Immobilienrente Special

Durch eine Umkehrhypothek erhalten ältere Eigentümer Geld für ihr Haus, ohne es zu verkaufen. Die Volksbanken bieten so ein Darlehen der R+V Versicherung jetzt mit lebenslanger Rente an.

Eat your brick! – Iss deinen Ziegelstein! Dieses Motto steht in den USA für eine Umkehrhypothek: Wenn die Rente nicht zum Leben reicht, muss der Eigentümer eben sein Immobilienvermögen aufzehren.

Er bleibt Eigentümer und kann weiter in seinem Haus wohnen. Gleichzeitig bessert er seine Rente auf. Dafür beleiht er sein Haus und nimmt einen Kredit auf, für den er keine Raten zahlen muss.

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Erst wenn der Eigentümer stirbt, das Haus verkauft oder dauerhaft auszieht, wird das Darlehen samt Zinsen fällig. Bei Paaren geschieht dies nach dem Tod des letzten Eigentümers. Die Bank bekommt ihr Geld dann aus dem Verkaufserlös der Immobilie. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Je nach Angebot gibt die Bank den Kredit in einer Summe, in Monatsraten oder als Kombination von Einmal- und Ratenzahlung aus. Eines gilt aber für alle Varianten: Die Schulden nehmen mit der Zeit durch Zinsen und weitere Kosten immer mehr zu.

Einziger überregionaler Anbieter war bislang die Immokasse, die seit Frühjahr 2009 Umkehrhypotheken der Deutschen Kreditbank (DKB) verkauft. Doch jetzt gibt es starke Konkurrenz durch die R+V Versicherung: Seit Jahresbeginn ist ihre neue Immobilienrente bei Volks- und Raiffeisenbanken in ganz Deutschland erhältlich.

Neue Immobilienrente der R+V

Die Hürden sind bei der R+V allerdings hoch. Der Versicherer beleiht nur Häuser und Eigentumswohnungen in „wertstabiler Lage“ mit einem Marktwert von mindestens 250 000 Euro. Der Eigentümer muss zwischen 65 und 80 Jahre alt sein. Akzeptiert werden nur gut erhaltene und schuldenfreie Immobilien.

Während die Immokasse ihre Umkehrhypothek nur auf einen Schlag auszahlt, setzt die R+V vor allem auf Kunden, die eine lebenslange Zusatzrente möchten. Wie hoch die Rente ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie, vom Alter und vom Geschlecht des Eigentümers ab.

Ein 75-jähriger Mann, der eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 300 000 Euro besitzt, kann damit sein Einkommen um bis zu 611 Euro im Monat aufbessern. Eine 70-jährige Frau würde für das gleiche Haus nur eine Monatsrente von 364 Euro erhalten (siehe Tabelle „Variante 1“). Wären die beiden ein Paar bekämen sie zusammen 333 Euro.

Flexible Auszahlung

Hinter dem Modell der R+V steckt eine Kombination aus einem Kredit, zwei Rentenversicherungen und einer Kreditausfallversicherung. Die Versicherungen dienen dazu, die Rente ab dem 85. Geburtstag zu zahlen und die Schulden zu begrenzen.

Pluspunkt der Immobilienrente sind die Wahlmöglichkeiten des Eigentümers: Wer zum Beispiel einen größeren Betrag für den Umbau seines Hauses braucht, kann statt der Rente auch eine Einmalzahlung wählen. Ebenso gut kann er eine Einmalzahlung mit einer Monatsrente kombinieren.

Der Rentner kann sich auch nur einen Teil der maximalen Beträge auszahlen lassen. So behält er eine Reserve, die er bei Bedarf später noch anzapfen kann.

Zieht er vor dem 85. Geburtstag aus, kann er wählen: Er nimmt seine Rentenansprüche mit, die er durch die Versicherungsbeiträge erworben hat. Dann bekommt er ab 85 eine lebenslange Rente. Oder er setzt den Wert der Rentenversicherungen ein, um damit einen Teil des Darlehens zu tilgen.

Hohe Kosten und niedrige Renten

Immobilienrente Special

Ob Rente oder Einmalbetrag: Im Vergleich zum Immobilienwert sind die Auszahlungen bescheiden. Das liegt an der eingebauten Schuldengrenze und an den Zinsen und Versicherungsbeiträgen. Sie katapultieren die Schulden vor allem bis zum 85. Geburtstag in die Höhe.

Das Immobilienvermögen des Rentners nimmt rasant ab. Im Beispiel erhält der bei Vertragsabschluss 75-Jährige in den ersten zehn Jahren Renten von insgesamt rund 74 000 Euro. Die Schulden wachsen bis dahin auf knapp 193 000 Euro.

Erst im hohen Alter wird das Verhältnis der Renten zur Kreditschuld allmählich günstiger. Denn die Renten fließen weiter, während die Versicherungsbeiträge ab dem 86. und die Zinsen ab dem 90. Lebensjahr wegfallen (siehe Grafik).

