Immobilienkredite Meldung

Nie waren Kredite fürs Haus so günstig wie heute – mit einer Zins­bindung von zehn Jahren gibt es sie schon ab 3 Prozent. Doch aktuell ist es besser, den Zins länger fest­zu­schreiben. test.de sagt, wie Immobilien­käufer und Haus­eigen­tümer das Zins­tief optimal nutzen und nennt die günstigsten Anbieter für 10, 15 und 20 Jahre Zinsbindung.

Kredite schon ab 3 Prozent

Immobilienkredite Meldung

Bauherren und Wohnungskäufer zahlen für ihren Kredit nur noch halb so viel Zinsen wie vor zehn Jahren.

Die Zinsen für Hypothekendarlehen sinken und sinken. Nur im August 2010 gab es Baukredite ähnlich günstig wie heute.

So billig kamen Bauherren und Wohnungskäufer noch nie an einen Kredit. Nur 3 Prozent Zinsen im Jahr verlangen günstige Banken derzeit für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Selbst Kredite mit festen Zinsen für 20 Jahre gibt es schon ab 3,5 Prozent. Mit einer Monatsrate von rund 900 Euro können Hauskäufer heute rund 200 000 Euro Kredit aufnehmen und in knapp 30 Jahren zurückzahlen. Vor zehn Jahren hätte die gleiche Rate nur für einen vergleichbaren Kredit von 150 000 Euro gereicht.

Tipp 1: Niedrige Zinsen lange sichern

Niemand sollte aber darauf spekulieren, dass die Zinsen auf Dauer so niedrig bleiben. Besser ist es, sich die aktuellen Rekordzinsen langfristig zu sichern. Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist derzeit das Minimum. Wer sich keine hohe Rate leisten kann, sollte sogar eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung wählen. Banken verlangen dafür zwar jährlich 0,3 bis 0,6 Prozent mehr Zinsen als für die Zehn-Jahres-Variante. Doch dafür steht die Finanzierung auf festeren Füßen. Die aktuell günstigsten Konditionen mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung finden Sie in der Tabelle Topzinsen.

Sind erst einmal zehn Jahre seit der Auszahlung vorüber, entpuppen sich Kredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung sogar als besonders flexibel: Der Kreditnehmer kann dann jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten. Die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt.

Tipp 2: Mindestens 2 Prozent tilgen

Nutzen Sie die niedrigen Zinsen, um Ihren Kredit möglichst schnell zu tilgen. 2 Prozent Tilgung im Jahr sollten Sie sich mindestens leisten können. Je mehr, desto besser. Vorsicht: Banken bieten ihre Kredite oft mit einer jährlichen Anfangstilgung von nur 1 Prozent an. Das führt zu einer verlockend niedrigen Rate, mit der sich ein Haus scheinbar bequem finanzieren lässt. Doch mit dieser Minitilgung sind Sie Ihre Schulden erst nach 40 Jahren los. Weil sich die Schulden nur im Schneckentempo verringern, ist das Zinserhöhungsrisiko selbst nach 15 oder 20 Jahren noch groß.

Besonders günstig sind derzeit so genannte Schnelltilgerdarlehen. Das sind Kredite, die der Kunde innerhalb der Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren komplett zurückzahlt. Er muss dafür zwar eine hohe Rate zahlen, bekommt aber von einigen Banken dafür einen Zinsrabatt.

Tipp 3: Flexibel bleiben

Vereinbaren Sie im Kreditvertrag das Recht auf jährliche Sondertilgungen. Das ist heute auch bei Krediten mit langer Zinsbindung problemlos möglich. Oft wird der Kredit dadurch nicht einmal teurer. Fast alle Banken bieten Kredite an, bei denen der Kunde jedes Jahr bis zu 5 oder 10 Prozent der anfänglichen Kreditsumme zusätzlich tilgen kann.

Bei vielen Banken können Sie auch die Monatsrate nachträglich noch ändern. Sie räumen ihren Kunden zum Beispiel das Recht ein, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zwischen 1 und 5 Prozent der Kreditsumme neu festzulegen. Bei einem 150 000-Euro-Darlehen zu einem Zinssatz von 3,4 Prozent kann der Kreditnehmer dann eine beliebige Rate zwischen 550 und 1 050 Euro wählen. Das schafft viel Spielraum, um die Finanzierung an veränderte Lebensumstände anzupassen.

Flexible Tilgungsrechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlen muss, etwa nach einem Verkauf des Hauses. Der Bank steht in diesem Fall meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Doch je mehr Sondertilgungsrechte der Kreditnehmer hat und je stärker er die Rate erhöhen könnte, desto weniger darf die Bank kassieren.

