Immobilienkredite Meldung

Nie waren Kredite fürs Haus so günstig wie heute. Finanztest sagt, wie Immobilienkäufer und Hauseigentümer das Zinstief optimal nutzen.

So billig kamen Bauherren und Wohnungskäufer noch nie an einen Kredit. Nicht einmal 3,5 Prozent Zinsen im Jahr verlangen viele Banken derzeit für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Selbst Kredite mit festen Zinsen für 20 Jahre gibt es schon für deutlich weniger als 4 Prozent. Mit einer Monatsrate von rund 900 Euro können Hauskäufer heute rund 200 000 Euro Kredit aufnehmen und in knapp 30 Jahren zurückzahlen. Vor zehn Jahren hätte die gleiche Rate nur für einen vergleichbaren Kredit von 140 000 Euro gereicht.

Tipp 1: Niedrige Zinsen lange sichern

Niemand sollte aber darauf spekulieren, dass die Zinsen auf Dauer so niedrig bleiben. Besser ist es, sich die aktuellen Rekordzinsen langfristig zu sichern. Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist derzeit das Minimum. Wer sich keine hohe Rate leisten kann, sollte sogar eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung wählen. Banken verlangen dafür zwar jährlich 0,3 bis 0,6 Prozent mehr Zinsen als für die Zehn-Jahres-Variante. Doch dafür steht die Finanzierung auf festeren Füßen.

Mit einer Tilgung von beispielsweise 2 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme im Jahr schulden Kreditnehmer der Bank nach zehn Jahren noch immer gut 75 Prozent des Anfangsdarlehens. Eine Zinserhöhung kann dann noch gefährlich werden. Nach 20 Jahren dagegen ist der Großteil der Schuld schon abgetragen. Sind erst einmal zehn Jahre seit der Auszahlung vorüber, entpuppen sich Kredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung sogar als besonders flexibel: Der Kreditnehmer kann dann jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen oder Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten. Die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt.

Tipp 2: Mindestens 2 Prozent tilgen

Banken bieten ihre Kredite oft mit einer jährlichen Anfangstilgung von nur 1 Prozent an. Das führt zu einer verlockend niedrigen Rate, mit der sich ein Haus scheinbar bequem finanzieren lässt. Doch Vorsicht: Mit der Minitilgung ist der Kredit erst nach mehr als 40 Jahren abgestottert. Weil sich die Schulden nur im Schneckentempo verringern, ist das Zinserhöhungsrisiko selbst nach 15 oder 20 Jahren noch groß. Im Zinstief sollten Kreditnehmer daher mindestens 2 Prozent tilgen. Besser als für die Tilgung können sie ihr Geld gar nicht anlegen. Denn die Zinsersparnis beim Kredit ist garantiert höher, als der Zinsertrag einer sicheren Geldanlage.

Besonders günstig sind derzeit sogenannte Schnelltilgerdarlehen. Das sind Kredite, die der Kunde innerhalb der Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren komplett zurückzahlt. Er muss dafür zwar eine hohe Rate zahlen, bekommt aber auch von einigen Banken einen kräftigen Zinsrabatt. Schnelltilgerdarlehen sind bis zu einem halben Prozentpunkt günstiger als Kredite mit nur 1 oder 2 Prozent Tilgung ( siehe Volltilgerdarlehen). Den Zinsrabatt bekommen allerdings nur Kunden, die sich zu der schnellen Tilgung fest verpflichten. Sie sollten daher sicher sein, dass sie die hohen Raten problemlos stemmen können.

Tipp 3: Flexibel bleiben

So fest wie mit einem Schnelltilgerdarlehen wollen sich viele Immobilienkäufer nicht binden. Für sie ist es besser, einen Kredit abzuschließen, der ihnen eine flexible Rückzahlung der Schulden erlaubt. Das ist heute auch bei Krediten mit langer Zinsbindung problemlos möglich. Oft wird der Kredit dadurch nicht einmal teurer. Fast alle Banken bieten Kredite an, bei denen der Kunde jedes Jahr bis zu 5 oder 10 Prozent der anfänglichen Kreditsumme zusätzlich tilgen kann.

Oft darf er auch die Monatsrate nachträglich erhöhen oder senken. Viele Banken räumen ihren Kunden zum Beispiel das Recht ein, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zwischen 1 und 5 Prozent der Kreditsumme neu festzulegen. Bei einem 150 000-Euro-Darlehen zu einem Zinssatz von 3,4 Prozent kann der Kreditnehmer dann eine beliebige Rate zwischen 550 und 1 050 Euro wählen. Das schafft viel Spielraum, um die Finanzierung an veränderte Lebensumstände anzupassen.

Flexible Tilgungsrechte zahlen sich auch aus, wenn der Kreditnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlen muss, etwa nach einem Verkauf des Hauses. Der Bank steht in diesem Fall meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Doch je mehr Sondertilgungsrechte der Kreditnehmer hat und je stärker er die Rate erhöhen könnte, desto weniger darf die Bank kassieren.