Mix aus Kredit und Versicherung

Wie das Rentenmodell im Detail funktioniert, zeigt das Beispiel des 75-Jährigen, der sein 300 000 Euro teures Haus beleiht:

  • Kreditrente. Bis zu seinem 85. Geburtstag zahlt ihm die R+V auf Kredit eine steuerfreie Monatsrente von 610,83 Euro. Die Schulden erhöhen sich außerdem jeden Monat um 615,73 Euro für Versicherungsbeiträge. Dazu kommen 6,14 Prozent Zinsen pro Jahr, die bis zum Vertragsende – Tod oder Auszug – gestundet werden. Der Kreditzinssatz steht für die gesamte Laufzeit fest.
  • Versicherungsrente. Ab dem 85. Geburtstag zahlt die erste der beiden Rentenversicherungen die Rente bis zum Lebensende weiter – auch wenn der Kunde das Haus verkauft und in ein Pflegeheim zieht.

Der Wechsel von der Kredit- zur Versicherungsrente bringt für ihn zwei Änderungen: Von den 610,83 Euro Rente sind nur noch 489,57 Euro garantiert. Der Rest soll aus den Überschüssen des Versicherers stammen, die je nach Geschäftsentwicklung auch höher oder niedriger ausfallen können. Außerdem muss der Eigentümer dann den Ertragsanteil seiner Rente versteuern. Das sind nach aktuellem Steuerrecht 5 Prozent.

  • Überschuldungsschutz. Ab dem 89. Geburtstag kommt die zweite Rentenversicherung für die Kreditzinsen auf. Die Schulden, die bis dahin auf rund 228 000 Euro geklettert sind, steigen danach nicht mehr (siehe Grafik). Falls der Wert der Immobilie am Ende trotzdem nicht die Schulden deckt, springt die dritte Versicherung, die Ausfallversicherung, ein. Der Kreditnehmer oder seine Erben müssen zum Verkaufserlös nichts zuzahlen.

Umkehrhypothek der Immokasse

Die Umkehrhypothek der Immokasse ist im Vergleich zum Angebot der R+V weniger kompliziert, aber auch weniger vielseitig. Die Immokasse zahlt den Kredit nur als Einmalbetrag aus.

Je nach Alter erhält der Kunde 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts. Ein 70-jähriger bekommt für sein Haus im Wert von 300 000 Euro maximal 65 000 Euro Kredit. Mit 75 sind bis zu 85 000 Euro drin.

Das Darlehen, das von der DKB stammt, gibt es für Eigentümer ab 65 Jahren und bereits ab 100 000 Euro Immobilienwert. Das Angebot gilt allerdings nicht flächendeckend. Ausgeschlossen sind zum Beispiel der größte Teil Ostdeutschlands, das Saarland und Teile der Küstenregionen.

Wie bei der Immobilienrente der R+V muss der Eigentümer an die DKB keine laufenden Raten zahlen. Kredit und Zinsen werden erst fällig, wenn er stirbt oder auszieht.

Für das Darlehen berechnet die DKB jährlich 6,9 Prozent Zinsen auf den ursprünglichen Kredit. Er erhöht sich jedes Jahr um eine Pauschale für die Stundung der Zinsen. Sie beträgt zunächst 3,33 Prozent des Anfangsdarlehens. Ab dem 11. Jahr steigt sie auf 5 Prozent und ab dem 21. Jahr auf 6 Prozent.

Dazu kommt zu Vertragsbeginn eine Gebühr von 1,5 Prozent der Kreditsumme. Der Eigentümer bezahlt auch ein Wertgutachten und die Bestellung der Grundschuld.

Die untere Tabelle auf Seite 41 zeigt: Die Einmalauszahlung ist bei der Immokasse ähnlich niedrig, die Kosten sind ähnlich hoch wie bei der R+V Immobilienrente. In beiden Fällen verdoppelt sich die Kreditschuld nach nicht einmal zehn Jahren.

Im hohen Alter sind die Schulden bei der R+V aber deutlich niedriger. Der Grund: Der Versicherer begrenzt die Schulden auf etwa 80 Prozent des ursprünglichen Immobilienwerts.

Die Kreditbeispiele in der Tabelle sind allerdings nur bedingt vergleichbar. Denn der Auszahlungsbetrag hängt immer davon ab, wie die Bank und der Versicherer den beleihbaren Wert der Immobilie einschätzen.

Umzug für viele keine Alternative

Keine Frage: Die Kosten der Immobilienrente sind hoch. Rentner könnten sich ein höheres Zusatzeinkommen sichern, wenn sie ihr Haus verkaufen, eine kleinere Wohnung mieten und den Verkaufserlös anlegen oder in eine Rentenversicherung einzahlen. Doch für viele ältere Menschen kommt ein Umzug nicht infrage. Deshalb stehen für sie Zinsen und Rendite nicht an erster Stelle.

Mit der Immokasse und der R+V gibt es jetzt wenigstens zwei große Anbieter für eine Umkehrhypothek. Die Erfahrung zeigt aber: Wirklich günstige Konditionen gibt es nur auf Märkten, in denen Wettbewerb herrscht und Kreditnehmer viele Angebote vergleichen können.

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