Immobilien­preise Test

Wer aus München nach Berlin zieht wundert sich: Hier kosten Immobilien oft nur die Hälfte. Schnäpp­chen sind sie trotzdem nicht. Finanztest zeigt per einzig­artiger Daten­bank, was Wohnungen und Häuser wirk­lich kosten – und mit welcher Monats­rate Käufer rechnen müssen. Interes­santes Er­geb­nis: Nicht nur die Lage der Immobilie bestimmt den Preis – die Ausstattung ist ebenso wichtig.
Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test: Immobilienpreise.

Keine Mond­preise zahlen

Kauf­interes­senten sollten sich davor hüten, gewohnte Preise als Maßstab zu nehmen. Sonst riskieren sie, Mond­preisen aufzusitzen, statt ein Schnäpp­chen zu machen. Wo Immobilien günstig sind, sind sie auch weniger wert. Das zeigt sich spätestens beim Wieder­verkauf. Um Angebote richtig einschätzen zu können, benötigen Käufer einen detaillierten Über­blick über die Preise, die vor Ort für Immobilien in den von ihnen bevor­zugten Lagen gezahlt werden.

Was Immobilien wirk­lich kosten

Orientierung bietet die Immobilien­preis­daten­bank des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp). Seit 2003 hat der Verband darin mehr als 600 000 Immobilienkäufe ausgewertet. Die Daten­bank ist in Deutsch­land einzig­artig. Sie enthält Preise, die Käufer für Häuser und Wohnungen tatsäch­lich bezahlt haben. Lage und Ausstattung werden von in einem bundes­weit einheitlichen Verfahren detailliert erfasst und bewertet. Detail­ergeb­nisse standen bisher nur den vdp-Mitglieds­instituten zur Verfügung, die sich am Aufbau der Daten­bank beteiligen. Doch für die Stiftung Warentest hat der vdp seine Schatzkiste geöffnet. Finanztest zeigt in den Über­sichten das Preis­niveau für alle Kreise und kreisfreien Städte in Deutsch­land sowie detaillierte Haus- und Wohnungs­preise für 21 Städte.

Nicht nur die Lage zählt

„Lage, Lage, Lage“ – das sind einem gängigen Maklerspruch zufolge die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Doch Bauqualität und Wohn­komfort der eigenen vier Wände haben für Käufer oft den gleichen Stellen­wert. Käufer achten auf eine solide Bausubstanz, einen praktischen Zuschnitt der Wohn­räume, geräumige Bäder, eine moderne Haus­technik und geringe Energiekosten. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen. Hoch­wertig ausgestattete Wohnungen sind bei gleicher Lage meist 20 bis 50 Prozent teurer als Wohnungen mit einfachem Stan­dard. Besonders hoch ist die Spanne in Berlin: Eine Eigentums­wohnung in guter ­Lage kostet hier – je nach Ausstattung – zwischen 1 725 und 2 610 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche.

30 Prozent Aufschlag für Top­lagen

Die Lage inner­halb einer Stadt ist natürlich immer noch enorm wichtig. Lärm und Abgase, fehlende Einkaufs­möglich­keiten, häss­liche Beton­klötze im Umfeld oder der Ruf als Drogenkiez sind Preiskiller. Begehrt sind Häuser und Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, ansprechenden Fassaden, viel Grün und trotzdem schneller Verbindung in die Innen­stadt. Eine gute Lage zeichnet sich außerdem durch Geschäfte, Ärzte, soziale und kulturelle Einrichtungen aus. Für solche Vorzüge müssen die Käufer tief in die Tasche greifen. Ein­familien­häuser in sehr guten Lagen kosten im Schnitt 20 Prozent mehr als Häuser in mitt­leren Lagen. Bei Eigentums­wohnungen liegt der Zuschlag für die Top­lagen im Schnitt sogar bei 30 Prozent.

Großes Preisgefälle

Ob sich jemand über­haupt eine Immobilie leisten kann, hängt stark davon ab, wo er in Deutsch­land kaufen will. Für das gleiche Geld, das eine Familie in München aufbringen muss, könnten sich in Magdeburg drei Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. Einfamilien­häuser sind im nördlichen Teil der Republik meist für weniger als 1 500 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche zu haben. In Teilen Baden-Württem­bergs und Bayerns müssen Käufer für Häuser gleicher Qualität mehr als das Doppelte aufbringen. Fast über­all nied­rig ist das Preis­niveau im Osten. Ausnahmen mit gehobeneren Preisen vor allem für Eigentums­wohnungen sind Berlin mit Teilen des Umlands, die Ostseeküste, Dresden und auch Jena.

500 oder 1 600 Euro Monats­rate

Finanztest hat darüber hinaus berechnet, wie stark die regionalen Preise auf die Kreditraten durch­schlagen. Denn die muss sich der Käufer Monat für Monat leisten können. Ein Kauf­interes­sent sucht zum Beispiel über einen Makler eine gut ausgestattete 80-Quadrat­meter-Wohnung in guter Lage. 50 000 Euro kann er mit Eigen­kapital bezahlen. Den Rest finanziert er per Kredit zu markt­üblichen Konditionen mit einer Tilgung von 1,5 Prozent. Sucht er die Wohnung in Berlin, muss er für die Finanzierung des Kauf­preises samt Neben­kosten derzeit mit einer Monats­rate von rund 840 Euro rechnen. In Bremen oder Leipzig könnte er so eine Wohnung mit ungefähr 500 Euro im Monat finanzieren. In München müsste er dagegen mehr als 1 600 Euro an die Bank zahlen. Das Hausgeld für die laufenden Bewirt­schaftungs­kosten kommt ­jeweils noch dazu.

Chat: Antwort auf Ihre Fragen

Alle Fragen zu Ihrer Immobilien­finanzierung beant­worteten die Finanztest-Experten Karin Kuchelmeister und Jörg Sahr am 24. August auf test.de.
Chat Immobilien­finanzierung: Antwort auf Ihre Fragen.

test.de-Rechner: Preise für 21 Städte

Mit dem test.de-Immobilien­preis­rechner (Excel-Programm) können Sie für 21 Städte ermitteln, mit welchem Kauf­preis Sie für Ihre Wunsch­immobilie ungefähr rechnen müssen – und ob Sie sich die monatliche Belastung nach dem Kauf leisten können. Die Immobilien­preise beruhen auf der Preis­daten­bank des Verbands deutscher Hypotheken­banken.
test.de-Rechner: Preise für 21 Städte

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