Immobilienpreise Test

Wer aus München nach Berlin zieht wundert sich: Hier kosten Immobilien oft nur die Hälfte. Schnäpp­chen sind sie trotzdem nicht. Finanztest zeigt per einzig­artiger Daten­bank, was Wohnungen und Häuser wirklich kosten – und mit welcher Monats­rate Käufer rechnen müssen. Interessantes Er­geb­nis: Nicht nur die Lage der Immobilie bestimmt den Preis – die Ausstattung ist ebenso wichtig.
Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuelleren Test: Immobilienpreise.

Keine Mondpreise zahlen

Kaufinteressenten sollten sich davor hüten, gewohnte Preise als Maßstab zu nehmen. Sonst riskieren sie, Mondpreisen aufzusitzen, statt ein Schnäppchen zu machen. Wo Immobilien günstig sind, sind sie auch weniger wert. Das zeigt sich spätestens beim Wiederverkauf. Um Angebote richtig einschätzen zu können, benötigen Käufer einen detaillierten Überblick über die Preise, die vor Ort für Immobilien in den von ihnen bevorzugten Lagen gezahlt werden.

Was Immobilien wirklich kosten

Orientierung bietet die Immobilienpreisdatenbank des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Seit 2003 hat der Verband darin mehr als 600 000 Immobilienkäufe ausgewertet. Die Datenbank ist in Deutschland einzigartig. Sie enthält Preise, die Käufer für Häuser und Wohnungen tatsächlich bezahlt haben. Lage und Ausstattung werden von in einem bundesweit einheitlichen Verfahren detailliert erfasst und bewertet. Detailergebnisse standen bisher nur den vdp-Mitgliedsinstituten zur Verfügung, die sich am Aufbau der Datenbank beteiligen. Doch für die Stiftung Warentest hat der vdp seine Schatzkiste geöffnet. Finanztest zeigt in den Übersichten das Preisniveau für alle Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland sowie detaillierte Haus- und Wohnungspreise für 21 Städte.

Nicht nur die Lage zählt

„Lage, Lage, Lage“ – das sind einem gängigen Maklerspruch zufolge die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Doch Bauqualität und Wohnkomfort der eigenen vier Wände haben für Käufer oft den gleichen Stellenwert. Käufer achten auf eine solide Bausubstanz, einen praktischen Zuschnitt der Wohnräume, geräumige Bäder, eine moderne Haustechnik und geringe Energiekosten. Und sie sind bereit, dafür zu zahlen. Hochwertig ausgestattete Wohnungen sind bei gleicher Lage meist 20 bis 50 Prozent teurer als Wohnungen mit einfachem Standard. Besonders hoch ist die Spanne in Berlin: Eine Eigentumswohnung in guter ­Lage kostet hier – je nach Ausstattung – zwischen 1 725 und 2 610 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

30 Prozent Aufschlag für Toplagen

Die Lage innerhalb einer Stadt ist natürlich immer noch enorm wichtig. Lärm und Abgase, fehlende Einkaufsmöglichkeiten, hässliche Beton­klötze im Umfeld oder der Ruf als Drogenkiez sind Preiskiller. Begehrt sind Häuser und Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, ansprechenden Fassaden, viel Grün und trotzdem schneller Verbindung in die Innenstadt. Eine gute Lage zeichnet sich außerdem durch Geschäfte, Ärzte, soziale und kulturelle Einrichtungen aus. Für solche Vorzüge müssen die Käufer tief in die Tasche greifen. Ein­familienhäuser in sehr guten Lagen kosten im Schnitt 20 Prozent mehr als Häuser in mittleren Lagen. Bei Eigentumswohnungen liegt der Zuschlag für die Toplagen im Schnitt sogar bei 30 Prozent.

Großes Preisgefälle

Ob sich jemand überhaupt eine Immobilie leisten kann, hängt stark davon ab, wo er in Deutschland kaufen will. Für das gleiche Geld, das eine Familie in München aufbringen muss, könnten sich in Magdeburg drei Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. Einfamilienhäuser sind im nördlichen Teil der Republik meist für weniger als 1 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu haben. In Teilen Baden-Württembergs und Bayerns müssen Käufer für Häuser gleicher Qualität mehr als das Doppelte aufbringen. Fast überall niedrig ist das Preis­niveau im Osten. Ausnahmen mit gehobeneren Preisen vor allem für Eigentumswohnungen sind Berlin mit Teilen des Umlands, die Ostseeküste, Dresden und auch Jena.

500 oder 1 600 Euro Monatsrate

Finanztest hat darüber hinaus berechnet, wie stark die regionalen Preise auf die Kreditraten durchschlagen. Denn die muss sich der Käufer Monat für Monat leisten können. Ein Kaufinteressent sucht zum Beispiel über einen Makler eine gut ausgestattete 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage. 50 000 Euro kann er mit Eigenkapital bezahlen. Den Rest finanziert er per Kredit zu marktüblichen Konditionen mit einer Tilgung von 1,5 Prozent. Sucht er die Wohnung in Berlin, muss er für die Finanzierung des Kaufpreises samt Nebenkosten derzeit mit einer Monatsrate von rund 840 Euro rechnen. In Bremen oder Leipzig könnte er so eine Wohnung mit ungefähr 500 Euro im Monat finanzieren. In München müsste er dagegen mehr als 1 600 Euro an die Bank zahlen. Das Hausgeld für die laufenden Bewirtschaftungskosten kommt ­jeweils noch dazu.

Chat: Antwort auf Ihre Fragen

Alle Fragen zu Ihrer Immobilienfinanzierung beantworteten die Finanztest-Experten Karin Kuchelmeister und Jörg Sahr am 24. August auf test.de.
Chat Immobilienfinanzierung: Antwort auf Ihre Fragen.

test.de-Rechner: Preise für 21 Städte

Mit dem test.de-Immobilienpreisrechner (Excel-Programm) können Sie für 21 Städte ermitteln, mit welchem Kaufpreis Sie für Ihre Wunschimmobilie ungefähr rechnen müssen – und ob Sie sich die monatliche Belastung nach dem Kauf leisten können. Die Immobilienpreise beruhen auf der Preisdatenbank des Verbands deutscher Hypothekenbanken.
test.de-Rechner: Preise für 21 Städte

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