Tipp 4: Staatliche Förderung nutzen

Mit staatlicher Hilfe wird die Hausfinanzierung oft um viele tausend Euro billiger. Arbeitnehmer und Beamte können die Riester-Förderung der privaten Altersvorsorge auch für die Finanzierung der eigenen vier Wände nutzen. Sie dürfen das Konto ihres Riester-Vertrags plündern und damit ihr Eigenkapital aufstocken. Darüber hinaus bekommen sie Zulagen und Steuervorteile, wenn sie ein spezielles Riester-Darlehen von einer Bank oder Bausparkasse aufnehmen.

Die meisten Bundesländer vergeben außerdem verbilligte Darlehen für den Bau oder Kauf eines Eigenheims, vor allem für Familien mit Kindern. Viele Gemeinden locken mit Zuschüssen oder günstigen Baugrundstücken. Eine energiesparende Modernisierung fördert die staatliche KfW-Bank mit Zuschüssen und Darlehenszinsen ab 1 Prozent. Damit sie keine Sparchance auslassen, sollten sich Kaufinteressenten und Hauseigentümer rechtzeitig über die Förderprogramme und ihre Bedingungen informieren. Dabei helfen nützliche Internetseiten wie www.baufoerderer.de, www.kfw.de, und www.foerderdatenbank.de.

Tipp 5: Anschlusskredit sichern

Vom Zinstief profitieren auch viele Hauseigentümer, die ihren Kredit bereits vor Jahren aufgenommen haben und jetzt oder in den nächsten Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Läuft die Zinsbindung zum Beispiel in zwei oder drei Jahren aus, können sie schon heute die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung fest vereinbaren. Dafür bieten Banken sogenannte Forwarddarlehen an (forward = Englisch für vorwärts). Die Kunden zahlen für ein Forwarddarlehen mehr als für ein Darlehen, das sofort ausgezahlt wird. Pro Jahr Vorlaufzeit bis zur Kreditauszahlung beträgt der Zinsaufschlag im Schnitt 0,25 Prozentpunkte. Dafür können Kreditnehmer ruhig schlafen: Vor steigenden Zinsen am Kapitalmarkt brauchen Sie sich nicht mehr zu fürchten.

Tipp 6: Die alte Rate behalten

Für ein altes Darlehen, dessen Zinsbindung innerhalb der nächsten drei Jahre ausläuft, zahlen Hauseigentümer in der Regel 5 bis 6 Prozent Zinsen im Jahr. Können sie die Monatsrate trotzdem ohne Probleme zahlen, sollten sie die bisherige Rate für den Anschlusskredit mindestens beibehalten. Weil sie auf die Restschuld nicht viel mehr als die Hälfte der bisherigen Zinsen zahlen müssen, erhöht sich bei gleicher Ratenhöhe automatisch die Tilgung. Dadurch werden sie einige Jahre früher schuldenfrei als ursprünglich kalkuliert. Oft reicht die alte Rate sogar aus, um den Kredit schon innerhalb der nächsten zehn Jahre komplett zu tilgen.

Tipp 7: Sondertilgungsrechte nutzen

Hauseigentümer sollten jetzt auch prüfen, ob ihr Konto und ihr Kreditvertrag eine größere Sondertilgung zulassen. Sie kann gerade jetzt einen hohen Zinsvorteil bringen. Ein Hauseigentümer hat zum Beispiel vor zwei Jahren einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von 5,6 Prozent aufgenommen. Leistet er jetzt eine Sondertilgung von 10 000 Euro, sinkt die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung um 15 464 Euro. Legt er den Betrag stattdessen an, wächst sein Geld bei einem Sparzins von 2,75 Prozent nur auf 12 424 Euro an. Das Sondertilgungsrecht bringt ihm mehr als 3 000 Euro Gewinn.

Tipp 8: Angebote vergleichen

Ob Neufinanzierung oder Anschlusskredit: Am meisten Zinsen sparen Kreditnehmer, wenn sie sich mehrere Kreditangebote einholen und vergleichen. Dazu ein Beispiel aus unserer aktuellen Zinsumfrage: Einen 160 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung gab es beim Spitzenreiter schon zum Effektivzins von 3,44 Prozent. Die teuerste Bank verlangte 4,78 Prozent. Der Unterschied klingt zunächst erstmal gar nicht so groß. In Euro umgerechnet sieht das komplett anders aus: Bis zum Ende der Zinsbindung summiert er sich auf 44 670 Euro. Beim Vergleich müssen Kreditnehmer jetzt aber besonders gut aufpassen: Viele Sparkassen geben derzeit irreführende Effektivzinsen für ihre Immobilienkredite an (siehe Hypothekenzinsen: Lizenz zum Täuschen).

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