombinieren.

Der Rentner kann sich auch nur einen Teil der maximalen Beträge auszahlen lassen. So behält er eine Reserve, die er bei Bedarf später noch anzapfen kann.

Zieht er vor dem 85. Geburts­tag aus, kann er wählen: Er nimmt seine Renten­ansprüche mit, die er durch die Versicherungs­beiträge erworben hat. Dann bekommt er ab 85 eine lebens­lange Rente. Oder er setzt den Wert der Renten­versicherungen ein, um damit einen Teil des Darlehens zu tilgen.

Hohe Kosten und nied­rige Renten

Ob Rente oder Einmalbetrag: Im Vergleich zum Immobilien­wert sind die Auszahlungen bescheiden. Das liegt an der einge­bauten Schulden­grenze und an den Zinsen und Versicherungs­beiträgen. Sie katapultieren die Schulden vor allem bis zum 85. Geburts­tag in die Höhe.

Das Immobilien­vermögen des Rentners nimmt rasant ab. Im Beispiel erhält der bei Vertrags­abschluss 75-Jährige in den ersten zehn Jahren Renten von insgesamt rund 74 000 Euro. Die Schulden wachsen bis dahin auf knapp 193 000 Euro.

Erst im hohen Alter wird das Verhältnis der Renten zur Kreditschuld allmählich güns­tiger. Denn die Renten fließen weiter, während die Versicherungs­beiträge ab dem 86. und die Zinsen ab dem 90. Lebens­jahr wegfallen (siehe Grafik).

Mix aus Kredit und Versicherung

Wie das Rentenmodell im Detail funk­tioniert, zeigt das Beispiel des 75-Jährigen, der sein 300 000 Euro teures Haus beleiht:

  • Kreditrente. Bis zu seinem 85. Geburts­tag zahlt ihm die R+V auf Kredit eine steuerfreie Monats­rente von 610,83 Euro. Die Schulden erhöhen sich außerdem jeden Monat um 615,73 Euro für Versicherungs­beiträge. Dazu kommen 6,14 Prozent Zinsen pro Jahr, die bis zum Vertrags­ende – Tod oder Auszug – gestundet werden. Der Kreditzins­satz steht für die gesamte Lauf­zeit fest.
  • Versicherungs­rente. Ab dem 85. Geburts­tag zahlt die erste der beiden Renten­versicherungen die Rente bis zum Lebens­ende weiter – auch wenn der Kunde das Haus verkauft und in ein Pfle­geheim zieht.

Der Wechsel von der Kredit- zur Versicherungs­rente bringt für ihn zwei Änderungen: Von den 610,83 Euro Rente sind nur noch 489,57 Euro garan­tiert. Der Rest soll aus den Über­schüssen des Versicherers stammen, die je nach Geschäfts­entwick­lung auch höher oder nied­riger ausfallen können. Außerdem muss der Eigentümer dann den Ertrags­anteil seiner Rente versteuern. Das sind nach aktuellem Steuerrecht 5 Prozent.

  • Über­schuldungs­schutz. Ab dem 89. Geburts­tag kommt die zweite Renten­versicherung für die Kreditzinsen auf. Die Schulden, die bis dahin auf rund 228 000 Euro geklettert sind, steigen danach nicht mehr (siehe Grafik). Falls der Wert der Immobilie am Ende trotzdem nicht die Schulden deckt, springt die dritte Versicherung, die Ausfall­versicherung, ein. Der Kreditnehmer oder seine Erben müssen zum Verkaufs­erlös nichts zuzahlen.

Umkehr­hypothek der Immokasse

Die Umkehr­hypothek der Immokasse ist im Vergleich zum Angebot der R+V weniger kompliziert, aber auch weniger vielseitig. Die Immokasse zahlt den Kredit nur als Einmalbetrag aus.

Je nach Alter erhält der Kunde 15 bis 35 Prozent des Immobilien­werts. Ein 70-jähriger bekommt für sein Haus im Wert von 300 000 Euro maximal 65 000 Euro Kredit. Mit 75 sind bis zu 85 000 Euro drin.

Das Darlehen, das von der DKB stammt, gibt es für Eigentümer ab 65 Jahren und bereits ab 100 000 Euro Immobilien­wert. Das Angebot gilt allerdings nicht flächen­deckend. Ausgeschlossen sind zum Beispiel der größte Teil Ostdeutsch­lands, das Saar­land und Teile der Küsten­regionen.

Wie bei der Immobilienrente der R+V muss der Eigentümer an die DKB keine laufenden Raten zahlen. Kredit und Zinsen werden erst fällig, wenn er stirbt oder auszieht.

Für das Darlehen berechnet die DKB jähr­lich 6,9 Prozent Zinsen auf den ursprüng­lichen Kredit. Er erhöht sich jedes Jahr um eine Pauschale für die Stundung der Zinsen. Sie beträgt zunächst 3,33 Prozent des Anfangs­darlehens. Ab dem 11. Jahr steigt sie auf 5 Prozent und ab dem 21. Jahr auf 6 Prozent.

Dazu kommt zu Vertrags­beginn eine Gebühr von 1,5 Prozent der Kreditsumme. Der Eigentümer bezahlt auch ein Wert­gut­achten und die Bestellung der Grund­schuld.

Die untere Tabelle auf Seite 41 zeigt: Die Einmal­auszahlung ist bei der Immokasse ähnlich nied­rig, die Kosten sind ähnlich hoch wie bei der R+V Immobilienrente. In beiden Fällen verdoppelt sich die Kreditschuld nach nicht einmal zehn Jahren.

Im hohen Alter sind die Schulden bei der R+V aber deutlich nied­riger. Der Grund: Der Versicherer begrenzt die Schulden auf etwa 80 Prozent des ursprüng­lichen Immobilien­werts.

Die Kreditbei­spiele in der Tabelle sind allerdings nur bedingt vergleich­bar. Denn der Auszahlungs­betrag hängt immer davon ab, wie die Bank und der Versicherer den beleih­baren Wert der Immobilie einschätzen.

Umzug für viele keine Alternative

Keine Frage: Die Kosten der Immobilienrente sind hoch. Rentner könnten sich ein höheres Zusatz­einkommen sichern, wenn sie ihr Haus verkaufen, eine kleinere Wohnung mieten und den Verkaufs­erlös anlegen oder in eine Renten­versicherung einzahlen. Doch für viele ältere Menschen kommt ein Umzug nicht infrage. Deshalb stehen für sie Zinsen und Rendite nicht an erster Stelle.

Mit der Immokasse und der R+V gibt es jetzt wenigs­tens zwei große Anbieter für eine Umkehr­hypothek. Die Erfahrung zeigt aber: Wirk­lich güns­tige Konditionen gibt es nur auf Märkten, in denen Wett­bewerb herrscht und Kreditnehmer viele Angebote vergleichen können.

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