Immobilien­preise: Der Preis muss stimmen

Immobilien­preise Test

Preise für Eigentums­wohnungen.

Wir zeigen mithilfe einer einzig­artigen Daten­bank, was Häuser und Wohnungen wirk­lich kosten – und mit welcher Monats­rate Käufer rechnen müssen.

Wenn Stutt­garter oder Münchener nach Berlin ziehen und dort eine neue Bleibe suchen, reiben sie sich oft die Augen: In der Haupt­stadt kosten Häuser und Wohnungen im Schnitt rund 30 Prozent weniger als in Stutt­gart. Münchener bekommen ihre neue Immobilie sogar fast 50 Prozent billiger als in der alten Heimat.

Kauf­interes­senten sollten sich davor hüten, gewohnte Preise als Maßstab zu nehmen. Sonst riskieren sie, Mond­preisen aufzusitzen, statt ein Schnäpp­chen zu machen. Wo Immobilien günstig sind, sind sie auch weniger wert. Das zeigt sich spätestens beim Wieder­verkauf.

Um Angebote richtig einschätzen zu können, benötigen Käufer einen detaillierten Über­blick über die Preise, die vor Ort für Immobilien in den von ihnen bevor­zugten Lagen gezahlt werden. So können sie auch gut ermitteln, ob sie sich die Kreditraten und Bewirt­schaftungs­kosten für ihre Wunsch­immobilie über­haupt leisten können.

Eine gute Orientierung bietet die Immobilien­preis­daten­bank des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Seit 2003 hat der Verband darin mehr als 600 000 Immobilienkäufe ausgewertet.

Die Daten­bank ist in Deutsch­land einzig­artig. Sie enthält Preise, die Käufer für Häuser und Wohnungen tatsäch­lich gezahlt haben. Vdp-Mitglieds­banken haben die Immobilien mit Krediten finanziert.

Deren Lage und Ausstattung werden von Bank­sach­verständigen in einem bundes­weit einheitlichen Verfahren detailliert erfasst und bewertet. Das macht die Preise erst vergleich­bar. Und die hohe Fall­zahl erlaubt zuver­lässige Aussagen auch über regionale Haus- und Wohnungs­preise.

Detail­ergeb­nisse standen bisher nur den vdp-Mitglieds­instituten zur Verfügung, die sich am Aufbau der Daten­bank beteiligen. Doch für Finanztest hat der vdp seine Schatzkiste geöffnet. Unsere Über­sichten zeigen das Preis­niveau für alle Kreise und kreisfreien Städte in Deutsch­land und detaillierte Haus- und Wohnungs­preise für 21 Städte.

Nicht nur die Lage zählt

„Lage, Lage, Lage“ – das sind einem gängigen Maklerspruch zufolge die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Unsere Tabellen ab Seite 48 zeigen ein differenzierteres Bild: Bauqualität und Wohn­komfort der eigenen vier Wände haben für Käufer oft den gleichen Stellen­wert.

Käufer achten auf eine solide Bausubstanz, einen praktischen Zuschnitt der Wohn­räume, geräumige Bäder, eine moderne Haus­technik und geringe Energiekosten. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen.

Parkett- statt Linoleumboden, Fahr­stuhl fahren statt Treppen steigen, effiziente Brenn­wert­heizung statt alter Energieschleuder – solche Qualitäts­unterschiede beein­flussen den Preis von Immobilien mitunter noch stärker als die Lage.

Hoch­wertig ausgestattete Wohnungen sind bei gleicher Lage meist 30 bis 50 Prozent teurer als Wohnungen mit einfachem Stan­dard. Besonders hoch ist die Spanne in Berlin: Eine Eigentums­wohnung in guter Lage kostet hier zwischen 1 725 und 2 610 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche – je nach Ausstattung.

Die großen Preis­unterschiede können aktive Käufer geschickt nutzen. Sie kaufen eine einfach ausgestattete Immobilie und modernisieren sie anschließend auf eigene Rechnung.

30 Prozent Aufschlag für Top­lagen

Die Lage inner­halb einer Stadt ist natürlich immer noch enorm wichtig. Lärm und Abgase, fehlende Einkaufs­möglich­keiten, häss­liche Betonklötze im Umfeld oder der Ruf als Drogenkiez sind Preiskiller.

Begehrt sind Häuser und Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, ansprechenden Fassaden, viel Grün und trotzdem schneller Verbindung in die Innen­stadt.

