Immobilien­preise Test

Die Eurokrise hat einen Ansturm auf Immobilien ausgelöst. Finanztest hat ermittelt, wie sich die Immobilien­preise in einzelnen Regionen und Ballungs­räumen Deutsch­lands entwickeln und zeigt, wo sich Kauf von Eigentum besonders lohnt.

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Immobilienpreise.

Raus aus dem Euro, rein ins Betongeld

Immobilien gehen weg wie warme Semmeln. „Raus aus dem Euro, rein in die Immobilie“, scheint die Devise. Erst war es die Finanz­krise, dann die Angst um den Euro, die einen Kauf­rausch in den Groß­städten auslöste. Ob Anleger oder Selbst­nutzer, sie wollen mit Investitionen in Beton­gold ihr Geld schützen. Der Ansturm lässt vor allem die Kauf­preise für Eigentums­wohnungen in einigen Groß­städten kräftig nach oben schießen. Wie verrückt gekauft wird in München, Berlin und Hamburg. In allen drei Städten stiegen die Preise für Eigentums­wohnungen im vergangenen Jahr um mehr als 8 Prozent. Für Käufer wird es in den Ballungs­zentren mit steigenden Einwohnerzahlen wie München, Stutt­gart, Düssel­dorf, Frank­furt am Main, Berlin und Hamburg immer schwerer, bezahl­baren Wohn­raum zu finden.

Keine Preisblase

Handelt es sich dabei um eine Preisblase wie 2008 in den USA oder um eine „Schlacht ums Haus“, wie die Frank­furter Allgemeine Sonn­tags­zeitung kürzlich titelte? Nach Ansicht von Franz Eilers, dem Leiter der Immobilienmarkt­forschung beim Verband deutscher Pfand­brief­banken (vdp), lautet die Antwort „nein“. Der Preis­anstieg von 4,8 Prozent, der in den vergangenen beiden Jahren im bundes­weiten Durch­schnitt für selbst genutztes Wohn­eigentum gemessen wurde, sei vor dem Hintergrund der Einkommens-, Beschäftigungs- und Bevölkerungs­entwick­lung nicht besorgnis­erregend. Der vdp muss es wissen. Er hat seit dem Jahr 2003 rund 740 000 Immobilienkäufe ausgewertet, für die seine Mitglieds­banken mit Käufern Kredit­verträge abge­schlossen haben. Die Daten­bank enthält also die Preise, die Käufer tatsäch­lich gezahlt haben.

Bundes­weit sind die Immobilien­preise moderat

Die Tabellen zeigen die Kauf­preisen für Eigentums­wohnungen und Einfamilien­häuser, die der vdp – aufgeschlüsselt nach Lage und Ausstattung – ermittelt hat. Dabei zeigt sich, dass die Preis­explosionen in einigen Groß­städten nicht für das ganze Land typisch sind. So sind die Preise in den meisten der über 400 deutschen Städte und Land­kreise im vergangenen Jahr nur zwischen 1 und 3 Prozent gestiegen. Die Einflüsse auf den Immobilienmarkt sind je nach Ort ganz unterschiedlich, wie die Über­sichten zeigen. Sie geben jeweils die Quadrat­meter­preise für Eigentums­wohnungen und Häuser in 28 Städten und 22 Land­kreisen an. Die Experten von Finanztest differenzieren dabei zwischen sehr guter, guter und mitt­lerer Lage sowie zwischen sehr guter, guter, mitt­lerer und einfacher Ausstattung der Immobilie.

Wo sich Kaufen noch lohnt

In vielen Städten und Land­kreisen haben Bevölkerungs­rück­gang und Alterung bereits dafür gesorgt, dass genug Immobilien zum Kauf zur Verfügung stehen. Nicht über­all müssen Käufer so tief in die Tasche greifen wie in München und Umland, Stutt­gart, Frank­furt am Main oder Hamburg. Es gibt auch Häuser und Wohnungen zu Preisen, die erschwing­lich sind. So weisen die vdp-Daten für mitt­lere Städte wie Kiel, Bremen, Magdeburg, Leipzig, Dresden oder Halle moderate Preise aus. Eine 80 Quadrat­meter große Wohnung in guter Lage und Ausstattung kann man in Halle an der Saale schon für knapp 130 000 Euro kaufen. Eine vergleich­bare Wohnung würde in Stutt­gart rund 272 000 Euro, in München sogar 367 000 Euro kosten. Die Monats­rate für einen Käufer liegt in Stutt­gart bei 842 Euro und in München bei 1 240 Euro. In Halle würde er nur 250 Euro monatlich für den Kredit zahlen.

