Immobilienkredite Test

Jetzt gibts hohe Zinsrabatte für die Rückzahlung des Immobilienkredits in nur 10 oder 15 Jahren. Unser Test nennt die günstigsten Banken.

Hauseigentümer, die sich eine schnelle Rückzahlung leisten können, bekommen ihren Immobilienkredit jetzt noch günstiger. Voll- oder Schnelltilgerdarlehen sind bis zu einem halben Prozentpunkt günstiger als Standardkredite.

Solche Sonderkonditionen bieten eine Reihe von Banken, wenn sich der Kunde dazu verpflichtet, den Kredit bis zum Ende der Zinsbindung in 10 bis 15 Jahren komplett zurückzuzahlen. Selbst für 20 Jahre gibt es einzelne Sonderangebote. Das ergab eine Finanztest-Umfrage unter 62 Banken und Vermittlungsgesellschaften.

Die höchsten Zinsrabatte boten Deutsche Bank, Berliner Bank, BBBank, Frankfurter Sparkasse und Kreissparkasse Köln (siehe Tabelle: Die besten Zinsen für Schnelltilgerdarlehen). So verlangte die Deutsche Bank für ein 100 000-Euro-Darlehen mit festem Zins und 15 Jahren Laufzeit Mitte August nur einen Effektivzins von 4,41 Prozent. Damit war sie günstigste Anbieterin im Test. Der gleiche Kredit mit ebenfalls 15 Jahren Zinsbindung, aber mehr als 30 Jahren Laufzeit war bei der Bank mit einem Effektivzins von 4,92 Prozent deutlich teurer.

Schnelltilgerdarlehen sind nicht nur günstig, sondern auch sicher. Da der Hauseigentümer seine Schulden bis zum Ende der Zinsbindung komplett abzahlt, entfällt das übliche Zinserhöhungsrisiko für die Restfinanzierung nach der Bindungsfrist.

Hohe Kreditraten

Immobilienkredite Test

Um von Zinsrabatten zu profitieren, müssen die Kunden aber viel mehr tilgen als üblich. Standardkredite bieten Banken bereits ab einer jährlichen Tilgung von 1 Prozent der anfänglichen Kreditsumme an. Daraus und aus dem Zins ergibt sich die Rate.

Die Tilgung steigt zwar immer im Laufe der Zeit, weil der anfangs hohe Zinsanteil an der Rate mit zunehmender Entschuldung sinkt. Doch am Ende der Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren bleibt noch eine hohe Restschuld, für die der Hauseigentümer einen Anschlusskredit braucht.

Schnelltilger sind am Ende der Zinsbindung ihre Schulden los, müssen zuvor aber tief in die Tasche greifen. Volltilgerdarlehen mit nur zehn Jahren Laufzeit fordern eine Anfangstilgung von 8 Prozent, bei 15 Jahren sind es noch 4,5 Prozent. Entsprechend hoch sind die Monatsraten, trotz der zurzeit niedrigen Zinsen.

Wer zum Beispiel ein 100 000 Euro-Darlehen in zehn Jahren komplett tilgen möchte, muss eine Monatsrate von mehr als 1 000 Euro stemmen. Um in 15 Jahren schuldenfrei zu sein, sind für die gleiche Darlehenssumme je nach Zinssatz 750 bis 800 Euro im Monat nötig (siehe Grafik).

Für ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren reicht eine Monatsrate von 500 bis 550 Euro. Einen Rabatt gibt es bei so langer Laufzeit aber nicht.

Schnelltilgerdarlehen sind daher meist nur für Bauherren und Wohnungskäufer geeignet, die ein hohes Einkommen oder viel Eigenkapital haben und mit einem ­relativ kleinen Kredit auskommen.