Eine gute Lage zeichnet sich außerdem durch Geschäfte, Ärzte, soziale und kulturelle Einrichtungen aus. Für Familien ist wichtig, dass Schulen und Kinder­gärten in der Nähe liegen – wenn auch nicht gerade im Gebäude nebenan.

Für solche Vorzüge müssen die Käufer tief in die Tasche greifen. Einfamilien­häuser in sehr guten Lagen kosten im Schnitt fast 20 Prozent mehr als Häuser in mitt­leren Lagen. Bei Eigentums­wohnungen liegt der Zuschlag für die Top­lagen im Schnitt sogar bei 30 Prozent.

Starkes Preisgefälle

Ob sich jemand aber über­haupt eine Immobilie leisten kann, hängt stark davon ab, wo er in Deutsch­land kaufen will. Für das gleiche Geld, das eine Familie in München aufbringen muss, könnten sich in Magdeburg gleich drei Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Ein Blick auf die Deutsch­land­karten zeigt ein deutliches Preisgefälle von Süd nach Nord und von West nach Ost.

Einfamilien­häuser sind im nördlichen Teil der Republik meist für weniger als 1 500 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche zu haben. In Teilen Baden-Württem­bergs und Bayerns müssen Käufer für Häuser gleicher Qualität mehr als das Doppelte aufbringen.

Fast über­all nied­rig ist das Preis­niveau im Osten. Ausnahmen mit gehobeneren Preisen vor allem für Eigentums­wohnungen sind Berlin mit Teilen des Umlands, die Ostseeküste, Dresden und auch Jena.

Am teuersten sind Immobilien in den wirt­schaftlich starken Ballungs­räumen. In Hamburg, Stutt­gart, Frank­furt am Main und Freiburg müssen Interes­senten schon für Wohnungen mitt­lerer Lage und Ausstattung mit einem Quadrat­meter­preis um 2 500 Euro rechnen.

München bestätigt eindrucks­voll den Ruf als teuerstes Pflaster Deutsch­lands: Ein 140 Quadrat­meter großes Haus auf kleinem Grund­stück kostet hier in guter Lage 600 000 bis über 700 000 Euro. Dazu kommen mehr als 50 000 Euro für Makler, Grund­erwerb­steuer sowie Notar- und Grund­buch­gebühren.

500 oder 1 600 Euro Monats­rate

Wir haben berechnet, wie stark die regionalen Preise auf die Kreditraten durch­schlagen. Denn die muss sich der Käufer Monat für Monat leisten können.

Ein Kauf­interes­sent sucht zum Beispiel über einen Makler eine gut ausgestattete 80-Quadrat­meter-Wohnung in guter Lage. 50 000 Euro kann er mit Eigen­kapital bezahlen. Den Rest finanziert er per Kredit zu markt­üblichen Konditionen mit einer Tilgung von 1,5 Prozent. Das entspricht einer Kredit­lauf­zeit von 30 Jahren.

Sucht er die Wohnung in Berlin, muss er für die Finanzierung des Kauf­preises samt Neben­kosten derzeit mit einer Monats­rate von rund 840 Euro rechnen. In Bremen oder Leipzig könnte er so eine Wohnung mit ungefähr 500 Euro im Monat finanzieren.

In München müsste er dagegen mehr als 1  600 Euro an die Bank zahlen. Das Hausgeld für die laufenden Bewirt­schaftungs­kosten kommt jeweils noch dazu.

Bis zu 13,6 Prozent Neben­kosten

So eine Rechnung kann jeder leicht für seinen eigenen Immobilienkauf aufmachen. Ausgangs­punkt sind der Kauf­preis und die anfallenden Neben­kosten.

Grund­erwerb­steuer. Seit 2006 dürfen die Bundes­länder die Höhe der Grund­erwerb­steuer selbst bestimmen. Einige haben sie bereits von ehemals 3,5 Prozent auf 4,0 bis 5,0 Prozent des Kauf­preises erhöht. Und es werden mehr. In Nord­rhein-West­falen zahlen Käufer ab 1. Oktober 5,0 Prozent, in Schleswig-Holstein folgt die Steuererhöhung zum 1. Januar und in Rhein­land-Pfalz zum 1. März 2012. Auch die Landes­regierung Baden-Württem­berg hat angekündigt, die Steuer demnächst auf 5,0 Prozent zu erhöhen.

Notar- und Grund­buch­kosten. Für die Abwick­lung des Kaufs und den Eintrag ins Grund­buch müssen Käufer mit rund 1,5 Prozent des Kauf­preises an Notar- und Grund­buch­kosten rechnen.

