Immobilien­preise: Preisfrage vor dem Umzug

Raus aus der Groß­stadt. Viele Familien ziehen von der Stadt ins Umland, weil Häuser dort weniger kosten. Doch die Rechnung geht nicht immer auf.

Jeder Dritte, der sich ein Eigenheim wünscht, will auf dem Land kaufen, hat das Markt­forschungs­institut Forsa im April ermittelt. Fast genauso viele können sich vorstellen, am Rand einer Groß­stadt ein Haus zu kaufen, 27 Prozent sehen ihre Wunsch­immobilie in einer kleineren Stadt.

Hinter der Flucht aus der Stadt stehen oft wirt­schaftliche Gründe. Das beschreiben Gutachter des Arbeits­kreises der Gutachter­ausschüsse und Oberen Gutachter­ausschüsse in ihrem jüngsten Immobilienmarkt­bericht Deutsch­land 2011. Sie sagen, dass immer mehr Menschen, die eigentlich in der Stadt wohnen wollen, an die Ränder ausweichen, weil sie sich Wohn­eigentum in der Innen­stadt nicht mehr leisten können. Das gilt für München, die teuerste Metro­pole Deutsch­lands, aber auch für Stutt­gart, Frank­furt am Main, Hamburg und die Haupt­stadt Berlin.

Flucht ins Umland

Gleich scharen­weise haben Familien mit Kindern Berlin verlassen und sind ins Umland gezogen. Geflüchtet sind die Familien zum Beispiel nach Stahns­dorf, eine Gemeinde südlich von Berlin im Land­kreis Potsdam-Mittel­mark. Hier kosten Häuser durch­schnitt­lich 1 000 Euro weniger pro Quadrat­meter als in der Haupt­stadt.

Doch nicht immer bleibt den Stadt­flüchtern nach dem Umzug ins Umland wirk­lich mehr Geld. Nied­rige Kauf­preise sind nämlich nicht alles. Braucht ein Paar zum Beispiel zwei Autos, um zur Arbeit in Berlin zu kommen, kann der Preis­vorteil schnell dahin­schmelzen.

Wir haben nachgerechnet und sind anhand eines fiktiven Beispiels zum Ergebnis gekommen, dass die Stahns­dorfer Familie pro Monat gerade mal 102 Euro weniger als eine Berliner Familie zahlt.

Die Familie kauft die Hälfte eines Doppel­hauses, das nach der Jahr­tausend­wende gebaut wurde – mit 120 Quadrat­meter Wohn­fläche und 330 Quadrat­meter Grund.

In Stahns­dorf kostet das Haus durch­schnitt­lich rund 220 000 Euro, wie Knut Mollenhauer aus Kleinmachnow mitteilt. Er ist öffent­lich bestellter und vereidigter Sach­verständiger für die Bewertung von bebauten und unbe­bauten Grund­stücken. Zum Kauf­preis hinzu kommen mindestens 14 300 Euro Neben­kosten, sofern die Familie das Haus ohne Makler vom Eigentümer kauft. Setzen die Käufer 70 000 Euro Eigen­kapital ein und finanzieren den Rest zu einem Kreditzins von 3 Prozent, kommen sie bei einer 2-prozentigen Tilgung auf eine monatliche Belastung von 685 Euro.

In Berlin würde die Familie 320 000 Euro plus 20 800 Euro Neben­kosten für das Haus zahlen. Die Finanzierung kostet sie monatlich 1 128 Euro. Die Berliner zahlen also im Monat 443 Euro mehr als die Stahns­dorfer.

Land­familie nur wenig im Vorteil

Bis hierhin ist die Stahns­dorfer Familie finanziell weit im Vorteil. Braucht sie jedoch zwei Autos, mit denen jeder Ehepartner an 230 Arbeits­tagen im Jahr nach Berlin und wieder nach­hause 40 Kilo­meter fährt, sieht die Rechnung anders aus.

Mithilfe des ADAC haben wir die Auto­kosten für einen Opel Corsa (Benzin) und einen VW Passat Variant (Diesel) pro Jahr ausgerechnet. Der Stadt­familie haben wir unterstellt, dass nur ein Ehepartner ein Auto (VW Passat) braucht und der Weg zur Arbeit und zurück mit 20 Kilo­meter zu Buche schlägt. Der andere Ehepartner fährt mit den Berliner Verkehrs­betrieben und zahlt 695 Euro für eine Jahres­karte.

Summa summarum ist für die Stahns­dorfer der längere Arbeitsweg mit Mehr­kosten von 342 Euro verbunden. Die steuerliche Pend­lerpauschale ist berück­sichtigt. Vom Finanzierungs­vorteil bleiben gerade mal 102 Euro im Monat übrig.

