Immobilien­preise Test

Kaufen kann dank nied­riger Zinsen billiger sein als mieten. Wir haben nachgerechnet, wo Käufer vom ersten Tag an Geld sparen.

Die Wahl­kämpfer haben die Mieter entdeckt. Laut SPD „droht die soziale Spaltung der Städte“. Kanz­lerkandidat Peer Steinbrück versprach beim Deutschen Mietertag „Wir wollen bezahl­baren Wohn­raum für alle“ und ärgerte sich anschließend über Bundes­kanz­lerin Angela Merkel. Die CDU-Politikerin sprach sich für eine Miet­preisbremse aus und gab offen zu, die Idee von der Konkurrenz zu haben.

Statt auf die Preisbremse zu hoffen, können Mieter bei der Suche nach eigenen vier Wänden aufs Gaspedal drücken – entsprechendes Eigen­kapital voraus­gesetzt. Die Kredite, die sie noch brauchen, sind günstig. Beim Zins steht selbst für 15-jährige Lauf­zeiten meist eine Zwei vor dem Komma.

Frank­furt am Main gut für Käufer

Die nied­rigen Zinsen machen den Kauf eines Hauses oder einer Eigentums­wohnung attraktiver. Doch können sie die Preissteigerungen ausgleichen? Wie erkenne ich das? Und wo ist es günstig?

Auskunft gibt die Daten­bank des Verbandes der Pfand­brief­banken (vdp), die rund 900 000 Immobilienkäufe aus zehn Jahren erfasst hat. Der vdp hat uns die Kauf­preise für Häuser und Wohnungen des vergangenen Jahres sowie die Höhe der Neuvertrags­mieten für 30 Städte und 20 Land­kreise zur Verfügung gestellt. Damit lässt sich fest­stellen, wo dank nied­riger Zinsen der Kauf einer Wohnung güns­tiger ist als die Neuanmietung.

Grob gesagt bleibt es auf dem Land güns­tiger als in den Städten. Doch auch zwischen Städten gibt es große Unterschiede.

Immobilien­preise Test

Als Rechenbei­spiel haben wir für München und Frank­furt am Main Kauf und Miete einer 80 Quadrat­meter großen Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung gegen­überge­stellt (siehe Infografik). Das Ergebnis: Der Frank­furter spart von Anfang an 14,35 Euro im Monat, wenn er eine Eigentums­wohnung kauft, statt neu in eine Miet­wohnung zu ziehen. Der Münchener hingegen zahlt zunächst 300,47 Euro drauf.

Grund sind die Kauf­preise. Sie klaffen mit 4 530 Euro je Quadrat­meter in München und 3 120 Euro in Frank­furt weiter auseinander als die Nettokaltmieten für Neuvermietungen je Quadrat­meter – 14,90 Euro in München und 14,00 Euro in Frank­furt. Um ungefähr abzu­schätzen, ob sich ein Kauf lohnt, fragen sich Fachleute: Wie viele Jahres­nettokaltmieten muss ich aufwenden, um den Kauf­preis bezahlen zu können? Dieses Kauf­preis-Miete-Verhältnis liegt in unserem Beispiel bei 18,6 für Frank­furt und 25,3 für München.

Ein Kauf­preis-Miete-Verhältnis unter 20 gilt als günstig, darüber wird es teuer – so sagt es die Daumen­regel.

Nettokaltmiete als Maßstab

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Heizung, Müll und andere Betriebs­kosten. Wer als Mieter für sich selbst eine Vergleichs­rechnung anstellen will, muss den Kauf­preis einer Wohnung durch seine aktuelle Jahres­nettokaltmiete teilen. Ein Kauf kann sich auch bei hohem Kauf­preis-Miete-Verhältnis lohnen, wenn die Wohnung an Wert gewinnt. Je höher das Kauf­preis-Miete-Verhältnis, desto mehr spekuliert der Käufer auf steigende Preise.

Umge­kehrt kann ein nied­riges Kauf­preis-Miete-Verhältnis ein Zeichen dafür sein, dass die Wohnung etwa aufgrund ihrer Lage künftig nicht sehr begehrt sein dürfte. Ein Käufer darf dann nicht auf hohe Gewinne bei einem späteren Verkauf spekulieren. Das gilt für viele ländliche Regionen, vor allem in den östlichen Bundes­ländern. Für Menschen, die dauer­haft in ihrer Immobilie bleiben und gar nicht verkaufen wollen, ist die Preis­entwick­lung eher zweitrangig.

Manche Stadt­viertel sind bei Käufern angesagt, andere werden gemieden. Deshalb kann das Kauf­preis-Miete-Verhältnis inner­halb einer Stadt stark schwanken. In den Tabellen auf den Seiten 58 bis 61 geben wir daher immer eine Spanne an.

In vielen Städten sind gerade die mitt­leren Lagen besonders begehrt. Im Vergleich zu den Jahres­nettokaltmieten sind die Kauf­preise dort sehr hoch.

Käufer müssen genau hinschauen, wo sie suchen. Auch der Blick über die Stadt­grenzen hinaus lohnt sich, zum Beispiel im Ruhr­gebiet: In Essen liegen die Mieten für gute Lage und Ausstattung bei 6,90 Euro, in Dort­mund ähnlich hoch bei 6,70 Euro je Quadrat­meter. Doch die Kauf­preise unterscheiden sich stark: In Essen kostet so eine Wohnung 2 140 Euro je Quadrat­meter, rund 40 Kilo­meter östlich nur 1 625 Euro. Da kann statt einer Miet­wohnung in Essen auch Eigentum in Dort­mund infrage kommen.

Wen es aufs Land zieht, der kommt oft güns­tiger weg. Im Land­kreis Harz sind die Preise für Eigentums­wohnungen im vergangenen Jahr um 1,5 Prozent gesunken. Lediglich 1 080 Euro kostet der Quadrat­meter bei guter Lage und Ausstattung im Schnitt. Und die Wahl­kämpfer lassen einen in Ruhe – zumindest in puncto Mieten.

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