Die Eurokrise hat einen Ansturm auf Immobilien ausgelöst. Wir zeigen die Preistrends und sagen, warum sich der Kauf von Eigentum noch lohnt.

Als ob München nicht schon vorher das teuerste Pflaster im ganzen Land gewesen wäre: Im vergangenen Jahr stiegen die Immobilien­preise dort erneut kräftig, die Preise für Eigentums­wohnungen legten im Durch­schnitt um 8,7 Prozent zu. In Spitzenlagen sind Quadrat­meter­preise von mehr als 6 000 Euro keine Seltenheit.

Immobilien­preise Test

Und es sieht so aus, als ginge es noch weiter. Immobilien gehen weg wie warme Semmeln. „Raus aus dem Euro, rein in die Immobilie“, scheint die Devise. Erst war es die Finanz­krise, dann die Angst um den Euro, die einen Kauf­rausch in den Groß­städten auslöste. Ob Anleger oder Selbst­nutzer, sie wollen mit Investitionen in Beton­gold ihr Geld schützen.

Der Ansturm lässt vor allem die Kauf­preise für Eigentums­wohnungen in einigen Groß­städten kräftig nach oben schießen. Wie verrückt gekauft wird auch in Berlin und Hamburg. Dort stiegen wie in München die Preise für Eigentums­wohnungen im vergangenen Jahr um mehr als 8 Prozent. Das freut vor allem die Makler, sie machen Gewinne wie lange nicht mehr.

Für Käufer wird es in den Ballungs­zentren mit steigenden Einwohnerzahlen wie München, Stutt­gart, Düssel­dorf, Frank­furt am Main, Berlin und Hamburg immer schwerer, bezahl­baren Wohn­raum zu finden.

Gibt es nun eine Preisblase wie 2008 in den USA oder eine „Schlacht ums Haus“, wie die Frank­furter Allgemeine Sonn­tags­zeitung kürzlich titelte? Über­hitzte Märkte, die dazu führen könnten, sehen die Immobilien­experten vom Verband der Pfand­brief­banken (vdp) nicht. Der Preis­anstieg von 4,8 Prozent, der in den vergangenen beiden Jahren im bundes­weiten Durch­schnitt für selbst­genutztes Wohn­eigentum gemessen wurde, sei vor dem Hintergrund der Einkommens-, Beschäftigungs- und Bevölkerungs­entwick­lung nicht besorgnis­erregend, erklärt Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarkt­forschung beim vdp.

Der vdp muss es wissen. Er hat seit dem Jahr 2003 rund 740 000 Immobilienkäufe ausgewertet, für die seine Mitglieds­banken mit Käufern Kredit­verträge abge­schlossen haben. Die Daten­bank enthält also Preise, die Käufer wirk­lich gezahlt haben (siehe „Verband der Pfandbriefbanken“).

Unsere Tabellen zeigen die Kauf­preise für Wohnungen und Häuser, die der vdp erfasst hat – aufgeschlüsselt nach Lage und Ausstattung. Dabei zeigt sich, dass die Preis­explosion in einigen Groß­städten nicht für das ganze Land typisch ist.

In den meisten der über 400 deutschen Städte und Land­kreise sind die Preise im vergangenen Jahr nur zwischen 1 und 3 Prozent gestiegen.

Da die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte schon seit Jahren stärker steigen als die Kauf­preise für selbst­genutztes Wohn­eigentum, erfüllen sich immer mehr Menschen den Wunsch einer eigenen Immobilie. Die Einflüsse auf den Immobilienmarkt sind je nach Ort ganz unterschiedlich.

Berlin ist Single-Haupt­stadt

In einigen Groß­städten und Ballungs­gebieten ist der Wohnungs­markt auch deshalb eng, weil sich die Lebens­verhält­nisse der Menschen geändert haben.

Zum einen zieht es immer mehr Menschen in die großen Städte. Zum anderen gibt es immer mehr Singles. Haupt­stadt der einsamen Herzen ist Berlin. Hier lebt jeder zweite (50,1 Prozent) der 3,46 Millionen Einwohner inzwischen allein. In Hamburg sind es 48 Prozent der rund 1,79 Millionen Einwohner. Das bleibt natürlich nicht ohne Folgen für den Immobilienmarkt.

Derzeit gebe es noch mehr junge Leute zwischen 25 und 40 Jahre, die Wohn­eigentum suchen, als ältere, die ihre Wohnungen und Häuser aufgeben, sagt Franz Eilers vom vdp. Das erkläre die aktuelle Über­schuss­nach­frage nach Wohnungen vor allem in Groß­städten. Lang­fristig könnte sich dieser Prozess jedoch ins Gegen­teil verkehren, was sich beruhigend auf die Wohnungs­nach­frage auswirken würde.

In vielen Städten und Land­kreisen haben Bevölkerungs­rück­gang und Alterung bereits dafür gesorgt, dass genug Immobilien zum Kauf zur Verfügung stehen.

Moderate Preise in vielen Städten

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Nicht über­all müssen Käufer so tief in die Tasche greifen wie in München und Umland, Stutt­gart, Frank­furt am Main oder Hamburg. Es gibt auch Häuser und Wohnungen zu Preisen, die erschwing­lich sind.