Als Anschlusskredit gut geeignet

Besonders attraktiv sind Schnelltilgerdarlehen für Hauseigentümer, die ihre Immobilie bereits vor Jahren finanziert haben und demnächst einen Anschlusskredit benötigen. Sie haben einen Teil ihrer Schulden schon abbezahlt. Außerdem sind die Zinsen für Hypothekendarlehen heute rund zwei Prozentpunkte niedriger als vor zehn Jahren. Eine hohe Tilgung beim Anschlusskredit ist daher für viele Hauseigentümer gar kein Problem. Sie müssen nicht einmal eine höhere Rate zahlen, um den Zinsvorteil für Schnelltilger mitzunehmen und ihre Restschuld in einem überschaubaren Zeitraum ohne Zinsrisiko zurückzuzahlen.

Zinsvorteil durch steile Zinskurve

Möglich sind die Zinsrabatte durch die derzeit steile Zinskurve am Kapitalmarkt, auf dem sich die Banken das Geld für die Kredite besorgen. Um zum Beispiel Pfandbriefe mit zehn Jahren Laufzeit an Anleger zu verkaufen, mussten Banken dafür am 24. August eine Rendite von 3,94 Prozent bieten. Die Rendite für fünfjährige Pfandbriefe ­betrug 3,19 Prozent, bei zwei Jahren Laufzeit waren es nur 2,02 Prozent.

Vereinbaren Hauseigentümer eine hohe Tilgung, zahlen sie große Teile ihres Kredits lange vor Ende der Zinsbindung zurück. Die Bank kann das für den Kredit nötige Geld daher überwiegend mit kürzeren Laufzeiten und damit billiger beschaffen. Bei zehn Jahren Zinsbindung beträgt der Zinsvorteil derzeit rund einen halben Prozentpunkt.

So wie die Deutsche Bank geben allerdings nur wenige Banken den Vorteil voll an ihre Kunden weiter. Etwa die Hälfte der befragten Institute verlangt für Schnelltilgerdarlehen den gleichen Zinssatz wie für Standarddarlehen mit 1 Prozent Tilgung.

Bei der Saalesparkasse zahlen Schnelltilger sogar einen höheren Effektivzins. Je schneller sie tilgen, desto teurer wird das Darlehen.

Andere Institute lassen ihre Kunden wenigstens teilweise von der günstigeren Refinanzierung der Bank profitieren. Immerhin jedes vierte Institut bot für Kredite mit 10 und 15 Jahren Laufzeit einen Rabatt von mindestens 0,2 Prozentpunkten.

Bei Krediten mit 20 Jahren Laufzeit sind Angebote mit Zinsnachlass dagegen dünn gesät. Hier ist die Hannoversche Leben mit ihrem Standardkredit günstiger als die wenigen Banken, die einen Zinsrabatt bieten.

Starre Raten können wehtun

Sonderzinsen erhalten Bankkunden nur, wenn sie sich auf die hohe Tilgung festlegen. Halten sie die starre Rate nicht durch, drohen ihnen handfeste Nachteile.

Zwar wird keine Bank die Finanzierung platzen lassen, weil der Kunde nach ein paar Jahren nur noch eine Rate zahlen kann, die 3 Prozent Jahrestilgung statt der vertraglich vereinbarten 8 Prozent enthält. Doch einer Ratensenkung wird die Bank voraussichtlich nur gegen eine Entschädigung zustimmen. Möglich ist auch, dass sie auf einer Umschuldung zu einem neuen Darlehen besteht. Das kann teuer werden, falls die Zinsen bis dahin gestiegen sind.

Kreditnehmer sollten daher sicher sein, dass sie die hohe Schnelltilgerrate zumindest die ersten zehn Jahre lang zahlen können. Erst danach können sie ihre Finanzierung auch ohne Zustimmung der Bank umstellen (siehe „Unser Rat“).

Im Zweifel ist es besser, ein flexibles Darlehen abzuschließen, das dem Kunden das Recht auf einen Wechsel der Rate einräumt. Auf den schönen Zinsrabatt muss der Kreditnehmer dann aber verzichten.

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