Immobilien­preis­rechner ermittelt Kreditrate

Immobilien­interes­sierte, die selbst rechnen wollen, finden auf test.de einen Rechner mit aktuellen Preisen für 28 Städten und 22 Landkreisen. Damit können sie für ihre Wunsch­immobilie ungefähr ermitteln, mit welcher monatlichen Belastung sie bei einem Kauf rechnen müssen. Die Immobilien­preise beruhen auf der Preis­daten­bank des Verbands deutscher Pfand­brief­banken und berück­sichtigen unterschiedliche Lagen und Ausstattungen. Der Rechner ermittelt zusätzlich Kauf­neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren und die orts­übliche Maklerprovision.

Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle

Wer in den Tabellen von Finanztest stöbert und die Deutsch­land­karte mit den Kauf­preisen für Eigentums­wohnungen anschaut, stellt schnell ein Süd-Nord- und ein West-Ost-Gefälle bei den Immobilien­preisen fest. Natürlich gibt es auch Ausnahmen: Der Land­kreis Nord­fries­land ist auf der Karte dunkelrot als einer der teuersten markiert. Das liegt daran, dass zu dem Kreis die Prominenten­insel Sylt gehört – mit ähnlich hohen Preisen wie München. Viele Wohl­habende haben hier teure Zweit­wohn­sitze. Die güns­tigsten Land­kreise liegen im Norden und Osten. Einfamilien­häuser mit guter Lage und Ausstattung sind im Harz am preis­wertesten, dicht gefolgt vom Erzgebirgs­kreis und der Meck­lenburgischen Seenplatte zu bekommen. Die nied­rigsten Immobilien­preise in Städten gibt es vor allem im Osten der Republik. Häuser in Magdeburg sind noch preis­werter als Häuser in Halle und Erfurt. Bei Wohnungen liegt Halle vor Magdeburg und Dort­mund. Wegzug und Bevölkerungs­rück­gang bestimmen in vielen Städten und Kreisen Ostdeutsch­lands den Immobilienmarkt.

Die Lage muss stimmen

Egal ob Stadt oder Land­kreis, Ost oder West, manche Regeln sind für jeden Immobilienkauf gleich: Die Lage muss stimmen, damit sich ein Käufer wohl fühlt. Die Infrastruktur sollte zu den Lebens­umständen passen. Neben einer guten Verkehrs­anbindung sollte es Geschäfte, Ärzte und kulturelle Einrichtungen und Sport­ver­eine geben. Für Familien sind Kinder­gärten und Schulen in der Nähe wichtig. Der Kauf­preis wird zudem auch durch die Bauqualität und die Ausstattung der Immobilie bestimmt. Käufer, die sich zunächst mit einer einfacheren Ausstattung zufrieden­geben, können bis zu 30 Prozent des Kauf­preises sparen. Die Ausstattung lässt sich später noch ändern, die Lage nicht.

Preisfrage vor dem Umzug

Ob sich für eine Familie die Flucht aus der Stadt ins Umland lohnt, weil Häuser dort weniger kosten, hat Finanztest an zwei Beispielen berechnet. „Geflüchtet“ sind die Beispiel­familien zum Beispiel von Berlin nach Stahns­dorf im Land­kreis Potsdam-Mittel­mark und von Hamburg in die 50 Kilo­meter entfernte Stadt Lüneburg. In Stahns­dorf oder Lüneburg kosten Häuser deutlich weniger als in Berlin und Hamburg. Doch nicht immer bleibt den Stadt­flüchtern nach dem Umzug ins Umland wirk­lich mehr Geld. Nied­rige Kauf­preise sind nämlich nicht alles. Braucht ein Paar nach dem Umzug zum Beispiel zwei Autos, um zur Arbeit in Berlin zu kommen, kann der Preis­vorteil schnell dahin­schmelzen. Finanztest hat nachgerechnet und ist zu über­raschenden Ergeb­nissen gekommen.

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