Selbstständige haben es oft schwerer als Angestellte, einen Hauskredit zu bekommen. Die günstigsten Angebote in unserem Test machten regionale Banken.

Ein regelmäßiges Einkommen, dazu ein sicherer Job und ein großer Batzen Eigenkapital – das sind beste Voraussetzungen, um einen Bankkredit zu bekommen.

Viele Selbstständige erfüllen diese Anforderungen jedoch nicht. Ihr Einkommen schwankt je nach Auftragslage erheblich. Zu ihrem unternehmerischen Risiko gehört außerdem die Gefahr einer Pleite. Und weil sie viel Geld in den eigenen Betrieb gesteckt haben, bleibt oft nur wenig Kapital fürs Eigenheim.

Finanztest hat mehr als 100 Banken, Versicherer und Kreditvermittlungsgesellschaften nach den Voraussetzungen und Konditionen für Immobilienkredite an Selbstständige befragt. Das Ergebnis ist zwiespältig: Fast alle Institute sind bereit, das Eigenheim eines Freiberuflers oder eines Gewerbetreibenden zu finanzieren. Es gibt auch eine Reihe günstiger und flexibler Angebote. Doch die Hürden vor dem Kredit sind höher als sonst.

In der Regel müssen sich Selbstständige einer strengeren Prüfung ihrer Kreditwürdigkeit unterziehen als Angestellte. Sie bekommen mitunter weniger Kredit und müssen häufig höhere Zinsen für ihren Immobilienkredit zahlen.

Nicht aufgeben

Selbstständige sollten sich aber nicht entmutigen lassen, wenn sie mehrfach abblitzen. Wo die eine Banken ein K.-o.-Kriterium sieht, hat eine andere oft kein Problem.

Die Deutsche Bank, die Frankfurter Sparkasse und die Volksbank Düsseldorf Neuss vergeben ihre Kredite beispielsweise auch an Hauskäufer, die erst seit einem Jahr selbstständig sind. Selbstständige, die mit einem Darlehen bis zur Hälfte des Kaufpreises auskommen, müssen bei der Westdeutschen Immobilienbank keine Einkommensunterlagen einreichen. Sie vergibt ihre Darlehen auch über Kreditvermittler.

Bei Vermittlungsgesellschaften haben Selbstständige die besten Chancen auf günstige Kredite. Die Vermittler arbeiten oft mit mehreren Dutzend Banken und Versicherern zusammen und können meist passende Angebote auswählen.

Die günstigsten Zinssätze in unseren beiden Modellfällen (siehe Tabellen) kamen jedoch von regionalen Banken. Die PSD Bank Koblenz, die Volksbank Düsseldorf Neuss, die Mainzer Volksbank, die Sparda-Bank Nürnberg und die Ostsee Sparkasse hatten sogar deutlich niedrigere Zinsen als die besten Internetvermittler.

Zinsaufschläge bis zu 0,3 Prozent

Im Schnitt müssen Selbstständige allerdings mit höheren Zinsen rechnen als Angestellte. Die Westdeutsche Immobilienbank und die SEB berechnen einen pauschalen Risikoaufschlag von 0,10 Prozentpunkten. Bei Vermittlungsgesellschaften variieren die Zuschläge je nach finanzierender Bank von 0 bis 0,3 Prozentpunkten.

Manche Banken unterscheiden nach verschiedenen Selbstständigen: Die BHW / Postbank verlangt von Gewerbetreibenden 0,15 Prozentpunkte mehr Zinsen im Jahr. Freiberufler zahlen denselben Zins wie Arbeitnehmer.

Flexibel tilgen

Für Selbstständige sind nicht nur günstige Zinsen wichtig. Weil sie ihr Einkommen nicht für viele Jahre kalkulieren können, sollten sie auch darauf achten, dass sie ihren Kredit flexibel zurückzahlen können.

Am besten verpflichten sie sich nur zu einer relativ niedrigen Rate mit der üblichen Mindesttilgung von jährlich 1 Prozent der Kreditsumme. Um die Schulden schneller abzubauen, vereinbaren sie im Kreditvertrag das Recht, Sondertilgungen zu leisten oder die laufenden Raten zu erhöhen.

Das Recht auf jährliche Sondertilgungen bis zu 10 Prozent der Kreditsumme gibt es bei vielen Instituten kostenlos oder gegen einen geringen Zinsaufschlag. In der Regel reicht das völlig.

Hohe Hürden für Gewerbetreibende

Um Gewerbetreibende machen einige Banken allerdings einen großen Bogen. Die Deutsche Kreditbank vergibt nur Darlehen an Freiberufler. Sie akzeptiert nur Ärzte, Tierärzte, Zahnärzte, Apotheker, Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater.

Bei der ING-Diba kommen auch EDV-Berater, Übersetzer und eine Reihe weiterer Freiberufler zum Zug. Gewerbetreibende müssen sich aber eine andere Bank suchen. Von der ING-Diba bekommen sie allenfalls einen Anschlusskredit für ihre bestehende Finanzierung.

Mehr oder weniger große Hürden müssen Selbstständige auch bei anderen Instituten überwinden. Die Huk-Coburg gibt ihnen maximal einen Kredit in Höhe von 60 Prozent des Immobilienwerts. Bei der Hannoverschen Leben ist das Kreditlimit schon bei 54 Prozent erreicht. Bei höherem Kreditbedarf vermittelt der Versicherer lediglich Kredite anderer Institute.

Mitunter ist auch die Branche entscheidend. Selbstständige Bauhandwerker, Gastwirte, Kredit- und Versicherungsvermittler gelten vielen Banken als unsichere Schuldner, weil das Risiko einer Pleite in diesen Branchen laut Statistik besonders hoch ist.

Kaum Chancen für Existenzgründer

Existenzgründer haben selten eine Chance auf einen Baukredit. Die meisten Banken verlangen, dass der Kreditnehmer mindestens zwei oder sogar drei Jahre selbstständig ist. Und sie wollen viele Unterlagen sehen: Neben einer Selbstauskunft die letzten zwei oder drei Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA), manchmal auch Firmenporträts und Businesspläne.

Ob das Einkommen des Kunden für die Kreditvergabe ausreicht, darüber entscheidet nicht nur sein Verdienst, sondern auch die Rechenmethode der Bank.

Die meisten Banken legen den durchschnittlichen Gewinn der letzten zwei oder drei Jahre zugrunde und ziehen davon 30 bis 40 Prozent Ausgaben für Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab. Andere berücksichtigen nur das niedrigste Einkommen der letzten Jahre. Ein einziges schlechtes Jahr und schon ist die Kreditwürdigkeit dahin.

Eine Reihe von Instituten legt sich gar nicht erst fest. Etliche gaben im Test an, dass sie bei Selbstständigen immer im „Einzelfall“ entscheiden, ob und zu welchen Konditionen sie einen Kredit geben.

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