In den meisten Teilen des Landes müssen sich Käufer nicht mit Groß­investoren messen. So weist die vdp-Daten­bank für mitt­lere Städte wie Kiel, Bremen, Magdeburg, Leipzig, Dresden oder Halle moderate Preise aus. In diesen Städten der zweiten Reihe stehen die Käufer nicht Schlange. Preise und Mieten sind meist stabil.

Eine 80 Quadrat­meter große Wohnung in guter Lage und Ausstattung kann man in Halle an der Saale schon für knapp 130 000 Euro kaufen. Eine vergleich­bare Wohnung würde in Stutt­gart rund 272 000 Euro, in München sogar 367 000 Euro kosten.

Die Monats­rate für einen Käufer liegt in Stutt­gart bei 842 Euro und in München bei 1 240 Euro. In Halle brauchte er nur 250 Euro monatlich für den Kredit zu zahlen.

Zugrunde gelegt haben wir für diesen Vergleich einen Käufer mit 70 000 Euro Eigen­kapital, der ein zehnjäh­riges Darlehen mit einem Zins­satz von 3 Prozent aufnimmt und 2 Prozent pro Jahr tilgt. Die Kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar, Grund­buch und Makler sind berück­sichtigt.

Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle

Wer in den Tabellen stöbert und unsere Deutsch­land­karte mit den Kauf­preisen für Eigentums­wohnungen anschaut, stellt schnell ein Süd-Nord- und ein West-Ost-Gefälle bei den Immobilien­preisen fest.

Natürlich gibt es auch Ausnahmen: Der Land­kreis Nord­fries­land ist auf unserer Karte dunkelrot als einer der teuersten markiert. Das liegt daran, dass zu dem Kreis die Prominenten­insel Sylt gehört – mit ähnlich hohen Preisen wie München. Viele Wohl­habende haben hier teure Zweit­wohn­sitze.

Ansonsten liegen die teuersten Land­kreise für Einfamilien­häuser und Eigentums­wohnungen in guter Lage mit guter Ausstattung alle­samt im Süden: Spitzenreiter sind sowohl für Häuser als auch für Wohnungen die Land­kreise München, Ludwigs­burg und Rosenheim. Die güns­tigsten Land­kreise liegen im Norden und Osten. Einfamilien­häuser mit guter Lage und Ausstattung sind im Harz am preis­wertesten, dicht gefolgt vom Erzgebirgs­kreis und der Meck­lenburgischen Seenplatte.

Die teuerste Stadt ist für Häuser und Wohnungen München, bei Einfamilien­häusern gefolgt von Stutt­gart und Frank­furt am Main, bei Eigentums­wohnungen von Hamburg und Stutt­gart.

Berlin zählt trotz rasant steigender Preise noch nicht zu den teuersten Städten. Das Preis­niveau für Wohn­eigentum liegt gut 22 Jahre nach der Wende noch deutlich unter dem von München, Hamburg und Stutt­gart. Das gilt natürlich auch für die Mieten.

Die nied­rigsten Immobilien­preise in Städten gibt es vor allem im Osten der Republik. Häuser in Magdeburg sind noch preis­werter als Häuser in Halle und Erfurt. Bei Wohnungen liegt Halle vor Magdeburg und Dort­mund.

Wegzug und Bevölkerungs­rück­gang bestimmen in vielen Städten und Kreisen Ostdeutsch­lands den Immobilienmarkt. In Städten wie Görlitz wird wegen Leerstands und mangelnder Nach­frage nach Wohn­raum sogar viel Geld für den Abriss der oberen Etagen einiger Plattenbauten ausgegeben.

Egal ob Stadt oder Land­kreis, Ost oder West, manche Regeln sind für jeden Immobilienkauf gleich: Die Lage muss stimmen, damit sich ein Käufer wohl fühlt. Die Infrastruktur sollte zu den Lebens­umständen passen. Neben einer guten Verkehrs­anbindung sollte es Geschäfte, Ärzte und kulturelle Einrichtungen und Sport­ver­eine geben. Für Familien sind Kinder­gärten und Schulen in der Nähe wichtig.

Ausstattung treibt den Preis

Der Kauf­preis für ein Haus oder eine Wohnung wird jedoch nicht allein durch die Lage bestimmt, sondern auch durch die Bauqualität und die Ausstattung. Die Ausstattung einer Immobilie kann den Kauf­preis um bis zu 30 Prozent nach oben treiben, wenn sie sehr gut sein soll.

Von einer sehr guten Ausstattung sprechen Makler, wenn mit hoch­wertigen Baustoffen und nach neuesten Energiespar­stan­dards gebaut wurde. Innen werden ein Parkett aus Echt­holz, Marmorfliesen im Bad und eine Luxus­einbauküche erwartet.

Als gut stuft der Verband der Pfand­brief­banken die Ausstattung eines Hauses ein, wenn Heiz- und Sanitär­anlagen moderne Stan­dards erfüllen und die Fenster isolier­verglast sind. Die Baustoffe sollten schad­stoff­frei und der Boden aus Parkett sein.

Eine einfache Ausstattung sieht ganz anders aus: alte Heizung, einfach verglaste Fenster sowie veraltete sanitäre Anlagen und einfache Bödenbeläge wie PVC oder Linoleum.

Käufer, die sich zunächst mit einer einfacheren Ausstattung zufrieden­geben, können viel sparen. Die Ausstattung lässt sich später noch ändern, die Lage nicht.

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