Immobilien­preise: So lohnt sich der Kauf

Anfangs sind Eigentümer gegen­über Mietern im Nachteil. Doch derzeit haben sie gute Chancen, dass sich ihr Eigenheim auf lange Sicht rechnet.

Rein finanziell betrachtet, ist der Bau oder Kauf einer Immobilie eine Geld­anlage unter vielen. Statt sein Erspartes ins eigene Haus zu stecken, könnte man weiter zur Miete wohnen und das Geld zins­bringend bei einer Bank oder in Investmentfonds anlegen.

Doch was ist besser? Für die Antwort spielen mehr als ein Dutzend Faktoren eine Rolle: der Kauf­preis und die Miete für eine vergleich­bare Wohnung, die Konditionen für den Kredit, die Höhe des Eigen­kapitals, auch die Rendite für alternative Geld­anlagen.

Außerdem ist entscheidend, wie sich Mieten und Immobilien­preise am Stand­ort in der Zukunft entwickeln werden. Gerade darüber lassen sich nur unsichere Annahmen treffen. Doch wenn sie ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis kaufen, haben Eigentümer gute Chancen, dass sie damit besser fahren als mit einer Miet­wohnung.

Das gilt allerdings nur auf lange Sicht. Denn anfangs verschlingen die eigenen vier Wände viel Geld. Die hohen Neben­kosten für Grund­erwerb­steuer, Notar, Grund­buch­amt und Makler sind für den Käufer verloren. Das können je nach Region bis zu 13,6 Prozent des Kauf­preises sein. Für eine Wohnung zum Preis von 200 000 Euro kommen dann etwa 27 000 Euro hinzu.

Die monatliche Belastung aus Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten ist zunächst ein gutes Stück höher als die Miete für eine vergleich­bare Wohnung. Außerdem entgehen dem Eigentümer Zinsen, weil er sein Eigen­kapital in die Immobilie steckt und nicht mehr anlegen kann.

Eigentümer holen auf

Mit der Zeit wendet sich jedoch das Blatt. Die Kreditraten bleiben während der Zins­bindung gleich hoch. Mieter müssen dagegen damit rechnen, dass sich ihre Miete von Zeit zu Zeit erhöht. Bei einer durch­schnitt­lichen Erhöhung von 2 Prozent im Jahr steigt eine Monats­miete von beispiels­weise 1 000 Euro inner­halb von 20 Jahren auf fast 1 500 Euro.

Außerdem nimmt das Vermögen des Käufers durch die Tilgung des Kredits ständig zu – anfangs nur lang­sam, mit zunehmender Lauf­zeit aber immer schneller.

Voll zum Tragen kommen die Vorteile der eigenen vier Wände, wenn die Schulden erst einmal abge­zahlt sind. Dann fallen zwar noch die laufenden Kosten für die Bewirt­schaftung und Instandhaltung der Immobilie an. Doch das ist nur ein Bruch­teil dessen, was Mieter fürs Wohnen ausgeben müssen.

Dazu kommt ein oft unterschätzter Steuer­vorteil: Auf ihre Miet­ersparnis zahlen Eigentümer keine Steuern. Auch eine Wert­steigerung bleibt steuerfrei.

Mieter müssen von den Erträgen ihrer Geld­anlage dagegen 25 Prozent plus Solidaritäts­zuschlag an das Finanz­amt abführen, sobald die Kapital­erträge den Sparerfrei­betrag von 801 Euro im Jahr (Ehepaare 1 602 Euro) über­steigen.

Der Vermögens­vergleich

Vor- oder Nachteile aus dem Immobilienkauf zeigt unser Vermögens­vergleich zwischen dem Käufer und dem Mieter einer vergleich­baren Wohnung.

Ausgangs­punkt ist das vorhandene Eigen­kapital. Mit dem Eigen­kapital und einem Bank­kredit finanziert der Käufer den Kauf­preis und die Neben­kosten. Die Höhe seines Vermögens ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der Kreditrest­schuld.

Der Mieter legt sein Geld an. Weil er anfangs weniger fürs Wohnen ausgeben muss als ein Käufer, kann er seine Geld­anlage jedes Jahr um die ersparte Summe aufstocken. Sein Vermögen besteht aus dem angelegten Geld und den Zinsen, die ihm die Bank nach Abzug von Steuern gutschreibt. Gewinner ist, wer lang­fristig das größte Vermögen hat.

Dazu ein Beispiel für zwei Ehepaare, die jeweils 60 000 Euro Eigen­kapital besitzen:

Das eine Ehepaar kauft eine Wohnung für 200 000 Euro plus 20 000 Euro Neben­kosten. Der nötige Kredit von 160 000 Euro kostet bei einem Zins­satz von 4,5 Prozent und 2 Prozent Tilgung jähr­lich 10 400 Euro. Dazu kommen Instandhaltungs- und Verwaltungs­kosten von 2 000 Euro im Jahr. Betriebs­kosten spielen im Vergleich keine Rolle, weil sie beim Mieter gleich hoch sind.

Das andere Paar mietet eine vergleich­bare Wohnung für eine jähr­liche Nettokaltmiete von 10 000 Euro (5 Prozent des Kauf­preises). Die beiden legen ihre 60 000 Euro zu einem Zins­satz von 4 Prozent an. Dazu kommt das Geld, dass sie jähr­lich im Vergleich zum Kauf sparen, im ersten Jahr 2 400 Euro.