Makler. Wird die Immobilie von einem Makler vermittelt, fällt eine Provision an. Orts­üblich sind dafür je nach Gegend inklusive Mehr­wert­steuer 5,95 bis 7,14 Prozent des Kauf­preises. In den meisten Bundes­ländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Summe. In Brandenburg, Hessen, Teilen Nieder­sachsens und den Stadt­staaten Berlin, Bremen und Hamburg zahlt gewöhnlich der Käufer die volle Provision.

Je nach Region sind daher die Kauf­neben­kosten unterschiedlich hoch. Für einen Kauf über einen Makler fallen beispiels­weise in Bayern insgesamt rund 8,6 Prozent des Kauf­preises an. Brandenburg ist mit 13,6 Prozent derzeit am teuersten.

Kreditrate berechnen

Der Kredit, den Immobilienkäufer von der Bank aufnehmen müssen, ergibt sich aus dem Kauf­preis inklusive Neben­kosten abzüglich des Eigen­kapitals. Ihre Monats­rate können Käufer selbst berechnen:

Monats­rate = Kredit  x   (Zins­satz + Tilgungs­satz) : 1200

Die Höhe der Tilgung können Kreditnehmer weit­gehend selbst bestimmen. Banken verlangen nur eine Mindest­tilgung von jähr­lich 1 Prozent der Anfangs­kreditsumme. Für eine solide Finanzierung reicht das aber nicht aus. Mit der Minitilgung dauert es bei den aktuellen Zinsen mehr als 35 Jahre, bis der Kredit abge­zahlt ist. Eine Tilgung von 1,5 oder 2 Prozent sollte es mindestens sein.

Auch das Alter des Kunden spielt eine Rolle. Sollen die eigenen vier Wände zur Alters­vorsorge taugen, muss der Kredit bis zum Renten­beginn getilgt sein. Wer erst mit Mitte 40 anfängt, hat dafür nur rund 20 Jahre Zeit. Das gelingt nur mit einer Tilgung von rund 3 Prozent.

Betriebs­kosten nicht vergessen

Zu den Kredit­kosten kommen noch die laufenden Kosten für Heizung, Wasser, Müll­abfuhr, Straßenreinigung, Gebäude­versicherung und Ähnliches hinzu. Das sind über­wiegend Kosten, die auch Mieter über die Betriebs­kosten­umlage zahlen müssen. Eigentümer müssen aber zusätzlich Ausgaben für die Instandhaltung bezahlen und für Eigentums­wohnungen auch die Vergütung für den Verwalter.

Insgesamt müssen Eigentümer mit Neben­kosten von 2,00 bis 3,50 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche rechnen.

Die Unterschiede sind aber je nach Zustand des Gebäudes, der Heiz­anlage und der Höhe der kommunalen Gebühren groß.

Gesamt­rechnung für die 80-Quadrat­meter- Wohnung in Berlin aus unserem Beispiel:

Kauf­preis: 182 800

Grund­erwerb­steuer (4,5 %): + 8 226

Notar- und Grund­buch­kosten (1,5 %) : + 2 742

Maklerprovision (7,14 %) : + 13 052

Gesamt­kosten: = 206 820

Eigen­kapital: - 50 000

Kreditsumme: = 156 820

Monats­rate (bei 4,9 Prozent Zins und 1,5 % Tilgung): 836

Bewirt­schaftungs­kosten : + 250

Monatliche Gesamt­belastung: = 1 086

Belast­barkeit nicht ausreizen

Stehen die laufenden Kosten aus dem Immobilienkauf fest, bleibt zu prüfen, ob das Einkommen auf Dauer dafür reicht.

Folgende Faustformel gibt Kauf­interes­senten eine gute Orientierung:

  • Sie addieren zu ihrer aktuellen Miete mit Neben­kosten den Betrag, den sie in den vergangenen Jahren monatlich zur Seite legen konnten.
  • Von der Summe ziehen sie eine Pauschale von monatlich 1 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche der neuen Wohnung ab – das ist das Geld für deren Instandhaltung.

Der Rest steht für die Kredit- und Bewirt­schaftungs­kosten zur Verfügung. Hauskäufer sollten ihre finanziellen Möglich­keiten nie bis zum Limit ausreizen. Ist ihr Spielraum für das Wunsch­objekt sehr knapp, kommt vielleicht auch eine billigere Immobilie infrage.

Kompromisse machen die Käufer dann besser bei der Ausstattung als bei der Lage. Der Grund dafür ist einfach: Die Ausstattung lässt sich später noch ändern, die Lage nicht.

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