Das Beispiel stimmt natürlich nicht für jeden. Bezahlt etwa der Berliner Arbeit­geber seinen Angestellten einen Dienst­wagen oder bezu­schusst die Benzin­kosten, kann die Rechnung deutlicher zugunsten des Umlands ausfallen. Wichtig ist nur, dass Käufer recht­zeitig ausrechnen, ob der Kauf im Umland finanzielle Vorteile bringt, damit sie hinterher nicht enttäuscht sind.

Umzug in die Klein­stadt

Ganz anders sieht die Rechnung für Stadt­flüchter aus Hamburg aus, wenn sie in die rund 72 000 Einwohner zählende Mittel­stadt Lüneburg ziehen. Für die Fahrt von Lüneburg nach Hamburg braucht eine Familie kein zusätzliches Auto. Die Stadt, die 50 Kilo­meter südlich von Hamburg in Nieder­sachsen liegt, ist so gut angebunden, dass die Groß­stadt Hamburg über die Bahn­linie Metronom in nur 34 Minuten Fahr­zeit erreicht ist. Zum Bahnhof fährt der Lüneburger mit dem Fahr­rad oder dem Bus. Alle Buslinien der Stadt sind auf die Abfahrts­zeiten des Metronom abge­stimmt.

Lüneburg liegt schön am Fluss Ilmenau und ist gut mit Kinder­gärten und Schulen ausgestattet. 10 000 Studenten leben in der Stadt, die wie Hamburg Hanse­stadt ist.

Während andere Städte Nieder­sachsens schrumpfen, wächst Lüneburg. Etwa 7 000 Pendler fahren Tag für Tag von hier nach Hamburg und zurück. Die Hamburger Familien ziehen gerne in das etwa fünf Kilo­meter vom Zentrum Lüneburgs entfernt liegende Neubau­viertel „Pilgerpfad“.

„Dort zahlen sie für ein ordentlich ausgestattetes Doppel­haus mit 120 Quadrat­meter Wohn­fläche und 300 Quadrat­meter Grund­stück rund 210 000 Euro“, erklärt der Lüneburger Immobilienmakler Karsten Aßmann-Funk.

Für ein vergleich­bares Haus in Hamburg müsste die Familie rund 310 000 Euro auf den Tisch legen. Hinzu kommen Neben­kosten, die beim Kauf über einen Makler jeweils rund 12 Prozent des Kauf­preises betragen.

Wir unterstellen, dass beide Familien 80 000 Eigen­kapital einsetzen und ein Hypothekendarlehen zu einem Zins­satz von 3 Prozent im Jahr mit 2 Prozent Tilgung aufnehmen. Ergebnis: Die Hamburger Familie zahlt für ihren Kredit 1 117 Euro, die Lüneburger Familie 646 Euro im Monat.

Für zwei Jahres­karten mit dem Metronom müssen die Lüneburger, die beide in Hamburg arbeiten, insgesamt 3 696 Euro ausgeben. Die Hamburger bezahlen für zwei Jahres­karten im Stadt­gebiet 898 Euro im Jahr.

Die höheren Fahrt­kosten von knapp 2 800 Euro holt sich die Lüneburger Familie größ­tenteils vom Finanz­amt wieder. Jeder Ehepartner kann für 230 Arbeits­tage für 50 Kilo­meter einfache Fahr­strecke je 30 Cent abrechnen. Hat das Paar sonst keine Werbungs­kosten, ergibt sich bei einem Steu­ersatz von 35 Prozent eine jähr­liche Steuerersparnis von 1 715 Euro. Am Ende zahlt die Familie lediglich 90 Euro mehr im Monat für ihre Fahr­karten als die Hamburger, die keine Extra-Steuer­vorteile bekommen, sofern sie nicht noch weitere Werbungs­kosten haben.

Umzug nach Lüneburg lohnt sich

Rechnet man alles zusammen, leben die Lüneburger deutlich güns­tiger als die Hamburger. Haus und Bahn­fahrt kosten die Lüneburger durch die Steuer­vorteile pro Monat nur 811 Euro. Sie zahlen damit 380 Euro weniger als die Hamburger, die allein für die Finanzierung 1 117 Euro im Monat aufbringen müssen.

Noch güns­tiger für die Lüneburger wird das Leben, wenn sie bei einem Hamburger Unternehmen arbeiten, das seine auswärtigen Arbeitnehmer mit einer Proficard unterstützt. Mitarbeiter mit der Proficard zahlen für die Jahres­karte mit dem Metronom kaum mehr als Hamburger für eine Jahres­karte im Stadt­gebiet und die Rechnung fällt noch klarer gegen die Groß­stadt aus.

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