Immobilien­preise Test

Die nied­rigen Kreditzinsen machen den Kauf einer Immobilie attraktiv. Doch Preise und Mieten unterscheiden sich je nach Stadt und Region erheblich. Finanz­test hat anhand von zwei Beispielen nachgerechnet, unter welchen Voraus­setzungen Käufer vom ersten Tag an sparen. Dazu gibt es eine große Tabelle mit Immobilien­preisen für 50 Städte und Land­kreise, differenziert nach Lage und Ausstattung. Und eine Grafik zeigt auf einen Blick, wo Wohn­eigentum besonders günstig oder teuer ist.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test Immobilienpreise.

Wo besser kaufen, wo besser mieten?

Finanztest hat am Beispiel der Städte Frank­furt am Main und München ermittelt, ob sich Kauf oder Miete mehr lohnen. In beiden Fällen steht der Kunde vor der Frage, ob er eine 80 Quadrat­meter große Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung lieber kaufen oder neu mieten soll. Ergebnis: Der Frank­furter spart von Anfang an über 14 Euro im Monat, wenn er eine Wohnung kauft, statt neu zu mieten. Der Münchener dagegen zahlt als Käufer anfangs 300 Euro im Monat drauf. Grund für das unterschiedliche Ergebnis sind die Quadrat­meter­preise für Kaufimmobilien. Sie klaffen weiter auseinander als die Nettokaltmieten für Neuvermietungen. In Zahlen: In München kostet der Kauf bezogen auf den Quadrat­meter 4 530 Euro, die Miete 14,90. In Frank­furt kostet der Quadrat­meter 3 120 Euro – und die entsprechende Miete 14 Euro.

Preise und Mieten für 50 Städte und Land­kreise

Die Preise und Mieten stammen aus der Daten­bank des Verbandes der Pfand­brief­banken (vdp), die rund 900 000 Immobilienkäufe aus zehn Jahren erfasst hat. Der vdp hat Finanztest nicht nur die Kauf­preise des vergangenen Jahres für Häuser und Wohnungen, sondern auch die Neuvertrags­mieten für 30 Städte und 20 Land­kreise geliefert. In der Vergleichs­rechnung für Frank­furt und München berück­sichtigt Finanztest beim Kauf Kosten für Makler, Notar und Grund­erwerb­steuer, Pauschalen für Instandhaltung und Verwaltung sowie die entgangenen Zinsen für das einge­setzte Eigen­kapital. Als Eigen­kapital haben die Experten 25 Prozent der Kauf­kosten angesetzt. Am Ende werden die monatlichen Gesamt­kosten für den Kauf mit der Nettokaltmiete verglichen.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis muss stimmen

Um ungefähr abzu­schätzen, ob sich ein Kauf lohnt, fragen sich Fachleute: Wie viele Jahres­nettokaltmieten muss ich aufwenden, um den Kauf­preis bezahlen zu können? Dieses Verhältnis von Kauf­preis und Miete liegt im Beispiel bei 18,6 für Frank­furt und 25,3 für München. Ein Verhältnis unter 20 gilt als günstig, darüber wird es teuer – so die Faust­regel.

Nettokaltmiete als Vergleichs­maßstab

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Heizung, Müll­gebühren und andere Betriebs­kosten. Wer als Mieter für sich selbst eine Vergleichs­rechnung anstellen will, muss den Kauf­preis einer Wohnung durch seine aktuelle Jahres­nettokaltmiete teilen. Ein Kauf kann sich auch bei hohem Kauf­preis-Miete-Verhältnis lohnen, wenn die Wohnung laufend an Wert gewinnt. Je höher das Kauf­preis-Miete-Verhältnis, desto mehr spekuliert der Käufer auf steigende Preise. Umge­kehrt kann ein nied­riges Kauf­preis-Miete-Verhältnis ein Zeichen dafür sein, dass die Wohnung etwa aufgrund ihrer Lage künftig nicht sehr begehrt sein dürfte. Ein Käufer darf dann nicht auf hohe Gewinne bei einem späteren Verkauf spekulieren. Das gilt für viele ländliche Regionen, vor allem in den östlichen Bundes­ländern. Für Menschen, die dauer­haft in ihrer Immobilie bleiben wollen, ist die Preis­entwick­lung eher zweitrangig.

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