Die Grafiken zeigen das Ergebnis des Vergleichs für mehrere Varianten. Wegen der Kauf­neben­kosten starten die Käufer stets mit einem Nachteil von 20 000 Euro. Doch wenn die Mieten und der Wert der Immobilie jähr­lich um 1 Prozent steigen, haben sie die Mieter nach 14 Jahren einge­holt. Danach haben sie einen Vorsprung, der mit der Zeit immer stärker steigt.

Ohne Miet- und Wert­steigerung wäre das Vermögen der Käufer dagegen selbst nach 30 Jahren noch nied­riger als das der Mieter.

Wichtig ist auch, wie viel Miete die Eigentümer durch den Kauf sparen. Beträgt die Jahres­kaltmiete für die Vergleichs­wohnung nur 4 statt 5 Prozent des Kauf­preises, bleibt der Käufer im Beispiel auch bei einer jähr­lichen Miet- und Wert­steigerung von 1 Prozent dauer­haft im Minus.

Bei 6 Prozent Miet­ersparnis wäre er dagegen selbst dann im Vorteil, wenn seine Immobilie nicht an Wert steigt und sich die Wohnungs­miete 30 Jahre lang nicht erhöht.

Kaufen oder Mieten? Der Vermögens­vergleich über 30 Jahre

Ein Ehepaar hat 60 000 Euro Eigen­kapital. Die Wohnung kostet 200 000 Euro. Dazu kommen 20 000 Euro Neben­kosten, die das Paar als Mieter nicht zahlen muss.1) Die obere Grafik geht davon aus, dass die Jahres­kaltmiete für eine vergleich­bare Miet­wohnung 10 000 Euro beträgt (5 Prozent des Kauf­preises). Sie zeigt den Vermögens­vorteil oder -nachteil der Käufer je nach Miet- und Wert­steigerung. In der untere Grafik steigen Miete und Immobilien­wert jähr­lich um 1 Prozent. Sie zeigt, was passiert, wenn die Miete einer vergleich­baren Wohnung höher oder nied­riger liegt und so die Miet­ersparnis anders ausfällt.

Immobilien­preise Test

1) Zusätzliche Annahmen: Beim Käufer fallen jähr­lich 2 000 Euro für Instandhaltung und Verwaltung an. Der Kreditzins beträgt 4,5 Prozent, die Tilgung 2 Prozent. Der Mieter legt sein Kapital bei einer Bank an und erzielt eine Rendite von 4 Prozent vor Steuern.
2) Jahres­nettokaltmiete (ohne Betriebs­kosten) in Prozent des Kauf­preises von 200 000 Euro.

Unsichere Wert­entwick­lung

Die Wert­entwick­lung der Immobilie ist die größte Unbe­kannte in der Rechnung. Denn heute lässt sich kaum abschätzen, wie viel ein Haus oder eine Wohnung in 20 oder 30 Jahren an welchem Stand­ort wert ist.

Eine immer wichtigere Rolle für die Wert­entwick­lung dürfte die demogra­fische Entwick­lung spielen. Experten sind sich einig, dass die Bevölkerung in Deutsch­land bis zum Jahr 2050 abnimmt. Die Zahl der Haushalte, die eine Wohnung benötigen, wird dagegen noch eine Zeit lang steigen, weil es immer mehr Single-Haushalte gibt. Einen allgemeinen Preis­verfall brauchen Anleger wie Selbst­nutzer daher nicht zu fürchten.

Regional wird diese Entwick­lung aber ganz unterschiedlich verlaufen. Für die wirt­schaftlich starken Ballungs­räume rechnen Experten weiter mit einer zunehmenden – und zahlungs­kräftigen – Bevölkerung. Eigentümer haben hier gute Chancen, dass der Wert ihrer Immobilie lang­fristig steigt.

Der Zug in die Ballungs­zentren geht zulasten struktur­schwacher Regionen, die schon heute unter einem Bevölkerungs­schwund leiden. Käufer müssen damit rechnen, dass sie ihre Immobilie später nicht mehr zum Einstands­preis verkaufen können. Vor allem teure Neubauten sind dort als Geld­anlage wenig aussichts­reich.

Immobilien­preise Test

Wann sich der Kauf besonders lohnt

Die Miet­ersparnis und die Wert­entwick­lung beein­flussen unsere Vergleichs­rechnung am stärksten. Eine wichtige Rolle spielt aber auch die Finanzierung. Je mehr Eigen­kapital der Käufer einsetzt und je schneller er seinen Kredit zurück­zahlt, desto eher lohnt sich das Eigenheim.

Vom derzeit nied­rigen Zins­niveau profitieren Eigentümer gleich dreifach. Durch den billigen Kredit sinkt der anfäng­liche Nachteil gegen­über dem Mieter. Mit einer Zins­bindung von 15 oder 20 Jahren können sie sich die nied­rigen Zinsen lang­fristig sichern und ihr Kreditrisiko minimieren. Gleich­zeitig ist eine andere Geld­anlage zum Beispiel in fest­verzins­liche Wert­papiere vergleichs­weise unattraktiv.

Für Bauherren und Wohnungs­käufer ist daher jetzt ein guter Zeit­punkt zu investieren – voraus­gesetzt sie bringen einen soliden Grund­stock an Eigen­kapital mit und sie können sich die im Vergleich zur Miet­wohnung höhere Anfangs­belastung leisten.

Ob kaufen oder mieten die finanziell bessere Alternative ist, kann jeder für sein persönliches Vorhaben selbst ermitteln. Unser Excel-Rechner berechnet schon nach wenigen Schritten, ob und unter welchen Voraus­setzungen sich die eigenen vier Wände lohnen. Den Rechner „Kaufen oder mieten?“ gibt es im Ressort Eigenheim + Miete.

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