Tipp 4: Staatliche Förderung nutzen

Mit staatlicher Hilfe wird die Hausfinanzierung oft um viele tausend Euro billiger. Arbeitnehmer und Beamte können die Riester-Förderung der privaten Altersvorsorge auch für die Finanzierung der eigenen vier Wände nutzen. Sie dürfen das Konto ihres Riester-Vertrags plündern und damit ihr Eigenkapital aufstocken. Darüber hinaus bekommen sie Zulagen und Steuervorteile, wenn sie ein spezielles Riester-Darlehen von einer Bank oder Bausparkasse aufnehmen.

Die meisten Bundesländer vergeben außerdem verbilligte Darlehen für den Bau oder Kauf eines Eigenheims, vor allem für Familien mit Kindern. Viele Gemeinden locken mit Zuschüssen oder günstigen Baugrundstücken. Eine energiesparende Modernisierung fördert die staatliche KfW-Bank mit Zuschüssen und Darlehenszinsen unter 3 Prozent. Damit sie keine Sparchance auslassen, sollten sich Kaufinteressenten und Hauseigentümer rechtzeitig über die Förderprogramme und ihre Bedingungen informieren. Dabei helfen nützliche Internetseiten wie www.baufoerderer.de, www.kfw.de, und www.foerderdatenbank.de.

Tipp 5: Anschlusskredit sichern

Vom Zinstief profitieren auch viele Hauseigentümer, die ihren Kredit bereits vor Jahren aufgenommen haben und jetzt oder in den nächsten Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Läuft die Zinsbindung zum Beispiel in zwei oder drei Jahren aus, können sie schon heute die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung fest vereinbaren. Dafür bieten Banken sogenannte Forwarddarlehen an (forward = Englisch für vorwärts). Die Kunden zahlen für ein Forwarddarlehen zwar etwas mehr als für ein Darlehen, das sofort ausgezahlt wird. Doch die Zinsaufschläge betragen bei vielen Banken derzeit nur wenige Zehntel Prozentpunkte. Ein Forwarddarlehen bietet daher eine relativ preiswerte Möglichkeit, sich gegen einen möglichen Zinsanstieg abzusichern.

Tipp 6: Die alte Rate behalten

Für ein altes Darlehen, dessen Zinsbindung innerhalb der nächsten beiden Jahre ausläuft, zahlen Hauseigentümer in der Regel 5,5 bis 6,5 Prozent Zinsen im Jahr. Können sie die Monatsrate trotzdem ohne Probleme zahlen, sollten sie die bisherige Rate für den Anschlusskredit mindestens beibehalten. Weil sie auf die Restschuld nicht viel mehr als die Hälfte der bisherigen Zinsen zahlen müssen, erhöht sich bei gleicher Ratenhöhe automatisch die Tilgung. Dadurch werden sie einige Jahre früher schuldenfrei als ursprünglich kalkuliert. Oft reicht die alte Rate sogar aus, um den Kredit schon innerhalb der nächsten zehn Jahre komplett zu tilgen.

Tipp 7: Sondertilgungsrechte nutzen

Hauseigentümer sollten jetzt auch prüfen, ob ihr Konto und ihr Kreditvertrag eine größere Sondertilgung zulassen. Sie kann gerade jetzt einen hohen Zinsvorteil bringen. Ein Hauseigentümer hat zum Beispiel vor zwei Jahren einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von 5,6 Prozent aufgenommen. Leistet er jetzt eine Sondertilgung von 10 000 Euro, sinkt die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung um 15 464 Euro. Legt er den Betrag stattdessen an, wächst sein Geld bei einem Sparzins von 2,75 Prozent nur auf 12 424 Euro an. Das Sondertilgungsrecht bringt ihm mehr als 3 000 Euro.

Tipp 8: Angebote vergleichen

Ob Neufinanzierung oder Anschlusskredit: Am meisten Zinsen sparen Kreditnehmer, wenn sie sich mehrere Kreditangebote einholen und vergleichen. Dazu ein Beispiel aus unserer aktuellen Zinsumfrage: Einen 160 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung gab es beim Spitzenreiter schon zum Effektivzins von 3,62 Prozent. Die teuerste Bank verlangte 4,70 Prozent. Rechnet man die Prozente in Euro um, zeigt sich das gewaltige Ausmaß des Zinsunterschieds: Bis zum Ende der Zinsbindung summiert er sich auf 36 850 Euro. Beim Vergleich müssen Kreditnehmer jetzt aber besonders gut aufpassen: Viele Sparkassen geben derzeit irreführende Effektivzinsen für ihre Immobilienkredite an (siehe Hypothekenzinsen: Lizenz zum Täuschen).

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